Khấu trừ thuế vay mua nhà

Khi mua một ngôi nhà đủ điều kiện bằng khoản vay thế chấp tại Nhật Bản, luật thuế sẽ hoàn lại tiền cho bạn hàng năm: 0,7% dư nợ khoản vay cuối năm sẽ được trừ trực tiếp vào thuế thu nhập của bạn trong tối đa 13 năm. Năm đầu tiên phải làm thủ tục kê khai tại sở thuế; từ năm thứ hai, bộ phận tính lương của công ty sẽ xử lý.¹

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành với các nguồn chính thức

Các thủ tục, biểu phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận các thông tin chi tiết mới nhất tại trang web của Cơ quan Thuế Quốc gia (NTA). Bài viết này chỉ mang tính chất cung cấp thông tin chung, không phải lời khuyên về thuế; đối với trường hợp cụ thể của bạn, hãy tham khảo ý kiến của chuyên viên tư vấn thuế được cấp phép (zeirishi, 税理士).

Tổng quan

Chế độ 住宅借入金等特別控除 (jutaku kariirekin-to tokubetsu kojo, "khoản khấu trừ thuế đặc biệt cho tiền vay mua nhà", thường gọi là jutaku loan kōjo) là một khoản khấu trừ thuế trực tiếp (tax credit), không phải giảm trừ thu nhập chịu thuế (deduction): khoản này được trừ thẳng vào chính số thuế phải nộp sau khi đã áp dụng các khung thuế suất.¹ Có ba yếu tố quyết định giá trị khấu trừ cho người mua nhà: dư nợ cuối năm, hạn mức trần của loại hình bất động sản, và quy trình áp dụng cho năm tính thuế đó.¹

Mức khấu trừ chi trả và trong thời gian bao lâu

Mỗi năm, khoản khấu trừ tương đương với 0,7% của 年末残高 (nenmatsu zandaka, "dư nợ gốc còn lại vào cuối năm"), được trừ trước tiên vào thuế thu nhập và phần dư thừa bị giới hạn sẽ được chuyển tiếp sang trừ vào thuế cư trú (tính đến tháng 09/2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với NTA).¹² Nhà mới xây đủ điều kiện được hưởng khoản khấu trừ tối đa 13 năm; nhà đã qua sử dụng (nhà cũ) có thời hạn tiêu chuẩn là 10 năm, riêng nhà cũ đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng có thể kéo dài tới 13 năm theo các quy định mở rộng (tính đến tháng 09/2026).¹³

Đợt cải cách năm 2026 đã gia hạn thời gian dọn vào ở đến tháng 12 năm 2030 và giữ nguyên mức thuế suất 0,7%, đồng thời nâng hạn mức cho các hộ gia đình nuôi con nhỏ và các cặp vợ chồng trẻ đối với những ngôi nhà đủ điều kiện (tính đến ngày 15/06/2026; hãy đối chiếu bảng biểu hiện hành của NTA trước khi áp dụng các phân hạng sau năm 2025).⁴³

Hạn mức trần theo loại hình bất động sản

Hạn mức 借入限度額 (kariire gendogaku, "hạn mức vay tối đa được tính khấu trừ") quy định trần số dư nợ được hưởng ưu đãi thuế, và mức trần này thay đổi tùy theo chứng nhận tiêu chuẩn công trình và năm dọn vào ở (tính đến tháng 09/2026).¹ Đối với các trường hợp dọn vào nhà mới xây từ năm 2022 đến 2025, cơ cấu hạn mức như sau: nhà ở đạt chứng nhận chất lượng lâu dài (long-term superior) hoặc nhà ở phát thải carbon thấp là 45.000.000 yên; nhà ở tiết kiệm năng lượng chuẩn ZEH là 35.000.000 yên; các loại nhà ở tiêu chuẩn khác từ 30.000.000 yên giảm xuống 20.000.000 yên tùy theo năm; nhà cũ có hạn mức thấp hơn ở mức tiêu chuẩn 20.000.000 yên (tính đến tháng 09/2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với NTA).¹

Tra cứu phân hạng từ bảng của NTA thay vì đọc tin tức tóm tắt

Các bản tin tóm tắt cải cách nêu các hạn mức trần khác nhau cho các năm dọn vào ở khác nhau, và con số 30.000.000 yên của nhóm đối tượng này có thể không đúng với nhóm đối tượng khác. Hãy đối chiếu chính xác năm dọn vào ở và chứng nhận chất lượng ngôi nhà của bạn với bảng phân hạng của NTA trước khi ước tính số tiền được khấu trừ.

Đối tượng đủ điều kiện

Tất cả các điều kiện sau đây phải được đáp ứng đồng thời trong năm tính khấu trừ: tổng thu nhập từ 20.000.000 yên trở xuống; diện tích mặt sàn từ 50 mét vuông trở lên (từ 40 mét vuông trở lên nếu tổng thu nhập từ 10.000.000 yên trở xuống); thời hạn vay từ 10 năm trở lên; dọn vào ở trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận nhà; và cư trú liên tục cho đến hết ngày 31 tháng 12 (tính đến tháng 09/2026).¹ Chỉ cần không đáp ứng một điều kiện trong năm nào thì khoản khấu trừ của năm đó sẽ bị mất; việc mua nhà để đầu tư hoặc nhà nghỉ dưỡng thứ hai sẽ không bao giờ đủ điều kiện.¹

Năm đầu tiên: nộp hồ sơ tại sở thuế

Năm đầu tiên luôn bắt buộc phải tự thực hiện kakutei shinkoku (kê khai thuế cuối năm) tại sở thuế, không thể xử lý qua giấy tờ tại công ty.¹⁵ Cần chuẩn bị giấy chứng nhận số dư nợ cuối năm từ ngân hàng, giấy chứng nhận đăng ký bất động sản (đăng bạ), hợp đồng mua bán nhà, giấy xác nhận nơi cư trú, và tờ khai tính toán số tiền khấu trừ thuế mua nhà; sở thuế sẽ kiểm tra hồ sơ một lần và cấp giấy chứng nhận khấu trừ thuế nhiều năm dùng từ năm thứ hai trở đi.¹⁵

Sơ đồ trên minh họa quy trình hai giai đoạn do NTA quy định: một năm đầu tự kê khai, sau đó là các năm xử lý qua bảng lương công ty đối với nhân viên đi làm và qua tờ khai thuế hàng năm đối với người kinh doanh tự do.¹

Từ năm thứ 2 trở đi: công ty xử lý qua bảng lương

Từ năm thứ hai, người mua nhà đi làm hưởng lương chỉ cần nộp hai loại giấy tờ cho người sử dụng lao động: giấy chứng nhận của sở thuế cấp từ năm đầu tiên và giấy xác nhận số dư nợ ngân hàng hiện tại.¹ Công ty sẽ đưa khoản khấu trừ vào đợt điều chỉnh thuế cuối năm (nencho) vào tháng 12, và khoản khấu trừ sẽ thể hiện trực tiếp trong tiền lương thực lĩnh thay vì phải chờ hoàn thuế sau này.¹

Người mua nhà kinh doanh tự do (kojin jigyounushi) không có bảng lương công ty để khấu trừ, do đó họ sẽ yêu cầu khấu trừ trên tờ khai thuế hàng năm kèm theo hai loại giấy chứng nhận tương tự.¹ Cách tính toán hoàn toàn giống nhau; chỉ khác nhau về kênh thực hiện.

Thu nhập phụ được tính vào mức trần thu nhập hàng năm

Quy định mức trần 20.000.000 yên được xét trên tổng thu nhập, do đó thu nhập từ công việc tự do/làm thêm hoặc lợi nhuận đầu tư sẽ được cộng gộp vào tiền lương khi đánh giá. Một năm thu nhập phụ tăng đột biến có thể khiến bạn mất quyền khấu trừ của năm đó, nhưng các năm sau vẫn không bị ảnh hưởng.

Phần khấu trừ vượt mức chuyển sang thuế cư trú

Trường hợp số tiền được khấu trừ lớn hơn số thuế thu nhập phải nộp, phần còn lại sẽ được chuyển sang cấn trừ vào thuế cư trú nhưng có mức trần: thông thường là 5% thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân lên đến mức tối đa 97.500 yên (tính đến tháng 09/2026; hãy xác nhận số liệu năm hiện tại đối với nhóm năm dọn vào ở của bạn).² Do đó, những người có mức thu nhập thấp hơn với số thuế thu nhập phải đóng khiêm tốn vẫn tận dụng được phần lớn khoản khấu trừ này; việc chuyển cấn trừ thuế cư trú là cơ chế giúp hiện thực hóa điều đó chứ không phải nhận tiền hoàn trả trực tiếp.

Người nộp thuế Hoa Kỳ: khấu trừ tại Nhật, tính lãi vay tại Mỹ

Nhật Bản hỗ trợ việc mua nhà thông qua hình thức khấu trừ trực tiếp vào số thuế phải nộp (tax credit), trong khi phía Hoa Kỳ có thể cho phép khấu trừ lãi vay mua nhà (mortgage interest deduction) vào thu nhập chịu thuế tùy thuộc vào các hạn mức riêng: hai hệ thống này giảm trừ cho hai yếu tố khác nhau và không thể thay thế cho nhau.⁶ Biến động tỷ giá của khoản vay thế chấp bằng đồng yên cũng có thể tạo ra các khoản lãi hoặc lỗ tính thuế theo luật Mỹ mà phía Nhật Bản không có. Những người thuộc diện chịu thuế của cả hai quốc gia nên tham vấn cấu trúc giao dịch với một chuyên gia thuế quốc tế trước khi ký hợp đồng mua bán, chứ không phải sau khi đã hoàn tất.⁶

Những điều cần biết

Chuyển đi giữa chừng làm mất các năm khấu trừ còn lại

Việc cư trú liên tục tính đến thời điểm cuối mỗi năm là điều kiện bắt buộc xuyên suốt.¹ Việc điều chuyển công tác khiến cả gia đình phải chuyển đi nơi khác, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng căn nhà thành cho thuê, sẽ chấm dứt quyền khấu trừ cho những năm không cư trú; hệ thống không có cơ chế tạm dừng và bảo lưu để tiếp tục sau này.

Đảo nợ hoặc tất toán trước hạn có thể làm giảm mức khấu trừ

Khoản khấu trừ được tính dựa trên số dư nợ cuối năm và yêu cầu thời hạn vay còn lại từ 10 năm trở lên.¹ Việc trả nợ trước hạn làm rút ngắn thời gian vay còn lại xuống dưới mức quy định, hoặc việc đảo nợ (refinance) làm thay đổi tính chất khoản vay, có thể làm mất quyền khấu trừ cho các năm sau. Hãy tính toán thiệt hơn về quyền lợi khấu trừ thuế trước khi ký thỏa thuận trả nợ trước hạn.

Trần thu nhập được xét duyệt lại mỗi năm

Một năm có tiền thưởng cao hoặc có thu nhập bán tài sản lớn khiến tổng thu nhập vượt quá 20.000.000 yên chỉ làm tạm ngừng khoản khấu trừ của riêng năm đó.¹ Các năm tiếp theo khi thu nhập quay trở lại dưới mức trần sẽ tự động được hưởng lại khấu trừ, do đó một năm tăng vọt thu nhập chỉ là tạm dừng chứ không phải bị tước bỏ vĩnh viễn.

Xem thêm

• Vay mua nhà dành cho cư dân nước ngoài
• Thuế bất động sản và các chi phí duy trì thường niên
• Bất ngờ thuế cư trú năm thứ hai
• Hiệp định tránh đánh thuế hai lần Hoa Kỳ - Nhật Bản: Cơ chế và cạm bẫy
• Đăng ký kinh doanh cá thể (Kojin Jigyounushi)
• Điều chỉnh thuế cuối năm và Kakutei Shinkoku: Bạn cần nộp loại nào

References

Footnotes

1. National Tax Agency. No.1211-1 住宅の新築等をし令和4年以降に居住の用に供した場合 (0.7%, tier ceilings, 13-year terms). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸

2. National Tax Agency. 2025 filing guide, housing-credit computation statement (年末残高 × 0.7%; residence-tax overflow mechanics). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2025/pdf/030.pdf ↩ ↩²

3. Life-information secondary: 2026 reform detail (extension to Dec-2030 move-ins; energy-graded used homes up to 13 years; childcare and young-couple uplifts). 2026-03-28. (limitation: professional-press summary; confirm against NTA before relying on post-2025 tiers.) ↩ ↩²

4. Ministry of Finance note. 2026 Tax Reform summary (housing-loan deduction extended; 0.7% of year-end balance as tax credit). 2026-06-15. ↩

5. National Tax Agency. 2025 Income Tax and Special Income Tax for Reconstruction Guide (English; filing channel for first-year credit). 2025. https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/incometax_2025.htm ↩ ↩²

6. National Tax Agency. No.12007, Foreign tax credit for residents (English). https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12007.htm ↩ ↩²