Hợp đồng thuê nhà 2 năm tiêu chuẩn tại Nhật Bản

Hợp đồng thuê nhà 2 năm tiêu chuẩn tại Nhật Bản là một hợp đồng thuê nhà thông thường sẽ tự động gia hạn khi hết hạn thay vì buộc người thuê phải chuyển đi.¹² Hiểu rõ cơ chế gia hạn cũng như các quy định chấm dứt hợp đồng vốn nghiêng hẳn về phía bảo vệ người thuê sẽ biến ngày ký hợp đồng từ một canh bạc thành một danh sách kiểm tra rõ ràng.

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Thủ tục, biểu phí và các yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin chi tiết hiện hành tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT).

Tổng quan

Hướng dẫn này đề cập đến các hợp đồng thuê nhà ở tư nhân được cấu trúc dưới dạng hợp đồng thuê nhà thông thường: thông lệ thời hạn 2 năm, cách thức gia hạn, cách mỗi bên có thể chấm dứt hợp đồng và các điều khoản cần đọc kỹ trước khi ký kết.¹³ Các quy định này xuất phát từ luật quốc gia, do đó được áp dụng đồng nhất trên mọi tỉnh thành; chỉ có các tập quán thị trường như phí gia hạn mới có sự khác biệt theo từng vùng miền.

Tài liệu này không đề cập đến hợp đồng thuê có thời hạn xác định, nhà ở công cộng UR, hợp đồng thuê đứng tên công ty hoặc share house (nhà ở chung), vốn tuân theo các quy định khác biệt.¹²

Đối tượng áp dụng và không áp dụng

Bài viết này dành cho bất kỳ người thuê nhà nào đang ký kết, gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tư nhân thông thường, dù là người Nhật hay người nước ngoài, ở bất kỳ giai đoạn cư trú nào.¹ Hợp đồng thuê thông thường chiếm ưu thế áp đảo trên thị trường, với một báo cáo tổng kết ngành chỉ ra tỷ lệ lên tới 94,7% bất động sản cho thuê tại ba vùng đô thị lớn (tính đến tháng 01/2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với khảo sát thị trường nhà ở của MLIT).³

Hợp đồng thuê thông thường: Vì sao hai năm là thời hạn mặc định

Hợp đồng thuê nhà ở mặc định tại Nhật Bản là 普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku, "hợp đồng thuê nhà thông thường"), chịu sự điều chỉnh của Chương III của 借地借家法 (shakuchi shakka hō, "Luật Thuê đất và Thuê nhà").¹ Hai năm là thời hạn mang tính tập quán được ghi trong hầu hết các hợp đồng loại này, đủ dài để đảm bảo sự ổn định nhưng không trói buộc bất kỳ bên nào quá lâu (tính đến tháng 01/2026; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty bất động sản tại địa phương).³

Thời hạn đó là quy ước của thị trường chứ không phải mệnh lệnh luật định. Điều mà luật pháp thực sự ấn định chính là mức thời hạn tối thiểu bên dưới nó.

Thuật ngữ	Ý nghĩa
借地借家法 (shakuchi shakka hō, "Luật Thuê đất và Thuê nhà")	Đạo luật quốc gia điều chỉnh việc thuê đất và thuê nhà1
普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku, "hợp đồng thuê nhà thông thường")	Hợp đồng thuê nhà ở mặc định có thể gia hạn13
定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku, "hợp đồng thuê nhà có thời hạn xác định")	Hợp đồng thuê chấm dứt khi hết hạn mà không có quyền gia hạn12

Quy ước hai năm và quy định dưới một năm

Một hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới một năm theo quy định của luật sẽ được coi là hợp đồng không xác định thời hạn.¹ Điều đó làm mất đi các điều kiện gắn liền với thời hạn mà chủ nhà và các công ty quản lý dựa vào, chẳng hạn như thời hạn báo trước cố định, vì vậy các hợp đồng thuê thông thường dưới một năm trên thực tế hầu như không bao giờ được đưa ra thị trường.¹³

Những đợt lưu trú ngắn hạn thay vào đó được phục vụ bởi các cấu trúc hợp đồng có thời hạn xác định. Người thuê muốn có sự ổn định do đó nên tìm kiếm hợp đồng thuê thông thường, nơi con số hai năm là tiêu chuẩn nhưng các thời hạn một hoặc ba năm vẫn tồn tại.³

Điểm khác biệt so với hợp đồng thuê có thời hạn xác định

Một hợp đồng thuê có thời hạn xác định sẽ chấm dứt khi thời hạn hợp đồng kết thúc và không có quyền gia hạn theo luật định; việc tiếp tục ở lại đòi hỏi phải ký một hợp đồng hoàn toàn mới.¹² Hợp đồng này bắt buộc phải lập bằng văn bản, và chủ nhà phải giao một văn bản giải thích riêng biệt, tách rời khỏi chính bản hợp đồng thuê, nêu rõ rằng hợp đồng sẽ chấm dứt và không được gia hạn.²⁴

Kiểm tra văn bản thông báo không gia hạn riêng biệt trước khi ký

Hợp đồng thuê có thời hạn xác định thoạt nhìn có thể giống hệt hợp đồng thông thường. Hãy hỏi thẳng xem hợp đồng là futsū hay teiki, và tìm văn bản giải thích độc lập chỉ dành riêng cho hợp đồng có thời hạn xác định.²⁴

Cơ chế vận hành thực tế của việc gia hạn

Việc gia hạn theo hợp đồng thuê thông thường là điều hiển nhiên, không phải một đặc ân do chủ nhà ban phát. Nếu không bên nào gửi thông báo không gia hạn (hoặc thông báo gia hạn có điều kiện) trong khoảng thời gian từ một năm đến sáu tháng trước khi hết hạn, hợp đồng được coi là đương nhiên gia hạn với các điều kiện giống hệt nhau, ngoại trừ việc hợp đồng thuê được gia hạn sẽ không còn thời hạn cố định.¹

Trên thực tế, việc gia hạn diễn ra theo hai hình thức: tự động gia hạn (không ký giấy tờ gì và hợp đồng cứ thế tiếp tục) và gia hạn theo thỏa thuận (các bên ký thủ tục giấy tờ gia hạn gần thời điểm hết hạn). Các hình thức tự động gia hạn được ghi nhận ngày càng phổ biến hơn (tính đến tháng 01/2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với công ty quản lý phụ trách).³

Chu kỳ gia hạn diễn ra như sau:

Các hợp đồng thường cụ thể hóa khoảng thời gian theo luật định thành việc chủ nhà thông báo khoảng sáu tháng trước khi hết hạn và người thuê thông báo khoảng một tháng trước đó, mặc dù các mốc thời gian chính xác khác nhau tùy theo từng hợp đồng (tính đến tháng 01/2026).³ Một người thuê tiếp tục sinh sống trong căn hộ sau khi hết hạn mà không có sự phản đối kịp thời từ phía bên cho thuê cũng được coi là đã gia hạn hợp đồng.¹

Khoảng thời gian gửi thông báo và ý nghĩa của sự im lặng

Sự im lặng từ cả hai phía trong khoảng thời gian từ một năm đến sáu tháng đồng nghĩa với việc hợp đồng được gia hạn theo cùng các điều kiện cũ.¹ Trường hợp giấy tờ gia hạn được ký kết, đó là gia hạn theo thỏa thuận; trường hợp hoàn toàn không có động thái nào diễn ra, luật pháp vẫn xem hợp đồng là đã được gia hạn, nhưng nay trở thành hợp đồng không xác định thời hạn (gia hạn theo luật định).¹²

Một hợp đồng thuê được gia hạn không có thời hạn cố định không đồng nghĩa với việc có thể chấm dứt tùy ý bất cứ lúc nào. Chủ nhà vẫn cần có lý do chính đáng kèm theo thông báo trước sáu tháng mới có thể chấm dứt hợp đồng.¹

Điều khoản phí gia hạn trong bối cảnh này

更新料 (kōshinryō, "phí gia hạn") là một điều khoản hợp đồng, không phải là nghĩa vụ bắt buộc theo luật định. Việc có phải nộp khoản phí này hay không, bao gồm cả sau khi tự động gia hạn, phụ thuộc vào những gì hợp đồng thực sự quy định.³⁵

Khoản mục	Số tiền	Tính đến	Ghi chú
Phí gia hạn	Thường là 1 tháng tiền thuê	01/20263	Điều khoản hợp đồng; tập quán vùng miền có khác biệt
Gia hạn bảo hiểm hỏa hoạn	Thường từ 10.000–20.000 yên cho 2 năm	01/20263	Hợp đồng bảo hiểm thường khớp với thời hạn thuê
Gia hạn công ty bảo lãnh	Thường khoảng 10.000 yên hoặc 10–30% tiền thuê hàng tháng	01/20263	Thường rẻ hơn mức phí ban đầu

Các số liệu trên phản ánh báo cáo thị trường (tính đến tháng 01/2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với công ty quản lý hoặc công ty bảo hiểm phụ trách).³ Phí gia hạn là phổ biến ở các vùng đô thị Tokyo và Osaka nhưng ít gặp ở các khu vực như Chugoku và Kyushu (tính đến tháng 01/2026).³

Một điều khoản về phí gia hạn được nêu rõ ràng và cụ thể là có hiệu lực thi hành và không bị vô hiệu theo Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng, trừ khi số tiền này cao một cách thái quá so với tiền thuê và thời hạn gia hạn.⁵ Phân tích chuyên môn nhận định các phán quyết ngày 15/07/2011 của Tòa án Tối cao áp dụng cho cả trường hợp gia hạn theo luật định, trừ khi có thỏa thuận đặc biệt giới hạn khoản phí chỉ áp dụng cho trường hợp gia hạn theo thỏa thuận.⁵ Việc so sánh đầy đủ giữa các vùng miền và lịch sử tố tụng tại tòa án được trình bày trong một bài viết chuyên sâu về phí gia hạn.

Chấm dứt hợp đồng trước hạn: Quyền của người thuê và chủ nhà

Các quy định chấm dứt hợp đồng theo hợp đồng thuê thông thường được chủ ý thiết kế nghiêng về phía người thuê. Người thuê có thể rời đi chỉ với thông báo ngắn; chủ nhà cần có lý do được pháp luật công nhận kèm theo thời gian thông báo trước rất dài. Sự bất đối xứng này diễn ra như sau:

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng giữa chừng từ phía người thuê thường không bị phạt; người thuê chỉ đơn giản phải trả tiền thuê trong suốt thời hạn báo trước theo hợp đồng ngay cả khi đã chuyển đi sớm hơn (tính đến tháng 01/2026; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty quản lý phụ trách).³

Người thuê chấm dứt hợp đồng với thông báo trước 1 đến 2 tháng

Thời hạn báo trước tiêu chuẩn từ phía người thuê là một tháng trước ngày dự định chuyển đi, một số hợp đồng yêu cầu hai tháng; thời hạn chính xác do từng hợp đồng quy định (tính đến tháng 01/2026; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty quản lý phụ trách).³⁴ Hợp đồng thuê thông thường hai năm không bắt buộc người thuê phải ở đủ trọn vẹn hai năm; việc rời đi sau sáu tháng hoặc một năm là hoàn toàn bình thường miễn là tuân thủ đúng quy định báo trước (tính đến tháng 01/2026).³

Xác nhận hạn chót thông báo trước khi ấn định ngày chuyển nhà

Thời hạn thông báo bắt đầu tính từ ngày chủ nhà hoặc công ty quản lý nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng, không phải từ ngày người thuê quyết định chuyển đi. Hãy đọc kỹ thời hạn ghi trong hợp đồng trước, sau đó mới đặt lịch dịch vụ chuyển nhà.³⁴

Lý do chủ nhà trên thực tế hầu như không thể chấm dứt hợp đồng

Thông báo không gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng từ phía chủ nhà cần sáu tháng mới có hiệu lực và sẽ không có giá trị nếu không có 正当事由 (seitō jiyū, "lý do chính đáng").¹ Tòa án sẽ cân nhắc mức độ cấp thiết về nhu cầu sử dụng của cả hai bên làm yếu tố chính, bên cạnh lịch sử hợp đồng thuê, mục đích sử dụng và hiện trạng tòa nhà, cũng như bất kỳ khoản tiền bồi thường di dời nào mà chủ nhà đưa ra.¹²

Chủ nhà không thể từ chối gia hạn chỉ để tìm người thuê trả giá cao hơn

Mong muốn tìm người thuê trả nhiều tiền hơn hoặc muốn tăng giá thuê không tự nó cấu thành lý do chính đáng. Tòa án diễn giải tiêu chuẩn này vô cùng khắt khe, vì vậy nguyện vọng muốn tiếp tục ở lại của một người thuê tuân thủ hợp đồng thường sẽ chiếm ưu thế.²

Ngay cả khi người thuê vi phạm hợp đồng và điều khoản chấm dứt được kích hoạt, tòa án vẫn có thể bác bỏ việc chấm dứt trừ khi vi phạm đó nghiêm trọng đến mức phá hủy mối quan hệ tin cậy lẫn nhau, sau khi cân nhắc mức độ nghiêm trọng, thiệt hại đối với người thuê và cách ứng xử của hai bên sau đó.²

Bộ điều khoản điển hình khi ký hợp đồng

MLIT ban hành các mẫu hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn (bản tháng 03/2018, gồm các biến thể sử dụng công ty bảo lãnh và người bảo lãnh liên đới, bằng 14 ngôn ngữ) làm khung mẫu cơ sở mà hầu hết các công ty môi giới áp dụng.⁶ Các điều khoản dưới đây là những mục cần tìm thấy trong bộ hồ sơ giấy tờ đó trước khi đặt bút ký.

Bất kỳ bên nào cũng có thể yêu cầu tăng hoặc giảm tiền thuê trong tương lai khi mức tiền thuê trở nên không còn hợp lý do thay đổi thuế, biến động giá cả hoặc kinh tế, hay mức giá so sánh trong khu vực lân cận, bất kể hợp đồng quy định ra sao, chỉ trừ trường hợp có thỏa thuận không tăng giá trong một khoảng thời gian xác định.¹ Nếu hai bên không thể thống nhất, người thuê sẽ trả mức tiền mà mình cho là hợp lý cho đến khi có phán quyết cuối cùng của tòa án, sau đó thanh toán phần chênh lệch còn thiếu cộng với lãi suất chậm trả 10%/năm.¹

Các dòng mục tiền thuê, tiền cọc, tiền lễ và phí gia hạn

Tiền thuê hàng tháng, tiền cọc, tiền lễ, mức phí gia hạn và thời điểm nộp, cùng phí công ty bảo lãnh và bảo hiểm là các điều khoản thị trường được ghi trong hợp đồng và phần 特約 (tokuyaku, "điều khoản đặc biệt"), chứ không phải những con số do luật pháp ấn định.³⁶ Việc điều chỉnh tiền thuê khi gia hạn chỉ có hiệu lực khi có sự đồng ý của người thuê; dòng chữ "tiền thuê sửa đổi" trong giấy tờ gia hạn chỉ là một đề xuất cho đến khi được ký kết.¹²

Quy định nội quy nhà, các điều cấm và điều khoản hoàn trả nguyên trạng

Các điều khoản cấm tiêu chuẩn về việc cho thuê lại không xin phép, quy định về nuôi thú cưng và tiếng ồn, cũng như giới hạn mục đích sử dụng nằm song song với điều khoản 原状回復 (genjō kaifuku, "hoàn trả lại hiện trạng ban đầu") điều chỉnh tình trạng căn nhà khi dọn đi.⁶ Các điều khoản đặc biệt có thể bổ sung tiền phạt chấm dứt hợp đồng sớm hoặc các điều khoản hoàn trả cố định, nhưng bất kỳ điều khoản nào như vậy chỉ có giá trị khi có thỏa thuận bằng văn bản rõ ràng và mang tính hợp lý.³⁵ Chi tiết đàm phán từng điều khoản được đề cập trong bài viết chuyên sâu về các điều khoản hợp đồng thuê nhà.

Những điều cần biết

Xác nhận bạn đang ký hợp đồng thuê thông thường, không phải hợp đồng có thời hạn xác định

Hai loại hợp đồng thuê này trông tương tự nhau trên giấy tờ, nhưng chỉ có hợp đồng thuê thông thường mới được gia hạn. Một hợp đồng thuê có thời hạn xác định sẽ chấm dứt ngay cả khi người thuê muốn ở lại, với việc ký hợp đồng lại từ đầu là con đường duy nhất để tiếp tục.²³ Hãy kiểm tra văn bản giải thích không gia hạn riêng biệt trước khi ký; nếu thiếu văn bản này, một hợp đồng mang danh nghĩa thời hạn xác định sẽ không có hiệu lực theo diện này.²⁴

Hết hạn hợp đồng không đồng nghĩa với việc phải chuyển đi theo hợp đồng thông thường

Thời điểm kết thúc kỳ hạn hai năm không buộc người thuê phải trả nhà. Nếu không có thông báo hợp lệ từ chủ nhà dựa trên lý do chính đáng, hợp đồng sẽ được gia hạn.¹³ Những người lần đầu thuê nhà hiểu "hợp đồng 2 năm" thành "phải chuyển đi sau 2 năm" là hiểu sai bản chất cơ chế; mong muốn tiếp tục ở lại của người thuê thông thường là đủ.²³

Thông báo chấm dứt hợp đồng muộn đồng nghĩa với việc tốn thêm tiền thuê

Thời hạn báo trước bắt đầu tính từ thời điểm chủ nhà hoặc công ty quản lý nhận được thông báo, và tiền thuê phải trả cho đến hết thời hạn báo trước ngay cả khi người thuê dọn đi sớm hơn (tính đến tháng 01/2026).³ Một người thuê thông báo muộn sẽ phải trả tiền thuê cho khoảng thời gian báo trước bị thiếu, vì vậy việc xác nhận hạn chót trong hợp đồng (thường là một tháng và đôi khi là hai tháng) trước khi chọn ngày chuyển nhà sẽ giúp tránh được khoản chi phí này (tính đến tháng 01/2026).³⁴

Tăng tiền thuê khi gia hạn cần có sự đồng thuận của bạn

Chủ nhà có thể đề xuất tăng tiền thuê khi gia hạn nhưng không thể đơn phương áp đặt điều đó. Người thuê có thể khiếu nại theo Điều 32 của Luật Thuê đất và Thuê nhà và tiếp tục trả mức tiền thuê hiện tại trong khi tranh chấp được giải quyết.¹² Dòng ghi tiền thuê sửa đổi trong giấy tờ gia hạn chỉ có hiệu lực khi có chữ ký của người thuê, do đó việc ký mà không thương lượng sẽ biến một đề xuất thành một thỏa thuận đã đồng ý.¹²

Xem thêm

• Cơ chế thuê nhà tại Nhật Bản
• Bóc tách chi phí dọn vào: Khoản tiền tương đương 4-6 tháng thuê thực sự chi trả cho những gì
• Hệ thống công ty bảo lãnh
• Thương lượng trên thị trường thuê nhà Nhật Bản
• Hợp đồng thuê nhà có thời hạn xác định tại Nhật Bản
• Phí gia hạn (Koshin-ryo) và sự khác biệt theo vùng miền

References

Footnotes

1. Japanese Law Translation Database System. Act on Land and Building Leases (Act No. 90 of 1991), English. https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3787/en ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴

2. Munakata International Law Office (Takasumi Munakata). Japanese Real Estate – Protection of Building Tenants' Rights Under the Act on Land and Building Leases. 2025-03-10. https://milaw-jp.com/en/column/japanese-real-estate-protection-of-building-tenants-rights-under-the-act-on-land-and-building-leases/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶

3. SUUMO (Recruit). 賃貸の契約期間とは？2年更新が多い理由や途中解約時の違約金も解説. Updated 2026-01-15. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_other/chintai_keiyakukikan/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵

4. PLAZA HOMES. Ordinary Lease Contract vs. Fixed-term Lease Contract. 2023-10-27. https://www.realestate-tokyo.com/news/fixed-term-vs-ordinary-lease-contract ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

5. 公益財団法人不動産流通推進センター. 平成23年の更新料裁判における最高裁の判決の趣旨と法定更新の場合の更新料請求との関係. 2014-04. https://www.retpc.jp/archives/14953/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 国土交通省 (MLIT). 外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html ↩ ↩² ↩³