Thị trường nhà ở nông thôn: Sự khác biệt so với đô thị

Thị trường nhà ở nông thôn tại Nhật Bản đảo ngược logic mà hầu hết người mới đến kỳ vọng từ các đô thị: nhà để mua thì rẻ và dồi dào, trong khi nhà cho thuê lại khan hiếm và khó tìm.¹² Hướng dẫn này phác thảo sự đảo ngược về giá cả, khoảng cách trên thị trường cho thuê, ba kênh đăng tin nhà ở và bài toán kinh tế giữa thuê so với mua, giúp người có kế hoạch chuyển ra ngoài vùng đại đô thị có thể tìm kiếm đúng nơi với những con số thực tế.

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Thủ tục, biểu phí và các yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin chi tiết hiện hành tại Cục Thống kê Nhật Bản và Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT).

Tổng quan

Một căn 空き家 (akiya, "nhà bỏ trống") là một căn nhà không có người ở và không có hộ gia đình nào cư trú.¹ Một 空き家バンク (akiya banku, "ngân hàng nhà bỏ trống" - akiya bank) cấp thành phố, thị trấn hoặc làng xã công khai danh sách các bất động sản bỏ trống do chủ sở hữu đăng ký để người mua có thể nộp đơn thông qua ủy ban nhân dân thị trấn hoặc thành phố.³

Bài viết này đề cập đến lượng nhà bỏ trống trên toàn quốc, sự khan hiếm của thị trường thuê nhà, sơ đồ các kênh tìm kiếm và bài toán chi phí trọn vòng đời. Luật sở hữu bất động sản áp dụng đồng nhất trên toàn quốc, trong khi điều kiện tham gia ngân hàng nhà trống, các khoản trợ cấp và nguồn cung thực tế khác nhau tùy theo từng địa phương.⁴³

Hãy xác nhận chương trình cụ thể của từng địa phương trước khi lên kế hoạch xoay quanh bất kỳ tin đăng nào. Nội dung ở đây không đưa ra lời khuyên nên mua hay nên thuê; bài viết chỉ mô tả cách thức vận hành và chi phí cụ thể của từng phương án.

Sự đảo ngược về giá cả và nguồn cung

Nhà ở nông thôn rẻ vì vùng nông thôn Nhật Bản có nhiều nhà hơn số lượng người mua, chứ không phải vì có vấn đề gì ẩn giấu trong mọi tin đăng bán.¹ Các thành phố tập trung dân số, việc làm và nhu cầu vào một vài vùng đại đô thị, trong khi các thị trấn suy giảm dân số tích tụ lượng nhà thừa kế không có ai ở.¹

Toàn cảnh nguồn nhà ở quốc gia trong một đoạn tóm tắt

Khảo sát Nhà ở và Đất đai năm 2023 ghi nhận 9,0 triệu nhà ở bỏ trống, đạt tỷ lệ trống 13,8% trên tổng số 65,02 triệu đơn vị nhà ở (tính đến tháng 10/2023; hãy xác nhận số liệu hiện hành với Cục Thống kê Nhật Bản).¹ Cả số lượng tuyệt đối lẫn tỷ lệ đều đạt mức cao kỷ lục trong lịch sử, gần gấp đôi so với con số 4,48 triệu căn bỏ trống vào năm 1993 (tính đến tháng 10/2023).¹

Con số tổng thể này bao gồm 4,43 triệu căn cho thuê, 0,33 triệu căn rao bán, 0,38 triệu căn nhà thứ hai (biệt thự nghỉ dưỡng) và 3,85 triệu căn nhà bỏ trống khác không có kế hoạch cho thuê hay bán (tính đến tháng 10/2023).¹ Phân khúc bỏ trống lâu dài này đã tăng thêm 370.000 căn kể từ năm 2018, đóng góp tới 72% mức tăng tổng thể (tính đến tháng 10/2023).¹ Tỷ lệ nhà trống cấp tỉnh đạt đỉnh ở Wakayama là 21,2%, Tokushima 21,2%, Yamanashi 20,5%, Kochi 20,0% và Nagano 19,6%, so với mức trung bình toàn quốc là 13,8% (tính đến tháng 10/2023).¹

Thuật ngữ	Ý nghĩa
空き家 (akiya)	Nhà bỏ trống không có hộ gia đình cư trú1
その他空き家 (sono ta akiya)	Nhà bỏ trống khác không có kế hoạch cho thuê hay bán, phân khúc bỏ trống lâu dài 3,85 triệu căn1
住宅・土地統計調査 (jūtaku tochi tōkei chōsa)	Khảo sát Nhà ở và Đất đai, công cụ thống kê 5 năm một lần của Bộ Tổng vụ (MIC)5

Vì sao sự đảo ngược này đi ngược lại hầu hết các quốc gia

Bốn yếu tố tác động đan xen: suy giảm dân số liên tục ngoài các vùng đô thị lớn, dòng chảy thừa kế do dân số già hóa, cơ chế thuế phạt việc phá dỡ nhà, và sự tập trung đô thị thu hút nhu cầu về Tokyo, Osaka và Nagoya.¹ Mỗi yếu tố đều mang tính cấu trúc, do đó lượng nhà dư thừa vẫn tiếp tục tăng ngay cả ở những thị trấn đang tích cực thu hút người mới đến định cư.¹

Đất ở có nhà hiện hữu được hưởng chính sách giảm thuế thẩm định xuống còn tối đa một phần sáu (1/6). Việc giải tỏa công trình sẽ làm mất đi khoản ưu đãi giảm trừ này và khiến hóa đơn thuế đất tăng lên khoảng bốn đến sáu lần tùy theo giá trị thẩm định.¹ Phá dỡ một ngôi nhà gỗ tiêu chuẩn tốn khoảng 1.000.000 đến 1.500.000 JPY cộng thêm vào hóa đơn thuế cao hơn đó (tính đến tháng 04/2026).¹ Quyết định hợp lý về mặt kinh tế của người thừa kế tại một khu vực có giá trị thấp là cứ để công trình đứng nguyên đó, ngay cả khi nó tiếp tục xuống cấp.¹

Để trống một ngôi nhà thừa kế sẽ khiến vấn đề thêm trầm trọng

Những người thừa kế không thể thống nhất ý kiến về việc bán hay phá dỡ sẽ chứng kiến bất động sản ngày càng xuống cấp trong khi thuế và chi phí bảo trì vẫn phải đóng đều đặn. Kể từ tháng 4/2024, việc đăng ký thừa kế là bắt buộc trong vòng ba năm kể từ khi biết mình được thừa kế, với mức phạt lên tới 100.000 JPY, tuy nhiên việc bất đồng ý kiến giữa nhiều đồng thừa kế vẫn làm đình trệ mọi hành động.¹

Đạo luật về các biện pháp đặc biệt đối với nhà bỏ trống (Vacant Houses Special Measures Act), được thực thi đầy đủ vào năm 2015, cho phép chính quyền địa phương chỉ định các căn nhà bỏ trống nguy hiểm hoặc mất vệ sinh là "Nhà bỏ trống chỉ định đặc biệt" (Specified Vacant Houses) thông qua các bước tăng dần: tư vấn, hướng dẫn, khuyến nghị, ra lệnh và cưỡng chế hành chính.¹⁶ Ưu đãi giảm thuế đất sẽ bị hủy bỏ ngay từ giai đoạn khuyến nghị. Bản sửa đổi vào tháng 12/2023 đã bổ sung thêm hạng mục "Nhà bỏ trống quản lý yếu kém" (Management-Deficient Vacant House) để can thiệp sớm hơn, cùng với các nhà quản lý công trình do tòa án chỉ định và các Khu vực thúc đẩy sử dụng nhà bỏ trống.¹⁶

Các khung giá minh họa cho sự đảo ngược này mà không cần trích dẫn cụ thể một thị trấn nào: nhà akiya nông thôn giữ nguyên hiện trạng thường được niêm yết ở mức 500.000 đến 3.000.000 JPY, nhà nông thôn tiêu chuẩn ở mức 3.000.000 đến 6.000.000 JPY, và một số ít chính quyền địa phương niêm yết nhà ở mức 0 JPY đi kèm với cam kết cải tạo và cư trú lâu dài (tính đến tháng 09/2026).⁷ Hãy coi mỗi khung giá là điểm khởi đầu cho một địa phương cụ thể, chứ không bao giờ là mức giá trung bình của toàn vùng nông thôn.

Vì sao thị trường cho thuê ở nông thôn lại khan hiếm

Hầu hết nhà ở nông thôn là do chủ sở hữu tự ở, và phần lớn lượng nhà bỏ trống hoàn toàn không được đưa vào thị trường cho thuê.⁸² Một người mới đến có thể đứng giữa một ngôi làng đầy những ngôi nhà bỏ trống nhưng vẫn không tìm được căn nào để thuê.²

Đa số nhà ở nông thôn là do chính chủ cư trú

Trên toàn quốc, 61,2% hộ gia đình sở hữu nhà riêng vào năm 2018, giữ mức ổn định gần 60% trong suốt bốn thập kỷ (theo khảo sát năm 2018; hãy xác nhận số liệu hiện hành với Cục Thống kê Nhật Bản).⁸ Các khu vực nông thôn có tỷ lệ sở hữu nhà cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn quốc đó, và những người thừa kế giữ lại các ngôi nhà thừa kế ngoài thị trường vì các lý do kinh tế, pháp lý và văn hóa.²

Lượng nhà ở không được đưa ra thị trường vì nhiều lý do đan xen. Giá trị bán lại quá thấp không đáng để bán, quyền sở hữu không rõ ràng hoặc bị phân chia cho nhiều người thừa kế, việc phá dỡ tốn kém trong khi đất trống lại bị đánh thuế cao hơn, và các gia đình giữ lại nhà để làm kho chứa đồ, làm nhà nghỉ dưỡng thứ hai, vì kỷ niệm gia đình hoặc để thờ cúng tổ tiên.² Không có lý do nào trong số này thay đổi chỉ vì một người thuê nhà xuất hiện với tiền mặt cầm trên tay.²

Nhà thuê ở nông thôn trông như thế nào khi thực sự có nguồn cung

Nhà cho thuê ở nông thôn rất hiếm và nguồn cung rất nhỏ so với các thành phố. Các chương trình hỗ trợ người chuyển đến định cư của chính quyền địa phương đôi khi trợ cấp trực tiếp cho việc thuê nhà thông qua việc giảm giá thuê hoặc chi trả chi phí chuyển nhà, chính là vì nhà cho thuê thương mại rất khan hiếm.²

Quy trình chuẩn ở đô thị gồm tìm qua công ty môi giới, đi xem nhà và ký hợp đồng với tiền đặt cọc và tiền lễ tồn tại trên toàn quốc nhưng áp dụng rất kém tại các thôn xóm nhỏ nơi các công ty bất động sản nắm giữ rất ít nguồn nhà.⁹² Hiện không có số liệu thống kê giá thuê nhà nông thôn trung bình trên toàn quốc nào được công bố. Các ví dụ tính toán trong hướng dẫn này sử dụng mức 30.000 JPY mỗi tháng như một ví dụ minh họa (tính đến tháng 09/2026), chứ không phải là mức giá niêm yết trên thị trường; thị trấn của bạn có thể có mức giá cao hơn hoặc thấp hơn nhiều.

Nơi các tin đăng nhà ở nông thôn thực sự xuất hiện

Một đợt tìm kiếm nhà ở nông thôn nghiêm túc phải triển khai ba kênh cùng một lúc: các cổng thông tin toàn quốc, ngân hàng akiya của chính quyền địa phương và kênh truyền miệng tại địa phương.³² Mỗi kênh đều nắm giữ nguồn nhà mà các kênh khác không bao giờ tiếp cận được.³

Sơ đồ các kênh như sau:

Cổng thông tin toàn quốc chỉ nắm giữ một phần nguồn nhà

SUUMO, do Recruit vận hành, là cổng thông tin toàn quốc nơi các công ty môi giới quảng cáo nhà cho thuê và bán; quy trình tiêu chuẩn là liên hệ với công ty môi giới, nhận danh sách nhà do môi giới chọn lọc, đi xem và ký hợp đồng.⁹ Quy trình mặc định thông qua môi giới này hoạt động rất tốt ở các thành phố nhưng suy giảm nhanh chóng khi về vùng nông thôn.⁹

Các cổng thông tin lớn chỉ đăng tải nguồn nhà do công ty môi giới niêm yết và bỏ sót hầu hết các bất động sản chỉ có trên akiya bank hoặc qua kênh không chính thức ở nông thôn.³⁷ Số liệu trên cổng thông tin là dữ liệu giá chào bán tiếp thị, không phải là hồ sơ giao dịch thực tế.³ Độ bao phủ ở nông thôn mỏng nhất chính là ở những nơi mà các công ty môi giới từ chối nhận bất động sản vì giá quá rẻ hoặc quá xa xôi, không đủ bù đắp phí hoa hồng.³

Akiya bank của chính quyền địa phương nắm giữ phần còn lại

Akiya bank là một sổ đăng ký, không phải là một công ty môi giới: các chủ sở hữu khai báo nhà bỏ trống, chính quyền thị trấn hoặc thành phố công bố chúng trên trang web riêng của mình hoặc cổng thông tin quốc gia, kết nối người mua và người bán, rồi chuyển giao hợp đồng cho một công ty môi giới đối tác.³ Chính quyền địa phương không tự định giá, không bảo đảm tình trạng nhà và thường không tự soạn thảo hợp đồng.³

MLIT đã hợp tác với hai đơn vị tư nhân là LIFULL và At Home để tổng hợp các sổ đăng ký của các địa phương kể từ tháng 4/2018 (tính đến tháng 08/2026; hãy xác nhận tình trạng tham gia hiện hành tại trang cổng thông tin của MLIT).⁴ Cổng thông tin LIFULL ghi nhận 786 địa phương tham gia và 8.393 bất động sản vào ngày 15/08/2026, trong khi một cuộc khảo sát của MLIT đối với các chính quyền địa phương ghi nhận 1.261 thị trấn và thành phố vận hành akiya bank, tương đương khoảng 7/10 địa phương (tính đến tháng 08/2026).³ Việc tham gia là tự nguyện và cần có sự đồng ý của chủ sở hữu, do đó những bất động sản chỉ lưu hành ở cấp địa phương sẽ không bao giờ xuất hiện trên cổng thông tin toàn quốc.⁴

Quy trình nộp đơn được chuẩn hóa giữa các thị trấn với một số khác biệt cục bộ:

Thủ tục đăng ký, gọi là 利用登録 (riyo toroku, "đăng ký người sử dụng dịch vụ"), thường miễn phí và yêu cầu giấy tờ tùy thân cùng bản trình bày nguyện vọng; một số thị trấn yêu cầu cam kết định cư lâu dài hoặc thực hiện phỏng vấn.³⁷ Việc xem nhà thực tế hầu như luôn là bắt buộc trước bất kỳ cuộc đàm phán nào, và ủy ban thị trấn sẽ sắp xếp lịch hẹn theo nhịp độ của cơ quan hành chính chứ không nhanh như trên cổng thông tin trực tuyến.³ Hãy dự trù khoảng thời gian từ ba đến sáu tháng từ lần liên hệ đầu tiên cho đến khi bàn giao nhà.³

Đăng ký với ủy ban thị trấn trước khi phải lòng một ngôi nhà

Bạn không thể đi xem một bất động sản trên akiya bank trước khi đăng ký làm người dùng. Hãy chọn khu vực trước dựa trên tiêu chí kết nối tàu hỏa, bệnh viện, trường học và cửa hàng, sau đó mới xem akiya bank ở đó có gì; việc chọn nhà trước đồng nghĩa với việc bạn phải tìm lý do biện minh cho một vị trí hẻo lánh sau này.³

Chi phí hoàn tất thủ tục cho một ngôi nhà giá rẻ không còn tuân theo tỷ lệ phần trăm thông thường nữa. Chính quyền thị trấn không thu khoản phí nào, nhưng công ty môi giới đối tác được cấp phép sẽ tính phí với mức trần tối đa là 330.000 JPY (đã bao gồm thuế) đối với bất động sản bán từ 8.000.000 JPY trở xuống (tính đến tháng 08/2026).³ Bảng dưới đây tính toán một ví dụ cụ thể cho đến khi ký hợp đồng, chưa bao gồm chi phí cải tạo (số liệu tính đến tháng 08/2026).³

Khoản mục	Số tiền	Thời điểm	Ghi chú
Giá mua	2.500.000 JPY	08/2026	Giá đàm phán niêm yết với thị trấn3
Phí môi giới đối tác	330.000 JPY (gồm thuế)	08/2026	Mức trần theo luật định đối với giá từ 8 triệu JPY trở xuống3
Thuế đăng ký trước bạ	30.000–40.000 JPY	08/2026	Tính trên giá trị thẩm định, không phải giá mua thực tế3
Thuế mua bất động sản	0–45.000 JPY	08/2026	Bằng không nếu dưới ngưỡng miễn trừ3
Phí tư pháp thư sĩ	60.000–100.000 JPY	08/2026	Sang tên đổi chủ tại cơ quan đăng ký đất đai3
Thuế trước bạ hợp đồng	1.000 JPY	08/2026	Áp dụng biểu thuế ưu đãi hiện hành3
Tổng chi phí khi ký hợp đồng	2.921.000–3.016.000 JPY	08/2026	Chưa bao gồm chi phí cải tạo3

Đối với một ngôi nhà có giá 500.000 JPY, các khoản phí tuyệt đối vẫn tương đương như đối với một ngôi nhà 2.500.000 JPY, vì vậy hãy tư duy theo số tiền yên thực tế thay vì tỷ lệ phần trăm.³ Hầu hết các trang web akiya bank và thủ tục giấy tờ đều chỉ sử dụng tiếng Nhật.³⁷

Truyền miệng thông qua các thiết chế địa phương

Những người chuyển từ thành thị về nông thôn thường tìm được nhà ở thông qua truyền miệng hơn là qua các akiya bank.² Chính quyền địa phương khuyên bạn nên đến thăm các địa điểm quan tâm, xây dựng mối quan hệ tin cậy trước khi chuyển đến, và nhờ người trung gian kết nối người mới đến với cộng đồng và nhà ở.²

Các ủy ban thị trấn hợp tác với các công ty bất động sản, tổ chức phi lợi nhuận (NPO) và nhân viên phát triển cộng đồng để vận hành ngân hàng nhà trống và kết nối người chuyển đến.² Các tài liệu hướng dẫn thực tế mô tả các chi nhánh hợp tác xã nông nghiệp địa phương và bàn hướng dẫn định cư của ủy ban thị trấn là những điểm giới thiệu nơi chủ nhà chưa niêm yết xuất hiện, mặc dù vai trò của hợp tác xã nông nghiệp là theo chia sẻ thực tế chứ chưa được ghi nhận thành văn bản chính thức. Hãy hỏi tại ủy ban thị trấn trước; hỏi xem ai khác trong thị trấn nắm được thông tin về những ngôi nhà bỏ trống trước khi chúng được đưa lên danh sách.

Thuê so với mua: Sự đánh đổi theo vòng đời

Giá mua rẻ và giá thuê ở nông thôn rẻ giải quyết hai bài toán hoàn toàn khác nhau. Việc mua nhà sẽ khóa chặt vốn vào một bất động sản có tính thanh khoản kém; việc thuê nhà duy trì sự linh hoạt với một khoản chi phí hàng tháng cố định mãi mãi.³⁸ Phép tính dưới đây so sánh dòng tiền mà không đưa ra khuyến nghị cho phương án nào.³

Phép tính thuần túy không kèm lời khuyên

Lấy ví dụ minh họa làm cơ chế tính toán: mua một căn nhà giá 2.000.000 JPY so với thuê ở mức 30.000 JPY mỗi tháng sẽ đạt điểm hòa vốn danh nghĩa ở mốc khoảng năm năm rưỡi (tính đến tháng 09/2026; hãy xác nhận số liệu địa phương hiện hành với chính quyền nơi niêm yết).³ Phép chia đó, 2.000.000 chia cho 360.000 mỗi năm, chưa tính đến cải tạo, thuế, phí, bảo hiểm, bảo trì và tác động bán lại, do đó nó chỉ là một khung tham chiếu ban đầu chứ không phải là khẳng định về điểm hòa vốn thực tế.

Chi phí vận hành hàng năm bắt đầu ngay từ thời điểm ký hợp đồng chứ không phải lúc dọn vào ở: thuế tài sản cố định, thuế quy hoạch đô thị, bảo hiểm và bảo dưỡng khuôn viên.³ Một người mua để nhà trống sau đó sẽ phải đối mặt với chính quyết định chỉ định nhà quản lý yếu kém từng khiến người bán trước đó phải bán tháo, bao gồm cả việc mất đi quyền ưu đãi giảm thuế đất ở.³

Những lực cản làm thay đổi bài toán kinh tế

Cải tạo nhà là lực cản lớn nhất. Để đưa một ngôi nhà nông thôn về tiêu chuẩn có thể ở được thường tốn từ 3.000.000 đến 15.000.000 JPY tùy thuộc vào mái nhà, hệ thống thoát nước và khả năng cách nhiệt (tính đến tháng 08/2026; hãy xác nhận báo giá hiện hành với các nhà thầu địa phương).³ Quy tắc kinh nghiệm của những người trong ngành là dự trù kinh phí ít nhất bằng giá mua nhà, thường là gấp hai đến ba lần (tính đến tháng 08/2026).³⁷ Những ngôi nhà được xây dựng trước đợt sửa đổi tiêu chuẩn chống động đất năm 1981 có thể không đáp ứng các tiêu chuẩn động đất hiện hành, vì vậy việc kiểm tra nhà trước khi trả giá là thông lệ tiêu chuẩn.⁷

Nhiều trở ngại khác tiếp tục chồng chất sau khâu cải tạo. Khoảng một phần ba số tin đăng ở nông thôn bao gồm cả một mảnh đất nông nghiệp, việc chuyển nhượng đất này cần có sự phê duyệt của ủy ban nông nghiệp địa phương theo Điều 3 Luật Đất nông nghiệp; yêu cầu về diện tích canh tác tối thiểu đã được bãi bỏ vào tháng 4/2023 nhưng việc xin phép vẫn là bắt buộc.³ Đất không tiếp giáp với đường công cộng rộng ít nhất 4 m với mặt tiền tối thiểu 2 m là đất không được phép xây dựng lại: được phép cải tạo nhưng không được xây mới lại, dẫn đến giá trị bán lại bị giảm tương ứng.³ Hợp đồng akiya bank thường là bán theo hiện trạng và miễn trừ trách nhiệm bảo hành đối với khiếm khuyết của người bán.³

Mua nhà kèm trợ cấp có thể ràng buộc bạn tại chỗ

Các giao dịch mua nhà gắn liền với trợ cấp thường đi kèm cam kết cư trú từ 5 đến 10 năm và phải hoàn trả theo tỷ lệ nếu bán lại sớm. Tiền trợ cấp chỉ được giải ngân sau khi công trình đã thanh toán xong, đôi khi là một năm sau đó, và hầu hết đều yêu cầu phải có tên trong sổ đăng ký cư trú của thị trấn.³

Các khoản trợ cấp chỉ bù đắp chi phí sau khi sự việc đã diễn ra và chỉ dành cho người đã là cư dân. Các khoản trợ cấp cải tạo của chính quyền địa phương thường dao động từ 500.000 đến 2.000.000 JPY, được thanh toán sau khi hoàn thành công việc dựa trên hóa đơn và việc đăng ký vào sổ cư trú (tính đến tháng 08/2026).³¹⁰ Trợ cấp chuyển vùng định cư quốc gia chi trả 1.000.000 JPY cho mỗi hộ gia đình, 600.000 JPY cho người độc thân, cộng thêm 1.000.000 JPY cho mỗi trẻ em dưới 18 tuổi, nhưng điều kiện then chốt là phải có 5 năm sống tại khu vực Tokyo, do đó những người mua mới đến từ nước ngoài thường không đủ điều kiện (tính đến tháng 08/2026).³ Trợ cấp phá dỡ nhà có mức khác nhau, thường chi trả một nửa chi phí báo giá lên đến mức trần của địa phương (tính đến tháng 08/2026).³

Thuật ngữ	Ý nghĩa
住民票 (jūminhyō)	Bản sao phiếu cư trú; điều kiện nhận trợ cấp thường yêu cầu phải đăng ký cư trú3
古民家 (kominka)	Nhà nông thôn cổ truyền thống, thường kèm đất đai và các dãy nhà phụ7
重要事項説明 (jūyō jikō setsumei)	Giải thích các nội dung quan trọng do người môi giới đọc trước khi ký hợp đồng3

Những điều nên biết

Giá niêm yết là dòng nhỏ nhất trong bảng ngân sách

Một ngôi nhà được niêm yết dưới 3.000.000 JPY thường cần thêm từ 3.000.000 đến 15.000.000 JPY chi phí cải tạo để đạt tiêu chuẩn sống được (tính đến tháng 08/2026).³ Việc thay thế bể tự hoại khoảng 800.000 đến 1.500.000 JPY, xử lý mối mọt, cách nhiệt và sửa mái đều là những chi phí nằm ngoài những bức ảnh quảng cáo.³⁷ Hãy lập ngân sách cho toàn bộ dự án, chứ không chỉ cho con số trên biển giá.

Mỗi địa phương vận hành một thị trường riêng

Sự tồn tại của akiya bank, quy định đăng ký, yêu cầu cam kết định cư, việc loại trừ mục đích thương mại, danh mục trợ cấp, điều kiện nhà thầu và thời gian cam kết cư trú đều khác nhau giữa các thị trấn (tính đến tháng 08/2026).⁴³ Hai địa phương liền kề nhau có thể công bố định dạng khác nhau, yêu cầu giấy tờ khác nhau và gắn các mức trợ cấp khác nhau cho những ngôi nhà tương tự.⁷ Hãy xác nhận trực tiếp với ủy ban nhân dân địa phương cụ thể trước khi lên kế hoạch dựa trên bất kỳ điều kiện nào.

Thị trường cho thuê khan hiếm đem lại lợi thế cho người tìm kiếm sớm và trực tiếp

Việc chỉ tìm kiếm trên cổng thông tin trực tuyến sẽ bỏ lỡ lượng nhà lưu thông qua các kênh địa phương trước tiên.² Đăng ký sớm với chính quyền thị trấn, đến thăm trực tiếp và xây dựng các mối quan hệ địa phương sẽ mang lại hiệu quả vượt trội so với việc ngồi từ xa tải lại trang web.² Hình ảnh và thông tin chi tiết trên akiya bank thường rất sơ sài hoặc đã cũ, và tin đăng có thể vẫn tồn tại sau khi đã bán, vì vậy đừng bao giờ đưa ra đề nghị mua mà không qua buổi đi xem bắt buộc và nghe chuyên viên môi giới có giấy phép giải thích các nội dung quan trọng.³⁷

Xem thêm

• Các ví dụ thực tế về chuyển về vùng nông thôn
• Quy trình mua bất động sản
• Bảng phân tích chi phí đầu vào khi chuyển nhà: 4-6 tháng tiền nhà thực sự bao gồm những gì
• Bất động sản mới và bất động sản cũ tại Nhật Bản
• Cột mốc tiêu chuẩn xây dựng năm 1981

References

Footnotes

1. Institute for Social Vision Design, Naoya Yokota. "The Structure Behind 9 Million Vacant Houses: Why Japan Can Neither Demolish Nor Utilize Them." 2026-04-24. https://isvd.or.jp/en/columns/empty-houses-9million-structural-deadlock ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹

2. Freie Universität Berlin, Cornelia Reiher. "No homes for newcomers? Vacant houses and the housing shortage in rural Japan." 2025-04-04. https://userblogs.fu-berlin.de/urban-rural-migration-japan/2025/04/04/no-homes-for-newcomers-vacant-houses-and-the-housing-shortage-in-rural-japan ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴

3. immoJapon. "Akiya Bank in Japan: How Vacant House Banks Work." Updated 2026-08-19. https://immojapon.com/en/articles/akiya-bank-japon ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸ ↩²⁹ ↩³⁰ ↩³¹ ↩³² ↩³³ ↩³⁴ ↩³⁵ ↩³⁶ ↩³⁷ ↩³⁸ ↩³⁹ ↩⁴⁰ ↩⁴¹ ↩⁴² ↩⁴³ ↩⁴⁴ ↩⁴⁵

4. Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT). National akiya and vacant-land bank portal page. https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. Statistics Bureau of Japan, Ministry of Internal Affairs and Communications. 2023 Housing and Land Survey results page. https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html ↩

6. Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT), Housing Bureau. Vacant-house special measures act information page. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html ↩ ↩²

7. Home in Nihon, Bui Le Quan. "How to Use Japan Akiya Banks: Complete Guide for Foreign Buyers." Published 2026-03-16, updated 2026-09-03. https://homeinnihon.com/articles/japan-akiya-bank-guide-foreigners ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

8. Cross Marketing. "Owner-occupied vs Renter-occupied? The recent trends seen from the data." Published 2021-11-05, updated 2025-03-25. https://www.cross-m.co.jp/en/column/marketing/mkc20211105 ↩ ↩² ↩³

9. SUUMO (Recruit). "Rental information for foreigners." https://suumo.jp/tokushu/foreigner/english/ ↩ ↩² ↩³

10. Akiya Japan. "Japan Akiya Bank: Search Official Listings Across All 47 Prefectures." https://www.akiyajapan.com/japan/akiya-bank-listings ↩