Cách thức thuê nhà tại Nhật Bản

Cách thức thuê nhà tại Nhật Bản tuân theo một số cấu trúc định hình quen thuộc: các tin đăng được thực hiện qua công ty môi giới, hợp đồng thuê 2 năm có thể gia hạn, khoản chi phí ban đầu khá lớn, và đối với phần lớn người thuê hiện nay là một công ty bảo lãnh đứng ra thay thế cho người bảo lãnh cá nhân.¹²³ Việc bỏ sót bất kỳ mắt xích nào trong cấu trúc này, chẳng hạn như bước thông qua công ty bảo lãnh hay tập quán phí gia hạn theo từng vùng, chính là nguyên nhân biến một cuộc tìm kiếm thông thường thành trải nghiệm căng thẳng.

Xác nhận chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Thủ tục, biểu phí và các yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin chi tiết hiện hành tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT).

Tổng quan

Cẩm nang này hướng dẫn chi tiết về thị trường thuê nhà theo cách mà hầu hết những người thuê nhà lần đầu tiếp cận: nhà ở cho thuê khu vực tư nhân tiêu chuẩn theo hợp đồng thuê nhà thông thường (chintai shakuya keiyaku), phân biệt với nhà ở công cộng UR, căn hộ do công ty thuê cho nhân viên, hoặc nhà ở chung (share house).³ Hướng dẫn này áp dụng bình đẳng cho cả người thuê mang quốc tịch Nhật Bản và cư dân nước ngoài ở giai đoạn chuẩn bị tìm nhà hoặc mới bắt đầu tìm kiếm; hầu như không có nội dung nào ở đây bị giới hạn theo quốc tịch trên phương diện pháp lý.

Ngoại lệ duy nhất là tình trạng từ chối người nước ngoài được đề cập chi tiết ở phần dưới. Đây là một thực tế có thật và đã được ghi nhận trên thị trường, nhưng không phải là quy định về tư cách lưu trú do bất kỳ đạo luật nào ban hành.⁴⁵

Mặc định qua trung gian môi giới: tại sao (gần như) không ai thuê trực tiếp

Hầu như mọi giao dịch thuê nhà tại Nhật Bản đều thông qua một công ty bất động sản có giấy phép (fudōsan-ya hoặc chūkai gyōsha), chứ không phải giao dịch trực tiếp giữa chủ nhà và người thuê.¹⁶ Công ty môi giới đăng tin bất động sản, điều phối việc xét duyệt hồ sơ và chuẩn bị thủ tục hợp đồng, đứng ở vị trí trung gian trong toàn bộ quá trình từ tìm kiếm đến ký kết.

Thuật ngữ	Ý nghĩa
不動産会社 / 仲介業者 (fudōsan-ya / chūkai gyōsha)	Công ty bất động sản hoặc văn phòng môi giới đóng vai trò trung gian cho giao dịch thuê nhà1
大家 (ōya)	Chủ nhà6
仲介手数料 (chūkai tesūryō)	Phí môi giới trả cho công ty dịch vụ để làm trung gian thực hiện hợp đồng7

Các cổng thông tin lớn như SUUMO, LIFULL HOME'S và at home là những kênh quảng cáo mà các công ty môi giới sử dụng để đăng tin về bất động sản, chứ không phải sàn giao dịch nơi chủ nhà đăng trực tiếp.⁸ Cùng một căn hộ thường được nhiều công ty môi giới cùng đăng tin cùng lúc, đó là lý do tại sao một căn phòng giống hệt nhau có thể xuất hiện với các hình ảnh khác nhau hoặc mức giá chênh lệch nhẹ tùy thuộc vào trang web đăng tải.

Mối quan hệ giữa chủ nhà, công ty môi giới và cổng thông tin được thể hiện như sau:

Lý do việc thuê trực tiếp từ chủ nhà hiếm khi xảy ra

Những chủ nhà bỏ qua trung gian môi giới sẽ phải tự mình đảm nhận việc sàng lọc người thuê, soạn thảo hợp đồng, thu tiền thuê nhà và giải quyết các tranh chấp phát sinh.¹ Khối lượng công việc đó, đặc biệt là việc đòi tiền thuê nợ đọng hoặc tìm khách thuê mới cho phòng trống, là lý do chính khiến hầu hết các cá nhân sở hữu nhà ủy quyền cho một công ty môi giới hoặc công ty quản lý bất động sản đảm nhận.

Về phía người thuê, một chủ nhà sẵn sàng ký hợp đồng trực tiếp là rất khó tìm đơn giản vì có quá ít người làm như vậy. Người thuê nếu tìm được chủ nhà trực tiếp cũng sẽ mất đi vai trò trung gian cung cấp thông tin của công ty môi giới, bao gồm việc giải trình hiện trạng nhà và so sánh mức giá thị trường.¹

Hợp đồng thuê tiêu chuẩn: thỏa thuận 2 năm có thể gia hạn

Hợp đồng thuê nhà ở mặc định tại Nhật Bản là futsū shakuya keiyaku (普通借家契約, "hợp đồng thuê nhà thông thường") theo Luật Thuê Đất và Nhà (借地借家法).³⁹ Theo luật định, một thời hạn xác định dưới một năm sẽ được coi là hợp đồng thuê không có thời hạn xác định.³

Hai năm là thời hạn thuê theo tập quán trong thực tế, đủ dài để phù hợp cho cả hai bên mà không ràng buộc quá mức cho bên nào (tính đến tháng 07/2026; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty môi giới địa phương).¹⁰ Thời hạn này là quy ước thị trường chứ không phải là điều khoản được ấn định trong luật. Những điều khoản hợp đồng đáng đọc kỹ trước khi ký nằm ngoài phạm vi của bài tổng quan này.

Một hợp đồng thuê có thể gia hạn sẽ vận hành theo một chu kỳ lặp lại thay vì kết thúc dứt điểm:

Ngoại lệ hợp đồng có thời hạn xác định

Một số ít hợp đồng sử dụng cấu trúc khác: teiki shakuya keiyaku (定期借家契約, "hợp đồng thuê nhà có thời hạn xác định") theo Điều 38 của Luật Thuê Đất và Nhà, hợp đồng này sẽ tự động chấm dứt khi hết thời hạn mà người thuê không có quyền gia hạn.³¹¹

Cấu trúc này chỉ có hiệu lực pháp lý nếu chủ nhà giao một văn bản thông báo riêng biệt, độc lập với bản hợp đồng thuê, giải thích trước khi ký kết rằng hợp đồng sẽ không thể gia hạn và sẽ chấm dứt khi hết hạn. Nếu bỏ qua bước này, điều khoản không gia hạn sẽ bị vô hiệu và hợp đồng sẽ tự động chuyển về dạng hợp đồng thuê thông thường có thể gia hạn.³¹¹"

Xác nhận loại hợp đồng bạn đang ký kết

Một hợp đồng thuê có thời hạn xác định trông bề ngoài rất giống với hợp đồng thông thường, nhưng hợp đồng này sẽ không thể gia hạn dù người thuê đã sống ở đó bao lâu đi nữa. Hãy kiểm tra văn bản thông báo không gia hạn riêng biệt trước khi ký và hỏi thẳng xem hợp đồng là futsū hay teiki.³¹¹

Hợp đồng thuê có thời hạn xác định khá hiếm, theo số liệu khảo sát ngành thường chỉ chiếm từ 6% trở xuống trong tổng số căn hộ cho thuê ở các vùng, dù nguồn tài liệu không ghi rõ thời gian khảo sát cụ thể.¹² Người thuê nhà lần đầu nên dự liệu rằng mình sẽ gặp hợp đồng thuê thông thường có thể gia hạn như một mặc định. Bài viết tổng quan này không đi sâu hơn vào các điều khoản hợp đồng cụ thể của cả hai loại.

Thuật ngữ	Ý nghĩa
借地借家法 (Shakuchi Shakka Hō)	Luật Thuê Đất và Nhà, đạo luật điều chỉnh việc thuê đất cũng như thuê công trình hoặc nhà ở3
普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku)	Hợp đồng thuê nhà thông thường có thể gia hạn, dạng mặc định9
定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku)	Hợp đồng thuê nhà có thời hạn xác định chấm dứt mà không được gia hạn11

Cú sốc chi phí ban đầu: 4 đến 6 tháng tiền thuê trước khi nhận chìa khóa

Các khoản chi phí đầu vào khi chuyển đến ở Nhật Bản thường cộng dồn lên tới 4 đến 6 tháng tiền thuê một khi tính đủ tất cả các dòng chi phí, vượt xa mức tiền đặt cọc một tháng phổ biến ở nhiều thị trường cho thuê khác (tính đến tháng 07/2026; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty môi giới địa phương).¹³ Một căn hộ quảng cáo không tiền cọc (shikikin) và không tiền lễ (reikin) thì tổng chi phí thực tế vẫn thường rơi vào khoảng 3 đến 4 tháng tiền thuê; còn căn hộ có cả hai khoản trên thì con số thường lên tới 5 đến 6 tháng tiền thuê.

Khoản mục	Mức tiền	Tính đến	Ghi chú
敷金 (shikikin, tiền đặt cọc)	0–2 tháng tiền thuê	Tháng 07/2026	Về nguyên tắc được hoàn lại, trừ đi các hư hại hoặc tiền nợ13
礼金 (reikin, tiền lễ)	0–2 tháng tiền thuê	Tháng 07/2026	Không hoàn lại theo tập quán13
前家賃 (zen-yachin, tiền thuê trả trước)	1 tháng tiền thuê	Tháng 07/2026	Tiền thuê tháng đầu tiên, trả khi ký hợp đồng13
保証会社利用料 (phí công ty bảo lãnh)	0,5–1 tháng tiền thuê	Tháng 07/2026	Trả cho công ty bảo lãnh, không phải trả cho chủ nhà13
仲介手数料 (phí môi giới)	Tối đa 1,1 tháng tiền thuê gồm thuế nếu người thuê đồng ý; nếu không là 0,5 tháng cộng thuế mỗi bên	Sửa đổi thông tư gần nhất 30/08/2019	Mức trần theo luật định theo Luật Kinh doanh Giao dịch Đất đai và Nhà ở7
火災保険料 (bảo hiểm hỏa hoạn) và 鍵交換代 (phí thay ổ khóa)	Tổng cộng vài chục nghìn yên	Tháng 07/2026	Thường được gộp vào bảng dự toán chi phí của công ty môi giới13

Chuẩn bị sẵn số tiền tương đương 4 đến 6 tháng tiền thuê trước khi đi xem phòng

Chi phí ban đầu phải thanh toán một lần khi ký hợp đồng chứ không được chia nhỏ theo thời gian. Chuẩn bị sẵn toàn bộ số tiền mặt trước khi bắt đầu đi xem nhà sẽ giúp bạn tránh bị lúng túng khi tìm được căn hộ ưng ý để nộp đơn.¹³

Cẩm nang đàm phán từng khoản phí và bảng so sánh chi phí chi tiết hơn nằm ngoài phạm vi của bài viết tổng quan này.

Khoản nào được hoàn lại, khoản nào không

Shikikin về nguyên tắc là khoản tiền được hoàn lại. Đây là khoản tiền ký quỹ để đảm bảo bồi thường hư hại và nợ đọng, và chủ nhà có thể khấu trừ các khoản hư hỏng vượt quá mức hao mòn thông thường hoặc tiền thuê chưa thanh toán trước khi trả lại phần còn lại.¹⁴

Một điều khoản trong hợp đồng quy định mức tiền cọc không hoàn lại cố định (敷引特約 - shikibiki tokuyaku) không tự động bị vô hiệu theo Luật Hợp đồng Người tiêu dùng. Phán quyết năm 2011 của Tòa án Tối cao về các điều khoản như vậy khẳng định chúng có hiệu lực thi hành, trừ khi số tiền bị khấu trừ là quá cao một cách bất hợp lý so với tiền thuê, thời hạn thuê và chi phí hao mòn thông thường.¹⁴

Ngược lại, reikin theo tập quán là khoản thanh toán không hoàn lại cho chủ nhà, hoàn toàn không có chức năng tương đương với tiền cọc. Khoản tiền này được hiểu đúng hơn như một món tiền cảm ơn thanh toán một lần hơn là một khoản bảo hiểm đề phòng hư hại.¹³

Công ty bảo lãnh: bên trung gian gần như bắt buộc

Một công ty bảo lãnh tiền thuê nhà (家賃債務保証業者 / hoshō gaisha) hiện đứng sau phần lớn các hợp đồng thuê nhà mới, với khảo sát của hiệp hội ngành ước tính tỷ lệ sử dụng lên tới khoảng 70% các hợp đồng (theo dữ liệu khảo sát 2016–2017; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty bảo lãnh dự kiến hoặc đơn vị quản lý bất động sản).¹⁵² Điều này đã thay thế vai trò của cá nhân bảo lãnh để trở thành phương thức mặc định.

Công ty bảo lãnh đứng giữa người thuê và chủ nhà như một bên trung gian có tính phí:

Sự chấp thuận của công ty bảo lãnh tách biệt với sự đồng ý của chủ nhà

Việc vượt qua vòng thẩm định ban đầu của chủ nhà hoặc công ty môi giới không bảo đảm rằng công ty bảo lãnh cũng sẽ phê duyệt cùng bộ hồ sơ đó. Hãy dự trù thời gian cho bước thẩm định thứ hai, độc lập này trước khi hợp đồng được hoàn tất.²

MLIT vận hành một hệ thống đăng ký tự nguyện cho các doanh nghiệp bảo lãnh tiền thuê nhà (家賃債務保証業者登録制度), được thành lập vào tháng 10/2017, giúp chủ nhà và người thuê nhận diện các công ty đã qua thẩm định, bao gồm cả các công ty có dịch vụ hỗ trợ người thuê không phải quốc tịch Nhật Bản.¹⁶ Các tiêu chuẩn thẩm định hồ sơ cụ thể của từng công ty bảo lãnh nằm ngoài phạm vi của bài viết này.

Lý do mô hình cá nhân bảo lãnh suy giảm

Các báo cáo về sự dịch chuyển này chỉ ra nhiều xu hướng đan xen lẫn nhau: số lượng hộ gia đình đơn thân và người cao tuổi neo đơn ngày càng tăng, các mối quan hệ đại gia đình sẵn sàng đứng ra làm người bảo lãnh cá nhân ngày càng suy giảm, số lượng người thuê mang quốc tịch nước ngoài không có người thân cư trú tại Nhật Bản để nhờ cậy ngày càng nhiều, và việc sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2020 (tính đến tháng 07/2026).²

Kể từ ngày 01/04/2020, một cá nhân đóng vai trò là rentai hoshōnin (連帯保証人, người bảo lãnh liên đới) cho một hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc phải có một kyokudogaku (極度額, mức trần trách nhiệm tối đa) được ghi rõ ràng trong chính bản hợp đồng, nếu không hợp đồng bảo lãnh sẽ bị vô hiệu.¹⁷ Các hợp đồng đã có hiệu lực trước ngày đó vẫn tiếp tục duy trì giá trị mà không cần mức trần này cho đến khi được gia hạn theo thỏa thuận chung tiếp theo. Đây là yêu cầu bắt buộc cố định của Bộ luật Dân sự sửa đổi chứ không phải lộ trình do thông tư quy định.

Thuật ngữ	Ý nghĩa
保証会社 / 家賃債務保証業者 (hoshō gaisha / yachin saimu hoshō gyōsha)	Công ty bảo lãnh nghĩa vụ tiền thuê nhà, doanh nghiệp bảo lãnh nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của người thuê có thu phí216
連帯保証人 (rentai hoshōnin)	Cá nhân bảo lãnh liên đới17
極度額 (kyokudogaku)	Mức trần trách nhiệm tối đa theo luật định mà hợp đồng của người bảo lãnh cá nhân bắt buộc phải ghi rõ17

Thanh toán tiền thuê: tiền mặt theo mặc định, không tiền mặt đang tăng

Đối với các khoản thanh toán tiền thuê nhà và phí quản lý nói riêng, trích nợ tự động qua tài khoản ngân hàng (口座振替 - kōza furikae) là phương thức chủ đạo: một khảo sát toàn quốc trước đây cho thấy tỷ lệ này chiếm 51% người tham gia, so với 20% bằng tiền mặt và 15% bằng thẻ tín dụng (theo khảo sát tháng 08/2023; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty quản lý bất động sản của bạn).¹⁸ Đây là số liệu phân bổ riêng cho thanh toán tiền thuê nhà chứ không phải tỷ lệ thanh toán không tiền mặt của toàn bộ nền kinh tế.

Xét trên toàn nền kinh tế, tỷ lệ thanh toán không dùng tiền mặt nói chung của Nhật Bản trên tổng chi tiêu tiêu dùng đã đạt 58,0% vào năm 2025 theo Bộ Kinh tế, Thương mại và Công nghiệp Nhật Bản (theo dữ liệu năm 2025, công bố ngày 31/03/2026).¹⁹ Con số này là bối cảnh chung về xu hướng của cả nước, không phải là con số riêng cho tiền thuê nhà.

Thanh toán tiền thuê bằng thẻ tín dụng đang được mở rộng thông qua các mối quan hệ đối tác giữa công ty quản lý, công ty bảo lãnh và các đơn vị xử lý thanh toán. Một hệ thống chuỗi môi giới toàn quốc đã ký kết thỏa thuận hợp tác vào tháng 12/2024 cho phép người thuê thanh toán tiền nhà và phí bảo lãnh cùng lúc bằng thẻ, và một dịch vụ thanh toán thẻ chuyên biệt cho tiền thuê nhà đã được tiếp thị tới các công ty quản lý bất động sản từ đầu năm 2025 (tính đến tháng 12/2024 / tháng 03/2025).²⁰²¹ Chưa có số liệu so sánh theo từng năm tách biệt về mức độ ứng dụng thanh toán không tiền mặt riêng cho tiền thuê ngoài điểm dữ liệu năm 2023 nêu trên, vì vậy sự mở rộng này được mô tả ở đây như một định hướng phát triển chứ không phải một đường xu hướng đo lường cố định.

Thực trạng từ chối người nước ngoài: bức tranh thực tế của thị trường

Trong cuộc khảo sát toàn quốc đầu tiên về cư dân nước ngoài do Bộ Tư pháp thực hiện vào tháng 11 và 12/2016 trên 37 đô thị với khoảng 2.000 người trả lời từng tìm nhà trong vòng năm năm trước đó, một tỷ lệ lớn cho biết họ từng bị từ chối cho thuê nhà vì là người nước ngoài, và một tỷ lệ khác cho biết họ đã từ bỏ việc tìm kiếm sau khi nhìn thấy thông báo "không nhận người nước ngoài" trên tin đăng (theo khảo sát 2016–2017; hãy xác nhận dữ liệu hiện hành với Bộ Tư pháp).⁴⁵²² Các số liệu chính xác ở đây dựa trên các bài viết báo chí thứ cấp nhất quán về cùng một báo cáo của chính phủ chứ không phải đọc trực tiếp từ tài liệu gốc, do tài liệu gốc không thể phân tích trực tiếp cho bài viết này; hãy coi xu hướng chung là xác thực và các tỷ lệ phần trăm cụ thể được nêu ở nơi khác là ước tính tương đối.

Các cuộc khảo sát đối với những người nộp đơn bị từ chối liệt kê bản thân quốc tịch nước ngoài, cùng với các mối lo ngại chung khi xét duyệt như tính ổn định của thu nhập và tư cách của người bảo lãnh, là những lý do mà chủ nhà đưa ra để từ chối hồ sơ. Không có điều nào trong số này là rào cản tư cách pháp lý. Chúng là những đánh giá rủi ro mang tính chủ quan của chủ nhà.²³

Các giải pháp thực tế cho người thuê gặp phải tình trạng này, chẳng hạn như các công ty môi giới thân thiện với người nước ngoài hoặc các lựa chọn nhà ở không cần người bảo lãnh, nằm ngoài phạm vi của bài tổng quan này.

Bối cảnh pháp lý: chưa có luật toàn diện chống phân biệt đối xử trong nhà ở

Nhật Bản không có một đạo luật duy nhất nào cấm chủ nhà tư nhân từ chối cho người thuê tiềm năng thuê nhà dựa trên quốc tịch. Quy định bảo đảm bình đẳng của Hiến pháp (Điều 14) được hiểu là hướng tới các hành vi của nhà nước chứ không điều chỉnh các quyết định giao kết hợp đồng tư nhân, và Nhật Bản đã phê chuẩn Công ước Quốc tế về Xóa bỏ Mọi Hình thức Phân biệt Chủng tộc nhưng chưa ban hành luật thực thi toàn diện tiếp cận tới sự phân biệt đối xử trong khu vực tư nhân.²⁴

Đạo luật năm 2016 về Thúc đẩy các Nỗ lực Xóa bỏ Lời nói và Hành vi Phân biệt Đối xử Bất công đối với Những người có Nguồn gốc Ngoài Nhật Bản (thường gọi là Luật Chống ngôn từ thù hận - Hate Speech Act) chỉ hướng chính quyền quốc gia và địa phương vào các nỗ lực nâng cao nhận thức và tư vấn. Luật này không có chế tài hình sự hay dân sự, và đối tượng nhắm tới là ngôn từ mang tính phân biệt đối xử chứ không phải hành vi từ chối cho thuê nhà; đây là bối cảnh lân cận chứ không phải luật về nhà ở.²⁵

Một số ít chính quyền địa phương đã tiến xa hơn. Sắc lệnh năm 2019 của Thành phố Kawasaki là văn bản đầu tiên tại Nhật Bản gắn chế tài hình sự đối với ngôn từ thù hận, nhưng các điều khoản phạt chỉ giới hạn ở các hành vi phát ngôn thù hận tại nơi công cộng như sử dụng loa phóng thanh và biểu tình, chứ không áp dụng cho quyết định từ chối cho thuê nhà của chủ nhà tư nhân.²⁶

Luật Lưới An toàn Nhà ở (住宅セーフティネット法) chỉ định công dân nước ngoài, cùng với người cao tuổi, người khuyết tật và các hộ gia đình thu nhập thấp, là jūtaku kakuho yō-hairyosha (住宅確保要配慮者, "đối tượng cần quan tâm hỗ trợ đảm bảo nhà ở") theo thông tư cấp bộ. Luật này hoạt động thông qua việc chủ nhà tự nguyện đăng ký bất động sản để đổi lấy các khoản trợ cấp và hỗ trợ bảo lãnh tiền thuê. Luật này không ngăn cản bất kỳ chủ nhà nào, dù đã đăng ký hay chưa, từ chối một người nộp đơn là người nước ngoài, và các chủ nhà chưa đăng ký vẫn giữ toàn quyền quyết định.²⁷

Các luật liên quan có tồn tại, nhưng không luật nào cấm việc từ chối

Không có đạo luật duy nhất nào cấm việc từ chối cho thuê nhà tư nhân theo quốc tịch, nhưng có một số luật liên quan và chương trình tự nguyện nằm gần vấn đề này: Luật Chống ngôn từ thù hận, các sắc lệnh địa phương như của Kawasaki, và Luật Lưới An toàn Nhà ở. Bản thân các luật này không làm cho việc từ chối của chủ nhà trở thành hành vi vi phạm pháp luật.²⁴²⁵²⁷

MLIT và Bộ Tư pháp đã phản hồi về thực trạng từ chối được ghi nhận bằng các tài liệu hướng dẫn và chiến dịch nâng cao nhận thức thay vì các lệnh cấm pháp lý. MLIT ban hành cẩm nang tự nguyện tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài tiếp cận nhà ở cho thuê, bao gồm các mẫu hợp đồng đa ngôn ngữ và bảng kiểm tra cho chủ nhà và công ty môi giới, còn Cục Bảo vệ Nhân quyền của Bộ Tư pháp xếp việc từ chối cho thuê căn hộ vào mối quan tâm về nhân quyền trong chương trình giáo dục khai sáng cộng đồng, chứ không phải một vấn đề do cơ quan này truy tố hoặc xét xử.²⁸²⁹

Điều cần biết

Đợt cao điểm mùa xuân làm đảo lộn mọi thứ

Giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 3, xuất phát từ thời điểm bắt đầu năm tài chính và năm học mới vào tháng 4 tại Nhật Bản, là đợt tăng vọt nhu cầu mạnh nhất trong năm. Những người mới tốt nghiệp, nhân viên chuyển công tác và sinh viên đều chuyển nhà trong cùng một khoảng thời gian từ 6 đến 8 tuần, và các chủ nhà thường được nhận định là nắm thế thượng phong, có rất ít dư địa để thương lượng giảm tiền lễ (reikin) hoặc miễn tiền thuê nhà (free rent) trong khoảng thời gian này so với các thời điểm khác trong năm.³⁰

Chi phí của các công ty chuyển nhà, tách biệt với tiền thuê nhà, thường được ghi nhận là tăng khoảng 1,5 đến 2 lần so với mức giá mùa bình thường trong đợt cao điểm này. Điều đó càng làm tăng áp lực thời điểm lên tổng ngân sách chuyển nhà của người thuê ngay cả khi bản thân tiền thuê nhà không tăng rõ rệt.³⁰

Phí gia hạn mang tính vùng miền, không phải phổ quát

Phí gia hạn (更新料, kōshinryō), được thu khi hợp đồng thuê thông thường được gia hạn vào cuối kỳ, là thông lệ phổ biến ở vùng Kanto (tức Tokyo và các tỉnh lân cận), và ít phổ biến hơn nhiều ở vùng Kansai, nơi phần lớn Osaka và Hyogo theo tập quán không thu khoản này. Kyoto là một ngoại lệ đã được ghi nhận trong vùng Kansai có tập quán thu khoản phí này.

Một khảo sát thị trường nhà ở của chính phủ cho thấy tập quán này xuất hiện ở khoảng 58% hợp đồng tại vùng đô thị Tokyo, so với khoảng 17 đến 22% tại các vùng đô thị Chukyo (Nagoya) và Kinki (Kansai) (theo khảo sát năm tài chính 2021/Lệnh Hòa 3, công bố tháng 03/2022; hãy xác nhận số liệu hiện hành với khảo sát định kỳ của MLIT).³¹ Các tỷ lệ phần trăm chính xác này không thể kiểm tra độc lập với tài liệu khảo sát gốc của MLIT, vì vậy hãy xem khoảng cách vùng miền là có thật và các con số cụ thể là ước tính tương đối.

Tòa án Tối cao đã phân xử dứt điểm tính hiệu lực thi hành vào ngày 15/07/2011 trong một vụ việc phát sinh từ một hợp đồng thuê 1 năm ở Kyoto với phí gia hạn bằng hai tháng tiền thuê. Tòa nhận định rằng điều khoản phí gia hạn được ghi rõ ràng và cụ thể trong hợp đồng thuê là có hiệu lực thi hành, không phải là điều khoản đơn phương vô hiệu theo Điều 10 Luật Hợp đồng Người tiêu dùng, trừ khi mức phí cao quá mức một cách bất hợp lý so với tiền thuê và thời hạn gia hạn.³²³³³⁴

Trước phán quyết này, các tòa cấp dưới từng phán quyết theo hướng ngược lại: một người thuê nhà ở Kyoto ký hợp đồng năm 2006 đã thắng kiện về điều khoản tương tự tại Tòa án Địa phương Kyoto vào năm 2009, và các phán quyết có lợi cho người thuê tương tự cũng được ghi nhận tại Osaka và Kyoto vào cuối năm đó, trước khi quyết định năm 2011 của Tòa án Tối cao đảo ngược xu hướng trên phạm vi toàn quốc (hạn chế: lịch sử vụ việc trước năm 2011 này bắt nguồn từ một nguồn phi pháp lý duy nhất).³⁵ Bảng so sánh chi phí đầy đủ theo vùng miền và lịch sử tố tụng đằng sau phán quyết nằm ngoài bài viết tổng quan này; sự phân chia ở trên chỉ được nêu ra để người đọc không mặc định rằng quy ước ở Tokyo áp dụng cho toàn quốc.

Sự từ chối thường diễn ra trong im lặng, không phải bằng câu trả lời "không"

Các ghi nhận về cách các công ty môi giới và chủ nhà xử lý sự e ngại khi cho người nước ngoài thuê mô tả một quá trình sàng lọc diễn ra ngoài tầm mắt của các cổng thông tin lớn, chứ không phải một bài đăng công khai ghi "không nhận người nước ngoài". Sự ngần ngại của chủ nhà được truyền đạt cho công ty môi giới, và căn nhà đơn giản là không được giới thiệu cho khách thuê nước ngoài, hoặc người nộp đơn bị loại bỏ trong giai đoạn làm thủ tục giấy tờ, thay vì được thông báo lý do thực sự.³⁶

Việc từ chối công khai trên cổng thông tin đại chúng bị coi là rủi ro về mặt danh tiếng và pháp lý trong nội bộ, vì vậy sự loại trừ thường được xử lý ở các khâu trước đó, trước khi căn hộ được giới thiệu cho khách, hơn là thông qua một lời từ chối trực tiếp mà người thuê có thể chỉ ra.³⁶

Bởi vì sự loại trừ này diễn ra trước hoặc trong quá trình xét duyệt hồ sơ chứ không phải dưới dạng một lý do được nêu rõ sau đó, người thuê bị sàng lọc âm thầm theo cách này sẽ không có tín hiệu rõ ràng nào để hành động. Thường sẽ không có lời giải thích nào được đưa ra, điều này trái ngược với lời từ chối vì một lý do cụ thể có giấy tờ chứng minh như thu nhập không đủ hoặc vấn đề chưa tìm được người bảo lãnh.²³

Xem thêm

• Chào mừng bạn đến với J-Compass: Cẩm nang định cư và sinh sống lâu dài tại Nhật Bản
• Hệ thống công ty bảo lãnh thuê nhà
• Các cổng thông tin tìm kiếm nhà: SUUMO, HOME'S, athome và các đặc thù
• Những dạng thức người cư trú nước ngoài gặp phải

References

Footnotes

1. 三井のリハウス.「賃貸借契約は大家さんと直接契約できる？注意点や仲介会社を挟むメリットも解説」. https://www.rehouse.co.jp/relifemode/home/lend/lend_0031/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

2. マネーフォワード クラウド.「保証会社とは？種類から審査基準、メリット・デメリット、選び方まで徹底解説」. https://biz.moneyforward.com/realestate/basic/417/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

3. e-Gov法令検索.「借地借家法」（平成3年法律第90号）. https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

4. 法務省委託調査研究事業（公益財団法人人権教育啓発推進センター）.「平成28年度 外国人住民調査報告書（訂正版）」2017年6月. https://www.moj.go.jp/content/001226182.pdf ↩ ↩²

5. 日本経済新聞.「外国人『入居断られた』4割 法務省調査、就職拒否も25%」. https://www.nikkei.com/article/DGXLASDG31H0D_V00C17A4CR0000/ ↩ ↩²

6. LIFULL HOME'S.「賃貸契約で知りたい『大家』『管理会社』『仲介会社』役割と関係は？」. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00199/ ↩ ↩²

7. さとちん不動産コラム.「賃貸の仲介手数料の上限は？宅建業法46条の『原則0.5ヶ月』と例外ルール」. https://satochin.jp/column/knowledge/upper-commision/ ↩ ↩²

8. 東京なっトク部屋探し.「大手賃貸ポータルサイト｜SUUMO（スーモ）・HOMES（ホームズ）・athome（アットホーム）について徹底解説！」. https://tokyochintai.co.jp/%E5%A4%A7%E6%89%8B%E8%B3%83%E8%B2%B8%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%83%AB%E3%82%B5%E3%82%A4%E3%83%88%EF%BD%9Csuumo%EF%BC%88%E3%82%B9%E3%83%BC%E3%83%A2%EF%BC%89%E3%83%BBhomes%EF%BC%88%E3%83%9B%E3%83%BC/ ↩

9. 東建コーポレーション.「普通借家契約と定期借家契約」. https://www.token.co.jp/estate/apartment-management-encyclopedia/legal-affairs/04-06/ ↩ ↩²

10. SUUMO（株式会社リクルート）.「賃貸の契約期間とは？2年更新が多い理由や途中解約時の違約金も解説」. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_other/chintai_keiyakukikan/ ↩

11. 公益社団法人全日本不動産協会「月刊不動産」Vol.11.「定期借家契約の借地借家法38条2項の事前説明に関するトラブル」. https://magazine.zennichi.or.jp/trouble/6760 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

12. 健美家（不動産投資メディア）.「定期借家物件は普及するのか、賃貸に占める割合は未だに低水準。」. https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/purchase_know_how/7060.html ↩

13. 賃貸スタイルコラム (CHINTAI).「初期費用は家賃の6ヶ月分にも！？賃貸契約で損しないための完全ガイド」. https://www.chintaistyle.jp/article/breakdown-of-initial-costs-fa/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

14. あなたのまちの司法書士事務所グループ.「敷引特約の有効性｜不動産賃貸借契約」. https://www.anamachigroup.com/%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB%E8%A7%A3%E6%B1%BA/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3-%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB/%E6%95%B7%E5%BC%95%E7%89%B9%E7%B4%84%E3%81%AE%E6%9C%89%E5%8A%B9%E6%80%A7/ ↩ ↩²

15. R.E.port 不動産ニュース.「家賃債務保証会社の利用率は約7割／日管協」. https://www.re-port.net/article/news/0000052105/ ↩

16. 国土交通省.「家賃債務保証業者登録制度」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ↩ ↩²

17. 法務省.「保証に関する民法のルールが大きく変わります（2020年4月1日施行）」. https://www.moj.go.jp/content/001399956.pdf ↩ ↩² ↩³

18. NIRA総合研究開発機構.「キャッシュレス決済実態調査2023（速報）」2023年9月. https://www.nira.or.jp/paper/research-report/2023/212309.html ↩

19. 経済産業省 (METI).「2025年のキャッシュレス決済比率を算出しました」. https://www.meti.go.jp/press/2025/03/20260331006/20260331006.html ↩

20. SBペイメントサービス.「賃貸物件の家賃のクレジットカード決済に向けた協業を開始」2024年12月10日. https://www.sbpayment.jp/en/news/press/2024/20241210_001407/ ↩

21. 東洋経済オンライン.「毎月の家賃をクレジットカード支払いにできる『RentEase』っていったいどんなサービス？」. https://toyokeizai.net/articles/-/865270 ↩

22. 新会社設立.JP.「『日本で入居拒否されたことがある』外国人4割 法務省初の全国調査で明らかに」. https://www.sin-kaisha.jp/article/resources/%E3%80%8C%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%A7%E5%85%A5%E5%B1%85%E6%8B%92%E5%90%A6%E3%81%95%E3%82%8C%E3%81%9F%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%8C%E3%81%82%E3%82%8B%E3%80%8D%E5%A4%96%E5%9B%BD%E4%BA%BA4%E5%89%B2%E3%80%80/ ↩

23. 外国人不動産トピックス (realestate.co.jp).「外国人が入居審査で拒否される理由トップ５」. https://resources.realestate.co.jp/ja/living/top-5-reasons-rental-applications-are-rejected-by-landlords-in-japan-jp/ ↩ ↩²

24. 東京弁護士会.「人種差別撤廃モデル条例案 コンメンタール」. https://www.toben.or.jp/message/pdf/201127kommentar.pdf ↩ ↩²

25. 日本法令外国語訳データベースシステム.「本邦外出身者に対する不当な差別的言動の解消に向けた取組の推進に関する法律」（平成28年法律第68号）. https://www.japaneselawtranslation.go.jp/ja/laws/view/4081 ↩ ↩²

26. 川崎市.「『本邦外出身者に対する不当な差別的言動』の解消に向けた取組」. https://www.city.kawasaki.jp/250/page/0000088788.html ↩

27. 国土交通省住宅局.「住宅：住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html ↩ ↩²

28. 国土交通省 (MLIT).「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html ↩

29. 法務省 人権擁護局.「外国人の人権を尊重しましょう」. https://www.moj.go.jp/JINKEN/jinken04_00101.html ↩

30. 不動産連合隊ジャーナル.「賃貸の繁忙期はいつ？引っ越しのピークと4月入居の逆算スケジュールを解説！」. https://www.rals.net/journal/residence/peak-rental-season/ ↩ ↩²

31. LIFULL HOME'S PRESS.「賃貸物件の契約更新ルールを解説！更新料の相場や手続きの流れも押さえておこう」. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00222/ ↩

32. 公益財団法人不動産流通推進センター.「平成23年の更新料裁判における最高裁の判決の趣旨と法定更新の場合の更新料請求との関係」. https://www.retpc.jp/archives/14953/ ↩

33. 竹村淳法律事務所 (立川).「更新料は消費者契約法10条により無効となるか（最高裁平成23年7月15日判決）」. https://orangeline-law.jp/column/%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%96%99%E3%81%AF%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%B3%9510%E6%9D%A1%E3%81%AB%E3%82%88%E3%82%8A%E7%84%A1%E5%8A%B9%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%82%8B%E3%81%8B%EF%BC%88%E6%9C%80/ ↩

34. e-Gov法令検索.「消費者契約法」（平成12年法律第61号）第10条. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061 ↩

35. Stippy. "How to reclaim your apartment 'renewal fee' (Koshinryo)." https://www.stippy.com/japan-life/tenant-rights-kyoto-koshinryo-case/ ↩

36. 東洋経済オンライン.「日本に多い『外国人お断り物件』根底にある大問題 『貸さない大家』の意識変える不動産屋の存在」. https://toyokeizai.net/articles/-/622362 ↩ ↩²