Phí gia hạn hợp đồng (Koshin-ryo) và sự khác biệt theo vùng miền

Khoản phí gia hạn hợp đồng thuê nhà tại Nhật Bản mà người thuê gặp phải khi kết thúc hợp đồng thuê 2 năm là 更新料 (koshin-ryo, "phí gia hạn"), một khoản tiền trả cho chủ nhà để tiếp tục hợp đồng.¹ Ở những nơi áp dụng, khoản phí này thường bằng một tháng tiền thuê, nhưng tại nhiều khu vực rộng lớn trên cả nước, người thuê không bao giờ phải trả khoản này.

Xác nhận chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Thủ tục, biểu phí và các yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin chi tiết hiện hành tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT). Bài viết này chỉ cung cấp thông tin chung, không phải là lời khuyên pháp lý; đối với các tranh chấp liên quan đến điều khoản phí gia hạn, hãy tham vấn luật sư có chứng chỉ hành nghề (bengoshi, 弁護士).

Tổng quan

Bài viết này đề cập đến phí gia hạn phía chủ nhà đối với hợp đồng thuê nhà thông thường: mức chi phí, những nơi có tập quán thu phí tại Nhật Bản, phán quyết của Tòa án Tối cao năm 2011 về vấn đề này, và những điều người thuê có thể làm khi đến thời điểm gia hạn.¹² Nội dung áp dụng cho người thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà ở thông thường, bất kể là công dân Nhật Bản hay cư dân nước ngoài.

Khoản phí này tuân theo tập quán vùng miền chứ không theo luật định quốc gia. Một người thuê nhà ở Tokyo nên đưa khoản phí này vào dự toán chi phí mặc định, trong khi người thuê ở Osaka phần lớn sẽ không bao giờ nhìn thấy khoản này.¹

Phí gia hạn là gì và khi nào phải nộp

Cơ cấu điển hình

Ở những nơi có thu phí gia hạn, thông lệ thị trường là một tháng tiền thuê, trả cho chủ nhà mỗi lần gia hạn hợp đồng thuê thông thường.¹ Trong số các bất động sản được khảo sát có áp dụng khoản phí này, 80% ấn định ở mức một tháng tiền thuê và 13,2% ấn định dưới một tháng, nghĩa là hơn 90% giới hạn tối đa ở mức một tháng tiền thuê (theo khảo sát xu hướng thị trường nhà ở năm tài chính 2021, công bố tháng 03/2022).¹³

Thông báo gia hạn thường được gửi đến từ một đến ba tháng trước khi hợp đồng hết hạn.¹ Người thuê sẽ ký và gửi lại các giấy tờ gia hạn, đồng thời chuyển khoản phí trước thời hạn quy định.

Tòa án Tối cao nhận định khoản phí này mang tính hỗn hợp: một phần là khoản bổ sung hoặc trả trước tiền thuê nhà, một phần là khoản đền bù cho việc tiếp tục hợp đồng thuê, và một phần là doanh thu kinh doanh cho thuê của chủ nhà.² Bản chất này giải thích tại sao khoản phí được coi là điều khoản do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng chứ không phải một khoản thu mang tính thuế khóa.

Phí gia hạn so với các khoản phí lân cận

Tiền lễ (reikin) chỉ trả một lần khi ký hợp đồng, trong khi phí gia hạn tái diễn sau mỗi chu kỳ gia hạn.¹ Đây là hai tập quán riêng biệt với các dòng mục độc lập trong hợp đồng.

Hóa đơn công ty bảo lãnh gửi đến cùng thời điểm

Khoản phí gia hạn của chính công ty bảo lãnh, khoảng 10.000 yên hoặc 10% đến 30% tiền thuê nhà (tính đến tháng 06/2025), phát sinh từ một hợp đồng riêng biệt dù thường đến hạn vào cùng thời điểm gia hạn nhà.¹ Bảo hiểm hỏa hoạn theo chu kỳ 2 năm cũng thường được gia hạn vào lúc này, ở mức khoảng 10.000 đến 20.000 yên (tính đến tháng 06/2025).¹

Sự khác biệt theo vùng miền: nơi áp dụng và nơi không áp dụng

Việc có thu phí gia hạn hay không phụ thuộc hoàn toàn vào tập quán từng vùng. Tính chung trên cả ba vùng đô thị lớn, các bất động sản được khảo sát chia khá đồng đều: 42,1% có thu phí và 44% không thu phí (theo khảo sát xu hướng thị trường nhà ở năm tài chính 2021, công bố tháng 03/2022; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với khảo sát định kỳ của MLIT).¹³

Vùng Kanto: phổ biến thu phí

Tại vùng đô thị Tokyo, 57,8% bất động sản được khảo sát có thu phí gia hạn và 28,7% không thu phí (theo khảo sát năm tài chính 2021, công bố tháng 03/2022).¹³ Các nguồn tài liệu thực tế trong ngành nhận định khoản phí này là thông lệ tiêu chuẩn tại Tokyo, Kanagawa, Chiba và Saitama.¹

Người thuê nhà chuyển chỗ ở trong vùng Kanto nên coi khoản phí này là một giả định mặc định. Quy định của từng bất động sản cụ thể vẫn giữ vai trò quyết định, do đó việc kiểm tra điều khoản như hướng dẫn dưới đây vẫn cần được áp dụng.

Vùng Kansai và Kyoto: sự phân hóa

Tại vùng đô thị Kinki, chỉ có 21,9% bất động sản được khảo sát có thu phí trong khi 68,4% không thu phí (theo khảo sát năm tài chính 2021, công bố tháng 03/2022).¹³ Giới chuyên môn bất động sản đồng thuận nhận định rằng Osaka và Hyogo là những thị trường mà khoản phí này rất hiếm khi xuất hiện.¹

Kyoto là ngoại lệ đã được ghi nhận trong vùng Kansai. Các điều khoản phí gia hạn là tập quán tại đây, và các vụ kiện tụng ở Kyoto trước năm 2011 liên quan đến mức phí bằng hai tháng tiền thuê, cho thấy tập quán này vẫn được áp dụng phổ biến (theo hồ sơ vụ án năm 2009).⁴ Các nguồn trong ngành cho biết mức phí ở Kyoto thường thấp hơn mức ở Kanto, dù không có số liệu khảo sát cấp tỉnh để xác nhận quy mô cụ thể.

Hokkaido và các vùng còn lại của Nhật Bản

Tại vùng đô thị Chukyo (Nagoya), 17,4% bất động sản được khảo sát có thu phí và 59,3% không thu phí (theo khảo sát năm tài chính 2021, công bố tháng 03/2022).¹³ Một chuyên gia môi giới tại Nagoya mô tả việc không thu phí gia hạn là chuẩn mực tại địa phương, đồng thời cho biết thêm rằng các chủ nhà ở đây được khuyên không nên đặt ra khoản phí này vì người thuê sẽ không chọn những căn hộ như vậy.⁵

Hokkaido được giới chuyên môn nhìn nhận là thị trường mà khoản phí này rất hiếm gặp (hạn chế: không có nguồn dữ liệu riêng cho Hokkaido trong lần thu thập này; hãy coi nhận định này là hướng dẫn theo tập quán chứ không phải số liệu khảo sát tuyệt đối). Người thuê nhà chuyển đổi giữa các vùng nên kiểm tra lại điều khoản hợp đồng mỗi lần chuyển nhà thay vì mang theo các giả định từ tỉnh này sang tỉnh khác.¹

Cơ sở pháp lý sau phán quyết của Tòa án Tối cao năm 2011

Phán quyết của Tòa án Tối cao

Vào ngày 15/07/2011, Tòa án Tối cao đã đồng thời xét xử ba vụ án liên quan đến phí gia hạn và đều công nhận tính hiệu lực của điều khoản này trong cả ba vụ.² Ba vụ việc bao gồm một hợp đồng 1 năm với tiền thuê 45.000 yên có phí gia hạn 100.000 yên; một hợp đồng 2 năm với tiền thuê 52.000 yên có phí gia hạn 2 tháng tiền thuê; và một hợp đồng 1 năm với tiền thuê 38.000 yên có phí gia hạn 2 tháng tiền thuê.²

Phán quyết đưa ra tiêu chí đánh giá gồm hai phần: Điều khoản phí gia hạn được ghi rõ ràng và cụ thể trong hợp đồng thuê nhà sẽ có hiệu lực thi hành, trừ khi mức phí cao quá mức một cách bất hợp lý so với tiền thuê và thời hạn gia hạn.² Tòa án đã cân nhắc bản chất của điều khoản, cách thức xác lập hợp đồng, khoảng cách thông tin và năng lực thương lượng trong toàn bộ các tình tiết, đồng thời lưu ý rằng sự tồn tại lâu đời của tập quán vùng miền là yếu tố chống lại việc tuyên bố điều khoản vô hiệu.²

Căn cứ luật định đằng sau tiêu chí này là Điều 10 của Luật Hợp đồng Người tiêu dùng, điều khoản vô hiệu hóa những điều khoản hợp đồng người tiêu dùng làm tăng nghĩa vụ của người tiêu dùng vượt quá các quy định mặc định nếu điều đó làm tổn hại quyền lợi của người tiêu dùng một cách đơn phương trái với nguyên tắc thiện chí.⁶² Mức phí một tháng cho chu kỳ gia hạn hai năm nằm hoàn toàn trong phạm vi mà Tòa án Tối cao đã công nhận, vì vậy các mức phí ở quy mô này nói chung có hiệu lực thi hành (theo phán quyết năm 2011; hãy tham vấn luật sư có chứng chỉ hành nghề để nắm án lệ mới nhất khi có tranh chấp thực tế).²

Những điểm phán quyết chưa giải quyết dứt điểm

Phán quyết vẫn để ngỏ một lối thoát về tính tương xứng. Một khoản phí quá cao so với tiền thuê và thời hạn gia hạn dựa trên tình tiết cụ thể của vụ việc vẫn có thể không vượt qua được bài kiểm tra này.²

Phán quyết cũng chỉ bảo vệ các điều khoản đã được thỏa thuận rõ ràng. Một điều khoản mơ hồ, hoặc một khoản phí chưa từng được ghi cụ thể trong hợp đồng thuê, sẽ không nhận được sự bảo hộ của phán quyết này.²

Gia hạn theo luật định mà không ký thỏa thuận là vùng xám

Nếu thời hạn hợp đồng trôi qua mà không có văn bản gia hạn được ký kết, hợp đồng thuê sẽ tự động tiếp tục dưới hình thức gia hạn theo luật định, và quan điểm chuyên môn nhìn nhận rằng điều khoản một tháng tiền thuê về nguyên tắc vẫn có giá trị ràng buộc nếu không có thỏa thuận đặc biệt giới hạn điều khoản này chỉ áp dụng cho gia hạn có thỏa thuận.²⁷ Các tòa án cấp dưới đang có quan điểm trái chiều về điểm này, vì vậy người thuê dựa vào cách diễn giải nào cũng cần xác nhận cẩn thận thay vì mặc định suy đoán.²

Thương lượng khi gia hạn và lập ngân sách dự phòng

Đề xuất miễn hoặc giảm phí

Về nguyên tắc, điều khoản phí gia hạn trong hợp đồng đã ký có giá trị ràng buộc, và người thuê không thể đơn phương từ chối thanh toán.¹² Tuy nhiên, việc thương lượng vẫn có thể diễn ra xung quanh mốc cơ sở đó.

Một chủ nhà lo ngại phòng bị bỏ trống có thể đồng ý miễn hoặc giảm phí nếu được đề xuất, vì vậy việc nêu vấn đề trước khi ký giấy tờ gia hạn là điều rất đáng làm (theo hướng dẫn thực tế từ các chuyên gia; không có khảo sát tỷ lệ thành công trong lần thu thập này).⁵ Thị trường Nagoya cho thấy động lực đằng sau từ phía chủ nhà: nơi người thuê có nhiều lựa chọn, chủ nhà sẵn sàng bỏ khoản phí này thay vì để mất khách thuê.⁵ Người thuê không có khả năng thanh toán toàn bộ nên chủ động trao đổi sớm với chủ nhà hoặc công ty quản lý, vì việc trả góp có thể được chấp thuận tùy theo hoàn cảnh.¹

Nêu vấn đề trước khi ký giấy tờ gia hạn

Một khi các giấy tờ gia hạn đã được ký, bạn sẽ mất hoàn toàn vị thế thương lượng. Hãy hỏi về việc miễn, giảm hoặc chia nhỏ kỳ thanh toán ngay khi nhận được thông báo gia hạn, và xác nhận mọi thỏa thuận bằng văn bản trước thời hạn thanh toán.¹

Lập ngân sách cho năm gia hạn

Kỳ vọng ngân sách thực tế cho một năm gia hạn hợp đồng là một tháng tiền thuê cho khoản phí phía chủ nhà, cộng với khoản gia hạn công ty bảo lãnh và gia hạn bảo hiểm hỏa hoạn được lập hóa đơn riêng nếu có áp dụng (theo khảo sát năm tài chính 2021 đối với mức phí và cập nhật tháng 06/2025 đối với các chi phí phụ trợ; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty quản lý).¹³

Khoản mục	Mức phí	Tính đến	Ghi chú
Phí gia hạn phía chủ nhà (nếu có thu)	1 tháng tiền thuê	Khảo sát năm tài chính 2021, công bố tháng 03/2022	Hơn 90% bất động sản có thu phí ở mức từ 1 tháng trở xuống13
Gia hạn công ty bảo lãnh	Khoảng 10.000 yên, hoặc 10–30% tiền thuê	Tháng 06/2025	Hợp đồng riêng biệt, cùng thời điểm1
Gia hạn bảo hiểm hỏa hoạn	Khoảng 10.000–20.000 yên	Tháng 06/2025	Chu kỳ 2 năm, cùng thời điểm1

Hóa đơn gia hạn sẽ đến cùng với thông báo trước từ một đến ba tháng trước ngày hết hạn.¹ Vì vậy, quyết định ở lại hay chuyển đi cần được đưa ra trước giai đoạn thông báo này, bởi việc quyết định chuyển đi quá muộn có nguy cơ khiến bạn vẫn phải trả phí gia hạn.

Điều cần biết

Công ty bảo lãnh có thể gửi hóa đơn phí gia hạn riêng

Ngay cả ở bất động sản hoặc khu vực không thu phí gia hạn của chủ nhà, khoản phí gia hạn công ty bảo lãnh khoảng 10.000 yên hoặc 10% đến 30% tiền thuê vẫn có thể đến hạn vào cùng thời điểm theo hợp đồng bảo lãnh riêng (tính đến tháng 06/2025).¹⁵ Thông tin nghiên cứu theo vùng cho thấy "không có phí gia hạn" chỉ đề cập đến tập quán phía chủ nhà; điều đó không bao gồm phía công ty bảo lãnh.

Không có điều khoản trong hợp đồng nghĩa là không phải nộp phí gia hạn

Khoản phí này chỉ phát sinh nghĩa vụ khi hợp đồng thuê ghi nhận rõ ràng và cụ thể.² Người thuê tự mặc định tập quán vùng miền áp dụng mà không kiểm tra điều khoản hợp đồng có thể sẽ dự trù ngân sách, hoặc thậm chí chi trả cho một khoản phí chưa từng được thỏa thuận.¹

Gia hạn theo luật định mà không ký thỏa thuận đặt ra vấn đề phí khác biệt

Nếu thời hạn hợp đồng trôi qua mà không ký gia hạn, hợp đồng thuê sẽ tự động tiếp tục với các điều khoản tương tự theo Điều 26 của Luật Thuê Đất và Nhà, trong khi quyền từ chối của chủ nhà bị ràng buộc bởi yêu cầu lý do chính đáng tại Điều 28.⁷² Giới chuyên môn nhìn nhận điều khoản một tháng tiền thuê về nguyên tắc vẫn có giá trị ràng buộc trong tình huống này, nhưng các tòa án cấp dưới có quan điểm trái ngược nhau, vì vậy không bên nào nên coi cách hiểu của mình là chắc chắn tuyệt đối.²

Chuyển đi thay vì gia hạn có thời hạn thông báo riêng

Người thuê không muốn gia hạn phải gửi thông báo trả nhà trước thời hạn nêu trong hợp đồng, thông thường là một tháng trước ngày dọn đi.¹ Thông báo trễ hạn có nguy cơ khiến bạn vẫn phải đóng phí gia hạn dù có ý định rời đi, vì vậy ngày đưa ra quyết định và thời hạn gửi thông báo nên được ghi chú cùng nhau ngay từ đầu năm cuối của hợp đồng.¹

Xem thêm

• Hợp đồng thuê nhà 2 năm tiêu chuẩn
• Cách thức thuê nhà tại Nhật Bản
• Phân tích chi phí đầu vào khi chuyển đến: 4 đến 6 tháng tiền thuê thực chất chi trả cho những gì
• Thương lượng trong thị trường thuê nhà Nhật Bản
• Phí gia hạn công ty bảo lãnh
• Bảo hiểm hỏa hoạn và thủ thuật thay đổi nhà bảo hiểm

References

Footnotes

1. LIFULL HOME'S. 三輪歩己 (real-estate appraiser, licensed broker). 「賃貸物件の契約更新ルールを解説! 更新料の相場や手続きの流れも押さえておこう」. Published 2018-10-04, updated 2025-06-12. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00222/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸

2. 公益財団法人不動産流通推進センター (RETPC). 賃貸事例 1404-R-0133「平成23年の更新料裁判における最高裁の判決の趣旨と法定更新の場合の更新料請求との関係」. Published 2014-04. https://www.retpc.jp/archives/14953/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶

3. 国土交通省住宅局. 「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」(FY2021 housing market survey, published 2022-03). PDF at https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf (linked from ¹; PDF body not directly parseable in this run, see Open issues) ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

4. Stippy. "How to reclaim your apartment 'renewal fee' (Koshinryo)." Published 2009-07-29. https://www.stippy.com/japan-life/tenant-rights-kyoto-koshinryo-case/ (limitation: single-author expat blog, tier 5; used only for pre-2011 Kyoto case history) ↩

5. LIFULL HOME'S編集部. 「東京では当たり前な更新料が無い!?名古屋の賃貸住み替え事情」(interview with Style Estate, Nagoya). Published 2016-12-22, updated 2021-10-22. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00084/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. e-Gov法令検索. 「消費者契約法」(平成12年法律第61号, Consumer Contract Act)第10条. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061 ↩

7. e-Gov法令検索. 「借地借家法」(平成3年法律第90号, Act on Land and Building Leases). https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 ↩ ↩²