Cách đọc thông tin đăng thuê nhà tại Nhật Bản

Đọc thông tin đăng thuê nhà tại Nhật Bản đồng nghĩa với việc giải mã một hàng dày đặc các ký hiệu, diện tích, thẻ phân loại và các dòng chi phí để hình dung ra căn hộ trước khi bạn đặt lịch đi xem phòng.¹²³ Cẩm nang giải mã này bao gồm các mục thông tin tiêu chuẩn của nhà thuê tư nhân trên SUUMO, LIFULL HOME'S và athome: ký hiệu bố trí căn hộ, đơn vị diện tích sàn, thẻ hướng nhà, trường năm xây dựng và các dòng chi phí bên cạnh tiền thuê nhà hằng tháng.

Xác nhận chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Thủ tục, biểu phí và các yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin chi tiết hiện hành tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT).

Tổng quan

Một dòng tin đăng là quảng cáo của công ty môi giới trên các cổng thông tin như SUUMO hoặc LIFULL HOME'S, chứ không phải bài đăng trực tiếp từ chủ nhà.¹³ Sách hướng dẫn tìm phòng cho cư dân nước ngoài và các mẫu hợp đồng bằng 14 ngôn ngữ của MLIT cũng xác nhận mô hình mặc định qua môi giới tương tự mà bài viết này đề cập.⁴

Hãy đọc một dòng thông tin từ trái sang phải: đầu tiên là ký hiệu bố trí căn hộ, tiếp theo là diện tích riêng, sau đó là hướng nhà, năm xây dựng, và cuối cùng là khối chi phí. Hãy kết hợp cẩm nang này với bài viết Cách thức thuê nhà tại Nhật Bản để hiểu rõ hơn về bối cảnh hợp đồng và tổng chi phí. Các ngưỡng ký hiệu tin đăng và quy đổi đơn vị là quy ước chung toàn quốc, trong khi mức phí cụ thể phụ thuộc vào từng công ty môi giới và bất động sản nên cần được xác nhận trên từng tin đăng.

Trình tự đọc các mục thông tin như sau:

Ký hiệu bố trí mặt bằng: ý nghĩa của 1R, 1K, 1DK, 1LDK và 2LDK

Ký hiệu 間取り (madori, sơ đồ mặt bằng căn hộ) cô đọng số lượng phòng và kiểu bếp vào vài ký tự.¹ Trước tiên hãy học các chữ cái, sau đó đến các chữ số, rồi tìm hiểu ý nghĩa của từng tổ hợp đối với diện tích và sinh hoạt hằng ngày.

Ký hiệu	Hình thức trên tin đăng	Ý nghĩa trên thực tế
1R	Một phòng, bếp nằm cùng trong không gian đó	1R (wan rūmu, "one room") không có vách ngăn giữa bếp và không gian sinh hoạt.2
1K	Một phòng kèm bếp nhỏ tách biệt	1K (wan kē, "one room plus kitchen") có bếp rộng dưới 4,5 jo ngăn cách bằng một cánh cửa.2
1DK	Một phòng kèm khu vực ăn uống - bếp	1DK (wan dī kē, "one room plus dining-kitchen") có không gian nấu nướng và ăn uống từ 4,5 đến 8 jo.52
1LDK	Một phòng kèm phòng khách - ăn - bếp	1LDK (wan eru dī kē, "one room plus living-dining-kitchen") có không gian sinh hoạt chung từ 8 jo trở lên.5
2DK	Hai phòng kèm khu vực ăn uống - bếp	2DK (tsū dī kē, "two rooms plus dining-kitchen") phù hợp cho người ở ghép hoặc các cặp đôi muốn có khu vực ăn uống riêng biệt.1
2LDK	Hai phòng kèm phòng khách - ăn - bếp	2LDK (tsū eru dī kē, "two rooms plus living-dining-kitchen") bổ sung thêm khu vực phòng khách mà các loại DK không có.1

Quy tắc chữ cái: R, K, DK, LDK

R có nghĩa là bếp nằm ngay trong không gian sinh hoạt duy nhất và không có vách ngăn. K có nghĩa là khu bếp rộng dưới 4,5 jo được ngăn cách với phòng ở bằng một cánh cửa.²

DK (dainingu kicchin, "dining-kitchen") là không gian nấu nướng và ăn uống rộng từ 4,5 đến 8 jo. LDK (ribingu dainingu kicchin, "living-dining-kitchen") là không gian từ 8 jo trở lên, đủ rộng để đặt một chiếc ghế sofa cùng một bàn ăn.⁵²

Quy chuẩn viết tắt phổ biến của các công ty môi giới tuân theo quy tắc cạnh tranh công bằng toàn quốc: dưới 6 jo ghi là K, từ 6 đến 10 jo ghi là DK, và từ 10 jo trở lên ghi là LDK.¹

Dùng khoảng jo để đánh giá không gian sinh hoạt

Các chữ cái chỉ mô tả khu vực bếp và ăn uống, không mô tả các phòng ngủ. Hai tin đăng có cùng số lượng phòng ngủ có thể mang lại cảm giác rất khác nhau khi một bên là DK và bên kia là LDK.⁵¹

Quy tắc chữ số: số phòng đứng trước các chữ cái

Chữ số đứng đầu biểu thị số lượng phòng sinh hoạt độc lập. Số này không bao gồm bản thân khu vực bếp, phòng ăn hay phòng khách.¹²

Vì vậy, 2DK có nghĩa là một khu ăn - bếp cộng với hai phòng độc lập, và 2LDK có nghĩa là một khu khách - ăn - bếp cộng với hai phòng độc lập.¹ Căn hộ 2K có nghĩa là một khu bếp nhỏ gọn dưới 4,5 jo cộng với hai phòng.²

Ý nghĩa của các ký hiệu đối với diện tích sàn và sinh hoạt hằng ngày

Căn hộ 2DK thường có diện tích riêng khoảng 35 đến 50 m².¹ Căn hộ 1LDK rộng khoảng 40 đến 50 m², tương đương với 2DK về tổng diện tích nhưng lại chia thành một không gian sinh hoạt chung lớn hơn thay vì hai phòng khép kín.¹

Trong số các tin đăng tại 23 quận của Tokyo có diện tích từ 15 đến 30 m² được khảo sát vào tháng 01/2025, loại 1K chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, tiếp theo là 1R rồi đến 1DK, trong đó 1K cộng với 1R chiếm khoảng 90% phân khúc này (tính đến tháng 01/2025; hãy xác nhận số liệu hiện hành với dữ liệu tin đăng của SUUMO).² Tỷ lệ phân bổ này giải thích tại sao những người tìm nhà lần đầu thường thấy thị trường bị áp đảo bởi các ký hiệu căn hộ diện tích nhỏ.

Sinh hoạt hằng ngày có sự khác biệt rõ rệt tùy theo vách ngăn. Căn 1R giữ mùi nấu nướng, tầm nhìn từ lối vào và tải nhiệt sưởi/làm mát trong cùng một không gian. Căn 1K có cánh cửa ngăn cách, giúp mùi thức ăn không bay vào phòng ngủ và giữ cho không gian riêng tư không bị nhìn thấy từ cửa ra vào.²

Diện tích sàn: mét vuông, tsubo và jo

Các tin đăng hiển thị 専有面積 (sen'yū menseki, diện tích sàn sử dụng riêng) theo mét vuông, thường đi kèm với số jo của từng phòng riêng biệt.² Các ghi chú trên bất động sản cũ hơn hoặc liên quan đến đất đai có thể vẫn dùng đơn vị tsubo.

Quy tắc tính jo trên tin đăng

Đơn vị 畳 (jō, chiếu tatami) trên tin đăng cho thuê tuân theo quy tắc hiển thị chuẩn là 1 jo bằng 1,62 m².² Trên cơ sở đó, 25 m² quy đổi thành khoảng 15,4 jo; 20 m² tương đương khoảng 12 jo; và 18 m² tương đương khoảng 11 jo.²

Diện tích niêm yết luôn bao gồm cả lối vào (genkan), phòng tắm/nhà vệ sinh và tủ chứa đồ. Do đó, một căn hộ 25 m² trên thực tế chỉ mang lại không gian sinh hoạt thực tế khoảng 8 đến 10 jo chứ không phải 15 jo.² Kế hoạch nhà ở của MLIT quy định 25 m² là tiêu chuẩn diện tích nhà ở tối thiểu cho hộ gia đình một người.²

Trừ đi khu vực công trình phụ trước khi hình dung căn phòng

Hãy so sánh số jo của phòng chính thay vì diện tích mét vuông ghi trên tiêu đề khi cân nhắc xem có vừa giường và bàn làm việc hay không. Hành lang và phòng tắm có thể chiếm mất vài jo trên giấy tờ.²

Cách tính nhanh theo tsubo

Một 坪 (tsubo, đơn vị đo diện tích) bằng chính xác 400/121 m², khoảng 3,306 m², thường được làm tròn thành khoảng 3,3 m² trong giao tiếp và trên tin đăng.⁶ Đơn vị này chủ yếu vẫn tồn tại như một cách nói vắn tắt giữa các nhân viên môi giới và trên các tài liệu liên quan đến đất đai.

Đừng nhầm lẫn giữa hai giá trị jo. Phép tính chính xác theo hệ thước shaku-kan tính một chiếu tatami kiểu Nagoya vào khoảng 1,653 m², nhưng các tin đăng thuê nhà tiêu chuẩn hóa quy cách hiển thị ở mức 1,62 m².⁶² Hãy dùng con số 1,62 mỗi khi nguồn thông tin là tin đăng thuê nhà.

Hướng nhà: tại sao hướng nam lại quan trọng

Tin đăng ghi nhãn hướng nhà là 南向き (minami-muki, "hướng nam") hoặc 北向き (kita-muki, "hướng bắc").³ Các căn hộ hướng nam được quảng bá như một ưu điểm về ánh sáng tự nhiên trên bộ lọc tìm kiếm của HOME'S.³

Ánh sáng ban ngày là yếu tố tiện nghi chứ không chỉ là trang trí. HOME'S từng ghi nhận trường hợp một người thuê chuyển từ căn hộ tiện lợi nhưng u tối sang một căn hộ nhiều ánh sáng hơn dù phải đi làm xa hơn, sau khi nhận thấy sự u ám kéo dài gây căng thẳng tâm lý.³ Hãy sàng lọc hướng nhà trước khi đi xem phòng, đừng để đến sau đó mới tính.

Các tầng cao hơn thường sáng hơn và có tầm nhìn đẹp hơn. Tuy nhiên, chúng không tự động an toàn hơn về mặt an ninh nếu tòa nhà có lối tiếp cận từ sân thượng, vì vậy hãy kiểm tra cấu trúc tiếp cận thực tế của tòa nhà.³

Phòng hướng bắc cần có kế hoạch chống ẩm

Ánh nắng yếu hơn đồng nghĩa với việc quần áo lâu khô hơn và không khí ẩm ướt hơn suốt mùa mưa. Hãy dự trù không gian phơi đồ trong nhà và thông gió nếu khoản tiền thuê tiết kiệm được là xứng đáng.³

Năm xây dựng và tiêu chuẩn động đất năm 1981

Trường thông tin 築年 (chikunen, "năm xây dựng") là tiêu chí cốt lõi khi kiểm tra khả năng kháng chấn.¹³ Mốc phân định là việc phê duyệt xây dựng diễn ra vào ngày 01/06/1981 hay sau đó, thời điểm 新耐震基準 (shin-taishin kijun, tiêu chuẩn kháng chấn mới) bắt đầu có hiệu lực.³

Các công trình được cấp phép trước ngày đó tuân theo 旧耐震基準 (kyū-taishin kijun, "tiêu chuẩn kháng chấn cũ"). MLIT nhận định các tòa nhà xây dựng trước năm Showa 56 (1981) có tỷ lệ lớn không đạt chuẩn chống động đất và khuyến nghị chủ sở hữu tiến hành thẩm định, gia cố hoặc xây lại mới.⁷ SUUMO cũng đưa ra lời khuyên thực tế tương tự: ưu tiên các tòa nhà được cấp phép sau tháng 06/1981 và xác nhận lịch sử cải tạo nếu tòa nhà cũ hơn.¹

Năm xây dựng cũ không tự động loại bỏ một căn hộ. Điều đó chỉ có nghĩa là danh sách kiểm tra khi đi xem phòng sẽ dài hơn: tình trạng gia cố chống động đất, lịch sử cải tạo, số lượng ổ cắm điện, khả năng lắp mạng cáp quang, vị trí đặt máy giặt và bồn rửa mặt có tách biệt với nhà vệ sinh hay không.¹

Các chi phí ẩn sau số tiền thuê hằng tháng

Tiền thuê nhà niêm yết chỉ là dòng đầu tiên. Bảng dự toán chi phí của công ty môi giới sẽ cộng thêm các khoản chi phí đầu vào khi chuyển đến vốn hiếm khi xuất hiện trên con số nổi bật: phí vệ sinh, 鍵交換代 (kagi-kōkan-dai, "phí thay ổ khóa"), và phí lắp đặt trang thiết bị như オートロック (ōtorokku, "cửa khóa tự động") hoặc lắp đặt cáp quang ở các tòa nhà cũ hơn.¹³

Khoản mục	Nội dung chi trả	Cách xác nhận
Phí vệ sinh	Dọn dẹp trước khi vào ở, thường không hoàn lại	Kiểm tra bảng dự toán của công ty môi giới, không dựa vào tiêu đề trên cổng thông tin
Phí thay ổ khóa	Thay lõi khóa mới giữa các đợt khách thuê	Hỏi xem mức phí này là cố định hay có thể thương lượng
Lắp đặt khóa tự động hoặc cáp quang	Công việc lắp đặt lối vào hoặc dây cáp ở tòa nhà cũ	Kiểm tra tình trạng đường dây sẵn có trên tin đăng trước khi nộp đơn

Bảng trên không đưa ra biểu giá cố định toàn quốc vì không có quy định chung; các mức phí thay đổi tùy theo công ty môi giới và bất động sản. Để bạn hình dung quy mô chi phí, HOME'S nêu ví dụ việc tự lắp đặt cáp quang tốn khoảng 30.000 yên nếu căn hộ chưa có sẵn đường dây chờ (nguồn không nêu rõ thời điểm; hãy xác nhận số liệu hiện hành với công ty môi giới dự kiến).³

Xác nhận danh mục chi phí trước khi nộp đơn đăng ký

Các khoản phí vệ sinh và thay ổ khóa nằm ngoài tiền thuê nhà niêm yết và được cộng vào khoản tiền thanh toán một lần khi ký hợp đồng. Hãy yêu cầu bảng dự toán đầy đủ bằng văn bản trước khi nộp đơn đăng ký thuê nhà.¹³

Điều cần biết

Căn hộ 1K trên giấy tờ không phải lúc nào cũng là bếp riêng trên thực tế

Cam kết của căn hộ 1K là có một cánh cửa, chứ không phải sự rộng rãi. Một lối đi hẹp vẫn có thể buộc bạn phải để tủ lạnh hoặc lò vi sóng vào phòng ngủ, và điều hòa ở phòng chính có thể không bao giờ thổi tới gian bếp.² Hãy đo đạc vị trí đặt thiết bị khi đi xem phòng và hình dung không gian khi cánh cửa đóng lại.

Phòng hướng bắc đánh đổi ánh sáng lấy giá thuê rẻ hơn và nguy cơ ẩm mốc cao hơn

Các tin đăng ghi hướng bắc và tầng thấp thường đồng nghĩa với ánh sáng ban ngày yếu và cảm giác ẩm ướt hơn. Một chia sẻ thực tế từ người thuê nhà cho biết họ chấp nhận đi làm xa hơn để thoát khỏi căn hộ tối tăm vốn phải bật đèn ngay cả vào những ngày hè nhiều mây.³ Hãy tính cả thói quen hút ẩm và sấy khô quần áo vào mức tiền thuê rẻ hơn trước khi đưa ra quyết định.

Năm chikunen cũ không đồng nghĩa với mất an toàn, nhưng cần kiểm tra việc gia cố chống động đất

Những căn nhà xây trước năm 1981 cần kích hoạt quy trình kiểm tra gia cố và lịch sử cải tạo, chứ không nhất thiết bị từ chối ngay lập tức. Hãy hỏi nhân viên môi giới xem công trình đã được gia cố kháng chấn chưa, đường nước và hệ thống dây điện được làm mới lần gần nhất khi nào, và mạng cáp quang tốc độ cao có thể kéo vào tận phòng được không.¹⁷ Một nội thất đã qua cải tạo có thể che giấu phần khung kết cấu chưa được nâng cấp.

Phí vệ sinh và phí đổi khóa hiếm khi xuất hiện trong giá thuê niêm yết chính

Các khoản phí này chỉ xuất hiện trong bảng dự toán chi phí của công ty môi giới chứ không có trên con số tiền thuê lớn trên cổng thông tin. Do không có quy định biểu phí chung toàn quốc, con số đáng tin cậy duy nhất là con số trên bảng dự toán cụ thể của bạn.¹³ Hãy coi mọi tin đăng không có bảng kê chi tiết chi phí là chưa đầy đủ và yêu cầu cung cấp trước khi nộp đơn.

Xem thêm

• Phân tích chi phí đầu vào khi chuyển đến: 4 đến 6 tháng tiền thuê thực chất chi trả cho những gì
• Thương lượng trong thị trường thuê nhà Nhật Bản
• Lắp đặt mạng kiểu Mansion và kiểu Kotei

References

Footnotes

1. SUUMO (Recruit). 「2DK」間取りは1LDKよりも家賃が安くておトク？ 物件選びのポイント. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_room/2dk/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸

2. SUUMO (Recruit). 一人暮らし、部屋の広さは何畳くらい？25平米って狭いの？20平米、18平米についても解説. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_single/hitorigurashi_heyanohirosa/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸

3. LIFULL HOME'S. 住宅ジャーナリストに聞いた 賃貸物件選びでゆずりたくない10のポイント. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00001/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴

4. 国土交通省 (MLIT). 外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html ↩

5. SUUMO (Recruit). 1LDKの家具レイアウトと一人暮らしの家具配置の事例6選. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_single/hitorigurashi_1ldk/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. Wikipedia. Japanese units of measurement (area table: tsubo exact 400/121 sqm, approx 3.306 sqm). https://en.wikipedia.org/wiki/Japanese_units_of_measurement ↩ ↩²

7. 国土交通省 (MLIT). 住宅・建築物の耐震化について. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html ↩ ↩²