Thuế bất động sản và các chi phí duy trì

Thuế bất động sản tại Nhật Bản là tập hợp các khoản thuế hàng năm và thuế một lần biến mức giá mua ban đầu thành tổng chi phí sở hữu thực tế.¹² Việc lập dự toán các khoản thuế này trước khi đưa ra đề nghị mua là yếu tố phân định giữa một giao dịch mua bán thoải mái và một cuộc khủng hoảng tài chính vài tháng sau khi nhận nhà.

Xác nhận thông tin mới nhất từ các nguồn chính thức

Các thủ tục, chi phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin chi tiết mới nhất tại Bộ Tổng vụ (MIC), Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT), Cơ quan Thuế Quốc gia (NTA), và cơ quan thuế cấp thành phố hoặc tỉnh của bạn. Bài viết này mang tính chất thông tin chung, không phải lời khuyên pháp lý, thuế hoặc nhập cư; đối với trường hợp cụ thể của bạn, hãy tham khảo ý kiến của kế toán viên thuế có chứng chỉ (zeirishi, 税理士).

Tổng quan

Hướng dẫn này bao quát khía cạnh sở hữu trong ngân sách của người mua nhà: các khoản thuế duy trì hàng năm, thuế một lần khi mua bất động sản, và các khoản phí chung cư hàng tháng, cùng với dự toán thực tế chi phí hàng năm.¹² Quy định này áp dụng như nhau cho cả chủ sở hữu người Nhật và người nước ngoài, vì mức thuế suất không phân biệt theo quốc tịch; điểm khác biệt nằm ở cách quản lý của từng chính quyền thành phố và tỉnh, do đó hãy xác nhận số liệu thực tế tại địa phương cho bất động sản bạn đang cân nhắc.¹

Những khoản nào được tính là chi phí sở hữu

Chi phí sở hữu ở đây bao gồm ba tầng chi phí bổ sung ngoài giá mua: các khoản thuế nắm giữ hàng năm mà mọi chủ sở hữu đều phải nộp, các khoản thuế nộp một lần phát sinh từ chính giao dịch mua bán, và các khoản phí tòa nhà hàng tháng đối với người mua căn hộ chung cư.¹² Các khoản thanh toán tiền vay thế chấp, hóa đơn tiện ích và bảo hiểm không phải là thuế, nhưng hướng dẫn này nêu rõ các mức khung phổ biến của chúng để dự toán ngân sách hàng năm được hoàn chỉnh.²

Các khoản thuế duy trì hàng năm

Mọi chủ sở hữu đất đai hoặc công trình xây dựng đều phải nộp thuế tài sản cố định hàng năm, và các chủ sở hữu trong khu vực quy hoạch đô thị phải nộp thêm thuế quy hoạch đô thị.¹ Cả hai đều là thuế cấp thành phố/địa phương sử dụng chung một mức định giá tính thuế (tính đến ngày 28-06-2026; hãy xác nhận số liệu thực tế với cơ quan thuế thành phố của bạn).¹

Cách tính giá trị định giá

固定資産税 (kotei shisanzei, "thuế tài sản cố định") được thu từ chủ sở hữu đứng tên trên sổ bộ vào ngày 1 tháng 1 cho toàn bộ năm đó.¹ 都市計画税 (toshi keikakuzei, "thuế quy hoạch đô thị") được áp dụng bổ sung bên trong các khu vực đô thị được chỉ định, gọi là 市街化区域 (shigaika kuiki, "khu vực xúc tiến đô thị hóa") (tính đến ngày 28-06-2026).¹

Căn cứ tính thuế là giá trị định giá của chính quyền địa phương, chứ không phải giá mua bán trên hợp đồng.¹ Đất đai thường được định giá vào khoảng 70% giá trị thị trường, trong khi công trình xây dựng tuân theo chi phí tái thiết lập và khấu hao theo thời gian sử dụng (tính đến ngày 28-06-2026).¹ Các chính quyền địa phương sẽ rà soát và đánh giá lại giá trị định giá định kỳ 3 năm một lần.¹

Hạng mục	Mức thuế / Tỷ lệ	Tính đến	Ghi chú
Thuế tài sản cố định, mức tiêu chuẩn	1,4% giá trị định giá	28-06-20261	Thuế hàng năm của thành phố
Thuế quy hoạch đô thị, mức trần tối đa	0,3% giá trị định giá	28-06-20261	Chỉ áp dụng trong khu vực quy hoạch
Quy tắc ước tính định giá so với thị trường (đất)	Khoảng 70%	28-06-20261	Công trình xây dựng tính khấu hao riêng

Các con số trong bảng phản ánh các tài liệu hướng dẫn được công bố giữa năm 2026 (tính đến ngày 28-06-2026).¹

Chính sách giảm trừ cho đất ở và nhà mới xây

Thửa đất có nhà ở xây dựng trên đó nhận được mức giảm thuế tiêu chuẩn lớn nhất.¹ Đất ở có diện tích tối đa 200 mét vuông được tính thuế trên một phần sáu của giá trị định giá đối với thuế tài sản cố định và một phần ba đối với thuế quy hoạch đô thị.¹ Phần diện tích vượt quá 200 mét vuông được tính thuế trên một phần ba đối với thuế tài sản cố định và hai phần ba đối với thuế quy hoạch đô thị.¹

Nhà mới xây có thể được hưởng chính sách giảm thuế tạm thời đối với phần công trình xây dựng, thông thường được giảm một nửa trong thời gian ban đầu khoảng 3 đến 5 năm tùy theo loại hình công trình (tính đến ngày 28-06-2026).¹ Có các điều kiện về diện tích sàn và mục đích sử dụng cư trú, vì vậy hãy kiểm tra xem bất động sản cụ thể có còn được áp dụng mức giảm này hay đã hết hạn.¹

Hóa đơn, lịch thanh toán và quy tắc ngày 1 tháng 1

Chủ sở hữu đứng tên trên giấy tờ vào ngày 1 tháng 1 có trách nhiệm pháp lý thanh toán toàn bộ hóa đơn thuế của cả năm, ngay cả khi bất động sản được chuyển nhượng đổi chủ sau đó trong năm.¹ Chính quyền thành phố gửi giấy báo nộp thuế qua đường bưu điện vào khoảng tháng 4 đến tháng 6 (tính đến ngày 28-06-2026).¹ Việc nộp thuế chia thành 4 đợt, thường vào tháng 4, tháng 7, tháng 12 và tháng 2, mặc dù thời gian cụ thể thay đổi tùy từng địa phương; hình thức thanh toán một lần cũng được áp dụng (tính đến ngày 28-06-2026).¹

Phân chia thuế khi tất toán là tập quán thương mại, không phải luật thuế

Vì chủ sở hữu đứng tên ngày 1 tháng 1 chịu trách nhiệm pháp lý cho toàn bộ năm, người mua và người bán thường theo thông lệ chia sẻ hóa đơn thuế theo số ngày tại thời điểm tất toán giao dịch.¹ Sự phân chia này là một điều khoản hợp đồng dân sự riêng, vì vậy hãy đảm bảo điều khoản này xuất hiện rõ ràng trong hợp đồng mua bán.¹

Chủ sở hữu không cư trú phải chỉ định một 納税管理人 (nozei kanrinin, "người đại diện nộp thuế") có địa chỉ tại Nhật Bản để tiếp nhận thông báo và xử lý việc thanh toán.¹ Dịch vụ quản lý hoặc đại diện thường tốn khoảng 30.000 đến 100.000 yên mỗi năm (tính đến ngày 28-06-2026).¹ Thuế quá hạn chưa nộp sẽ phát sinh tiền phạt chậm nộp và có thể dẫn đến việc phong tỏa tài sản hoặc bán đấu giá cưỡng chế, do đó các chủ sở hữu vắng mặt cần thiết lập một kênh thanh toán đáng tin cậy ngay từ ngày đầu tiên.¹

Công thức tính toán hàng năm tuân theo cùng một cấu trúc cho mọi bất động sản: xác định giá trị định giá, áp dụng các mức giảm trừ, sau đó nhân với thuế suất.

Các khoản thuế nộp một lần khi mua nhà

Có ba khoản thuế tập trung vào thời điểm giao dịch: thuế mua lại bất động sản, thuế đăng ký và cấp phép, và thuế tem.³⁴⁵ Khoản thuế đầu tiên là lớn nhất và dễ bị tính toán thiếu nhất trong ngân sách vì hóa đơn gửi về khá muộn (tính đến ngày 22-07-2026; hãy xác nhận số liệu thực tế với cơ quan thuế cấp tỉnh).³

Thuế mua lại bất động sản và các chính sách giảm trừ cho nhà ở tự cư trú

不動産取得税 (fudosan shutokuzei, "thuế mua lại bất động sản") là khoản thuế cấp tỉnh nộp một lần khi nhận quyền sở hữu đất hoặc công trình xây dựng thông qua mua bán, tặng cho, xây nối thêm hoặc cải tạo; thừa kế được miễn loại thuế này.³ Căn cứ tính thuế là giá trị định giá tài sản cố định, 固定資産税評価額 (kotei shisanzei hyokagaku, "giá trị định giá phục vụ thuế tài sản cố định"), chứ không phải giá mua bán trên hợp đồng.⁶³

Mức thuế suất tiêu chuẩn theo luật là 4%, với mức thuế suất ưu đãi tạm thời là 3% cho đất đai và công trình nhà ở áp dụng đến hết ngày 31 tháng 3 năm 2027 (tính đến ngày 22-07-2026).³ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch xác nhận khung thời gian áp dụng mức thuế ưu đãi này cho hoạt động mua nhà ở (tính đến ngày 06-09-2026).⁷

Hạng mục	Mức thuế / Khấu trừ	Tính đến	Ghi chú
Mức thuế suất tiêu chuẩn	4% giá trị định giá	22-07-20263	Trước khi áp dụng giảm trừ
Thuế suất ưu đãi, đất và nhà ở	3% đến hết 31-03-2027	22-07-202637	Chính sách hỗ trợ được gia hạn nhiều lần
Mức khấu trừ công trình nhà mới xây	Trừ 12.000.000 yên khỏi giá trị định giá	22-07-202637	Áp dụng các điều kiện về diện tích sàn
Thời hạn yêu cầu hoàn thuế	5 năm kể từ ngày mua lại	22-07-20263	Người mua phải tự nộp hồ sơ

Mức thuế suất và các khoản khấu trừ trên phản ánh các nguồn dữ liệu cập nhật giữa năm 2026 (tính đến ngày 22-07-2026).³⁷

Nhà mới xây đủ điều kiện được khấu trừ 12.000.000 yên từ giá trị định giá công trình trước khi nhân với thuế suất 3%, điều này khiến số tiền thuế thực tế của nhiều căn nhà mới xây để ở thông thường giảm về gần bằng 0 (tính đến ngày 22-07-2026).³ Căn nhà thường cần có diện tích sàn từ 50 đến 240 mét vuông, hoặc từ 40 mét vuông trở lên đối với nhà ở cho thuê (tính đến ngày 22-07-2026).³

Nhà cũ đã qua sử dụng cũng có thể đủ điều kiện, với cùng các điều kiện về diện tích sàn cộng thêm ít nhất một trong ba tiêu chuẩn: xây dựng từ ngày 1 tháng 1 năm 1982 trở đi, tuân thủ 新耐震基準 (shin-taishin kijun, "tiêu chuẩn kháng chấn mới"), hoặc có bảo hiểm trách nhiệm khuyết tật cho nhà ở hiện hữu (tính đến ngày 22-07-2026).³ Mức khấu trừ giảm dần theo ngày xây dựng theo tiêu chuẩn của Tokyo, từ 12.000.000 yên cho nhóm nhà mới nhất xuống còn 3.500.000 yên cho nhóm nhà cũ nhất đủ điều kiện; hãy kiểm tra biểu mức của tỉnh nơi bạn mua nhà trước khi lập dự toán ngân sách (tính đến ngày 22-07-2026).³ Công thức đối với phần đất đai sẽ giảm một nửa căn cứ định giá và trừ đi số tiền lớn hơn giữa 45.000 yên hoặc một khoản tiền gắn với diện tích sàn (tính đến ngày 22-07-2026).³

Nộp tờ khai mua bất động sản trong vòng vài tuần sau khi tất toán

Người mua phải khai báo việc mua bất động sản với cơ quan thuế cấp tỉnh trong vòng khoảng 60 ngày, với một số địa phương yêu cầu nộp sớm trong vòng 10 ngày, sau đó nộp thuế khi có thông báo ấn định thuế gửi về.³ Không ai tự động nộp hồ sơ xin giảm trừ thuế thay cho bạn, và số tiền giảm trừ nộp thừa chỉ có thể yêu cầu hoàn lại nếu bạn nộp đơn trong vòng 5 năm.³

Từ lúc ký hợp đồng đến khi được hoàn thuế, mốc thời gian của thuế mua lại bất động sản phụ thuộc vào việc nộp hồ sơ của người mua, chứ không phải giải quyết xong trong ngày tất toán.

Thuế đăng ký và cấp phép (Toroku Menkyozei)

登録免許税 (toroku menkyozei, "thuế đăng ký và cấp phép") là khoản thuế quốc gia nộp khi thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu được đăng ký tại Cục Pháp vụ.⁴ Căn cứ tính thuế là giá trị ghi trên sổ bộ thuế tài sản cố định, hoặc giá trị định giá của cơ quan đăng ký nếu chưa có giá trị trên sổ bộ.⁴

Hạng mục	Mức thuế	Tính đến	Ghi chú
Chuyển nhượng quyền sở hữu qua mua bán, tiêu chuẩn	20/1000 (2,0%) giá trị	01-04-20264	Biểu thuế của Cơ quan Thuế Quốc gia
Chuyển nhượng mua bán đất, mức ưu đãi	15/1000 (1,5%) đến 31-03-2029	01-04-20264	Chính sách giảm thuế tạm thời
Đăng ký bảo toàn nhà ở, mức ưu đãi	1,5/1000 (0,15%) đến 31-03-2027	01-04-20264	Nhà mới xây để ở chính chủ
Chuyển nhượng nhà ở, mức ưu đãi	3/1000 (0,3%) đến 31-03-2027	01-04-20264	Nhà mua lại để tự cư trú
Đăng ký thế chấp vay mua nhà, mức ưu đãi	1/1000 (0,1%) đến 31-03-2027	01-04-20264	Khoản vay mua nhà đủ điều kiện

Bảng trên phản ánh biểu thuế của Cơ quan Thuế Quốc gia (tính đến ngày 01-04-2026).⁴ Các mức thuế ưu đãi cho nhà ở yêu cầu diện tích sàn tối thiểu 50 mét vuông, đăng ký trong vòng một năm, phục vụ mục đích cư trú của chủ sở hữu, và phải đính kèm giấy chứng nhận của chính quyền địa phương khi nộp đơn.⁴ Một 司法書士 (shiho shoshi, "tư pháp thư sĩ") thường sẽ đảm nhận thủ tục này, với thù lao dịch vụ tách biệt khỏi số tiền thuế.³

Thuế tem đối với hợp đồng

印紙税 (inshi zei, "thuế tem") là khoản thuế quốc gia đánh trên các tài liệu giấy tờ, được thanh toán bằng cách dán tem doanh thu.⁸⁵ Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thuộc Tài liệu Loại 1, và một hợp đồng vay vốn riêng biệt cũng phải chịu tiền thuế tem riêng.⁸

Giá trị hợp đồng (chuyển nhượng bất động sản, mức ưu đãi)	Mức thuế tem	Tính đến	Ghi chú
Từ 10 triệu đến 50 triệu yên	10.000 yên	01-04-20265	Đa số các giao dịch mua nhà thông thường
Từ 50 triệu đến 100 triệu yên	30.000 yên	01-04-20265	Giao dịch ở phân khúc giá cao hơn
Từ 100 triệu đến 500 triệu yên	60.000 yên	01-04-20265	Phân khúc bất động sản cao cấp

Mức thuế ưu đãi áp dụng cho các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được lập từ ngày 1 tháng 4 năm 2014 đến hết ngày 31 tháng 3 năm 2027; biểu thuế thông thường ngoài khung thời gian này sẽ cao hơn (tính đến ngày 01-04-2026).⁵⁸ Mỗi bên thường giữ một bản sao có dán tem riêng, vì vậy hãy xác nhận bên nào chịu chi phí cho bản nào tại buổi ký hợp đồng.⁵

Chi phí hàng tháng đối với căn hộ chung cư

Người mua căn hộ chung cư phải trả hai khoản phí tòa nhà hàng tháng trong suốt thời gian sở hữu: phí quản lý cho các hoạt động vận hành thường nhật và quỹ dự phòng tu sửa cho các dự án sửa chữa lớn trong tương lai.⁹ Cả hai đều do ban quản trị tòa nhà ấn định, không thể thương lượng riêng theo từng người mua (tính đến ngày 28-06-2026; hãy xác nhận các con số thực tế của tòa nhà trước khi đưa ra đề nghị mua).⁹

Phí quản lý chi trả cho những gì

管理費 (kanrihi, "phí quản lý tòa nhà") được sử dụng hàng tháng cho các hoạt động vận hành chung: dọn dẹp vệ sinh, lương người quản lý tòa nhà, thang máy, điện nước khu vực dùng chung, kiểm tra an toàn phòng cháy chữa cháy, và chi phí quản lý của công ty dịch vụ.⁹ Các tòa nhà cao cấp có thêm dịch vụ lễ tân, an ninh nghiêm ngặt, phòng gym và phòng nghỉ cho khách.⁹

Loại hình	Mức phí	Tính đến	Ghi chú
Căn hộ chung cư tiêu chuẩn quy mô vừa	8.000–25.000 yên/tháng	28-06-20269	Tỷ lệ thuận với diện tích sàn
Chung cư tháp cao tầng hoặc cao cấp	20.000–40.000+ yên/tháng	28-06-20269	Chi phí dịch vụ và tiện ích cao cấp

Các khung phí trên phản ánh mức hướng dẫn thị trường (tính đến ngày 28-06-2026).⁹ Mức phí nhìn chung tỷ lệ thuận với diện tích sàn sở hữu riêng của căn hộ, và các tòa nhà quy mô nhỏ hoặc lâu năm thường thu mức phí trên mỗi căn cao hơn do chi phí cố định được chia cho ít hộ hơn (tính đến ngày 28-06-2026).⁹

Quỹ dự phòng tu sửa chi trả cho những gì và tại sao lại tăng dần

修繕積立金 (shuzen tsumitatekin, "quỹ dự phòng tu sửa tòa nhà") được tích lũy cho các đợt đại tu định kỳ khoảng 12 đến 15 năm một lần: sơn sửa mặt ngoài, chống thấm mái, hệ thống đường ống nước, thang máy và gia cố kết cấu.⁹ Mức đóng góp thông thường dao động từ 5.000 đến 20.000 yên mỗi tháng và tăng dần theo tuổi thọ tòa nhà (tính đến ngày 28-06-2026).⁹

Hầu hết các tòa nhà áp dụng kế hoạch tăng lũy tiến từng giai đoạn, tức là tăng mức đóng sau mỗi 5 năm, do đó mức trích lập thấp hiện tại thường báo hiệu những đợt tăng phí trong tương lai chứ không hẳn là một món hời.⁹ Một số ít tòa nhà áp dụng kế hoạch đóng góp đồng đều cố định giúp việc dự toán ngân sách dễ dàng hơn.⁹

Kiểm tra quỹ dự phòng tu sửa trước khi gửi đề nghị mua

Khi nguồn quỹ dự phòng bị thiếu hụt vào thời điểm cần sửa chữa, ban quản trị tòa nhà có thể thu một khoản đóng góp đặc biệt một lần từ 500.000 yên trở lên cho mỗi căn hộ.⁹ Hãy kiểm tra kỹ kế hoạch tu sửa dài hạn, số dư quỹ hiện tại, lộ trình tăng phí theo từng giai đoạn, thời điểm đại tu lớn tiếp theo, và tỷ lệ chậm đóng phí của các hộ trong tòa nhà trước khi đưa ra cam kết.⁹

Dự toán chi phí duy trì hàng năm thực tế

Tiền thuế cộng với các khoản phí tòa nhà cùng với bảo hiểm và bảo dưỡng định kỳ tạo nên con số tổng chi phí hàng năm mà người mua nên nắm rõ trước khi bước vào đàm phán.² Các ví dụ dưới đây là minh họa định hướng dựa trên các khung tham chiếu thu thập được, không phải là báo giá cho bất kỳ bất động sản cụ thể nào (tính đến ngày 22-08-2026; hãy xác nhận số liệu thực tế với cơ quan thuế địa phương và ban quản trị tòa nhà).²

Ví dụ tính toán hàng năm: Căn hộ chung cư so với nhà mặt đất riêng lẻ

Một ví dụ minh họa về căn hộ chung cư ở trung tâm Tokyo mua với giá 40.000.000 yên, giá định giá khoảng 70% với tỷ lệ giá trị đất chiếm 40%, sẽ có mức thuế duy trì khoảng 250.000 đến 320.000 yên mỗi năm sau khi áp dụng mức giảm trừ đất ở (tính đến ngày 28-06-2026).¹ Giá trị tính thuế phần đất giảm xuống còn khoảng 1.866.000 yên sau khi giảm 1/6, tạo ra mức thuế đất khoảng 26.000 yên cộng với khoảng 235.000 yên thuế công trình và 40.000 đến 60.000 yên thuế quy hoạch đô thị (tính đến ngày 28-06-2026).¹

Một ví dụ minh họa đơn giản hơn cho căn nhà mua với giá 10.000.000 yên ở mức định giá 70% sẽ chịu khoảng 98.000 yên thuế tài sản cố định cộng với 21.000 yên thuế quy hoạch đô thị, tương đương khoảng 119.000 yên mỗi năm (tính đến ngày 22-08-2026).² Những ngôi nhà ở vùng nông thôn nằm ngoài khu vực quy hoạch sẽ không phải chịu thuế quy hoạch đô thị.²

Tầng chi phí hàng năm	Ví dụ minh họa căn hộ chung cư	Ví dụ minh họa nhà riêng biệt	Tính đến
Thuế duy trì hàng năm	250.000–320.000 yên	Khoảng 119.000 yên trên ví dụ căn 10 triệu yên	28-06-20261; 22-08-20262
Phí tòa nhà (chỉ chung cư)	Phí quản lý cộng quỹ dự phòng, theo khung trên	Tự tích lũy chi phí bảo trì	28-06-20269
Bảo hiểm	20.000–50.000 yên	20.000–50.000 yên	22-08-20262
Quỹ bảo trì sửa chữa thường nhật	10.000–50.000 yên	10.000–50.000 yên	22-08-20262

Chi phí duy trì trọn gói thông thường không bao gồm tiền trả nợ ngân hàng dao động trong khoảng 30.000 đến 50.000 yên mỗi tháng bao gồm thuế, bảo hiểm, tiện ích và bảo dưỡng định kỳ (tính đến ngày 22-08-2026).² Người mua chung cư cần cộng thêm các khoản phí tòa nhà hàng tháng, đó là lý do vì sao hai căn nhà có giá bán tương đương lại có thể tạo ra bức tranh tài chính ròng rất khác nhau.⁹

Tóm tắt về bảo hiểm và các chi phí duy trì khác

火災保険 (kasai hoken, "bảo hiểm hỏa hoạn") là hợp đồng bảo hiểm nhà chính bao gồm cháy nổ, bão gió và rò rỉ nước, trong khi 地震保険 (jishin hoken, "bảo hiểm động đất") là gói bổ sung tùy chọn mà nhiều chủ sở hữu tham gia thêm.² Phí bảo hiểm hàng năm thông thường rơi vào khoảng 20.000 đến 50.000 yên tùy theo kết cấu công trình, vị trí và phạm vi bảo hiểm (tính đến ngày 22-08-2026).²

Các tiện ích cơ bản thường tốn khoảng 10.000 đến 25.000 yên mỗi tháng, với các gói cước internet khoảng 3.500 đến 7.000 yên mỗi tháng (tính đến ngày 22-08-2026).² Quỹ bảo dưỡng thường nhật cần khoảng 10.000 đến 50.000 yên mỗi năm, còn các hạng mục lớn hơn như sơn lại toàn bộ mặt ngoài nhà với chi phí từ 500.000 đến 1.500.000 yên sau mỗi 10 đến 15 năm cần được tích lũy riêng (tính đến ngày 22-08-2026).² Phí hội dân phố khoảng 3.000 đến 12.000 yên mỗi năm, và dịch vụ trông nom nhà cửa cho chủ vắng mặt tốn khoảng 5.000 đến 50.000 yên cho mỗi lần thăm nom kiểm tra (tính đến ngày 22-08-2026).² Các nguồn thực tế mô tả những khung chi phí này khá thống nhất, tuy nhiên con số sẽ thay đổi tùy theo nhà cung cấp và từng vùng miền.²

Những điều cần lưu ý

Giá mua bán không phải là căn cứ tính thuế

Việc áp thuế suất trực tiếp vào giá niêm yết sẽ khiến số tiền thuế bị đội lên quá cao so với thực tế. Căn cứ tính thuế là giá trị định giá, thường chỉ bằng khoảng 70% giá trị thị trường đối với đất, và được giảm xuống còn 1/6 đối với các mảnh đất ở quy mô nhỏ trước khi áp thuế suất 1,4%.¹ Hãy luôn yêu cầu xem giá trị định giá thực tế của bất động sản trước khi lập mô hình dự toán thuế.¹

Hóa đơn thuế mua lại bất động sản gửi về sau nhiều tháng kể từ khi nhận nhà

Chính quyền tỉnh sẽ ấn định thuế sau khi quyền sở hữu đã được đăng ký, do đó giấy báo nộp thuế mua lại bất động sản sẽ gửi về sau vài tháng kể từ khi giao dịch hoàn tất chứ không phải nộp ngay trong ngày tất toán.³² Hãy giữ lại một khoản tiền mặt dự phòng ngoài chi phí tất toán và nộp tờ khai mua bất động sản đúng hạn để được hưởng chính sách giảm trừ thuế ngay từ đầu.³

Quỹ dự phòng tu sửa mỏng có thể dẫn đến khoản thu đột xuất lớn

Mức đóng quỹ dự phòng hàng tháng thấp ở một tòa nhà đã cũ thường là dấu hiệu báo trước của các đợt tăng phí lũy tiến hoặc một khoản thu đóng góp đột xuất từ 500.000 yên trở lên.⁹ Kế hoạch tu sửa dài hạn, số dư quỹ hiện có và thời điểm đại tu lớn tiếp theo mới phản ánh đúng tình trạng thực tế; một đợt đại tu vừa hoàn thành gần đây đi kèm số dư quỹ dồi dào là dấu hiệu lý tưởng nhất.⁹

Phá dỡ nhà có thể khiến thuế đất tăng vọt

Mức giảm trừ 1/6 cho đất ở chỉ áp dụng đối với thửa đất đang có công trình nhà ở tồn tại. Việc phá dỡ dọn sạch căn nhà có thể làm mất điều kiện hưởng ưu đãi này và khiến thuế đất tăng gấp khoảng 6 lần, đây là cái bẫy thường gặp đối với những người mua nhà cũ nát định phá dỡ trước rồi tính sau.¹

Xem thêm

• Dịch vụ sửa chữa và phối hợp với ban quản lý tòa nhà
• Căn hộ chung cư (Manshon) so với Nhà mặt đất riêng lẻ (Ikkodate)
• Quy trình mua bất động sản tại Nhật Bản
• Quyết toán thuế năm cuối cùng và người đại diện nộp thuế (Nozei Kanrinin)

References

Footnotes

1. Japan Real Estate Analytics Research Team. "Japan Fixed Asset Tax (固定資産税) 2026: How It Is Calculated for Foreign Owners." 2026-06-28. https://www.japan-realestate-analytics.com/blog/japan-fixed-asset-tax-foreign-owners-2026 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸ ↩²⁹ ↩³⁰ ↩³¹ ↩³² ↩³³ ↩³⁴

2. AkiyaHub Team. "Owning a House in Japan: What Are the Ongoing Costs?" Published 2026-04-06, updated 2026-08-22. https://akiyahub.com/articles/what-are-the-ongoing-costs-of-owning-a-house-in-japan ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹

3. Daisuke Inazawa / INA&Associates. "Japan's Real Estate Acquisition Tax: The Investor's Guide to Reductions and Refunds." 2026-07-05, updated 2026-07-22. https://media.ina-gr.com/en/archives/column/real-estate-acquisition-tax-reduction-refund-guide ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰

4. 国税庁. 「No.7191 登録免許税の税額表」. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm (as stated current as of 2026-04-01 law). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

5. 国税庁. 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm (as stated current as of 2026-04-01 law). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

6. 総務省. 「不動産取得税」. https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_17.html ↩

7. 国土交通省. 「不動産取得税に係る特例措置」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000020.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

8. 国税庁. 「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm (as stated current as of 2026-04-01 law). ↩ ↩² ↩³

9. Japan Real Estate Analytics Research Team. "Japan Condo Management Fees and Repair Reserve (修繕積立金) Explained for Foreign Buyers." 2026-06-28. https://www.japan-realestate-analytics.com/blog/japan-condo-repair-reserve-management-fees-foreign-owners-2026 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸