Chi tiết chi phí dọn vào nhà mới: Khoản tiền 4–6 tháng tiền thuê thực chất bao gồm những gì

Chi phí dọn vào nhà mới tại Nhật Bản có thể biến mức tiền thuê một tháng thành một khoản tiền trọn gói gấp nhiều lần trước khi người thuê nhận được chìa khóa.¹ SUUMO, cổng thông tin bất động sản lớn do Recruit vận hành, đưa ra khung chi phí điển hình vào khoảng 4,5 đến 5 tháng tiền thuê, với từng hạng mục được ghi chú thời điểm và nguồn gốc dưới đây để người thuê nhà lần đầu có thể dự trù ngân sách mà không bị bất ngờ.

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành với các nguồn chính thức

Các thủ tục, biểu phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận các thông tin chi tiết mới nhất tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT).

Tổng quan

Hướng dẫn này phân tích chi tiết tổng chi phí ban đầu khi thuê nhà của khu vực tư nhân dành cho người thuê lần đầu: ý nghĩa của từng khoản phí, khoản nào được hoàn lại và tổng chi phí lên tới bao nhiêu (tính đến ngày 28/09/2025; hãy xác nhận số liệu hiện tại với công ty bất động sản địa phương).¹ Hướng dẫn áp dụng chung cho cả công dân Nhật Bản lẫn người nước ngoài, vì về mặt pháp lý không có khoản phí nào bị hạn chế hay phân biệt theo tư cách visa.¹²

Bài viết tổng quan toàn diện về thị trường cho thuê, Cách thức thuê nhà tại Nhật Bản, trình bày chi tiết về quy trình tìm nhà, chu kỳ hợp đồng hai năm và hệ thống người bảo lãnh; bài viết này sẽ tập trung chuyên sâu vào các phép tính chi phí.

Tổng quan các lớp chi phí ban đầu

Các khoản chi phí tích tụ từ một tháng tiền thuê lên thành một khoản tiền trọn gói qua nhiều lớp như sơ đồ dưới đây.¹

Hạng mục	Số tiền	Thời điểm	Ghi chú
敷金 (shikikin, tiền đặt cọc)	Chuẩn tham khảo 1 tháng; thực tế vùng Kanto từ 1–3 tháng	28/09/20251	Về nguyên tắc được hoàn lại, trừ đi phí phục hồi hiện trạng và nợ đọng1
礼金 (reikin, tiền lễ cảm ơn)	Chuẩn tham khảo 1 tháng; thực tế vùng Kanto từ 1–2 tháng	28/09/20251	Khoản tiền cảm ơn không hoàn lại gửi cho chủ nhà12
仲介手数料 (chūkai tesūryō, phí môi giới)	0,5–1 tháng + thuế; điển hình là 1 tháng	28/09/20251	Mức trần theo luật định tối đa là 1 tháng + thuế cho cả hai bên3
前家賃 (zen-yachin, tiền thuê trả trước)	1 tháng	28/09/20251	Tiền thuê tháng đầu tiên trả trước khi ký hợp đồng1
保証会社利用料 (hoshō gaisha riyōryō, phí công ty bảo lãnh)	0,5 tháng tiền thuê + phí dịch vụ chung, hoặc 50–100% tổng tiền thuê	28/09/20251	Cộng thêm phí gia hạn hàng năm4
火災保険料 (kasai hokenryō, bảo hiểm hỏa hoạn)	10.000–20.000 JPY cho 2 năm	28/09/20251	Mức phí tùy thuộc vào quy mô hộ gia đình12
鍵交換費用 (kagi kōkan hiyō, phí thay ổ khóa)	15.000–20.000 JPY + thuế	28/09/20251	Thay đổi tùy theo loại khóa2

Bảng trên phản ánh hướng dẫn của các đại lý vào cuối năm 2025 (tính đến ngày 28/09/2025; hãy xác nhận số liệu hiện tại với công ty bất động sản địa phương).¹ Ví dụ tính toán của SUUMO từ mức trung bình toàn quốc cho thấy tổng số tiền là 389.534 JPY đối với mức tiền thuê 77.677 JPY, và khoản thanh toán trọn gói này thường phải nộp trong vòng 7 đến 14 ngày sau khi nộp đơn đăng ký.¹

Chuẩn bị sẵn toàn bộ số tiền thanh khoản trước khi đi xem nhà

Chi phí ban đầu phải nộp ngay khi ký hợp đồng, chứ không được trả góp dần theo thời gian. Chuẩn bị sẵn khoản tiền mặt tương đương bốn đến sáu tháng tiền thuê trước khi nộp đơn sẽ giúp bạn tránh bị động khi tìm được căn nhà ưng ý.¹

Vì sao tổng chi phí lên tới bốn đến sáu tháng tiền thuê

Quy tắc ước tính rất đơn giản: tổng chi phí ban đầu bằng tiền thuê hàng tháng nhân với 4,5 đến 5 (tính đến ngày 28/09/2025).¹ Hệ số nhân này giả định tiền cọc, tiền lễ, phí môi giới và tiền thuê trả trước mỗi khoản là một tháng, cộng thêm phí bảo lãnh và phí bảo hiểm.

Các tin đăng ghi 0 yên tiền cọc, 0 yên tiền lễ hoặc 0 yên phí môi giới trên thực tế vẫn tốn kém hơn nhiều so với con số 0. Các khoản phụ phí dưới tên gọi khác như phí xử lý hợp đồng có thể triệt tiêu khoản tiết kiệm được quảng cáo, vì vậy mọi dòng chi phí vẫn cần được kiểm tra kỹ trước khi ký kết.¹

Shikikin và Reikin: Tiền cọc so với tiền lễ

Hai khoản này khiến người thuê nhà lần đầu bối rối nhất, vì cả hai đều được tính bằng số tháng tiền thuê nhưng lại có bản chất hoàn toàn trái ngược nhau. Một khoản là tiền đặt cọc có thể hoàn lại; khoản kia là món quà biếu một đi không trở lại.

Shikikin: khoản tiền đặt cọc có thể hoàn lại

敷金 (shikikin, "tiền đặt cọc") là khoản tiền được giữ lại để bù đắp chi phí phục hồi hiện trạng khi trả nhà và tiền thuê chưa thanh toán, phần còn lại về nguyên tắc sẽ được hoàn trả sau khi khấu trừ.¹ Mức dự trù tham khảo là khoảng 1 tháng tiền thuê, trong khi thông lệ thực tế tại khu vực Kanto dao động từ 1 đến 3 tháng (tính đến ngày 28/09/2025; hãy xác nhận số liệu hiện tại với công ty bất động sản địa phương).¹²

Chỉ những hư hại vượt quá mức hao mòn thông thường mới bị khấu trừ vào tiền cọc. Theo hướng dẫn phục hồi hiện trạng của MLIT, sự hao mòn tự nhiên và hao mòn thông thường đã nằm trong tiền thuê nhà; người thuê chỉ phải chi trả cho những thiệt hại do lỗi cố ý, bất cẩn hoặc sử dụng quá mức thông thường.⁵ Tin đăng không cọc (zero-shikikin) không có nghĩa là bạn thoát khỏi khoản quyết toán này, vì phí vệ sinh riêng biệt vẫn có thể bị tính khi trả nhà.¹

Reikin: món tiền cảm ơn không hoàn lại

礼金 (reikin, "tiền lễ cảm ơn / key money") là khoản tiền biếu cho chủ nhà vì đã đồng ý cho thuê phòng, và khác với shikikin, khoản tiền này không bao giờ được hoàn lại.¹² Mức chuẩn tham khảo là khoảng 1 tháng tiền thuê, với thông lệ tại vùng Kanto dao động từ 1 đến 2 tháng (tính đến ngày 28/09/2025).¹²

Các tin đăng không tiền lễ (zero-reikin) đang ngày càng tăng do các chủ nhà phải cạnh tranh thu hút khách thuê. Tập quán reikin chủ yếu tập trung ở khu vực Kanto, trong khi khu vực Kansai thường áp dụng tập quán shikibiki với cách gộp phần tiền không hoàn lại theo kiểu khác.¹²

Phí môi giới, phí bảo lãnh và tiền thuê trả trước

Ba khoản này là các khoản tiền mặt lớn nhất còn lại sau tiền cọc và tiền lễ. Hai trong số đó có các mức trần theo luật định hoặc thỏa thuận hợp đồng rất đáng lưu ý trước khi ký kết.

Chukai tesuryo: phí hoa hồng môi giới

仲介手数料 (chūkai tesūryō, "phí hoa hồng môi giới") chi trả cho công ty bất động sản đã dẫn bạn đi xem nhà và xử lý thủ tục giấy tờ hợp đồng. Chuẩn mực thị trường là 1 tháng tiền thuê cộng thuế tiêu dùng, kèm các trường hợp khuyến mãi nửa tháng hoặc miễn phí (tính đến ngày 28/09/2025; hãy xác nhận số liệu hiện tại với công ty bất động sản địa phương).¹²

Luật quy định mức trần tổng số tiền cả hai bên (chủ nhà và người thuê) cùng trả tối đa là 1,1 lần một tháng tiền thuê đã bao gồm thuế. Đối với hợp đồng thuê nhà ở, mỗi bên chi trả tối đa 0,55 lần một tháng tiền thuê bao gồm thuế trừ khi bên đó đã đồng ý trước sau khi được giải thích rõ về quy định mức trần này.³⁶ Cơ sở tính phí chỉ là tiền thuê thuần túy, không bao gồm phí dịch vụ công cộng và phí quản lý.³⁶

Xác nhận sự đồng thuận về phí môi giới trước khi yêu cầu môi giới được tiếp nhận

Sự đồng thuận trả mức phí trên 0,5 tháng cộng thuế phải được thực hiện trước khi yêu cầu môi giới được tiếp nhận chính thức, kèm theo việc công khai quy tắc mức trần. Một con số được đưa ra giữa chừng quy trình sẽ khó từ chối hơn, và bất kỳ phần nào vượt quá mức trần theo luật định đều bị vô hiệu.³⁶

Chương trình khuyến mãi miễn phí hoặc giảm nửa tháng phí môi giới không phải lúc nào cũng áp dụng cho mọi căn nhà, vì vậy hãy xác nhận biểu phí theo từng bất động sản cụ thể chứ không theo từng đại lý.¹

Phí hoshō-gaisha: chi phí công ty bảo lãnh

保証会社 (hoshō gaisha, "công ty bảo lãnh tiền thuê") sẽ ứng trước tiền thuê nhà cho chủ nhà nếu người thuê chậm trả, sau đó đòi lại từ người thuê; nghĩa vụ thanh toán của người thuê không hề mất đi.⁴ Gói tiêu chuẩn thu phí ban đầu từ 50 đến 100% tổng tiền thuê hoặc mức cố định 20.000 JPY, cộng thêm phí gia hạn hàng năm từ 10.000 đến 20.000 JPY hoặc khoảng 10% tổng tiền thuê (tính đến ngày 09/10/2025).⁴

Một con số dự trù khác được sử dụng rộng rãi là 0,5 tháng tiền thuê cộng với phí khu vực chung (tính đến ngày 28/09/2025).¹ Người thuê nhìn chung không được tự chọn công ty bảo lãnh, vì chủ nhà hoặc công ty quản lý sẽ chỉ định đơn vị này.⁴ MLIT vận hành một hệ thống đăng ký tự nguyện cho các doanh nghiệp bảo lãnh, được thành lập vào tháng 10/2017, nhưng việc đăng ký là tùy chọn chứ không phải giấy phép bắt buộc để hành nghề.⁷

Zen-yachin: tiền thuê tháng đầu tiên trả trước

前家賃 (zen-yachin, "tiền thuê trả trước") đơn giản là tiền thuê của tháng đầu tiên được thanh toán trước khi ký hợp đồng, chứ không phải một khoản phí phát sinh thêm. Ký hợp đồng vào tháng Hai để dọn vào ở trong tháng Ba đồng nghĩa với việc trả trước tiền thuê tháng Ba, và nếu dọn vào giữa tháng thì sẽ tính thêm tiền thuê theo ngày lẻ.¹ Hãy dự trù 1 tháng tiền thuê cho hạng mục này (tính đến ngày 28/09/2025).¹

Bảo hiểm hỏa hoạn và phí thay khóa

Hai khoản này là chi phí tính bằng số tiền yên cố định chứ không tính theo số tháng tiền thuê. Cả hai đều nhỏ hơn nhiều so với tiền cọc và tiền lễ, nhưng trên thực tế đều là bắt buộc.

Kasai hoken: bảo hiểm hỏa hoạn và bảo hiểm người thuê nhà

Hợp đồng 火災保険 (kasai hoken, "bảo hiểm hỏa hoạn") chi trả cho các sự cố cháy nổ và rò rỉ nước ngập, và hầu như mọi hợp đồng thuê đều bắt buộc phải tham gia; phí bảo hiểm được nộp cho công ty bảo hiểm.²¹ Chu kỳ gia hạn chuẩn là hai năm một lần, với phí bảo hiểm hai năm được thanh toán mỗi kỳ gia hạn (tính đến ngày 06/09/2026; trang hướng dẫn của đại lý không ghi ngày tháng, được xác minh khi truy xuất).²

Người độc thân thường trả khoảng 10.000 đến 15.000 JPY còn các cặp đôi hoặc gia đình trả khoảng 20.000 JPY, so với khung hướng dẫn của đại lý Apamanshop là 15.000 đến 20.000 JPY (tính đến ngày 28/09/2025; hãy xác nhận số liệu hiện tại với công ty bất động sản địa phương).¹² Người thuê có thể thay thế bằng hợp đồng bảo hiểm tự chọn, nhưng thường phải xuất trình giấy chứng nhận bảo hiểm đáp ứng đủ quyền lợi.¹

Kagi-kokan-dai: phí thay ổ khóa

鍵交換代 (kagi-kōkan-dai, "phí thay ổ khóa") chi trả cho việc thay ruột khóa (cylinder) mà người thuê trước đã sử dụng. Chi phí này thay đổi tùy theo loại khóa và thường dao động từ 15.000 đến 20.000 JPY cộng thuế tiêu dùng (tính đến ngày 06/09/2026; trang hướng dẫn của đại lý không ghi ngày tháng, được xác minh khi truy xuất).²¹

Lập dự toán ngân sách cho người thuê nhà nước ngoài

Người thuê nhà nước ngoài đối mặt với cùng bảng giá chi phí, với một khác biệt mang tính cơ cấu: người bảo lãnh cá nhân mà hệ thống từng giả định trước đây thường không khả thi, do đó việc sử dụng công ty bảo lãnh trên thực tế trở thành điều kiện bắt buộc trong hợp đồng.²⁴ Hãy tính phí công ty bảo lãnh là khoản tất yếu không thể tránh khỏi chứ không phải tùy chọn, và chuẩn bị tâm lý cho vòng thẩm định thứ hai từ chính công ty bảo lãnh.⁴

MLIT ban hành hướng dẫn tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà và các đại lý với mẫu hợp đồng đa ngôn ngữ và bảng kiểm tra bằng 14 ngôn ngữ, cùng danh sách các công ty bảo lãnh đã đăng ký có hỗ trợ tiếng nước ngoài.⁸ Bộ Tư pháp ghi nhận việc từ chối cho thuê căn hộ vì lý do quốc tịch là một thực trạng có thật, và giải quyết vấn đề này thông qua tư vấn và hoạt động nâng cao nhận thức hơn là xử lý tài phán.⁹

Các luật liên quan tiếp cận gần với vấn đề này nhưng chưa giải quyết triệt để. Đạo luật năm 2016 về Thúc đẩy Nỗ lực Xóa bỏ Ngôn từ và Hành vi Phân biệt Đối xử Bất công quy định các biện pháp tư vấn, giáo dục và nâng cao nhận thức nhưng không có điều khoản chế tài xử phạt.¹⁰ Do đó, phản ứng của chính phủ đối với các trường hợp bị từ chối thuê nhà cho đến nay vẫn là định hướng, tư vấn và vận động nhận thức chứ không phải là chế tài cấm đoán mang tính cưỡng chế.⁸⁹¹⁰

Những điều cần biết

Căn hộ không cọc không lễ vẫn tốn kém tiền bạc

Nhãn dán miễn phí cọc và lễ chỉ loại bỏ tối đa hai dòng trong danh sách chi phí. Tiền thuê trả trước, phí môi giới, phí công ty bảo lãnh, bảo hiểm và thay khóa vẫn được áp dụng, và các phụ phí bị đổi tên có thể âm thầm triệt tiêu khoản tiết kiệm được quảng cáo.¹ Hãy đọc kỹ từng dòng dự toán chi phí trước khi ký hợp đồng và yêu cầu đại lý giải thích rõ tên gọi của bất kỳ hạng mục nào chưa quen thuộc.¹

Thương lượng trước khi ký đơn đăng ký thuê nhà

Việc thương lượng diễn ra sau khi quyết định chọn căn nhà qua đơn đăng ký chính thức, và nên tuân theo một thứ tự thực tế: tiền thuê tính theo ngày lẻ hoặc thời gian miễn phí tiền thuê (free rent) trước tiên, sau đó đến reikin, rồi mới đến giá thuê chính thức.¹ Reikin, phí môi giới và phí thay khóa là những khoản mà đại lý đôi khi có thể giảm bớt, vì vậy hãy nêu vấn đề này với đại lý trước khi nộp đơn thay vì sau khi đã ký hợp đồng.¹²

Mức giảm tiền thuê nếu được đồng ý thường rất nhỏ, phổ biến chỉ vài nghìn yên chứ không phải hàng chục nghìn yên (tính đến ngày 28/09/2025).¹ Mở lời đàm phán sau khi hợp đồng đã ký kết thì sẽ không còn bất kỳ cơ hội nào.

Đợt cao điểm mùa xuân là thời điểm tồi tệ nhất để thương lượng

Cuối tháng Ba là đợt cao điểm chuyển nhà do năm học mới và đợt luân chuyển công tác, cước phí chuyển nhà tăng vọt trong giai đoạn này và các dịp nghỉ lễ; chuyển nhà vào ngày trong tuần ngoài cao điểm sẽ có giá thấp hơn.¹² Áp lực thời điểm này sẽ làm tăng thêm ngân sách dọn vào nhà mới ngay cả khi bản thân giá thuê không thay đổi rõ rệt.

Hãy lên kế hoạch cho ngày chuyển nhà, việc xác nhận phí môi giới và nộp đơn thành một trình tự thống nhất. Một người thuê nhà thương lượng từng hạng mục chi phí vào tuần lễ thấp điểm sẽ giữ được nhiều lợi thế thương lượng hơn người phải chạy đua với thời hạn cuối tháng Ba.

Xem thêm

• Cách thức thuê nhà tại Nhật Bản
• Các kiểu từ chối người nước ngoài và cách xử lý
• Thủ tục chuyển đi: Hủy hợp đồng điện, nước, gas
• Đọc hiểu thông tin đăng tin cho thuê nhà tại Nhật Bản
• Thương lượng trên thị trường cho thuê nhà Nhật Bản
• Chi phí sinh hoạt tại Nhật Bản: Ngân sách khởi đầu

References

Footnotes

1. SUUMO (Recruit Co., Ltd.). 「賃貸契約に必要な初期費用（敷金礼金など）の相場はどのくらい？」. Last updated 2025-09-28. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/chintai_shokihiyou/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸ ↩²⁹ ↩³⁰ ↩³¹ ↩³² ↩³³ ↩³⁴ ↩³⁵ ↩³⁶ ↩³⁷ ↩³⁸ ↩³⁹ ↩⁴⁰ ↩⁴¹

2. Apamanshop (Apaman Co., Ltd.). 「アパート借りる際のかかる初期費用」. https://www.apamanshop.com/info/column/00073.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶

3. Satochin Co., Ltd. (Satochin real-estate column). 「賃貸の仲介手数料の上限は？宅建業法46条の『原則0.5ヶ月』と例外ルール」. https://www.satochin.jp/knowledge/upper-commision ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

4. MoneyForward Cloud (supervised by Hiroki Nakata, Real Estate Securitization Association certified master). 「保証会社とは？種類から審査基準、メリット・デメリット、選び方まで徹底解説」. Published 2025-10-09. https://biz.moneyforward.com/realestate/basic/417/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

5. Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT). 「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html ↩

6. Fumi no Kaze Tokyo Law Office (attorney Kotaro Iwasaki). 「不動産仲介手数料【賃貸】の法律規制とは？報酬告示を解説します」. Published 2024-12-06, updated 2025-04-04. https://ik-law.jp/rent-cyukai-housyu/ ↩ ↩² ↩³

7. MLIT. 「家賃債務保証業者登録制度」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ↩

8. MLIT. 「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html ↩ ↩²

9. Ministry of Justice, Human Rights Bureau. 「外国人の人権を尊重しましょう」. https://www.moj.go.jp/JINKEN/jinken04_00101.html ↩ ↩²

10. Japanese Law Translation Database System (Ministry of Justice). Act on the Promotion of Efforts to Eliminate Unfair Discriminatory Speech and Behavior against Persons with Countries of Origin other than Japan (Act No. 68 of 2016). https://www.japaneselawtranslation.go.jp/ja/laws/view/4081 ↩ ↩²