Vay mua nhà dành cho cư dân nước ngoài

Việc vay mua nhà (Jutaku Loan) dành cho cư dân nước ngoài tại Nhật Bản phụ thuộc vào tư cách lưu trú của người vay nhiều hơn là bản thân bất động sản.¹ Ngộ nhận rằng ngân hàng nào cũng áp dụng gói vay giống như cho công dân Nhật Bản là sai lầm khiến người nộp đơn mất nhiều tháng trời, do đó hãy xác định rõ lộ trình ngân hàng nào phù hợp với tư cách lưu trú của bạn trước khi đưa ra đề nghị mua nhà.

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành với các nguồn chính thức

Các thủ tục, biểu phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận các thông tin chi tiết mới nhất tại trang web của Cơ quan Hỗ trợ Tài chính Nhà ở Nhật Bản (JHF) và trang sản phẩm chính thức của ngân hàng cho vay dự kiến. Bài viết này chỉ cung cấp thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay xuất nhập cảnh; đối với trường hợp cụ thể của bạn, hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia tư vấn tài chính được cấp phép hoặc chuyên viên tín dụng bất động sản của ngân hàng, và một chuyên viên tư pháp (shihō shoshi, 司法書士) đối với thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu.

Tổng quan

Nhật Bản không đặt ra bất kỳ giới hạn quốc tịch nào đối với bản thân quyền sở hữu bất động sản; rào cản tài chính nằm ở vòng thẩm định hồ sơ vay mua nhà, vốn phụ thuộc vào tư cách lưu trú và quy định riêng của từng ngân hàng (giới hạn: sự đồng thuận chuyên môn; chưa có điều luật cụ thể nào được đối chiếu cho quy tắc sở hữu trong đợt rà soát này).¹ Với tư cách vĩnh trú (PR), cư dân nước ngoài có thể nộp đơn xin vay tại hầu hết các ngân hàng với các điều kiện gần như tương đương công dân bản địa, trong khi nếu chưa có PR thì danh mục ngân hàng công khai thu hẹp xuống còn khoảng năm tổ chức tín dụng (giới hạn: số lượng này là ước tính đồng thuận chuyên môn).¹

Bài viết này chỉ đề cập đến các khoản vay dành cho cư dân mua nhà để ở. Các khoản vay đầu tư và việc mua nhà của người không cư trú phải tuân theo các quy trình thẩm định khác nhau, và bản thân gói Flat 35 nghiêm cấm sử dụng cho mục đích đầu tư.² Về mảng cho thuê trên cùng thị trường nhà ở, MLIT ban hành hướng dẫn tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà và đại lý kèm các mẫu hợp đồng đa ngôn ngữ dành cho công dân nước ngoài.³ Cách xử lý của bên cho vay cũng khác nhau tùy theo hình thức việc làm, lịch sử thu nhập và tài sản thế chấp, vì vậy hãy hiểu mọi quy tắc dưới đây là đặc thù của từng ngân hàng chứ không phải quy chuẩn chung toàn thị trường.

Tại sao tư cách vĩnh trú quyết định phần lớn hồ sơ xin vay

Tư cách 永住者 (eijūsha, "người vĩnh trú / có visa vĩnh trú - PR") là ngưỡng quyết định việc bạn có thể tiếp cận toàn bộ hệ thống ngân hàng hay chỉ một danh sách rút gọn. Sơ đồ dưới đây thể hiện ba lộ trình dành cho cư dân; mỗi lộ trình được trình bày chi tiết trong phần tương ứng.

Những thay đổi trong thẩm định khi có PR

Ngân hàng Mizuho quy định rằng về nguyên tắc, người nộp đơn xin vay mua nhà phải là công dân Nhật Bản hoặc công dân nước ngoài đã có giấy phép vĩnh trú.⁴ Các điều kiện công khai của ngân hàng này bổ sung thêm độ tuổi từ 18 trở lên và dưới 71 tại thời điểm vay với yêu cầu tất toán toàn bộ trước 81 tuổi, thu nhập ổn định, tham gia 団体信用生命保険 (dantai shin-yō seimei hoken, "bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm - Danpo"), và vượt qua vòng thẩm định của công ty bảo lãnh tín dụng.⁴

Gói sản phẩm Flat 35 do chính phủ bảo trợ cũng đặt ra ranh giới tương tự. Người nộp đơn phải là công dân Nhật Bản, người có giấy phép vĩnh trú theo Luật Kiểm soát Xuất nhập cảnh và Công nhận Người tị nạn, hoặc 特別永住者 (tokubetsu eijūsha, "người vĩnh trú đặc biệt").²⁵ JHF công bố hạn mức vay tối đa là 120 triệu yên trong phạm vi chi phí xây dựng hoặc giá mua và thời hạn vay tối đa là 35 năm với yêu cầu tất toán trước 80 tuổi.²

Flat 35 cũng quy định trần tỷ lệ 総返済負担率 (sō hensai futan ritsu, "tổng tỷ lệ gánh nặng trả nợ trên thu nhập"): 30% trở xuống đối với thu nhập hàng năm dưới 4 triệu yên, và 35% trở xuống đối với thu nhập từ 4 triệu yên trở lên, tính gộp tất cả các khoản vay.² Tỷ lệ này tính cả các khoản vay mua xe, vay học tập và nợ thẻ tín dụng, chứ không riêng nợ mua nhà.²

Người có visa lao động chưa có PR

Những người giữ tư cách lưu trú diện lao động chưa có PR phải đối mặt với số lượng ngân hàng công khai hạn hẹp hơn nhiều và gánh nặng chứng minh giấy tờ nặng nề hơn về tính liên tục của công việc, hồ sơ đóng thuế và triển vọng lưu trú (giới hạn: nhận định đồng thuận định tính từ giới chuyên môn).¹ Sản phẩm tiêu chuẩn của các megabank (ngân hàng lớn) đều yêu cầu điều kiện tiên quyết là PR trong quy chế công bố, và mọi ngoại lệ cho người chưa có PR chỉ được xét duyệt theo từng trường hợp riêng lẻ tại cấp chi nhánh chứ không công khai rộng rãi.¹

Các trang tư vấn chuyên môn đề cập đến khả năng ngoại lệ tại một số megabank cho những người có vợ/chồng là người Nhật, thời gian cư trú lâu năm hoặc thâm niên làm việc lâu dài tại một doanh nghiệp, nhưng những ngoại lệ đó không thể xác nhận trên bất kỳ trang sản phẩm công khai nào trong đợt rà soát này, vì vậy hãy kiểm tra trực tiếp tại chi nhánh trước khi trông cậy vào chúng.¹

Lộ trình thay thế có vợ hoặc chồng là người Nhật

Ngân hàng SBI Shinsei quy định rằng một người nước ngoài chưa có PR chỉ có thể nộp đơn xin vay khi đáp ứng đồng thời cả hai điều kiện: vợ/chồng là công dân Nhật Bản hoặc có giấy phép vĩnh trú, và người vợ/chồng đó phải cùng tham gia với tư cách là 連帯保証人 (rentai hoshōnin, "người bảo lãnh liên đới").⁶ Không có đối tượng bảo lãnh nào khác được chấp nhận, và người chưa có PR không thể đứng đơn một mình.⁶

Hồ sơ xin vay theo hình thức này sẽ mang cấu trúc vay cặp (pair loan), gộp thu nhập (income aggregation) hoặc chỉ đứng tên bảo lãnh.⁶ Các nguồn tư vấn chuyên môn cho biết thêm rằng khả năng trả nợ của vợ/chồng sẽ được thẩm định song song với người nộp đơn chính, điều này thường giúp nâng hạn mức phê duyệt, mặc dù diễn giải này đến từ các chuyên gia tư vấn chứ không nằm trong FAQ chính thức của ngân hàng.¹

Vợ/chồng vẫn chịu ràng buộc khoản vay ngay cả khi hôn nhân chấm dứt

Nếu hôn nhân sau đó chấm dứt, người vợ/chồng vẫn tiếp tục là người bảo lãnh liên đới trừ khi khoản vay được tái tài trợ (refinance) sang ngân hàng khác, theo các nguồn tư vấn chuyên môn.¹ Hãy cân nhắc kỹ sự ràng buộc pháp lý lâu dài này trước khi lựa chọn lộ trình này.

Hầu hết các megabank sẽ duyệt cho vay khi người vợ/chồng Nhật Bản là người nộp đơn chính hoặc người đồng ký tên, thường với các điều kiện ưu đãi như đối với công dân Nhật Bản, mặc dù phạm vi này do giới chuyên môn ghi nhận chứ không phải chính sách công bố chính thức.⁷ Trong trường hợp một trong hai người có PR còn người kia thì không, việc để người có PR đứng tên nộp đơn chính thường là phương án thẩm định đơn giản hơn nhiều.

Các ngân hàng xem xét cho cư dân nước ngoài chưa có PR vay vốn

Có khoảng năm tổ chức tín dụng công bố lộ trình rõ ràng dành cho người chưa có PR, mặc dù con số chính xác này là sự ước tính đồng thuận từ giới chuyên gia chứ không phải thống kê chính thức.¹ Hướng dẫn cư trú tháng 06/2026 nêu tên SMBC Trust và Tokyo Star Bank là những ví dụ điển hình hiện nay có hỗ trợ vay mua nhà bằng tiếng Anh.⁸ Phần dưới đây so sánh các quy định công khai của từng ngân hàng mà không nhằm mục đích bảo chứng hay xếp hạng tổ chức nào.

Quan điểm của SBI Shinsei và Sony Bank

SBI Shinsei chấp nhận đầy đủ người có tư cách vĩnh trú và chỉ xem xét người chưa có PR thông qua lộ trình người bảo lãnh là vợ/chồng như đã nêu ở trên; ngân hàng này không công bố bất kỳ sản phẩm độc lập nào cho người chưa có PR đứng tên một mình.⁶ Không có mức thu nhập tối thiểu nào được nêu trong FAQ của ngân hàng, và các nguồn thứ cấp đưa ra các con số mâu thuẫn (khoảng 3 triệu yên trong một cẩm nang so với 5 triệu yên trong các bảng so sánh môi giới), do đó bài viết này không đưa ra mức sàn thu nhập đối với Shinsei.¹⁹⁶

Sony Bank công bố danh mục gói vay mua nhà trực tuyến với thời hạn lên tới 50 năm và hạn mức lên tới 300 triệu yên, ký hợp đồng hoàn toàn qua web, không mất phí bảo lãnh, không mất phí bảo hiểm tín dụng nhóm, không mất thuế tem đối với hợp đồng điện tử và không thu phí trả nợ trước hạn từng phần hoặc toàn phần.¹⁰ Sản phẩm tùy chọn lãi suất thả nổi (variable-select) và cố định (fixed-select) của ngân hàng này áp dụng mức phí xử lý 2,2% giá trị khoản vay, trong khi gói vay tiêu chuẩn áp dụng mức phí cố định 44.000 yên.¹⁰

Việc Sony Bank có bắt buộc điều kiện PR hay không chưa thể xác định chắc chắn từ tài liệu gốc: trang sản phẩm được truy xuất không nêu rõ quy định về tư cách lưu trú, trong khi các nguồn thứ cấp khẳng định có yêu cầu PR hoặc tiếp cận có điều kiện.¹⁹¹⁰ Các nguồn tư vấn chuyên môn mô tả có yêu cầu PR, nhưng thông tin báo cáo chưa nhất quán, vì vậy hãy xác minh điều kiện hợp lệ hiện tại trực tiếp với Sony Bank trước khi lập kế hoạch tài chính.

Prestia, Tokyo Star Bank và các ngân hàng quy mô nhỏ hơn

SMBC Trust Bank Prestia tuyên bố rằng cư dân nước ngoài tại Nhật Bản giữ tư cách lưu trú khác ngoài lưu trú ngắn hạn có thể nộp đơn xin vay mà không cần PR.¹¹ Ngân hàng này yêu cầu độ tuổi từ 18 trở lên tại thời điểm vay với yêu cầu tất toán trước sinh nhật 80 tuổi, tham gia bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm được chỉ định, và thu nhập năm liền trước từ 10 triệu yên trở lên kèm nguồn thu ổn định (thu nhập kê khai đối với người tự kinh doanh); thông thường không yêu cầu người bảo lãnh.¹¹ Hợp đồng tiếng Nhật có giá trị pháp lý cao nhất kèm bản dịch tiếng Anh đối chiếu, và người nộp đơn phải giao tiếp được bằng tiếng Nhật hoặc tiếng Anh.¹¹

Mức sàn thu nhập của Prestia là 10 triệu yên trên trang chính thức

Các trang thứ cấp cũ hơn đề cập đến mức sàn 7 triệu yên, nhưng FAQ của ngân hàng (cập nhật ngày 03/10/2025) nêu rõ thu nhập năm liền trước phải từ 10 triệu yên.¹¹ Hãy coi con số thấp hơn là thông tin đã lỗi thời trừ khi ngân hàng có xác nhận khác.

Tokyo Star Bank công bố gói sản phẩm chuyên biệt Star Mortgage dành cho công dân nước ngoài chưa có tư cách vĩnh trú.¹² Bản mô tả sản phẩm ghi ngày 04/11/2025 trên trang web yêu cầu cư trú tại Nhật Bản, có khả năng đọc và viết tiếng Nhật, độ tuổi từ 25 đến 65 và tất toán toàn bộ trước 75 tuổi, có thu nhập ổn định được chứng minh bằng giấy tờ hợp lệ trong ít nhất một năm với tư cách là nhân viên chính thức (seishain) hoặc ba năm tài chính với tư cách là cán bộ quản lý doanh nghiệp hay người tự kinh doanh.¹²

Thu nhập phải đạt từ 4 triệu yên trở lên mỗi năm, hoặc từ 3 triệu yên trở lên đối với nhân viên chính thức từ 40 tuổi trở xuống tùy thuộc vào định giá tài sản thế chấp của ngân hàng; bất động sản phải nằm trong khu vực đô thị lớn và thủ tục ký kết diễn ra trực tiếp tại chi nhánh.¹² Hạn mức vay dao động từ 5 triệu đến 100 triệu yên, khống chế tối đa bằng giá mua đối với mục đích mua nhà ở, thời hạn từ 1 đến 35 năm trả góp đều hàng tháng kèm tùy chọn trả thêm vào kỳ thưởng lên đến 40%.¹²

Tokyo Star không thu phí công ty bảo lãnh và không thu phí trả nợ trước hạn, trong khi phí quản lý hành chính dao động từ 2,2 đến 3,3% giá trị khoản vay cho mỗi khoản vay cộng thêm chi phí đăng ký và thuế tem theo thực tế (tính đến ngày 04/11/2025; hãy xác nhận số liệu hiện tại với Tokyo Star Bank).¹² Việc chỉ định tài khoản thanh toán nợ là tài khoản nhận lương về nguyên tắc sẽ giúp giảm 1,10% lãi suất trong suốt thời hạn vay (tính đến ngày 04/11/2025), và ngân hàng có thể cải thiện các điều khoản sau khi bạn được cấp PR tùy theo kết quả thẩm định.¹² Vợ/chồng (nếu có) phải cùng tham gia với tư cách là người cùng vay hoặc người bảo lãnh liên đới.¹²

Quỹ tín dụng khu vực Tokyo, Asuka Shinkin, cũng công bố gói sản phẩm vay mua nhà chuyên biệt dành cho công dân nước ngoài chưa có vĩnh trú, theo các trang tư vấn chuyên môn; trang chính thức của quỹ tín dụng này chưa được truy xuất trong đợt này.¹

Ngân hàng Suruga và lưu ý thận trọng

Ngân hàng Suruga tuyên bố khách hàng nước ngoài chưa có tư cách vĩnh trú có thể liên hệ tư vấn, bao gồm cả những người đang dự định xin PR và các chủ doanh nghiệp.¹³ Ngân hàng tiếp nhận hồ sơ từ bất kỳ ai hiểu được tiếng Nhật cũng như giải thích về sản phẩm và hợp đồng của ngân hàng bằng tiếng Nhật; trường hợp không thể hiểu giải thích bằng tiếng Nhật, ngân hàng sẽ từ chối.¹³ Về nguyên tắc không yêu cầu người bảo lãnh, ngoại trừ trường hợp tài sản thế chấp đồng sở hữu hoặc gộp thu nhập.¹³

Hạn mức vay dao động từ 300.000 yên đến 600 triệu yên, với thời hạn từ 1 đến 40 năm đối với nhà riêng biệt lập và từ 1 đến 50 năm đối với căn hộ chung cư theo cơ chế lãi suất thả nổi điều chỉnh hai lần một năm với số tiền thanh toán cố định trong năm năm.¹³ Người vay phải từ 18 tuổi trở lên và dưới 70 tuổi tại thời điểm vay với yêu cầu tất toán trước 85 tuổi và có đủ điều kiện tham gia bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm; đồng thời ngân hàng sẽ thiết lập quyền thế chấp ưu tiên hạng nhất hoặc thế chấp tuần hoàn (revolving mortgage) đối với bất động sản.¹³

Việc liên hệ với ngân hàng sau khi nhận được PR trong thời gian vay có thể giúp hạ lãi suất tùy theo kết quả thẩm định (tính đến ngày 30/04/2026), và trang sản phẩm ghi nhận cập nhật đến ngày 30/04/2026.¹³ Hãy xem Suruga là một kênh chuyên biệt, hẹp hơn: cần xác nhận trực tiếp với ngân hàng về lãi suất hiện hành, khu vực áp dụng và yêu cầu ngôn ngữ, vì chưa có kết luận cưỡng chế nào được đối chiếu trong đợt này và lưu ý ở đây chỉ phản ánh rủi ro tập trung và rủi ro lãi suất thả nổi.

Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV), lãi suất và cơ cấu chi phí

Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (Loan-to-value - LTV) ở đây được hiểu là số tiền vay chia cho giá mua hoặc chi phí xây dựng, tức 融資率 (yūshi ritsu, "tỷ lệ tài trợ cho vay theo gói Flat 35").² Mọi khung số liệu dưới đây đều đi kèm thời điểm áp dụng; các trang web của ngân hàng hầu như không công khai những tỷ lệ này, do đó các con số đồng thuận chuyên môn được ghi chú rõ ràng.

Các khung tỷ lệ LTV điển hình

Mizuho đưa ra định hướng chung về khoản trả trước (vốn tự có) là 20% giá mua và khuyến nghị nên có khoảng 25% vốn tự có bao gồm cả thuế và các khoản phí, đồng thời vẫn tiếp nhận hồ sơ có tỷ lệ trả trước dưới 20% thông qua tư vấn.⁴ Các nguồn chuyên môn ghi nhận người có PR có tỷ lệ trả trước từ 0 đến 20%, còn người chưa có PR cần trả trước từ 10 đến 50% tùy hồ sơ và ngân hàng, trong đó khung 20 đến 30% được nhắc đến nhiều nhất (tính đến tháng 05/2026 và tháng 07/2026 trên nhiều nguồn; hãy xác nhận số liệu hiện tại với ngân hàng bạn dự kiến vay).¹⁷⁹ Một hướng dẫn tháng 06/2026 lấy mốc khoảng 20% làm chuẩn lập kế hoạch nhưng lưu ý một số người vay bị yêu cầu mức cao hơn.⁸

Không có trang sản phẩm ngân hàng nào được truy xuất trong đợt này công bố mức trần LTV dành riêng cho người nước ngoài, vì vậy hãy coi mọi khung số liệu trên là sự đồng thuận thị trường chứ không phải chính sách cố định của ngân hàng.¹ Bảng dưới đây tổng hợp các khía cạnh biểu phí liên quan, mỗi hàng đều có thời điểm ghi nhận riêng.

Hạng mục	Số tiền	Thời điểm	Ghi chú
Định hướng vốn tự có trả trước, thông thường	20% giá bán; 25% vốn tự có tính cả chi phí	Truy xuất 09/20264	Định hướng của Mizuho, không phải quy định riêng cho người nước ngoài
Khung vốn trả trước cho người chưa có PR	10–50%; phổ biến nhất là 20–30%	05/2026 – 07/2026179	Ước tính chuyên môn, không phải chính sách công bố của ngân hàng
Phí quản lý Tokyo Star	2,2–3,3% giá trị khoản vay	04/11/202512	Cho mỗi khoản vay, cộng chi phí đăng ký thực tế
Phí tùy chọn lãi suất Sony (thả nổi & cố định)	2,2% giá trị khoản vay	Truy xuất 09/202610	Đã bao gồm thuế
Phí gói vay tiêu chuẩn của Sony	Cố định 44.000 yên	Truy xuất 09/202610	Đã bao gồm thuế

Chuẩn bị sẵn 25% vốn tự có thanh khoản trước khi đi xem nhà

Mizuho khuyến nghị nên có sẵn khoảng 25% ngân sách mua nhà dưới dạng vốn tự có khi tính cả thuế và các khoản phí cùng với tiền trả trước.⁴ Những người vay chưa có PR phải đối mặt với kỳ vọng trả trước trên 20% lại càng cần khoản đệm dự phòng này hơn nữa.¹⁷

Bức tranh mặt bằng lãi suất

Các báo cáo tổng hợp thị trường thường mô tả lãi suất thả nổi vào khoảng 0,3 đến 0,6% và lãi suất cố định dài hạn vào khoảng 1,5 đến 2%, bối cảnh mức thấp lịch sử đã định hình kỳ vọng của người mua trong nhiều năm (tính đến tháng 07/2026).⁹ Bảng so sánh của môi giới vào tháng 07/2026 ghi nhận lãi suất thả nổi của MUFG ở mức 0,35 đến 0,55%, Mizuho ở mức 0,37 đến 0,60%, SBI Shinsei ở mức 0,50 đến 0,95%, và Prestia ở mức 0,65 đến 1,10% (tính đến tháng 07/2026).⁹ Một hướng dẫn chuyên môn tháng 05/2026 lại ghi nhận lãi suất thả nổi tiêu chuẩn ở mức gần 1,0% vào đầu năm 2026 so với khoảng 0,4% vào năm 2024, vì vậy hãy phân biệt rõ giữa mức lãi suất ưu đãi chiến dịch và lãi suất niêm yết tiêu chuẩn.¹

Mức lãi suất của gói Flat 35 do từng tổ chức tín dụng quy định và được công bố trên trang lãi suất của JHF, với nguyên tắc áp dụng mức lãi suất tại thời điểm giải ngân chứ không phải thời điểm nộp đơn, phân loại theo kỳ hạn, tỷ lệ LTV và lựa chọn bảo hiểm tín dụng nhóm.² Mức lãi suất phổ biến nhất của gói Flat 35 kỳ hạn 21 đến 35 năm đã chạm mốc 2,080% vào tháng 01/2026, lần đầu tiên vượt ngưỡng 2% kể từ đợt điều chỉnh tháng 10/2017, theo thông tin báo chí (tính đến tháng 01/2026).⁷

Các bản tin chuyên môn cho biết Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã nâng lãi suất chính sách lên 0,75% vào ngày 19/12/2025, mức cao nhất trong 30 năm, kéo theo lãi suất thả nổi tăng lên tại hầu hết các ngân hàng lớn từ tháng 04/2026 (tính đến tháng 05/2026).¹ Bản thân tệp PDF của ngân hàng trung ương chưa thể phân tích trong đợt này, vì vậy hãy xem con số này là thông tin ghi nhận từ giới quan sát cho đến khi đối chiếu trực tiếp với thông cáo của BOJ.¹⁴ Việc từ chối tham gia bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm trong gói Flat 35 thường giúp giảm lãi suất khoảng 0,2 điểm phần trăm, cũng theo thông tin xuất bản (tính đến tháng 02/2026).⁷

Sản phẩm	Khung lãi suất tham khảo	Thời điểm	Ghi chú
Thả nổi, nhóm megabank	0,3–0,6%	07/20269	So sánh môi giới, không phải ngân hàng công bố
Cố định, dài hạn loại Flat 35, 21–35 năm	khoảng 2,0%	01/20267	Báo chí ghi nhận
Thả nổi của Prestia	0,65–1,10%	07/20269	So sánh môi giới, không phải ngân hàng công bố
Thả nổi của SBI Shinsei	0,50–0,95%	07/20269	So sánh môi giới, không phải ngân hàng công bố

Các chi phí một lần khi mua nhà và vay vốn

Bảng thống kê của một đơn vị xuất bản ước tính tổng chi phí giao dịch ở mức 5 đến 6% giá trị tài sản với 1 đến 2% là phí ngân hàng hoặc phí vay vốn, đây là con số dự trù khi lập kế hoạch chứ không phải biểu phí cố định (tính đến tháng 02/2026).⁷ Mizuho liệt kê các hạng mục về phía khoản vay gồm: thuế tem trên hợp đồng vay (được miễn đối với hợp đồng điện tử), thuế đăng ký liên quan và thù lao cho chuyên viên tư pháp (shihō shoshi) để đăng ký thế chấp, phí xử lý bảo lãnh ở mức 2,2% khoản vay đối với loại trả phí xử lý hoặc cộng gộp vào lãi suất đối với loại không trả phí ban đầu, cùng bảo hiểm hỏa hoạn tùy chọn.⁴

Gói Flat 35 không thu phí bảo lãnh và không thu phí trả nợ trước hạn, trong khi người vay phải trả phí cấp vốn của bên cho vay và phí kiểm định công trình của cơ quan kiểm tra, cả hai đều khác nhau tùy theo từng tổ chức.² Gói này bắt buộc phải mua bảo hiểm hỏa hoạn cho tài sản cho đến khi tất toán nợ với mức bồi thường bằng hoặc cao hơn số dư nợ vay, hoặc theo giá trị định giá nếu cao hơn, do người vay tự chi trả.² Cơ quan cho vay sẽ xác lập quyền thế chấp ưu tiên hạng nhất đối với nhà và đất, với các chi phí thiết lập như thuế đăng ký và phí chuyên viên tư pháp do người vay thanh toán.²

Chính sách khấu trừ thuế cho khoản vay mua nhà (Jutaku Loan Koujo) cho phép chủ sở hữu khấu trừ 0,7% số dư nợ còn lại, với mức trần số dư nợ là 50 triệu yên, vào thuế thu nhập quốc gia trong tối đa 13 năm, tùy thuộc vào các điều kiện về tình trạng cư trú, diện tích và hiệu quả năng lượng (tính đến tháng 02/2026).⁷ Bản tóm tắt này đến từ một đơn vị xuất bản; hãy xác nhận điều kiện áp dụng với hướng dẫn của Cơ quan Thuế Quốc gia (NTA) trước khi đưa vào mô hình tính toán tài chính.

Hồ sơ đăng ký và quy trình thẩm định

Phạm vi giấy tờ hồ sơ

Mizuho công bố trang tài liệu yêu cầu cho gói vay trực tuyến (net loan) và chấp nhận tải lên qua mạng hoặc gửi bưu điện, tuy nhiên danh mục chi tiết chưa được trích xuất trong đợt này.⁴ Tokyo Star công bố tệp PDF danh mục giấy tờ yêu cầu đính kèm bản mô tả sản phẩm.¹² Gói Flat 35 yêu cầu chứng minh thu nhập năm liền trước bằng chứng nhận công vụ (chứng nhận nộp thuế), bao gồm mức lương đối với người chỉ có thu nhập từ lương và tổng thu nhập đối với các trường hợp khác; các nguồn chuyên môn lưu ý thêm rằng người nộp đơn nước ngoài phải xuất trình thẻ cư trú (Zairyu card) hoặc giấy chứng nhận người vĩnh trú đặc biệt cùng với phiếu cư dân (Juminhyo).²¹

Sự đồng thuận của giới chuyên môn mô tả bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm: thẻ cư trú (Zairyu card), phiếu cư dân (Juminhyo), giấy tờ chứng minh thu nhập và thuế, chứng nhận công việc hoặc thâm niên, sao kê ngân hàng, và hồ sơ bất động sản bao gồm hợp đồng mua bán, trích lục đăng ký bất động sản và giấy chứng nhận kiểm định công trình đối với Flat 35 (giới hạn: danh mục kiểm tra từ chuyên gia tư vấn).¹

Thuật ngữ	Âm đọc và giải nghĩa
住宅ローン	jūtaku rōn, "khoản vay mua nhà, vay thế chấp mua nhà"4
永住者	eijūsha, "người vĩnh trú"5
特別永住者	tokubetsu eijūsha, "người vĩnh trú đặc biệt"5
連帯保証人	rentai hoshōnin, "người bảo lãnh liên đới"6
団体信用生命保険	dantai shin-yō seimei hoken, "bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm (Danpo)"4
司法書士	shihō shoshi, "chuyên viên tư pháp"4
融資率	yūshi ritsu, "tỷ lệ cấp vốn/tỷ lệ LTV theo gói Flat 35"2
総返済負担率	sō hensai futan ritsu, "tổng tỷ lệ gánh nặng trả nợ trên thu nhập"2

Trình tự thẩm định hồ sơ

Thẩm định chính thức của Mizuho mất khoảng 7 đến 10 ngày sau khi nhận đủ hồ sơ, sau đó mất khoảng ba tuần để ký hợp đồng qua phương thức điện tử, trong khi gói vay qua mạng (net loan) cần 30 ngày trở lên từ khi nộp đơn chính thức đến khi giải ngân (tính đến tháng 09/2026; hãy xác nhận số liệu hiện tại với Ngân hàng Mizuho).⁴ Tokyo Star thực hiện thẩm định sơ bộ trực tuyến, sau đó ra quyết định tiếp nhận đơn, tiếp theo là nộp hồ sơ thẩm định chính thức, ký kết hợp đồng tại chi nhánh với tất cả các bên liên quan, rồi mới giải ngân.¹²

SBI Shinsei hướng dẫn người nộp đơn truy cập trang điều kiện thẩm định để nắm quy trình xét duyệt.⁶ Suruga tiếp nhận hồ sơ qua web bằng cách tải lên giấy tờ sau khi đăng ký tài khoản, hoặc thẩm định sơ bộ bằng hồ sơ giấy, đồng thời lưu ý quá trình thẩm định vẫn có thể từ chối yêu cầu.¹³ Nhìn chung giữa các ngân hàng, trình tự chuẩn sẽ diễn ra từ việc gửi đề nghị mua bất động sản, thẩm định sơ bộ (kari shinsa), thẩm định chính thức (hon shinsa), ký hợp đồng vay vốn kèm bảo hiểm, và giải ngân tại thời điểm thanh toán quyết toán cùng sự chứng kiến của chuyên viên tư pháp (shihō shoshi) (giới hạn: tổng hợp từ chuyên môn).¹

Hợp đồng điện tử giúp miễn một khoản chi phí nhỏ

Mizuho miễn thuế tem đối với hợp đồng vay khi ký kết bằng phương thức điện tử.⁴ Khoản tiền này tuy nhỏ so với phí xử lý bảo lãnh, nhưng là khoản tiết kiệm thực tế cho người nộp đơn vay qua mạng.

Những điều cần biết

Flat 35 không còn là lộ trình cho người chưa có PR theo quy định hiện hành

Các cẩm nang cũ vẫn mô tả Flat 35 là con đường dễ dàng cho người nước ngoài chưa có PR, nhưng thông tin đó đã hoàn toàn lỗi thời. JHF bắt buộc người vay phải có quốc tịch Nhật Bản, tư cách vĩnh trú hoặc tư cách vĩnh trú đặc biệt, và cảnh báo rằng khoản vay được cấp nếu không có tư cách đó sẽ bị buộc phải thanh toán một lần toàn bộ số nợ.⁵² Bất kỳ trang web nào khẳng định điều ngược lại đều dựa trên thông tin trước khi quy định hiện hành của cơ quan này có hiệu lực.

Phê duyệt sơ bộ gắn liền với bất động sản cụ thể chứ không phải séc khống

Ký hợp đồng mua bán trước khi quá trình thẩm định tài sản thế chấp hoàn tất là sai lầm về thời điểm cần tránh. Các ngân hàng thẩm định người vay và bất động sản hoàn toàn tách biệt: một căn hộ chung cư mới hơn ở khu vực đắc địa sẽ được tài trợ dễ dàng hơn một tòa nhà cũ có quản lý yếu kém hoặc kế hoạch sửa chữa không rõ ràng, và Tokyo Star khống chế khoản vay mua nhà tối đa bằng giá mua cùng các giới hạn khắt khe hơn từ thu nhập và định giá tài sản thế chấp.¹²¹

Thay đổi tư cách lưu trú giữa chừng cần thông báo cho ngân hàng

Việc thay đổi tư cách lưu trú hoặc chuyển ra nước ngoài sinh sống không thể âm thầm tiếp tục với các điều khoản ban đầu. Cả Tokyo Star và Suruga đều nêu rõ khả năng cải thiện lãi suất sau khi có PR nếu có yêu cầu và qua thẩm định, điều này cho thấy bên cho vay điều chỉnh định giá dựa trên tình trạng cư trú thực tế chứ không bỏ qua.¹²¹³ Việc sở hữu của người không cư trú còn làm phát sinh nghĩa vụ báo cáo sau giao dịch gửi tới Bộ trưởng Tài chính thông qua Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) trong vòng 20 ngày kể từ ngày mua.¹⁵

Bên cạnh đó, hãy dự trù ngân sách cho toàn bộ chi phí giao dịch chứ không chỉ riêng khoản trả trước. Ước tính từ các đơn vị xuất bản cho thấy tổng chi phí một lần chiếm khoảng 5 đến 6% giá trị bất động sản với 1 đến 2% là phí ngân hàng hoặc phí vay vốn, cộng thêm vào khoản vốn tự có trả trước (tính đến tháng 02/2026; hãy xác nhận số liệu hiện tại với ngân hàng bạn dự kiến vay).⁷ Đây là các ước tính tham khảo khi lập kế hoạch chứ không phải bảng chi phí cố định, vì vậy hãy thu thập biểu phí bằng văn bản từ ngân hàng đã chọn trước khi ký hợp đồng.

Xem thêm

• Mở tài khoản ngân hàng tại Nhật Bản cho người nước ngoài: Quy tắc sáu tháng
• Bốn con đường ly hôn tại Nhật Bản
• Khấu trừ lãi suất vay mua nhà

References

Footnotes

1. LO-PAL. "Japan Mortgage for Foreigners (2026): Banks, Rates, and the Flat 35 PR Rule" (practitioner guide, states current as of May 2026). https://lo-pal.app/guide/en/mortgage-foreigner-japan-2026 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²²

2. 住宅金融支援機構 (JHF). 「【フラット35】ご利用条件」. https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html (states current as of 2026-04-01 on page) ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴

3. 国土交通省 (MLIT). 「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html ↩

4. みずほ銀行. 「住宅ローンのよくあるご質問」. https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/faq/index.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²

5. 住宅金融支援機構 (JHF). 「外国籍でも申込みできますか」Q&A番号 308. https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge308.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. SBI新生銀行. 「わたしは外国籍で永住権がありませんが、住宅ローンの申し込みができるか教えてください」FAQ. https://faq.sbishinseibank.co.jp/faq_detail.html?page=1&id=563 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

7. Migaku. "Japan Mortgage for Foreigners: 2026 Requirements" (resident-focused publisher, fee and rate context as of February 2026). https://migaku.com/blog/language-fun/japan-mortgages-for-foreigners-requirements-and-lenders ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

8. Expatica (Jason Loewenthal). "Mortgages in Japan for foreigners 2026: banks, rates and eligibility" (updated 2026-06-08). https://www.expatica.com/jp/house/housing/mortgages-in-japan-for-foreigners-2174329/ ↩ ↩²

9. Affarah Friendly Homes (Ibuki). "Best Mortgage Banks in Japan for Foreigners Without PR (2026)" (broker comparison, states rates and eligibility checked July 2026). https://affarah.com/blog/best-banks-for-foreigner-mortgages-japan ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹

10. ソニー銀行. 「住宅ローン」product page. https://sonybank.jp/products/hl/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

11. SMBC信託銀行プレスティア. 「外国籍を保有している場合の主な借入れ条件を教えてください」FAQ No.144 (published 2022-04-01, updated 2025-10-03). https://faq.smbctb.co.jp/faq/show/144?site_domain=smbctbjp ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

12. Tokyo Star Bank. "Star Mortgage (for non-permanent residents)" English product page (product description as of 2025-11-04 on page). https://www.tokyostarbank.co.jp/foreign/en/products/loan/homeloan_star/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²

13. スルガ銀行. 「外国人のお客さま向け住宅ローン」 (states current as of 2026-04-30 on page). https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/dream_j/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

14. Bank of Japan. Policy decision document 2025-12-19 (PDF, unparseable in this pass). https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2025/k251219b.pdf ↩

15. Ministry of Finance Japan (English). "Reporting Requirement Under the FEFTA For a Non-Resident Acquiring Real Property Located in Japan". https://www.mof.go.jp/english/policy/international_policy/real_property/index.html ↩