Được nghiên cứu và kiểm chứng thông tin qua quy trình biên tập của J-Compass; đội ngũ biên tập của chúng tôi rà soát nguồn và độ chính xác trước khi xuất bản. Xem phương pháp của chúng tôi →
Bản dịch này được cung cấp để bạn tham khảo cho thuận tiện. Bản tiếng Anh là bản có giá trị chính thức. Đọc bản gốc tiếng Anh →
Căn hộ chung cư (Manshon) và nhà riêng biệt lập (Ikkodate)
Manshon và ikkodate tại Nhật Bản là lựa chọn cốt lõi cho người mua khi cân nhắc giữa căn hộ chung cư và nhà riêng biệt lập.12 Sự đánh đổi ở đây là cuộc sống đô thị được quản lý chuyên nghiệp kèm phí duy trì tòa nhà hàng tháng so với quyền sở hữu đất toàn phần tự lo bảo trì, cùng lộ trình thanh khoản bán lại khác nhau.
Các thủ tục, biểu phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận các thông tin chi tiết mới nhất tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT).
Tổng quan
Hướng dẫn này so sánh hai lựa chọn chính của người mua nhà tại Nhật Bản: căn hộ chung cư manshon trong tòa nhà đồng sở hữu và nhà riêng biệt lập ikkodate trên thửa đất riêng.1 Hướng dẫn áp dụng cho cả người mua trong nước lẫn người nước ngoài ở giai đoạn so sánh, vì bản thân quyền sở hữu bất động sản không có hạn chế về quốc tịch.1
Các khung chi phí, mức giá và thanh khoản bán lại dưới đây chủ yếu tính trong phạm vi Tokyo trừ khi được ghi chú là mức trung bình toàn quốc. Đừng coi các số liệu trung tâm Tokyo là tiêu chuẩn chung cho toàn bộ Nhật Bản.
Khái niệm manshon tại Nhật Bản
Tại Nhật Bản, マンション (manshon, "căn hộ chung cư trong tòa nhà bê tông cốt thép nhiều căn hộ") chỉ một căn hộ trong tòa nhà bê tông đồng sở hữu, chứ không phải biệt thự xa hoa kiểu mansion trong tiếng Anh.1 Còn アパート (apāto, "khu nhà trọ/chung cư mini thấp tầng cho thuê, thường bằng gỗ") là một phân khúc cho thuê riêng biệt, quy mô thường nhỏ hơn và cũ hơn.1
Khi mua một căn manshon, bạn sở hữu hoàn toàn căn hộ của mình, trong khi đất và các khu vực chung thuộc sở hữu đồng thời của tất cả các chủ căn hộ thông qua 管理組合 (kanri kumiai, "ban quản trị/hội chủ sở hữu mà mọi chủ căn hộ đều phải tham gia").13
Khái niệm ikkodate tại Nhật Bản
Một căn 一戸建て (ikkodate, "nhà riêng biệt lập, thông thường kèm theo đất") bao gồm cả ngôi nhà và thửa đất xây dựng.2 Thuật ngữ tương đương 戸建て (kodate, "nhà riêng biệt lập") cũng chỉ cùng phân khúc này.1
Các thửa đất lớn ở các quận trung tâm rất hiếm và đắt đỏ, vì vậy nhà có sân vườn thường tập trung ở các quận ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận như Kanagawa hoặc Saitama (tính đến tháng 03/2026; hãy xác nhận số liệu hiện tại với công ty bất động sản địa phương).1 Dạng タウンハウス (taunhausu, "nhà liền kề chung tường với quyền sở hữu đất riêng") nằm ở giữa hai loại hình này, có tường chung nhưng thường sở hữu đất riêng.1
Ý nghĩa của từng lựa chọn đối với quyền sở hữu và quyền kiểm soát
Sở hữu manshon là sự đánh đổi quyền tự quyết lấy việc quản lý chung, trong khi sở hữu ikkodate đánh đổi các khoản phí hàng tháng lấy trách nhiệm toàn diện. Tỷ lệ sở hữu đất chính là sự khác biệt bền vững lâu dài.
Sở hữu manshon: căn hộ kèm tỷ lệ phân chia quyền sử dụng đất
Sở hữu manshon mang hình thức 区分所有 (kubun shoyū, "quyền sở hữu phân đoạn căn hộ kèm tỷ lệ quyền sử dụng đất tương ứng").1 Bạn không thể bán hoặc phát triển phần đất của mình độc lập với căn hộ.
Công việc vận hành thường ngày thường được ủy thác cho một 管理会社 (kanri gaisha, "công ty quản lý tòa nhà chuyên nghiệp").4 Việc cải tạo nội thất chỉ giới hạn bên trong căn hộ của bạn và cần có sự chấp thuận của ban quản trị nếu có thay đổi lớn. Các kết cấu chịu lực, đường ống chung và khu vực công cộng tuyệt đối không thể tự ý thay đổi.1
Cả căn hộ chung cư lẫn nhà riêng đều có thể nằm trên đất thuê, nơi bạn sở hữu công trình nhưng phải trả tiền thuê đất cho một chủ đất khác.1 Hình thức thuê đất phát sinh chi phí thuê đất liên tục và có thể khó vay thế chấp cũng như khó bán lại hơn, vì vậy hãy xác minh 所有権 (shoyū-ken, "quyền sở hữu vĩnh viễn/toàn quyền sở hữu") so với 借地権 (shakuchi-ken, "quyền thuê đất") trước khi tiến hành.1
Sở hữu ikkodate: công trình kèm toàn bộ thửa đất
Người mua ikkodate nhận được quyền sở hữu vĩnh viễn toàn phần đối với mảnh đất, và mảnh đất đó vẫn giữ giá trị bền vững ngay cả khi ngôi nhà xuống cấp theo thời gian.1 Bạn không cần ban quản trị biểu quyết khi sửa chữa nội thất.
Chủ sở hữu có thể cải tạo, cơi nới hoặc xây mới lại hoàn toàn trong khuôn khổ quy hoạch xây dựng tiêu chuẩn.1 Quyền tự do đó bao gồm việc sử dụng sân vườn, thay đổi bố cục và đưa ra quyết định xây lại mà chủ sở hữu manshon không thể tự mình quyết định.
So sánh chi phí hàng tháng và chi phí duy trì định kỳ
Chi phí manshon có thể dự đoán được và mang tính bắt buộc, trong khi chi phí ikkodate đến dưới dạng các hóa đơn không định kỳ do bạn tự chi trả. Hãy so sánh chi phí duy trì hàng tháng với quỹ dự phòng sửa chữa bất thường mà bạn phải tự tích lũy.
Phí duy trì tòa nhà hàng tháng của manshon
Chủ căn hộ manshon phải trả hai khoản phí hàng tháng bắt buộc ngoài bất kỳ khoản vay mua nhà (Jutaku Loan) nào: 管理費 (kanri-hi, "phí quản lý tòa nhà hàng tháng") và 修繕積立金 (shūzen-tsumitate-kin, "quỹ dự phòng sửa chữa tích lũy hàng tháng").134 Kanri-hi chi trả cho việc vệ sinh, hợp đồng bảo trì thang máy, điện khu vực chung, giờ làm việc của ban quản lý và phí công ty quản lý.34
Quỹ tích lũy được gom lại cho đợt 大規模修繕 (daikibo shūzen, "đại tu định kỳ quy mô lớn, thường theo chu kỳ 12 đến 15 năm"), bao gồm mặt tiền, mái nhà, đường ống và thang máy (tính đến tháng 06/2026; hãy xác nhận số liệu hiện tại với MLIT và ban quản lý tòa nhà).34 MLIT ban hành mẫu chuẩn 長期修繕計画 (chōki shūzen keikaku, "kế hoạch sửa chữa dài hạn") và hướng dẫn trích lập quỹ dự phòng để đảm bảo nguồn tài chính cho chu kỳ này.5
| Hạng mục | Số tiền | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Kanri-hi trung bình toàn quốc | khoảng 11.500 JPY/căn/tháng | Khảo sát năm 2024 | Khảo sát chung cư của MLIT4 |
| Quỹ dự phòng sửa chữa trung bình toàn quốc | khoảng 13.000 JPY/căn/tháng | Khảo sát năm 2024 | Khảo sát chung cư của MLIT4 |
| Tổng chi phí trung bình toàn quốc | khoảng 24.500 JPY/căn/tháng | Khảo sát năm 2024 | Do chủ sở hữu chi trả, ngoài các khoản thuế4 |
| Hướng dẫn quỹ dự phòng của MLIT | khoảng 200 đến 360 JPY/m2/tháng | 06/2024 | Tăng khoảng 50% vào năm 20244 |
| Tổng chi phí manshon điển hình tại Tokyo | 15.000 đến 50.000 JPY trở lên/tháng | 03/2026 | Thay đổi tùy theo diện tích, độ tuổi, tiện ích1 |
| Tổng chi phí chung cư tháp cao cấp (tower manshon) tại Tokyo | trên 100.000 JPY/tháng | 03/2026 | Dịch vụ lễ tân concierge và danh mục tiện ích cao cấp1 |
Mức phí trên được tổng hợp từ khảo sát của MLIT và các khung giá của đại lý tại Tokyo, và lộ trình tăng phí theo thời gian quan trọng hơn nhiều so với con số của một tháng riêng lẻ (theo khảo sát năm 2024).4 Nhiều tòa nhà ban đầu ấn định mức phí thấp để dễ bán hàng rồi tăng dần về sau, vì vậy hãy đọc kỹ kế hoạch sửa chữa thay vì chỉ nhìn vào con số trên tin đăng bán.3
Khi quỹ dự phòng sửa chữa bị thiếu hụt, ban quản trị có thể tăng mức đóng góp hàng tháng, đi vay vốn, hoặc biểu quyết thu một khoản 一時金 (ichiji-kin, "khoản thu bổ sung đột xuất một lần").34 Khoảng 36,6% các ban quản trị hiện nắm giữ số tiền ít hơn so với kế hoạch đề ra của chính họ (theo khảo sát năm 2024).4
Theo Điều 8 Luật Sở hữu Nhà chung cư (Condominium Ownership Act), người mua sẽ kế thừa các khoản phí tòa nhà chưa thanh toán của người bán, và ban quản trị có quyền lưu giữ theo luật định đối với căn hộ.4 Hãy yêu cầu báo cáo tình trạng từ công ty quản lý và đảm bảo các khoản nợ đọng được thanh toán dứt điểm hoặc khấu trừ trước khi hoàn tất giao dịch.
Bảo trì ikkodate không tốn phí hàng tháng
Chủ sở hữu nhà riêng không phải trả phí quản lý tòa nhà, vì vậy các khoản chi cố định hàng tháng sẽ thấp hơn.1 Sự đánh đổi ở đây là bạn phải tự chịu hoàn toàn trách nhiệm cho từng hạng mục sửa chữa.
Việc thay mái nhà, hệ thống sưởi và sơn lại ngoại thất hoàn toàn do chủ nhà tự sắp xếp và chi trả.1 Một ngôi nhà được bảo quản tốt có thể tốn ít chi phí duy trì hàng tháng hơn căn hộ chung cư, nhưng chủ nhà cần chuẩn bị khoản dự phòng cho các hóa đơn sửa chữa lớn ngoài dự kiến.
Các nguồn tư vấn chuyên môn gợi ý nên dự trù khoảng 0,5 đến 1% giá trị bất động sản mỗi năm cho việc sửa chữa nhà riêng, nhưng khung số liệu này chưa thống nhất giữa các nguồn và không có tài liệu gốc được trích dẫn (tính đến tháng 09/2026).2 Hãy xem đây là con số ước lượng tham khảo khi lập kế hoạch, chứ không phải tiêu chuẩn cố định.
Bảng so sánh đối chiếu trực tiếp
Diện tích điển hình tại Tokyo dao động khoảng 50 đến 100 m2 đối với manshon so với khoảng 100 đến trên 200 m2 đối với nhà riêng biệt lập (tính đến tháng 03/2026).1 Hãy cân nhắc khoảng chênh lệch không gian này cùng với các hàng mục phí và quyền kiểm soát dưới đây.
| Tiêu chí | Manshon | Ikkodate |
|---|---|---|
| Đất đai | Tỷ lệ sở hữu phân chia, quyết định tập thể1 | Toàn bộ thửa đất, chủ nhà tự quyết1 |
| Phí tòa nhà hàng tháng | 15.000 đến 50.000 JPY trở lên; xem bảng phí1 | Không có; tự chi trả khi sửa chữa1 |
| Cải tạo | Chỉ trong nội thất, cần ban quản trị chấp thuận1 | Toàn quyền tự do trong phạm vi quy hoạch1 |
| Vị trí điển hình | Các quận trung tâm, gần ga tàu1 | Các quận ngoại thành hoặc vùng ven1 |
| An ninh và quản lý | Cửa ra vào có kiểm soát, thường có lễ tân concierge1 | Chủ nhà tự thu xếp1 |
| Lộ trình bán lại | Khối lượng giao dịch nội đô cao hơn1 | Giá trị phụ thuộc vào đất, chậm hơn ngoài đô thị1 |
Vị trí, đời sống thường nhật và thực tế công trình
Vị trí thường phụ thuộc vào loại hình công trình hơn là sở thích của người mua. Bất động sản trung tâm chủ yếu là manshon, trong khi nhà có sân vườn nằm xa hơn.
Vị trí tập trung của từng loại hình
Căn hộ chung cư tập trung ở các quận trung tâm gần ga tàu, khu văn phòng và trung tâm thương mại, rất thuận tiện cho người đi làm ở nội đô.1 Khoảng cách gần này là một phần cốt lõi tạo nên giá trị của manshon.
Những ngôi nhà lớn hơn có sân vườn chủ yếu nằm ở các quận ngoại thành hoặc vùng ven, đồng nghĩa với quãng đường đi làm xa hơn hoặc phức tạp hơn.1 Các gia đình thường chấp nhận khoảng cách đó để đổi lấy diện tích sàn rộng rãi và không gian ngoài trời.
Sự riêng tư ở manshon bị hạn chế do tường chung và tiếng ồn giữa các tầng, trong khi nhà riêng mang lại không gian ngoài trời biệt lập mà không phải lo lắng ảnh hưởng đến hàng xóm tầng dưới.1
Kỹ thuật kháng chấn và kết cấu công trình
Nhật Bản đã sửa đổi tiêu chuẩn xây dựng vào năm 1981 và thắt chặt hơn nữa quy định đối với nhà gỗ vào năm 2000.167 Ngày cấp phép xây dựng quyết định tiêu chuẩn nào được áp dụng, chứ không chỉ dựa vào năm hoàn thành công trình.
Cột mốc phân định là ngày 01 tháng 06 năm 1981. Các công trình được cấp phép từ ngày này trở đi phải tuân theo 新耐震基準 (shin-taishin kijun, "tiêu chuẩn kháng chấn mới từ ngày 01/06/1981"), với mục tiêu trụ vững qua các trận động đất lớn cường độ khoảng shindo 6-kyō đến 7, so với 旧耐震基準 (kyū-taishin kijun, "tiêu chuẩn kháng chấn cũ") chỉ chịu được khoảng shindo 5 (tính đến tháng 07/2026; hãy xác nhận số liệu hiện tại với MLIT).6 Đối với nhà gỗ, đợt sửa đổi năm 2000 đã bổ sung các quy định về giằng neo, cân bằng tường chịu lực và khảo sát nền đất, khiến mốc sau năm 2000 trở thành chuẩn an toàn rõ ràng hơn.67
Các tòa tháp hiện đại thường bổ sung công nghệ 制震 (seishin, "giảm chấn động đất") hoặc 免震 (menshin, "cách chấn nền móng") ngoài khả năng 耐震 (taishin, "kháng chấn cơ bản").17 Trong cuộc khảo sát sau trận động đất Kumamoto năm 2016 tại trung tâm thị trấn Mashiki, tỷ lệ đổ sập của nhà gỗ là 28,2% đối với công trình trước năm 1981, 8,7% đối với giai đoạn 1981 đến 2000, và 2,2% đối với công trình sau năm 2000; đồng thời không có tòa nhà bê tông cốt thép xây sau năm 1981 nào trong khu vực bị đổ sập.7
Hãy kiểm tra ハザードマップ (hazādo mappu, "bản đồ cảnh báo hiểm họa thiên tai") của chính quyền địa phương để biết nguy cơ ngập lụt, sạt lở đất và hóa lỏng nền đất tại địa chỉ cụ thể.2 Nguy cơ thiên tai khác nhau tùy theo từng lô đất, chứ không chỉ phụ thuộc vào loại hình công trình.
Quản lý thường nhật và an ninh
Nhiều căn hộ chung cư hiện đại tích hợp quầy lễ tân hoặc concierge, tủ nhận bưu kiện tự động, bãi đỗ xe có người quản lý, phòng sinh hoạt chung hoặc phòng gym.1 Những tiện ích đó là một phần của những gì khoản phí kanri-hi chi trả.
Các tòa nhà manshon trang bị lối vào được kiểm soát an ninh và thường có bảo vệ/lễ tân, trong khi an ninh nhà riêng do gia chủ tự bố trí.1 Chỗ đỗ xe ở manshon thường bị tính phí riêng ngoài hai khoản phí duy trì tòa nhà hàng tháng.2
Tương quan giá trị đất - công trình và bài toán bán lại
Công trình xây dựng sẽ khấu hao theo thời gian trong khi đất đai có thể giữ giá. Sự phân tách này giải thích tại sao hai bất động sản có giá mua ban đầu tương đương nhau lại có giá trị thanh lý thoái vốn rất khác biệt.
Tại sao công trình mất giá trong khi đất có thể giữ giá
Tại Nhật Bản, các công trình xây dựng và đặc biệt là nhà kết cấu gỗ cũ xuống giá rất nhanh và có thể được định giá gần bằng 0 sau 30 đến 40 năm, trong khi mảnh đất bên dưới thì không bị như vậy (tính đến tháng 03/2026; hãy xác nhận số liệu hiện tại với thẩm định viên bất động sản được cấp phép).1 Một số bài phân tích nhận định nhà gỗ về gần bằng 0 sau 20 đến 30 năm, nhưng khoảng thời gian này chỉ mang tính ước lượng và không nên xem là quy tắc tuyệt đối.2
Nếu một tòa manshon hết niên hạn sử dụng, mỗi chủ căn hộ đều nắm giữ một phần giá trị đất, nhưng việc xây lại là quyết định tập thể và có thể rất phức tạp.1 Phần quyền sử dụng đất giúp duy trì giá trị tài sản nhưng không trao quyền tự quyết phát triển cho bất kỳ chủ sở hữu cá nhân nào.
Các khoản thuế duy trì bất động sản hàng năm được tính theo giá trị định giá tính thuế chứ không theo giá mua. 固定資産税 (kotei shisan-zei, "thuế tài sản cố định hàng năm") có mức thuế suất chuẩn là 1,4% giá trị định giá, cùng với 都市計画税 (toshi keikaku-zei, "thuế quy hoạch đô thị") lên tới 0,3% tại các khu vực đô thị được chỉ định, áp dụng đối với chủ sở hữu đứng tên vào ngày 01 tháng 01.8 Theo kinh nghiệm thực tế, giá trị định giá tính thuế thường bằng khoảng 70% giá trị thị trường, và đất ở có diện tích tối đa 200 m2 được giảm cơ sở tính thuế xuống còn một phần sáu (tính đến tháng 06/2026).8
Thanh khoản bán lại tại các thành phố lớn so với khu vực khác
Chỉ số giá bất động sản của MLIT (lấy năm 2010 làm mốc 100) đã đạt 201 đối với căn hộ chung cư so với 116 đối với nhà riêng biệt lập tính đến giữa năm 2024, cho thấy giá căn hộ chung cư tăng gần gấp đôi so với mốc cơ sở trong khi nhà riêng tăng chậm hơn nhiều (tính đến tháng 06/2024).1 Phân khúc căn hộ sau đó tiếp tục tăng khoảng 8,28% so với cùng kỳ năm trước tính đến giữa năm 2025, so với mức tăng 0,52% của nhà riêng (tính đến giữa năm 2025).1
| Chỉ số | Con số | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Chỉ số giá căn hộ của MLIT (năm 2010 = 100) | 201 | 06/2024 | Báo cáo trong phạm vi Tokyo1 |
| Chỉ số giá nhà riêng biệt lập của MLIT | 116 | 06/2024 | Cùng mốc cơ sở1 |
| Giá trung bình căn hộ cũ vùng thủ đô Tokyo | 48,90 triệu JPY, tăng 6,9% | 2024 | Giao dịch qua REINS1 |
| Giá trung bình nhà riêng cũ vùng thủ đô Tokyo | 39,48 triệu JPY, tăng 2,6% | 2024 | Giao dịch qua REINS1 |
| Số hợp đồng căn hộ cũ thành công, vùng thủ đô Tokyo | 37.222 | 2024 | Vượt khối lượng giao dịch nhà riêng1 |
Nhiều nhận định thị trường cho thấy nhà cũ giảm giá 20 đến 30% chỉ trong vài năm tại các khu vực dân số suy giảm, với việc thanh khoản bán lại gặp nhiều khó khăn bên ngoài các thành phố lớn, tuy nhiên khung số liệu này do các đơn vị xuất bản báo cáo chứ không phải nguồn từ MLIT (tính đến tháng 09/2026).2 Hãy xem xu hướng này là chính xác và khung tỷ lệ phần trăm mang tính tương đối.
Lựa chọn nào phù hợp với hoàn cảnh của bạn
Không có loại hình nào chiếm ưu thế tuyệt đối. Hãy cân nhắc bất động sản dựa trên thời gian dự kiến sở hữu, nhu cầu vị trí, và mức độ chấp nhận các quy định tập thể so với việc phải tự tay xử lý công việc sửa chữa.
Sơ đồ trên thể hiện hai nhánh phổ biến nhất của người mua nhà: tiếp cận trung tâm với việc bảo trì được quản lý sẵn so với không gian rộng rãi cùng việc tự chi trả bảo trì. Hãy sử dụng sơ đồ này như một công cụ hỗ trợ chọn lọc, chứ không phải khuyến nghị đầu tư cứng nhắc.1
Chọn mô hình manshon khi
Khoảng cách đi bộ tới các ga trung tâm, an ninh và tiện ích được quản lý chuyên nghiệp, cùng thời gian dự kiến sở hữu ngắn dưới 10 năm là những yếu tố hướng đến mô hình manshon.1 Khối lượng giao dịch đô thị cao hơn giúp việc bán lại thoái vốn thuận lợi hơn.
Manshon cũng phù hợp với những người mua có ít thời gian chăm lo bảo trì, vì công ty quản lý sẽ đảm nhận khu vực chung, sửa chữa và an ninh.12 Các tòa tháp quy mô lớn mới xây được trang bị hệ thống kháng chấn toàn diện nhất cho những ai đặt tiêu chí an toàn động đất lên hàng đầu.1
Chọn mô hình ikkodate khi
Nhu cầu tối đa hóa không gian cho gia đình đông thành viên, khu vực ngoài trời riêng tư, quyền tự do cải tạo hoặc xây lại, cùng chi phí cố định hàng tháng thấp hơn là những yếu tố hướng đến mô hình ikkodate.1 Thửa đất riêng hỗ trợ nắm giữ lâu dài và mở ra các phương án xây dựng lại trong tương lai.
Ikkodate cũng phù hợp với người mua dự định ở từ 10 năm trở lên, coi trọng sân vườn và muốn tùy biến không gian sống theo quy hoạch.2 Hãy tính toán chi phí kiểm định và các hạng mục tồn đọng cần sửa chữa trước khi quyết định mua một ngôi nhà cũ.7
Những điều cần biết
Phí hàng tháng có thể tăng sau khi mua
Mức phí ban đầu khi nhận nhà không phải là cam kết vĩnh viễn. Nhiều tòa nhà ấn định mức trích lập quỹ dự phòng thấp để kích cầu bán hàng rồi tăng sau, vì vậy hãy thẩm định theo lộ trình tăng phí đã công bố thay vì con số tại thời điểm chào bán.3 Kế hoạch tăng phí theo lộ trình bậc thang là phổ biến ở các dự án mới, và mỗi lần tăng đều cần biểu quyết tại cuộc họp cư dân mà đôi khi các chủ sở hữu lại từ chối thông qua.4
Hãy yêu cầu cung cấp kế hoạch sửa chữa dài hạn, ngày sửa đổi gần nhất, số dư quỹ dự phòng hiện tại và tỷ lệ nợ đọng phí trước khi gửi đề nghị mua.34 Một tòa nhà có mức phí hàng tháng cao hơn một chút nhưng quỹ dự phòng đầy đủ thường an toàn hơn một tòa nhà phí thấp nhưng có nguy cơ phải đóng khoản tiền đột xuất.
Một căn nhà cũ ikkodate giá rẻ có thể tiềm ẩn gánh nặng sửa chữa tồn đọng
Chỉ nhìn vào tuổi thọ công trình thì không thể đánh giá được tình trạng mái, đường ống và kết cấu. Chất lượng nhà gỗ cũ khác biệt rất lớn tùy theo thời kỳ và phương pháp xây dựng, và một ngôi nhà gỗ xây trước năm 2000 rất cần được thẩm định kết cấu độc lập ngay cả khi giá bán có vẻ rất rẻ.67
Hãy kết hợp việc kiểm tra đó với ngày cấp phép xây dựng thay vì năm hoàn thành, vì một ngôi nhà hoàn thành năm 1982 vẫn có thể mang giấy phép xây dựng cấp trước tháng 06/1981.6 Các khoản trợ cấp của chính quyền địa phương đôi khi hỗ trợ chi phí chẩn đoán và gia cố kháng chấn, vì vậy hãy hỏi ủy ban nhân dân thành phố/quận để biết các chương trình hiện hành.7
Giá bán lại phụ thuộc vào đất nhiều hơn phần hoàn thiện
Khi bán lại, phần giá trị công trình có thể về gần bằng 0 trong khi đất đai gánh toàn bộ giá trị, do đó việc trả thêm tiền cho phần hoàn thiện thay vì ưu tiên vị trí sẽ làm sai lệch bài toán thoái vốn.1 Thanh khoản và mức tăng trưởng chỉ số giá căn hộ tại Tokyo phản ánh nhu cầu đất trung tâm nhiều hơn là tuổi thọ công trình.1
Đối với nhà riêng, quy luật đó có tính chất hai mặt. Mảnh đất đẹp ở các quận kết nối giao thông tốt mang lại nhiều lựa chọn bán hoặc xây lại, trong khi một ngôi nhà lớn trên mảnh đất có nhu cầu thấp sẽ có rất ít người mua.12
Mốc thời gian tiêu chuẩn xây dựng và bản đồ hiểm họa quan trọng hơn tên gọi loại hình
Hãy xác minh ngày xác nhận xây dựng (building confirmation date) so với mốc ngày 01 tháng 06 năm 1981 đối với mọi công trình và tháng 06 năm 2000 đối với nhà gỗ.6 Sau đó, kiểm tra bản đồ cảnh báo hiểm họa thiên tai của địa phương, xác nhận tình trạng đất sở hữu vĩnh viễn hay đất thuê và việc tính thuế địa phương với chính quyền thành phố cụ thể, vì thuế quy hoạch đô thị chỉ áp dụng trong các khu vực được chỉ định.28
Xem thêm
- Cách thức thuê nhà tại Nhật Bản
- Bảo hiểm hỏa hoạn và phương pháp thay thế nhà bảo hiểm
- Kích hoạt điện, gas, nước
- Quy trình mua bất động sản
- Đường cong khấu hao bất động sản tại Nhật Bản