Đường cong khấu hao bất động sản tại Nhật Bản

Đường cong khấu hao tại Nhật Bản mô tả quy luật các công trình nhà ở bị mất giá theo một lịch trình cố định trong khi thửa đất bên dưới lại vận động theo thị trường cục bộ riêng.¹² Những người mua biết tách bạch hai phần này sẽ định giá bất động sản chính xác hơn nhiều so với những ai coi ngôi nhà và mảnh đất là một khối tài sản duy nhất luôn tăng giá theo thời gian.

Xác nhận chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Thủ tục, mức phí và các yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin cập nhật tại Cơ quan Thuế Quốc gia (NTA) và Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT).

Tổng quan

Hướng dẫn này dành cho người mua đang đánh giá hiệu quả tài chính dài hạn khi mua bất động sản tại Nhật Bản.² Nội dung giải thích lịch trình khấu hao theo luật định, thói quen thị trường củng cố quy luật này, sự phân tách đất - nhà khi bán lại và cách thức nhà mới cũng như nhà cũ phản ánh đường cong khấu hao vào giá cả.

Cơ chế thuế mang tính thống nhất trên phạm vi toàn quốc.¹ Kết quả thực tế trên thị trường lại khác biệt tùy theo vị trí địa lý, bởi nhu cầu về đất có sự chênh lệch lớn giữa các thành phố trung tâm, các vành đai đô thị vệ tinh và những thị trấn đang suy giảm dân số.² Người mua nước ngoài và người mua Nhật Bản đều chịu chung các điều kiện pháp lý như nhau; rào cản khi bán lại nằm ở tính thanh khoản của khu vực chứ không phải do quốc tịch.²

Đường cong này có thể hình dung khái quát như sau: công trình xây dựng giảm giá trị dần theo lịch trình trong khi đất biến động theo nhu cầu địa phương.

Khung thời gian khấu hao theo luật định: 22 năm và 47 năm

Nhật Bản quy định cho mỗi công trình xây dựng một khoảng thời gian sử dụng hữu ích theo luật định (法定耐用年数, hōtei taiyō nensū, "thời gian sử dụng hữu ích theo luật định") chỉ dùng cho mục đích tính khấu hao thuế.¹³ Con số này là một khoảng thời gian phân bổ kế toán, không phải là giới hạn vật lý về độ bền vững của công trình.³

Một ngôi nhà bằng bê tông cốt thép không tự động trở nên vô dụng ở năm thứ 47, tương tự như việc một chiếc ô tô vẫn tiếp tục chạy tốt sau khi đã trích hết khấu hao trên sổ sách.³ Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này là nguyên nhân dẫn đến định kiến phổ biến về mốc 30 năm.

Đối tượng áp dụng của bảng khấu hao: chỉ tính công trình, không bao gồm đất

Các tài sản có giá trị suy giảm theo thời gian, chẳng hạn như công trình xây dựng, được coi là tài sản khấu hao (減価償却資産, genka shōkyaku shisan, "tài sản trích khấu hao").¹ Đất đai và đồ cổ có giá trị không bị hao mòn theo thời gian không phải là tài sản trích khấu hao.¹

Chi phí mua sắm tài sản trích khấu hao được phân bổ dần trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của nó thay vì được tính hết vào chi phí một lần.¹ Thời gian luật định đại diện cho khoảng thời gian đó được quy định trong biểu bảng nghị định của Bộ Tài chính.¹ Bảng tổng quan tiếng Anh của NTA cũng xác nhận cơ cấu tương tự về phân bổ chi phí, số năm sử dụng bền vững theo luật và tỷ lệ trích khấu hao theo nghị định.⁴

Đối với các công trình mua từ ngày 1 tháng 4 năm 1998 trở đi, chỉ áp dụng phương pháp đường thẳng (定額法, teigaku-hō, "phương pháp khấu hao đường thẳng").¹⁴ Các công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi bài viết này; người mua nhà biệt lập và căn hộ chung cư manshon đều áp dụng quy tắc đường thẳng này.

Thời gian sử dụng hữu ích theo từng loại kết cấu

Biểu bảng dưới đây không phản ánh giá trị tiền mặt thực tế; nó quy định tốc độ một công trình xây dựng được trích khấu hao cho mục đích thuế. Các con số dưới đây mang tính luật định và không gắn với mốc thời gian cập nhật vì chúng chỉ thay đổi khi có nghị định sửa đổi.

Kết cấu	Thời gian sử dụng hữu ích theo luật định	Tỷ lệ khấu hao đường thẳng hàng năm
Gỗ hoặc vữa trát khung gỗ	22 năm	0,046
Khung thép nhẹ (độ dày từ 3mm trở xuống)	19 năm	0,053
Khung thép (độ dày 3–4mm)	27 năm	tỷ lệ theo bảng nghị định
Khung thép (độ dày trên 4mm)	34 năm	0,030
Gạch, đá hoặc khối bê tông block	38 năm	tỷ lệ theo bảng nghị định
Bê tông cốt thép hoặc bê tông cốt thép bọc thép	47 năm	0,022

Các mốc thời gian này khớp với bảng thời gian sử dụng hữu ích của NTA, được dẫn lại trong các tài liệu dành cho người mua nhà.³⁵⁶ Các mức tỷ lệ chính cũng được trích xuất từ cùng các nguồn báo cáo đó.⁵

Một công trình nhà gỗ mới có phần giá trị công trình 20.000.000 JPY với tỷ lệ 0,046 sẽ có mức trích khấu hao 920.000 JPY mỗi năm trong suốt 22 năm.⁵ Trong khi đó, một căn nhà gỗ 10 năm tuổi sẽ được trích khấu hao theo thời gian sử dụng còn lại là 14 năm: (22 trừ 10) cộng với (10 nhân 0,2).⁶⁷

Một công trình gỗ đã vượt qua thời hạn 22 năm luật định sẽ được tính khấu hao theo công thức 22 nhân 0,2, tức 4,4 năm làm tròn xuống còn 4 năm.⁶⁵ Công thức tổng quát tính thời gian còn lại là: (thời gian luật định trừ số tuổi) cộng với (số tuổi nhân 0,2) nếu chưa hết hạn, và lấy thời gian luật định nhân 0,2 một khi đã quá hạn.⁶⁵⁷

Tách bạch phần giá trị đất và phần giá trị công trình khi mua

Chỉ có phần công trình xây dựng mới là căn cứ tính khấu hao, vì vậy tỷ lệ phân chia giữa đất và nhà trong hợp đồng sẽ quyết định mọi phép tính sau này, bao gồm cả các loại thuế khi mua và ngân sách sở hữu được đề cập trong bài Thuế tài sản và chi phí định kỳ.¹⁷ Hãy xác nhận cách giấy tờ phân bổ mức giá trước khi hoàn tất thủ tục.

Vì sao công trình xây dựng cũng mất giá trị thị trường

Bảng quy định khấu hao ghi giảm giá trị công trình trên giấy tờ, còn nhu cầu của người mua lại chiết khấu giá của các căn nhà gỗ cũ trên thực tế.²³ Hai cơ chế này hoàn toàn khác nhau nhưng đều dẫn tới một kết quả chung đối với các công trình gỗ theo thời gian.

Các ngân hàng càng củng cố xu hướng này bằng việc cho vay dựa trên giá trị đất nhiều hơn là cấu trúc công trình cũ.² Do đó, giá trị phần nhà trên bảng định giá của một căn nhà gỗ cũ trên thực tế thường có xu hướng tiệm cận về mức không.

Thị hiếu ưa chuộng nhà xây mới

Thị hiếu của người mua Nhật Bản từ lâu đã ưu tiên nhà xây mới hơn là nhà cũ đã qua sử dụng.²⁵ Nhà cũ từng phải chịu định kiến tiêu cực trong khi nhà mới lại được định giá cao hơn, điều này chuyển dịch nhu cầu sang các nguồn cung mới xây.

Lịch sử thời kỳ hậu chiến đã biến việc thay mới nhà ở thành thói quen phổ biến.³ Việc tái thiết nhanh chóng bằng nhà gỗ sau chiến tranh và thiên tai đã bình thường hóa xu hướng phá bỏ và xây lại (scrap-and-build), khiến việc thay thế một ngôi nhà tạo cảm giác rất đỗi bình thường thay vì là chuyện ngoại lệ.

Quỹ nhà ở thời kỳ hậu chiến, quy chuẩn chống động đất và thói quen thay mới

Tiêu chuẩn chống động đất nghiêm ngặt hơn (新耐震基準, shin-taishin kijun, "tiêu chuẩn chống động đất mới") bắt đầu áp dụng cho các công trình được cấp phép xác nhận xây dựng từ ngày 1 tháng 6 năm 1981 trở đi.³ Luật Đảm bảo Chất lượng Nhà ở được áp dụng từ năm 2000 với các biện pháp đánh giá hiện trạng rõ ràng hơn.³

Con số 30 năm thường được trích dẫn thực chất là thước đo tần suất thay mới chứ không phải tuổi thọ công trình: nhà ở tại Nhật Bản có tuổi đời trung bình khoảng 30 năm khi bị phá dỡ (tính đến tháng 06-2026; hãy xác nhận các con số hiện hành với các ấn phẩm về quỹ nhà ở của MLIT).³ Các so sánh về độ tuổi phá dỡ cho thấy Nhật Bản ở mức 32,1 năm, so với 66,6 năm tại Hoa Kỳ và 80,6 năm tại Vương quốc Anh (tính đến năm 2020).³

Một nghiên cứu dựa trên tỷ lệ tồn tại của MLIT có tính cả những ngôi nhà còn đang đứng vững bên cạnh những ngôi nhà đã bị dỡ bỏ ước tính độ tuổi trung bình vào khoảng 65 năm (tính đến tháng 06-2026).³ Nếu được bảo trì tốt, ngay cả một ngôi nhà gỗ cũng có thể tồn tại từ 60 năm trở lên (tính đến tháng 06-2026).³

Hiểu độ tuổi phá dỡ là thói quen thay mới, không phải tuổi thọ công trình

Các con số trung bình chỉ tính tại thời điểm phá dỡ đã bỏ sót toàn bộ những ngôi nhà vẫn đang được sử dụng, vốn chiếm đa số.³ Hãy đánh giá một công trình cụ thể dựa trên việc kiểm định thực tế và hồ sơ bảo trì, chứ không dựa vào con số trung bình toàn quốc.

Đất và công trình xây dựng: sự phân tách khi bán lại

Giá niêm yết của một căn nhà biệt lập (一戸建て, ikkodate, "nhà biệt lập") bao gồm giá trị đất cộng với giá trị công trình xây dựng.²³ Sự phân định này quyết định người mua đang trả tiền cho cái gì và người bán có thể thu lại được những gì.

Dữ liệu hồ sơ giá giao dịch của MLIT (不動産取引価格情報, fudōsan torihiki kakaku jōhō, "Thông tin giá giao dịch bất động sản"), bao gồm hàng triệu thương vụ mua bán từ năm 2005 với đầy đủ giá cả, diện tích, năm xây dựng, kết cấu và vị trí ô phố, cho phép các nhà phân tích bóc tách hai thành phần này.² Giá trị công trình mờ nhạt dần theo tuổi thọ, trong khi giá trị đất biến động theo nhu cầu cục bộ.²

Cách phân bổ giá trị khi bán lại

Các công trình gỗ sau khoảng 25 đến 30 năm sử dụng thường đóng góp rất ít giá trị gia tăng so với một mảnh đất trống tương đương.² Một thương vụ bán lại thực tế đối với một ngôi nhà cũ thường được định giá bằng hoặc xấp xỉ giá trị của thửa đất.²

Trong những giao dịch như vậy, công trình có thể bị coi là không có giá trị, hoặc thậm chí bị người mua khấu trừ chi phí phá dỡ vào giá chào mua.² Những người bán kỳ vọng ngôi nhà vẫn giữ được giá trị sẽ đối mặt với khoảng cách lớn giữa hy vọng và định giá thực tế; thị trường chỉ định giá mảnh đất.

Những trường hợp vị trí vượt lên trên đường cong khấu hao

Đất đai tại các khu vực đô thị có nhu cầu cao vẫn giữ giá hoặc tăng trưởng, trong khi đất tại các thị trấn nông thôn suy giảm dân số đã rớt giá xuống mức tượng trưng (tính đến tháng 06-2026; hãy xác nhận các con số hiện hành với các ấn phẩm giá đất của MLIT).² Do đó, cùng một công trình có cùng năm xây dựng lại mang lại kết quả tài chính hoàn toàn khác nhau tùy thuộc vào từng đô thị và khu vực.²

Đất ở tại 23 quận của Tokyo thể hiện khả năng phục hồi và tăng trưởng dài hạn trong các bảng giá đất công bố của MLIT, trong đó một số khu vực trung tâm đã vượt qua mọi đỉnh giá trong hai thập kỷ qua (tính đến tháng 06-2026).³ Bất động sản đô thị trung tâm với phần lớn giá trị nằm ở đất hầu như không bị ảnh hưởng bởi sự khấu hao công trình; ngược lại, một ngôi nhà gỗ mới hơn nằm trên mảnh đất nông thôn giá rẻ lại chứa đựng phần lớn giá trị ở chính bộ phận đang suy giảm.²

Định giá mảnh đất trước, công trình xây dựng sau

Hai ngôi nhà có cùng mức giá chào bán có thể có quỹ đạo giá hoàn toàn trái ngược nhau chỉ vì tỷ lệ giữa đất và công trình khác nhau.² Hãy so sánh các mức giá bán gần đây của các thửa đất trong khu vực trước khi cân nhắc tới giá trị của ngôi nhà.

Nhà mới so với nhà cũ: đường cong khấu hao định hình chiến lược mua nhà như thế nào

Phần này mô tả cách mỗi loại hình bất động sản phản ánh đường cong khấu hao vào giá cả; nội dung không nhằm mục đích khuyến nghị bạn nên chọn loại nào hơn loại nào. Các nguồn tài liệu dành cho người mua thường mô tả phần giá trị gia tăng của nhà xây mới một cách định tính mà không có một khung phần trăm toàn quốc có thể kiểm chứng độc lập, vì vậy bài viết không nêu con số phần trăm cụ thể ở đây.²³

Người mua sẽ cân nhắc giữa hiện trạng công trình với độ bền vững của giá trị đất trong cả hai trường hợp.³² Nhà xây mới mang lại các tiêu chuẩn hiện đại và tệp người mua tương lai rộng mở hơn, trong khi nhà cũ mang lại mức giá nghiêng hẳn về giá trị đất kèm theo cơ hội kiểm định và gia cố nâng cấp.

Những giá trị nhà xây mới mang lại ngoài kết cấu công trình

Các công trình xây mới đáp ứng trọn vẹn các tiêu chuẩn hiện hành về chống động đất và đảm bảo chất lượng.³ Chúng cũng được người mua Nhật Bản ưa chuộng hơn, điều này có thể nâng đỡ nhu cầu khi tài sản được bán lại sau này.³

Một ngôi nhà xây mới được hưởng toàn bộ thời gian sử dụng hữu ích theo luật định tính từ thời điểm mua: 22 năm khấu hao cho kết cấu gỗ mới với tỷ lệ 0,046 mỗi năm.⁵⁷ Do đó, ngôi nhà bắt đầu ở mức giá trị sổ sách cao nhất và suy giảm dần từ mốc đó.

Những yếu tố đã được phản ánh vào giá của bất động sản cũ

Một bất động sản cũ đã vượt quá thời gian hữu ích theo luật định sẽ có lịch trình khấu hao còn lại được nén ngắn lại: 4 năm đối với nhà gỗ trên 22 năm tuổi.⁶⁵ Điều này tập trung toàn bộ khoản khấu hao sổ sách vào một khoảng thời gian ngắn thay vì dàn trải đều.

Những hạng mục người mua cần kiểm tra đối với nhà cũ bao gồm thời kỳ quy chuẩn chống động đất (trước hay sau tháng 6 năm 1981), thời kỳ đảm bảo chất lượng (trước hay sau năm 2000), cùng hồ sơ bảo trì và cải tạo.³ Một ngôi nhà cũ được gìn giữ cẩn thận hoàn toàn có thể là một nơi an cư lý tưởng ngay cả khi giá trị công trình được thẩm định ở mức rất thấp.

Nhật Bản so với các thị trường bất động sản tăng giá theo thời gian

Nhật Bản đi theo mô hình dỡ bỏ và xây mới (scrap-and-build), trong đó các công trình thường được thay thế thay vì bảo tồn qua nhiều thế hệ.³⁵ Điều này hoàn toàn trái ngược với các thị trường như Hoa Kỳ hay Vương quốc Anh, nơi những ngôi nhà cổ thường gia tăng giá trị theo thời gian nếu được bảo dưỡng tốt.

Tại các thị trường phương Tây, các tòa nhà ở thường được kỳ vọng có tuổi thọ từ 50 đến 100 năm hoặc hơn và thường tăng giá khi được bảo trì (lưu ý: khoảng thời gian này là sự khái quát hóa thực tế trong ngành).⁵ Tại Nhật Bản, một ngôi nhà gỗ có thời gian khấu hao thuế luật định là 22 năm bất kể tình trạng bảo trì ra sao.⁵

MLIT công bố giá giao dịch, diện tích, tuổi công trình và loại kết cấu nhưng không ban hành một đường cong khấu hao chính thức nào.² Các nhận định về đường cong khấu hao được rút ra từ việc so sánh giữa các giao dịch chỉ bán đất với các giao dịch bán đất kèm nhà, cũng như việc theo dõi tương quan giữa giá cả và tuổi đời công trình trên các hồ sơ dữ liệu tương đương.²

Thông tin cần biết

Ngôi nhà gỗ 22 năm tuổi không có nghĩa là không thể ở được vào năm thứ 22

Việc vượt quá thời gian sử dụng hữu ích theo luật định chỉ đồng nghĩa với việc kết thúc quá trình trích khấu hao cho mục đích tính thuế.¹³ Điều đó không khiến tòa nhà trở nên không thể ở được hoặc bị cấm sử dụng về mặt pháp lý.

Các nguồn tài liệu so sánh điểm này với một chiếc ô tô đã khấu hao hết nhưng vẫn hoạt động bình thường trên đường.³ Việc cư trú, công năng sinh hoạt và giá trị sử dụng trên thị trường vẫn tiếp diễn; chỉ có việc phân bổ chi phí kế toán trên giấy tờ là đã kết thúc.

Cải tạo hiếm khi khôi phục lại giá trị định giá của công trình gỗ cũ

Việc sửa chữa, cải tạo có thể cải thiện khả năng thanh khoản và hiệu quả khai thác cho thuê.² Tuy nhiên, đối với các căn nhà gỗ cũ, giá bán lại thường vẫn neo chặt vào giá trị của thửa đất khi người mua có xu hướng chiết khấu giá trị của công trình xây dựng.

Việc đầu tư cải tạo có sinh lời hay không phụ thuộc vào vị trí, cơ cấu giá trị và tệp người mua mục tiêu.² Hãy coi việc cải tạo là để phục vụ giá trị sử dụng hoặc nâng cao tỷ suất sinh lời trước tiên, và chỉ kỳ vọng nó làm tăng giá bán lại khi có bằng chứng giao dịch rõ ràng tại chính khu phố đó.

Các tổ chức cho vay tính toán chính đường cong này vào điều kiện khoản vay

Các ngân hàng coi các công trình gỗ cũ có trọng số tài sản bảo đảm thấp hoặc bằng không, và chủ yếu cho vay dựa trên giá trị thửa đất (lưu ý: đây là đặc thù thực tế của các bên cho vay, không phải sách quy tắc ngân hàng công bố chính thức).² Do đó, thời hạn vay và mức định giá sẽ phản ánh trực tiếp tuổi đời và loại kết cấu của công trình.

Hãy xác nhận thời hạn vay và cách thức xử lý tài sản bảo đảm với tổ chức tín dụng cụ thể trước khi mặc định rằng một công trình cũ có thể hỗ trợ việc thế chấp vay vốn.² Điều kiện cho vay có sự khác biệt giữa các tổ chức tài chính và từng bất động sản.

Xem thêm

• Thuế tài sản và chi phí định kỳ
• Bất động sản xây mới so với nhà cũ đã qua sử dụng tại Nhật Bản
• Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Nhật Bản không?
• Vay mua nhà cho cư dân nước ngoài

References

Footnotes

1. 国税庁 (National Tax Agency). 「No.2100 減価償却のあらまし」 (as published; current law basis stated as 令和7年4月1日). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

2. Japan Real Estate Analytics (JRE Analytics Research Team). 「Do Japanese Houses Really Lose All Their Value? What MLIT Data Actually Shows (2026)」, 2026-06-06. https://www.japan-realestate-analytics.com/blog/do-japanese-houses-lose-value-mlit-data-2026 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵

3. Housing Japan. 「Do Houses in Japan Only Last 30 Years? Why the Japanese Prefer Brand New Homes (Updated for 2026)」, 2026-06-05. https://housingjapan.com/blog/are-30-years-a-lifetime-why-the-japanese-prefer-brand-new-homes/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³

4. National Tax Agency Japan. 「No.12013 Overview of depreciation」 (English). https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12013.htm ↩ ↩²

5. MailMate (Aguri Osada). 「Japan Housing Depreciation: What Property Owners Must Know」, updated 2026-03-13. https://mailmate.jp/blog/japan-housing-depreciation ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

6. immoJapon. 「Property Depreciation in Japan: The 22-Year Wood Lever」, updated 2026-07-04. https://immojapon.com/en/articles/amortissement-immobilier-japon ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

7. MISAWA Masaki Tax Accountant Office. 「Depreciation of Japanese Buildings: Useful Lives and the Land-Building Split」, 2026-07-17. https://misawa-tax.com/en/notes/depreciation-of-japanese-buildings/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴