Phí gia hạn công ty bảo lãnh

Phí gia hạn công ty bảo lãnh tại Nhật Bản là khoản phí định kỳ giúp duy trì hiệu lực bảo lãnh tiền thuê nhà của bạn trong suốt thời gian sinh sống sau khi chuyển vào.¹² Khoản phí này được thu theo lịch trình riêng của công ty bảo lãnh và rất dễ bị nhầm lẫn với phí gia hạn hợp đồng thuê của chủ nhà.³⁴

Xác nhận chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Thủ tục, mức phí và các yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin cập nhật tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT).

Tổng quan

Một công ty bảo lãnh (保証会社, hoshō gaisha, "công ty bảo lãnh") sẽ đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ trả tiền thuê nhà của bạn trước chủ nhà để nhận một khoản phí.¹² Phí gia hạn sẽ kéo dài thời hạn bảo lãnh đó thêm một khoảng thời gian nữa, thường là thêm một năm.¹²

Casa cho biết hợp đồng của họ yêu cầu một khoản phí bảo lãnh ban đầu cộng với phí bảo lãnh thường niên là 10.000 JPY mỗi năm (tính đến ngày 06-09-2026; hãy xác nhận các con số hiện hành với công ty bảo lãnh phụ trách).¹ Nihon Safety quy định thời hạn bảo lãnh của họ là một năm và tự động gia hạn hàng năm đối với các hợp đồng thuê dài hạn, kèm theo phí bảo đảm (safety fee) phải nộp vào mỗi kỳ gia hạn (tính đến ngày 06-09-2026).² Mức phí và chu kỳ gia hạn khác nhau tùy theo từng công ty trên cả nước, do đó lịch trình cụ thể do chính công ty được chỉ định ấn định chứ không theo bất kỳ quy định hành chính cấp quận hay thành phố nào.

Hướng dẫn này giải thích bản chất khoản phí, mức chi phí theo từng mô hình công ty, cách thức thanh toán và lý do vì sao bạn không thể hủy bỏ khoản phí này chừng nào còn tiếp tục sinh sống tại căn nhà. MLIT hiện vận hành hệ thống đăng ký tự nguyện dành cho các doanh nghiệp bảo lãnh nợ tiền thuê nhà, vì vậy tình trạng đăng ký có thể được dùng làm một nguồn tham khảo khi kiểm tra công ty được chỉ định.⁵

Bản chất của khoản phí và những điều cần phân biệt

Việc gia hạn bảo lãnh duy trì hiệu lực của hợp đồng dân sự giữa bạn và công ty bảo lãnh. Khoản phí này không dùng để trả tiền phòng cho chủ nhà và cũng không phải là khoản tiền mua bảo hiểm cho chính bạn.¹⁶

Thuật ngữ	Ý nghĩa
保証委託更新料 (hoshō itaku kōshinryō, "phí gia hạn ủy thác bảo lãnh")	Khoản phí định kỳ để kéo dài hiệu lực bảo lãnh tiền thuê nhà7
更新料 (kōshinryō, "phí gia hạn hợp đồng thuê")	Phí gia hạn hợp đồng thuê nhà trả cho chủ nhà4
口座振替 (kōza furikae, "chuyển khoản tự động qua tài khoản ngân hàng")	Phương thức khấu trừ tự động qua ngân hàng thường dùng cho tiền thuê nhà và các chi phí sinh hoạt liên quan

Tách biệt với phí gia hạn của chủ nhà

Phí gia hạn của công ty bảo lãnh được nộp cho công ty bảo lãnh, trong khi phí gia hạn của chủ nhà được trả cho chủ nhà.³⁴ Japan LifeHub liệt kê chúng là các mục chi phí gia hạn riêng biệt, trong đó khoản phí bảo lãnh thường rơi vào khoảng 10.000 JPY so với khoản phí gia hạn của chủ nhà thường bằng khoảng một tháng tiền thuê (tính đến ngày 28-07-2026; hãy xác nhận các con số hiện hành với công ty bảo lãnh phụ trách).³

Mooovin liệt kê khoản gia hạn công ty bảo lãnh cùng với bảo hiểm cháy nổ là các khoản chi phí phát sinh ngoài phí gia hạn của chủ nhà vào thời điểm gia hạn hợp đồng thuê.⁴ Hãy lập ngân sách riêng cho từng bên thụ hưởng thay vì coi một khoản thanh toán là đã bao gồm cả hai.

Tách biệt với phí gia hạn bảo hiểm cháy nổ

Gia hạn bảo hiểm cháy nổ là một hợp đồng riêng biệt với công ty bảo hiểm độc lập, thông thường có chi phí khoảng 10.000 đến 20.000 JPY cho thời hạn bảo hiểm hai năm (tính đến ngày 07-09-2026; hãy xác nhận các con số hiện hành với đơn vị cung cấp bảo hiểm).⁴ Việc gia hạn bảo lãnh tuân theo chu kỳ của công ty bảo lãnh (thường là hàng năm), trong khi bảo hiểm cháy nổ thường có thời hạn hai năm gắn liền với thời hạn hợp đồng thuê nhà (tính đến ngày 06-09-2026).²⁴

Mức phí và chu kỳ thanh toán

Các mức chi phí thường rơi vào những khung phổ biến, nhưng mỗi công ty đều tự đặt ra hệ thống biểu phí ban đầu và phí gia hạn riêng.⁷ Bảng dưới đây thể hiện đơn vị tiền tệ cho từng dòng, và phần chú thích bằng văn bản áp dụng chung cho toàn bộ bảng (tính đến ngày 06-09-2026; hãy xác nhận các con số hiện hành với công ty bảo lãnh phụ trách).¹⁶⁷³

Mục chi phí	Số tiền	Tính đến	Ghi chú
Phí bảo lãnh thường niên của Casa	10.000 JPY mỗi năm	06-09-2026	Sau khoản phí ban đầu; hợp đồng kinh doanh thương mại và đại lý phụ trách có thể áp dụng mức khác1
Khung phí gia hạn hàng năm trên thị trường	10.000–20.000 JPY mỗi năm	06-09-2026	Thanh toán hàng năm6
Mức gia hạn hàng năm theo thuật ngữ thực tế	Khoảng 10.000 JPY mỗi năm	06-09-2026	Bắt đầu thu từ sau năm thứ hai trong ví dụ thuật ngữ7
Phạm vi gia hạn theo kinh nghiệm thực tế	Khoảng 5.000–20.000 JPY	28-07-2026	Thay đổi tùy theo công ty và mức tiền thuê3
Các biến thể định kỳ 2 năm hoặc theo tỷ lệ phần trăm	10.000 JPY mỗi 1–2 năm, hoặc khoảng 10% tiền thuê cả năm	07-09-2026	Các phương án thay thế tùy theo từng công ty4

Mô hình phí cố định hàng năm

Mô hình phổ biến nhất được ghi nhận là một khoản phí cố định hàng năm. Điều khoản do công ty Casa công bố là 10.000 JPY mỗi năm bên cạnh phí bảo lãnh ban đầu (tính đến ngày 06-09-2026).¹ Mức phí có thể khác biệt đối với mục đích sử dụng cho kinh doanh và giữa các công ty bất động sản phân phối cùng một sản phẩm.¹

Biểu phí của GTN cũng phản ánh cấu trúc tương tự trên mặt bằng thị trường, với mức gia hạn hàng năm từ 10.000 đến 20.000 JPY (tính đến ngày 06-09-2026).⁶ Bảng giải thích thuật ngữ của một đại lý tại Tokyo mô tả trường hợp thông thường là khoảng 10.000 JPY mỗi năm kể từ sau năm thứ hai (tính đến ngày truy cập trang 06-09-2026).⁷

Mô hình định kỳ hai năm và mô hình phần trăm

Một số công ty thu phí hai năm một lần thay vì hàng năm, trùng khớp với chu kỳ của hợp đồng thuê 2 năm chuẩn. Mooovin cho biết mức phí gia hạn của các công ty bảo lãnh dao động từ 10.000 JPY mỗi một hoặc hai năm cho đến 10% tổng tiền thuê cả năm, tùy thuộc vào từng công ty (tính đến ngày 07-09-2026).⁴

Các nguồn thực tế trong ngành mô tả mức thanh toán định kỳ hai năm vào khoảng một nửa phí bảo lãnh ban đầu, nhưng không có trang chủ chính thức nào của công ty được thu thập nêu nguyên văn con số 50% này, vì vậy hãy coi tỷ lệ chính xác là quy định riêng của từng công ty và xác nhận lại trong biểu phí trước khi ký kết (tính đến ngày 06-09-2026).⁷⁴

Yêu cầu lịch biểu gia hạn bằng văn bản trước khi ký kết

Các bảng báo giá chỉ nêu phí ban đầu có thể che giấu khoản phí định kỳ phát sinh sau này. Hãy yêu cầu cung cấp tên công ty bảo lãnh được chỉ định và bảng biểu phí gia hạn của họ, bao gồm chu kỳ nộp và số tiền yên chính xác, trước khi ký hợp đồng.⁷

Mô hình phí hàng tháng

Một nhóm nhỏ các gói bảo lãnh thu từ 1% đến 2% tiền thuê hàng tháng trong suốt thời hạn thuê thay vì thu một khoản cố định hàng năm (tính đến ngày truy cập trang 06-09-2026).⁷ Bảng biểu phí của GTN cũng liệt kê riêng một khoản phí hành chính từ 5.000 đến 10.000 JPY khi ký hợp đồng bên cạnh phí bảo lãnh ban đầu tương đương 50% đến 100% tiền thuê nhà (tính đến ngày 06-09-2026).⁶

Nếu ở nhiều năm, mô hình thu theo phần trăm hàng tháng này có thể cộng dồn thành tổng chi phí cao hơn so với mức phí cố định hàng năm. Hãy so sánh hai lịch trình chi phí này dựa trên thời gian dự kiến bạn sẽ sinh sống thay vì chỉ nhìn vào hóa đơn của năm đầu tiên.

Quy trình thanh toán hoạt động như thế nào

Các chi phí vào thời điểm gia hạn thường được thanh toán bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản được chỉ định trước ngày đến hạn, cùng lúc với phí gia hạn của chủ nhà và bảo hiểm nếu các thời điểm này trùng nhau.⁴ Hãy xác nhận lịch biểu của công ty bảo lãnh một cách độc lập, vì một số công ty thu phí hàng năm ngay cả khi hợp đồng thuê có thời hạn hai năm mới gia hạn một lần.³

Quy trình thu tiền thường diễn ra qua cùng kênh thanh toán tiền thuê nhà:

Thời điểm lập hóa đơn và trừ nợ tự động

Trên thực tế, khoản phí gia hạn thường được thu qua kênh khấu trừ tự động cùng với tiền thuê nhà, dù không có trang web chính thức nào của các công ty quy định trừ nợ tự động là quy tắc chung áp dụng cho mọi trường hợp, vì vậy hãy xác nhận phương thức này trên chính hợp đồng của bạn thay vì mặc định như vậy. Mooovin mô tả việc nộp phí bảo lãnh vào thời điểm gia hạn được thực hiện bằng cách chuyển khoản vào tài khoản được chỉ định trước hạn chót.⁴

Do ngày kỷ niệm hợp đồng bảo lãnh và chu kỳ thuê nhà hai năm có thể lệch nhau, hóa đơn bảo lãnh có thể xuất hiện vào một năm mà hợp đồng thuê hoàn toàn không phải gia hạn. Vì vậy, các tài liệu hướng dẫn gia hạn khuyến nghị bạn nên kiểm tra lịch biểu ghi trong thỏa thuận bảo lãnh thay vì chỉ nhìn vào ngày tháng trên hợp đồng thuê.³

Chậm thanh toán và việc mất hiệu lực bảo lãnh

Việc để bảo lãnh hết hiệu lực sẽ khiến chủ nhà mất đi sự bảo đảm theo hợp đồng, đó là lý do vì sao các tài liệu hướng dẫn gia hạn coi khoản phí này là bắt buộc để duy trì dịch vụ chứ không phải là tùy chọn.⁷³ Casa giải thích rõ ràng về bản chất dịch vụ: khi người thuê không thể thanh toán tiền thuê do đau ốm hoặc tai nạn, công ty sẽ thay mặt người thuê chi trả cho chủ nhà.¹

GTN mô tả quy trình xử lý nợ quá hạn như sau: công ty sẽ thanh toán cho chủ nhà (thường trong vòng 3 đến 5 ngày làm việc), sau đó gửi yêu cầu thanh toán tới người thuê, tiếp theo là các hoạt động thu hồi nợ và cuối cùng là các biện pháp pháp lý nếu khoản nợ vẫn chưa được hoàn trả (tính đến ngày 06-09-2026).⁶ Hãy liên hệ sớm với công ty nếu bạn biết mình sẽ thanh toán trễ.

Phí gia hạn duy trì sự bảo đảm cho chủ nhà, không phải bảo hiểm cho người thuê

Công ty sẽ trả tiền cho chủ nhà trước và sau đó thu hồi chính khoản nợ đó từ người thuê. Việc đã đóng phí gia hạn không có nghĩa là bạn được xóa khoản tiền thuê nhà chưa trả.¹⁶

Hủy hợp đồng và chuyển đi

Bảo lãnh là một điều kiện bắt buộc trong hợp đồng thuê do chủ nhà hoặc công ty quản lý đặt ra, không phải là một gói dịch vụ tùy chọn mà người thuê có thể tự ý tắt giữa chừng. Japan LifeHub lưu ý rằng phí công ty bảo lãnh thường được công ty ấn định cố định và nhìn chung không thể thương lượng.³

Vì sao không thể hủy bảo lãnh giữa chừng trong thời gian thuê

Nihon Safety chỉ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thông qua công ty bất động sản có liên kết với hệ thống của họ, và các bất động sản có thể thuê được sẽ phụ thuộc vào việc đại lý bất động sản đó sử dụng hệ thống của công ty nào.² Trên thực tế, chủ nhà hoặc công ty quản lý sẽ chỉ định công ty bảo lãnh và người thuê phải chi trả theo lịch trình đã định.²⁶

Bảng kiểm tra trước khi ký hợp đồng của GTN cũng nêu rõ điểm này từ phía người thuê: hãy kiểm tra kỹ phạm vi bảo lãnh, điều kiện gia hạn và các điều khoản chấm dứt trước khi ký, bởi các lựa chọn hủy ngang giữa kỳ phụ thuộc vào từng công ty.⁶ GTN cung cấp dịch vụ bảo lãnh thuê nhà chuyên biệt cho người nước ngoài không cần người bảo lãnh chung, điều này cho thấy các điều khoản riêng của từng công ty chứ không phải một quy tắc chung trên thị trường sẽ chi phối từng hợp đồng.⁸ Đừng bao giờ có ý định hủy bảo lãnh trong khi vẫn tiếp tục sinh sống theo hợp đồng thuê đó.

Điều gì sẽ chấm dứt chu kỳ gia hạn

Việc dọn ra chuyển đi sẽ chấm dứt các đợt phát hành hóa đơn gia hạn trong tương lai vì bảo lãnh gắn liền với việc tiếp tục cư trú. Các khoản phí đã đóng trong quá khứ sẽ không được hoàn lại: Nihon Safety nêu rõ phí bảo lãnh của họ không phải là tiền đặt cọc và sẽ không được hoàn lại ngay cả khi hủy hợp đồng giữa kỳ.²

Hãy thông báo cho công ty quản lý trước khi dời đi (thông thường trước ngày dự kiến chuyển đi ít nhất một tháng) thay vì chỉ đơn giản để mặc cho hợp đồng hết hạn.⁴ Hãy giữ lại bản sao hợp đồng cuối cùng cho đến khi tất cả các khoản quyết toán thanh toán đã hoàn tất.

Thông tin cần biết

Phí gia hạn vẫn phát sinh ngay cả trong hợp đồng không có koshinryo

Một số hợp đồng thuê hoàn toàn không thu phí gia hạn của chủ nhà, nhưng phí gia hạn bảo lãnh vẫn sẽ được tính theo lịch trình riêng của nó. Hai khoản phí này có đối tượng thụ hưởng khác nhau và điều kiện phát sinh khác nhau, do đó việc không mất phí gia hạn cho chủ nhà không đồng nghĩa với việc được miễn phí công ty bảo lãnh.³⁴

Thanh toán hàng năm và chu kỳ gia hạn hợp đồng hai năm chạy theo hai lịch trình khác nhau

Một hợp đồng thuê gia hạn hai năm một lần có thể đi kèm với gói bảo lãnh thu phí hàng năm. Sự lệch nhau này dẫn đến việc xuất hiện một hóa đơn bảo lãnh đơn lẻ vào năm giữa kỳ không phải gia hạn thuê nhà, khiến những người thuê chỉ tính toán chi phí gia hạn dựa trên thời hạn hợp đồng thuê bất ngờ.³ Hãy ghi nhớ cả hai mốc thời gian này ngay từ khi chuyển vào.

Lập ngân sách cho phí gia hạn bảo lãnh cùng với bảo hiểm cháy nổ ở năm thứ hai

Vào kỳ gia hạn hợp đồng thuê nhà hai năm đầu tiên, phí gia hạn công ty bảo lãnh và phí gia hạn bảo hiểm cháy nổ có thể đến hạn cùng lúc với phí gia hạn của chủ nhà. Mooovin liệt kê cả ba khoản này như những chi phí đồng thời phát sinh vào thời điểm gia hạn.⁴ Hãy chuẩn bị ngân sách cho toàn bộ các khoản cộng dồn này, chứ không chỉ riêng khoản phí chính trả cho chủ nhà.

Yêu cầu tên công ty và biểu phí trước khi ký hợp đồng

Mỗi công ty áp dụng một hệ thống biểu phí ban đầu và phí gia hạn khác nhau, do đó một bảng báo giá chỉ nêu phí ban đầu là chưa đầy đủ.⁷ Hãy yêu cầu cung cấp tên công ty được chỉ định, chu kỳ gia hạn, số tiền yên hoặc tỷ lệ phần trăm cụ thể, và phương thức thanh toán bằng văn bản trước khi ký kết.

Xem thêm

• Hệ thống công ty bảo lãnh
• Chi tiết chi phí đầu vào khi thuê nhà: 4-6 tháng tiền nhà thực chất chi trả cho những gì
• Hợp đồng thuê nhà 2 năm tiêu chuẩn
• Bảo hiểm cháy nổ và cách thay thế nhà cung cấp bảo hiểm
• Thương lượng trên thị trường thuê nhà Nhật Bản
• Phí gia hạn hợp đồng (Koshin-ryo) và sự khác biệt theo từng vùng

References

Footnotes

1. Casa Inc. "Guarantee Service." https://casa-inc.co.jp/en/service/user/guarantee/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

2. Nihon Safety Co., Ltd. "The rental guarantee system." https://www.nihon-safety.co.jp/english/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

3. Japan LifeHub. "Apartment Lease Renewal Costs in Japan: Breaking Down Agency Fees, Guarantor Fees and Hidden Charges." 2026-07-28. https://japanlifehub.com/en/housing/apartment-contract-renewal-costs-fees-japan/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

4. Mooovin Editorial Department. "What Is a Renewal Fee (Koshinryo) in Japan?" Published 2026-04-24, updated 2026-09-07. https://mooovin.jp/en/article/detail/78 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴

5. 国土交通省 (MLIT). 「家賃債務保証業者登録制度」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ↩

6. Global Trust Networks. "Understanding Japan's Co-guarantor and Guarantee Company System for Foreign Renters." GTN Magazine, updated 2026-09-06. https://www.gtn.co.jp/magazine/en_us/article206/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹

7. HouseRep Tokyo. "Renewal Fee for Guarantor Company: 保証委託更新料 (Hoshōitaku-koushinryo) / Glossary." https://www.houserep-tokyo.com/glossary/20 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

8. Global Trust Networks Co., Ltd. "家賃保証サービス (Rent Guarantor Service)." https://www.gtn.co.jp/business/realestate/rent-guarantor ↩