Hợp đồng thuê nhà có thời hạn tại Nhật Bản

Thoạt nhìn, các đề nghị thuê nhà có thời hạn tại Nhật Bản trông giống hệt như các hợp đồng thuê căn hộ thông thường, nhưng chúng sẽ chấm dứt vào một ngày cố định mà không có quyền gia hạn.¹² Nếu bạn được đề nghị một căn hộ 定期借家 (teiki shakuya), quyết định duy nhất mang tính quyết định là liệu bạn có chấp nhận dọn đi vào đúng ngày đó hay không.

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Các thủ tục, mức phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin chi tiết hiện hành tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT). Bài viết này chỉ cung cấp thông tin chung, không phải lời khuyên pháp lý; đối với trường hợp cụ thể của bạn, hãy tham khảo ý kiến luật sư có giấy phép hành nghề (bengoshi, 弁護士) khi có tranh chấp, hoặc chuyên viên giao dịch bất động sản có chứng chỉ (takken-shi) để rà soát các điều khoản trước khi ký kết.

Tổng quan

Hướng dẫn này dành cho người thuê được đề nghị ký 定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku, "hợp đồng thuê nhà có thời hạn").¹² Tài liệu giải thích hình thức này khác biệt như thế nào so với hợp đồng mặc định có thể gia hạn, nơi xuất hiện các đề nghị thuê này, hai thông báo nào từ chủ nhà làm cho hợp đồng có hiệu lực pháp lý, các đánh đổi về chi phí cần lường trước và những điều cần thương lượng trước khi ký.

Thuật ngữ pháp lý chính thức là 定期建物賃貸借 (teiki tatemono chintaishaku, "cho thuê công trình xây dựng có thời hạn"), được quy định tại Điều 38 của 借地借家法 (shakuchi shakka hō, "Đạo luật Thuê đất và Nhà").¹ Hệ thống cho thuê nhà ở có thời hạn đã được áp dụng từ ngày 1 tháng 3 năm 2000, khi sửa đổi luật năm 1999 chính thức có hiệu lực.³⁴

Các quy định này áp dụng trên toàn quốc vì bắt nguồn từ đạo luật quốc gia và hướng dẫn của MLIT, không thuộc thẩm quyền quyết định riêng của ủy ban quận/huyện.¹² Tư cách lưu trú (visa) và quốc tịch không làm thay đổi cơ chế này. Người thuê nước ngoài cũng đối mặt với quy định chấm dứt đúng hạn tương tự, kèm theo rào cản phụ là phải đọc hiểu bộ điều khoản hợp đồng bằng tiếng Nhật.

Các căn hộ cho thuê có thời hạn chiếm tỷ lệ thiểu số rất nhỏ trong các tin đăng bất động sản. Báo cáo ngành dựa trên khảo sát của At-home ghi nhận các căn hộ cho thuê có thời hạn chỉ chiếm từ 6,0% trở xuống trong tổng số tin đăng cho thuê ở hầu hết các khu vực, ngoại trừ các căn hộ dành cho gia đình đông người ở một số khu vực thuộc Tokyo nơi tỷ lệ này cao hơn (theo báo cáo ngày 08/08/2023; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với MLIT hoặc đơn vị công bố khảo sát).⁵ Giá chào thuê theo hợp đồng có thời hạn cũng có xu hướng thấp hơn giá thuê theo hợp đồng thông thường tương đương ở một số phân khúc, dù mức chênh lệch này không được đảm bảo và các báo cáo gần đây ghi nhận giá chào thuê có thời hạn đang tăng lên (tính đến ngày 08/08/2023).⁵

Thuật ngữ	Ý nghĩa
定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku)	Hợp đồng thuê nhà có thời hạn, tên gọi thông dụng hàng ngày12
定期建物賃貸借 (teiki tatemono chintaishaku)	Cho thuê công trình xây dựng có thời hạn, thuật ngữ pháp lý tại Điều 381
普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku)	Hợp đồng thuê nhà thông thường có thể gia hạn, hình thức mặc định3
再契約 (saikeiyaku)	Tái ký hợp đồng, ký hợp đồng mới sau khi hợp đồng thuê có thời hạn chấm dứt26

Hợp đồng thuê có thời hạn kết thúc như thế nào, và hợp đồng thông thường thì không ra sao

Một hợp đồng thuê thông thường gần như tự động gia hạn trong khi hợp đồng thuê có thời hạn sẽ chấm dứt vào đúng ngày hết hạn. Việc biết rõ bạn đang nắm giữ hình thức hợp đồng nào sẽ quyết định bạn được ở lại hay buộc phải dọn đi.¹³

Vòng đời hợp đồng diễn ra như sau. Nhánh hợp đồng có thời hạn hoàn toàn không có nhánh gia hạn, mà chỉ có khả năng ký hợp đồng mới.

Chuẩn mực hợp đồng thông thường trong một đoạn văn

Theo hợp đồng thuê thông thường từ một năm trở lên, hợp đồng được coi là tự động gia hạn theo các điều kiện tương tự và không xác định thời hạn nếu không bên nào thông báo cho bên kia về việc không gia hạn trong khoảng thời gian từ một năm đến sáu tháng trước ngày hết hạn.¹³ Chủ nhà muốn từ chối gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng phải có lý do chính đáng (seitō jiyū), được cân nhắc dựa trên nhu cầu sử dụng công trình của mỗi bên và lịch sử thuê nhà.¹³ Bất kỳ điều khoản đặc biệt nào làm giảm nhẹ quyền bảo vệ gia hạn này gây bất lợi cho người thuê đều bị vô hiệu.¹

Cơ chế chấm dứt hợp đồng có thời hạn

Hợp đồng thuê có thời hạn ghi rõ thời gian thuê có thể quy định không gia hạn, và khi đó quan hệ thuê nhà sẽ chấm dứt dứt điểm khi hết hạn.¹² Muốn tiếp tục ở lại, hai bên phải ký một hợp đồng hoàn toàn mới theo các điều khoản mới, và chủ nhà có quyền từ chối đưa ra đề nghị này.² Hợp đồng thuê có thời hạn dưới một năm vẫn có giá trị là hợp đồng có thời hạn trong đúng khoảng thời gian đã nêu.¹³

Trong trường hợp điều khoản không gia hạn bị mất hiệu lực vì lý do pháp lý, tòa án sẽ coi kết quả là một hợp đồng thuê thông thường được gia hạn thay vì tiếp tục duy trì hợp đồng có thời hạn.⁶

Nơi xuất hiện các đề nghị thuê có thời hạn

Chủ nhà tìm đến hình thức này khi họ muốn nhận lại căn nhà vào một ngày định trước. Người thuê hiểu được động cơ này sẽ nắm bắt đề nghị thuê một cách chính xác hơn.⁵⁷

Căn hộ thuộc sở hữu doanh nghiệp và kế hoạch lấy lại nhà

Các nguồn tài liệu thực hành mô tả mô hình điển hình là căn hộ thuộc sở hữu của doanh nghiệp hoặc nhà riêng của chủ sở hữu được cho thuê tạm thời, trong đó chủ nhà muốn có quyền lấy lại nhà khi hết hạn.⁷ Các ví dụ được ghi nhận bao gồm việc chủ nhà đi công tác nước ngoài, giữ lại ngôi nhà của gia đình trong thời gian chuyển công tác, canh thời điểm kết thúc hợp đồng khớp với kế hoạch xây dựng lại hoặc sửa chữa lớn, và hợp đồng thuê của doanh nghiệp khớp với thời hạn điều động nhân viên.⁵⁷

Động cơ canh thời điểm xây dựng lại mang tính thực tế rất cao. Với hợp đồng thuê thông thường, việc lấy lại căn hộ để phá dỡ đồng nghĩa với việc phải thương lượng tiền bồi thường di dời, trong khi ngày kết thúc của hợp đồng có thời hạn giúp tránh được việc thương lượng đó.⁵ Hợp đồng thuê của doanh nghiệp cũng tuân theo logic tương tự từ phía người sử dụng lao động: thời hạn cố định khớp với thời gian công tác giúp tránh phải gánh một căn hộ trống sau khi nhân viên rời đi (hạn chế: mô hình doanh nghiệp này là cách mô tả thực tiễn phổ biến của giới chuyên môn, không phải là một danh mục pháp lý trong luật).⁷

Cách nhận biết trong tin đăng hoặc bản thảo hợp đồng

Hãy kiểm tra tiêu đề hợp đồng và điều khoản loại hình thuê để xem là 普通借家契約 hay 定期借家契約 trước khi nộp hồ sơ, và xác nhận lại câu trả lời bằng văn bản.⁸³ Các trường thông tin trên tin đăng sử dụng các nhãn như 定期借家, 定期借家契約, và 契約期間 cho chính thời hạn thuê; hướng dẫn của chúng tôi về cách đọc tin đăng thuê nhà tại Nhật Bản sẽ chỉ rõ vị trí của các trường này.⁸ Trong trường hợp có cân nhắc tái ký hợp đồng, hãy tìm các cụm từ 再契約可 và 再契約料 cùng với các điều kiện kèm theo.⁸

Bộ biểu mẫu ngoại ngữ của MLIT tách riêng bản giải thích về thuê nhà có thời hạn thành một biểu mẫu độc lập, có tiêu đề Explanation of Fixed-term Rental Housing Contract viện dẫn Điều 38, kèm theo một biểu mẫu Notice to Terminate riêng biệt.⁹ Nếu tập hồ sơ bạn nhận được không có bản giải thích độc lập như vậy, hãy coi đó là một dấu hiệu cảnh báo và yêu cầu cung cấp trước khi ký kết.⁹⁶

Xác nhận loại hình hợp đồng thuê bạn sắp ký

Hợp đồng thuê có thời hạn sẽ không được gia hạn bất kể bạn đã sinh sống ở đó bao lâu. Hãy hỏi rõ đề nghị thuê là futsu hay teiki, kiểm tra xem có văn bản thông báo không gia hạn riêng biệt hay không, và nhận câu trả lời bằng văn bản trước khi nộp hồ sơ đăng ký thuê.³⁸

Hai thông báo tạo nên tính pháp lý của hợp đồng thuê có thời hạn

Hợp đồng thuê có thời hạn chỉ thực sự có giá trị pháp lý là hợp đồng có thời hạn khi chủ nhà hoàn tất hai thông báo. Việc thiếu thông báo đầu tiên sẽ khiến hình thức này bị chuyển hóa trở lại thành hợp đồng thuê thông thường.¹⁶

Quy trình kiểm tra tính hiệu lực diễn ra theo thứ tự sau. Cả hai câu trả lời đều phải là có.

Bản giải thích trước khi ký bằng văn bản, tách biệt với hợp đồng thuê

Bản thân hợp đồng phải được lập bằng văn bản, bao gồm cả bản ghi điện tử đủ điều kiện theo luật.¹⁴ Trước khi ký, chủ nhà phải giao riêng một văn bản và giải thích rằng hợp đồng sẽ không được gia hạn và sẽ chấm dứt khi hết thời hạn.¹² MLIT có ban hành hợp đồng mẫu thuê nhà ở có thời hạn chuẩn (定期賃貸住宅標準契約書, sửa đổi lần cuối vào tháng 3 năm 2018) để tham khảo, nhưng việc sử dụng mẫu này không phải là yêu cầu bắt buộc của luật pháp.¹⁰

Khi thiếu bản giải thích trước này, điều khoản quy định không gia hạn sẽ bị vô hiệu và hợp đồng thuê được xử lý như một hợp đồng thuê thông thường.¹²⁶ Tòa án Tối cao đã phán quyết rằng văn bản giải thích phải tách rời hoàn toàn khỏi bản thân hợp đồng thuê, ngay cả khi người thuê vốn đã hiểu rõ hợp đồng đó là loại có thời hạn.⁶

Bản Giải thích các vấn đề quan trọng (重要事項説明, jūyō jikō setsumei, "giải thích các vấn đề quan trọng") của công ty môi giới tự thân nó không thay thế cho nghĩa vụ của chủ nhà.⁶⁹ Bản giải thích này chỉ có giá trị thay thế khi bên môi giới đóng vai trò là đại lý được chủ nhà ủy quyền và văn bản có chứa đầy đủ các nội dung theo Điều 38, căn cứ theo thông tri ngày 28 tháng 2 năm 2018 của MLIT.⁶

Hạng mục kiểm tra	Quy định
Hợp đồng bằng văn bản	Hợp đồng thuê có thời hạn bắt buộc phải lập bằng văn bản1
Văn bản trước riêng biệt	Giải thích về việc không gia hạn và chấm dứt khi hết hạn, được giao trước khi ký kết, tách biệt khỏi hợp đồng thuê12
Hậu quả khi thiếu sót	Điều khoản không gia hạn bị vô hiệu; được xử lý như hợp đồng thông thường16
Giải thích từ bên môi giới	Chỉ được tính khi đóng vai trò là đại lý được ủy quyền của chủ nhà và có ghi rõ các nội dung theo Điều 386

Việc tái ký hợp đồng dưới dạng hợp đồng thuê có thời hạn mới sẽ khởi động lại toàn bộ thủ tục giấy tờ từ đầu. Do đây là hợp đồng mới, chủ nhà bắt buộc phải đưa ra bản giải thích trước mới, và nếu ký qua môi giới thì cần có bản Giải thích các vấn đề quan trọng mới.⁶

Lưu giữ bản giải thích trước cùng với hợp đồng thuê đã ký

Hãy kẹp bản giải thích thuê nhà có thời hạn riêng biệt chung với bản sao hợp đồng thuê của bạn. Nếu ngày kết thúc hợp đồng từng bị tranh chấp, văn bản độc lập đó chính là bằng chứng chứng minh hình thức hợp đồng có giá trị pháp lý.⁶

Thông báo kết thúc thời hạn trước khi hợp đồng hết hạn

Đối với hợp đồng thuê có thời hạn từ một năm trở lên, chủ nhà phải thông báo cho người thuê trong khoảng thời gian từ một năm đến sáu tháng trước khi hết hạn rằng hợp đồng sẽ kết thúc vào đúng ngày đó.¹² Nếu không có thông báo đó, chủ nhà không thể viện dẫn việc chấm dứt hợp đồng đối với người thuê.¹² Các hợp đồng có thời hạn dưới một năm không yêu cầu thông báo kết thúc này.²

Một thông báo gửi trễ hạn sẽ không thể chấm dứt hợp đồng vào đúng ngày ban đầu. Người thuê có quyền tiếp tục sử dụng căn hộ thêm sáu tháng kể từ ngày nhận được thông báo trễ đó, trả tiền thuê như trước, và phải dọn đi sau sáu tháng đó trừ khi hai bên ký hợp đồng mới.¹²

Thời hạn hợp đồng	Nghĩa vụ của chủ nhà	Trường hợp bỏ sót hoặc trễ hạn
Dưới 1 năm	Không yêu cầu thông báo kết thúc2	Không áp dụng
Từ 1 năm trở lên	Thông báo chấm dứt khi hết hạn trong khoảng 1 năm đến 6 tháng trước ngày hết hạn12	Không thể viện dẫn việc chấm dứt; thông báo trễ cho phép người thuê tiếp tục sử dụng 6 tháng kể từ ngày thông báo và trả tiền thuê như trước12

Các điều khoản đặc biệt làm giảm nhẹ quyền bảo vệ bằng thông báo kết thúc này gây bất lợi cho người thuê đều bị vô hiệu.¹

Chi phí và các lợi thế bù đắp

Một đề nghị thuê có thời hạn có thể trông rẻ hơn xét theo từng tháng nhưng lại tốn kém hơn trên toàn bộ quá trình thuê. Hãy so sánh tổng chi phí trong toàn bộ khoảng thời gian thực tế, thay vì chỉ nhìn vào con số hàng tháng.⁵⁸

Giá thuê thấp hơn và đôi khi được miễn phí gia hạn

Giá chào thuê có thời hạn đôi khi được đặt thấp hơn so với giá thuê của hợp đồng thông thường tương đương để nhanh chóng lấp đầy một căn hộ có giới hạn thời gian, nhưng mức giảm giá này là một chiến thuật thị trường chứ không phải một quy tắc cố định (theo báo cáo ngày 08/08/2023; hãy xác nhận số liệu hiện hành với đại lý đăng tin hoặc đơn vị xuất bản khảo sát).⁵ Báo cáo gần đây trong cùng chuỗi khảo sát cho thấy giá chào thuê có thời hạn đang tăng lên ở một số phân khúc thuộc khu vực Tokyo, do đó đừng vội cho rằng mức chênh lệch giá vẫn còn áp dụng cho căn hộ bạn đang xem (tính đến ngày 08/08/2023).⁵

Sẽ không có chu kỳ phí gia hạn bởi vì không có việc gia hạn. Khoản 更新料 (kōshinryō, "phí gia hạn") thường thấy ở các hợp đồng thuê thông thường tại những khu vực có tập quán này sẽ không xuất hiện trong hợp đồng có thời hạn; bài viết về hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn 2 năm giải thích cách thức hoạt động của loại phí này tại nơi áp dụng.³⁷ Khoản tiết kiệm này là có thật nhưng khá hạn hẹp, bởi việc tái ký hợp đồng có thể làm phát sinh lại các bước tốn phí khác được mô tả dưới đây.⁶

Chi phí tái ký hợp đồng khi được đề nghị hợp đồng mới

Tái ký hợp đồng đồng nghĩa với một hợp đồng mới theo các điều khoản mới, và điều này có thể kích hoạt một đợt chi phí mới gắn liền với hợp đồng.⁶⁸ Hãy kiểm tra xem có quy định rõ 再契約料 (saikeiyakuryō, "phí tái ký hợp đồng") tách biệt khỏi các từ ngữ về phí gia hạn hay phí quản lý hay không, cũng như xem liệu có phải xét duyệt lại hoặc thực hiện thủ tục công ty bảo lãnh mới hay không.⁸

Các nguồn tin thị trường phân biệt rõ giữa loại đề nghị 終了型 (dạng kết thúc, hoàn toàn không tính đến việc tái ký) và 再契約型 (dạng có thể tái ký) (theo báo cáo ngày 08/08/2023).⁵ Chỉ có dạng thứ hai mới mở ra khả năng tiếp tục ở lại, và ngay cả khi đó thì quyền quyết định vẫn thuộc về chủ nhà (hạn chế: cách phân loại này là thuật ngữ của giới đầu tư và truyền thông, không phải câu chữ trong luật).⁵

Tên khoản phí	Thời điểm xuất hiện	Mối liên hệ với hợp đồng có thời hạn
更新料 (phí gia hạn)	Gia hạn hợp đồng thông thường, tùy theo khu vực37	Không có gia hạn, nên không có phí gia hạn
再契約料 (phí tái ký hợp đồng)	Ký hợp đồng mới sau khi hết hạn hợp đồng có thời hạn8	Chỉ phải trả khi có quy định và chủ nhà đề nghị hợp đồng mới
Các bước hành chính và bảo lãnh	Ký hợp đồng qua môi giới và thỏa thuận bảo lãnh68	Có thể lặp lại khi tái ký hợp đồng như các bước hoàn toàn mới

Những điều cần thương lượng trước khi ký hợp đồng

Hãy thương lượng khi bạn vẫn còn lợi thế đàm phán, tức là trước khi bạn đặt bút ký. Hướng dẫn của chúng tôi về thương lượng trên thị trường thuê nhà Nhật Bản đề cập đến những nhượng bộ mà chủ nhà thực sự sẵn sàng xem xét. Sau khi đã ký, ngày kết thúc hợp đồng sẽ là yếu tố chi phối.⁸⁹

Quyền ưu tiên tái ký và các điều khoản tiền thuê

Hãy hỏi rõ việc tái ký hợp đồng có khả thi không, theo những điều kiện nào, bạn có được quyền ưu tiên nào khi thời hạn kết thúc không, và mức tiền thuê nào sẽ áp dụng cho hợp đồng mới.⁸⁹ Chỉ những câu trả lời bằng văn bản trong hợp đồng và tài liệu giải thích mới có giá trị ràng buộc, do đó hãy chuyển mọi lời cam kết bằng miệng thành câu chữ trên giấy tờ trước khi ký.⁸⁹

Hãy đọc kỹ điều khoản tiền thuê như toàn bộ quy tắc áp dụng cho suốt kỳ hạn. Một hợp đồng thuê có thời hạn có thể chứa điều khoản điều chỉnh tiền thuê đặc biệt thay thế cho quyền yêu cầu tăng/giảm tiền thuê theo luật định, vì vậy lộ trình tăng giá cố định được ghi trong hợp đồng sẽ chi phối toàn bộ thời hạn thuê.¹³⁴ Hãy yêu cầu xác nhận bằng văn bản các con số về phí gia hạn, phí quản lý và phí tái ký, rồi so sánh tổng chi phí cho một kỳ hạn cộng với phương án ký hợp đồng lần hai hoặc dọn nhà lần hai.⁸

Đưa các câu trả lời về việc tái ký vào chính hợp đồng

Hãy yêu cầu nêu rõ bằng văn bản khả năng tái ký hợp đồng, quy trình xét duyệt, các khoản phí và mức tiền thuê của hợp đồng mới. Một lời đồng ý bằng miệng tại thời điểm xem nhà không có giá trị kéo dài thời hạn thuê.⁸²

Chấm dứt hợp đồng giữa kỳ và thời điểm dọn đi

Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn có diện tích sàn dưới 200 mét vuông, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng bằng cách báo trước một tháng nếu việc chuyển công tác, điều trị y tế, chăm sóc người thân trong gia đình hoặc các tình huống bất khả kháng khác khiến việc tiếp tục sử dụng căn hộ làm nơi sinh hoạt trở nên khó khăn.¹² Bất kỳ điều khoản đặc biệt nào áp đặt thời hạn báo trước dài hơn đối với quyền chấm dứt hợp đồng theo luật định này đều bị vô hiệu nếu gây bất lợi cho người thuê.²

Ngoài trường hợp theo luật định nêu trên, điều khoản chấm dứt hợp đồng của chính hợp đồng đó sẽ có hiệu lực chi phối. Hợp đồng thuê có thời hạn nếu không có điều khoản chấm dứt sớm có thể buộc người thuê phải ở lại và trả tiền đến tận ngày kết thúc, do đó hãy đọc kỹ điều khoản này trước khi ký (hạn chế: mức độ nghiêm ngặt thay đổi tùy theo cách diễn đạt của hợp đồng).²⁷ Hãy ghi ngay vào lịch ngày hết hạn hợp đồng, khoảng thời gian nhận thông báo từ một năm đến sáu tháng, và mốc thời điểm bạn cần quyết định tái ký ngay trong ngày ký hợp đồng.²⁸

Điều cần biết

Ký hợp đồng thuê có thời hạn mà không nhận ra

Sai lầm tai hại nhất là lầm tưởng mình được bảo vệ quyền gia hạn như hợp đồng thông thường trong khi đang cầm trên tay một đề nghị thuê 定期借家.⁸³ Hãy kiểm tra tiêu đề và điều khoản loại hình hợp đồng, tìm kiếm văn bản giải thích trước độc lập, và hỏi rõ bằng văn bản hình thức nào đang được áp dụng trước khi nộp hồ sơ. Đừng trông chờ vào việc hợp đồng sẽ tự chuyển thành hợp đồng thông thường do thiếu giấy tờ; hãy xác minh hình thức hợp đồng ngay khi bạn vẫn còn cơ hội từ chối.⁶

Lời hứa miệng về việc tái ký không giúp kéo dài hợp đồng

Những lời đảm bảo bằng miệng rằng bạn có thể tiếp tục ở lại không duy trì quyền thuê nhà.²⁶ Chỉ có một hợp đồng mới được ký kết mới mang lại quyền ở lại tiếp tục, và một hợp đồng tái ký có thời hạn cũng cần có bản giải thích trước cùng các điều khoản bằng văn bản riêng.⁶ Nếu việc tiếp tục ở lại là quan trọng đối với bạn, hãy biến mọi lời hứa thành câu chữ cụ thể trong hợp đồng trước khi thời hạn hiện tại kết thúc.

Lời đề nghị thuê có thời hạn giá rẻ có thể tốn kém hơn sau hai lần chuyển nhà

Mức tiền thuê hàng tháng thấp hơn giá thị trường vẫn có thể trở thành một lựa chọn tốn kém hơn một khi tính đến chi phí cho lần dọn nhà bắt buộc thứ hai, bao gồm các chi phí dọn vào nhà mới, khả năng phát sinh phí tái ký hợp đồng, và đợt chi tiêu thứ hai cho công ty chuyển nhà cùng việc lắp đặt đồ đạc (theo báo cáo ngày 08/08/2023 về chênh lệch tiền thuê; hãy xác nhận các con số hiện hành với đại lý đăng tin).⁵⁸ Hãy so sánh chi phí trên một khung thời gian thực tế gồm một kỳ hạn cộng với phương án ký hợp đồng mới hoặc dọn nhà lần hai, thay vì chỉ nhìn vào con số hàng tháng.⁸

Xem thêm

• Hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn 2 năm
• Phí gia hạn (Koshin-ryo) và sự khác biệt theo vùng miền
• Các điều khoản hợp đồng thuê nhà tại Nhật Bản cần đọc và thương lượng
• Thương lượng trên thị trường thuê nhà Nhật Bản
• Phân tích chi tiết chi phí dọn vào nhà: 4-6 tháng tiền thuê thực chất chi trả cho những gì
• Hệ thống công ty bảo lãnh

References

Footnotes

1. Japanese Law Translation Database System, Ministry of Justice. Act on Land and Building Leases (Act No. 90 of October 4, 1991), English translation, last version Act No. 53 of 2011, Article 38. https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3787/en ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷

2. 国土交通省 (MLIT). 定期建物賃貸借 Q&A. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000060.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³

3. 東建コーポレーション (Token Corporation). 普通借家契約と定期借家契約. https://www.token.co.jp/estate/apartment-management-encyclopedia/legal-affairs/04-06/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²

4. 金子剛 (Takeshi Kaneko), Tek-Law. 借地借家法第38条（定期建物賃貸借）条文解説. https://tek-law.jp/act-on-land-and-building-leases/building-lease/fixed-term-building-leases/article-38/ ↩ ↩² ↩³

5. 健美家 (Kenbiya, reporting At-home survey). 定期借家物件は普及するのか、賃貸に占める割合は未だに低水準. 2023-08-08. https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/purchase_know_how/7060.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

6. 公益社団法人全日本不動産協会「月刊不動産」Vol.11, 一般財団法人不動産適正取引推進機構 (RETIO) 中戸康文. 定期借家契約の借地借家法38条2項の事前説明に関するトラブル. https://magazine.zennichi.or.jp/trouble/6760 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸

7. A-Realty. Fixed-Term Rental vs. Ordinary Lease in Japan: A Complete Guide. 2025-08-14. https://arealty.jp/blog/fixed-term-rental-vs-ordinary-lease-contract-in-japan/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

8. Chintai Checker. Fixed-term lease in Japan: 定期借家契約 points to check. https://chintai-checker.com/en/guide/fixed-term-lease ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸

9. 国土交通省 (MLIT). Private Rental Housing guide for foreigners, standard forms set (includes Explanation of Fixed-term Rental Housing Contract under Article 38, Paragraph 2 and Notice to Terminate the Fixed-term Rental Housing Contract). https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/anshin/minkanguide/minkanguide3e.pdf ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

10. 国土交通省 (MLIT). 『定期賃貸住宅標準契約書』について. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html ↩