Được nghiên cứu và kiểm chứng thông tin qua quy trình biên tập của J-Compass; đội ngũ biên tập của chúng tôi rà soát nguồn và độ chính xác trước khi xuất bản. Xem phương pháp của chúng tôi →
Bản dịch này được cung cấp để bạn tham khảo cho thuận tiện. Bản tiếng Anh là bản có giá trị chính thức. Đọc bản gốc tiếng Anh →
Danchi: Quỹ nhà ở công cộng thời hậu chiến
Nhà ở Danchi tại Nhật Bản là tên gọi các khu tổ hợp chung cư bê tông được xây dựng từ thập niên 1950 đến thập niên 1970 để cung cấp nơi ở cho lượng công nhân ồ ạt đổ về các đô thị, hiện nay được cho thuê như một quỹ nhà ở công cộng giá rẻ.12 Giá thuê hấp dẫn là điểm thu hút nhưng tuổi thọ công trình lâu năm là điều phải đánh đổi, do đó hướng dẫn này sẽ giúp bạn hình dung các tòa nhà, sơ đồ mặt bằng, chi phí và quy tắc cộng đồng thực tế trông như thế nào trước khi đi xem phòng.
Các thủ tục, chi phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận các thông tin chi tiết hiện hành trên trang thông tin nhà ở cho thuê của Cơ quan Phục hưng Đô thị (UR).
Tổng quan
Hướng dẫn này đề cập đến danchi (団地, danchi, "khu nhà ở tập trung; tổ hợp nhà ở quy mô lớn") từ thời Tổng công ty Nhà ở Nhật Bản cho đến hình thức hiện tại do Cơ quan Phục hưng Đô thị (Urban Renaissance Agency - UR) quản lý, dành cho những người thuê muốn tiết kiệm ngân sách đang so sánh nhà ở công cộng với hợp đồng thuê tư nhân.345 Bài viết giải thích lịch sử hình thành, không gian nội thất phong cách cổ điển 2DK và 3DK, bài toán chi phí thuê nhà và nếp sống sinh hoạt thường nhật tại các khu tổ hợp chung cư lâu năm.
Nội dung áp dụng như nhau cho cả người thuê Nhật Bản lẫn người nước ngoài đang ở giai đoạn chuẩn bị hoặc mới bắt đầu tìm nhà. Quỹ nhà ở do UR quản lý áp dụng theo một tiêu chuẩn vận hành quốc gia thống nhất, trong khi nhà ở công cộng cấp tỉnh và cấp thành phố lại áp dụng các đợt bốc thăm và mức trần thu nhập riêng do địa phương quy định.467
Danchi là gì: Quỹ nhà ở công cộng thời hậu chiến
Danchi là tên gọi một loại hình kiến trúc xây dựng hơn là một chủ nhà cụ thể. Từ này chỉ các khu đô thị quy mô lớn gồm các khối nhà gần như giống hệt nhau trên một khu đất rộng, một hình thức mà khu vực công cộng đã xây dựng hàng loạt sau chiến tranh.1 Quỹ nhà ở ngày nay chia làm hai nhóm chính: các khu tổ hợp do UR quản lý và nhà ở công cộng do chính quyền địa phương vận hành; các quy tắc nộp đơn cũng phân chia theo cách tương tự.56
Từ năm 1955 đến UR: Dòng chảy lịch sử của tổng công ty
Tổng công ty Nhà ở Nhật Bản (日本住宅公団, Nihon Jutaku Kodan, "Tổng công ty Nhà ở Nhật Bản") được thành lập vào năm 1955 nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở sau chiến tranh.35 Chương trình ban đầu của cơ quan này đã phổ biến phong cách DK (dining kitchen - phòng ăn kết hợp bếp), tách biệt phòng ăn và phòng ngủ, trong khi các ngôi nhà kiểu cũ trước đó thường kết hợp ăn uống và ngủ nghỉ trong cùng một phòng.3
Thập niên 1960 mang lại nguồn cung ồ ạt tại các khu dân cư nội đô và vùng ngoại ô, với đỉnh điểm hơn 60.000 căn hộ mỗi năm, cùng với các kỹ thuật xây dựng mới bao gồm các khối nhà ở cao tầng hơn.3 Từ năm 1965, tổng công ty đã xây dựng toàn bộ các "Khu đô thị mới" (New Town) vệ tinh gồm các khối danchi với độ cao đa dạng dọc theo các tuyến đường sắt chính hướng vào trung tâm thành phố.1 Thập niên 1970 tiếp tục mở rộng chương trình đô thị mới vùng ven đó từ khâu quy hoạch tổng thể đến thi công hoàn thiện.3
Các ấn phẩm tuyên truyền của chính phủ xác định làn sóng xây dựng chính diễn ra từ năm 1955 đến cuối năm 1973 tại các vùng đô thị lớn bao gồm Tokyo và Osaka.5 Đến năm 1970, chính phủ tuyên bố cuộc khủng hoảng nhà ở đã được giải quyết, và sự hào hứng dần lắng xuống khi các cư dân tích lũy đủ tiền đã chuyển ra sống tại các căn nhà riêng biệt lập của chính mình.12 Bản thân cơ quan này tiếp tục tồn tại ngày nay dưới tư cách Cơ quan Phục hưng Đô thị (UR), một cơ quan bán chính phủ có tiền thân thành lập từ năm 1955 là Tổng công ty Nhà ở Nhật Bản.4
Danchi, UR và nhà ở công cộng địa phương: Ba tên gọi khác nhau
UR là cơ quan kế thừa hoạt động trên quy mô quốc gia, quản lý khoảng 1.700 khu danchi cho thuê với khoảng 740.000 hộ gia đình như được báo cáo trong tài liệu công bố năm 2017 của chính phủ.5 Cổng thông tin cho thuê của UR nêu rõ rằng việc cho thuê diễn ra theo nguyên tắc ai đến trước được phục vụ trước, hoàn toàn không qua thủ tục bốc thăm.8
Nhà ở công cộng (公営住宅, koei jutaku, "nhà ở do công quyền quản lý") nằm trên một lộ trình khác, gắn liền với Đạo luật Nhà ở Công cộng và chính quyền địa phương chứ không thuộc quỹ nhà của UR.6 MLIT liệt kê Đạo luật Nhà ở Công cộng cùng với nghị định và quy tắc thi hành trên trang của cục nhà ở, bên cạnh các cuộc khảo sát về xử lý người bảo lãnh trong nhà ở công cộng.6
Sự phân chia đó rất quan trọng tại thời điểm nộp đơn. Một căn hộ thuộc UR và một căn hộ công cộng địa phương có thể trông giống hệt nhau trên ảnh chụp nhưng lại vận hành theo các bài kiểm tra thu nhập, hình thức bốc thăm và cơ quan quản lý hoàn toàn khác nhau, vì vậy hãy xác nhận bên quản lý tòa nhà trước khi bắt tay vào thu thập giấy tờ.67
| Thuật ngữ | Ý nghĩa |
|---|---|
| 団地 (danchi, "khu nhà ở tập trung") | Khu tổ hợp nhà ở quy mô lớn theo quy hoạch, tên gọi hình thái công trình1 |
| 日本住宅公団 (Nihon Jutaku Kodan, "Tổng công ty Nhà ở Nhật Bản") | Đơn vị xây dựng công cộng thời hậu chiến, thành lập năm 195535 |
| 都市再生機構 (toshi saisei kiko, "Cơ quan Phục hưng Đô thị") | Đơn vị vận hành kế thừa bán chính phủ (UR)4 |
| 公営住宅 (koei jutaku, "nhà ở công lập") | Lộ trình nhà ở công cộng cấp tỉnh hoặc cấp thành phố6 |
| 都営住宅 (toei jutaku, "nhà ở công lập Tokyo") | Lộ trình bốc thăm nhà ở công lập của chính quyền Tokyo7 |
Sơ đồ mặt bằng và các tòa nhà: Dấu ấn thập niên 1960 đến 1970
Tuổi thọ công trình chính là điểm cốt lõi. Hầu hết các căn hộ danchi thập niên 1960 có tổng diện tích khoảng 41 mét vuông, một diện tích có vẻ chật chội so với căn hộ gia đình hiện đại nhưng lại khá rộng rãi so với những lựa chọn trước chiến tranh mà chúng thay thế.1
Bố cục 2DK và 3DK, tủ âm tường và ban công
Một căn hộ điển hình thập niên 1960 gồm có sảnh vào genkan siêu nhỏ, ba phòng trải chiếu tatami đa năng ngăn cách bởi các vách trượt fusuma có thể tháo lắp, và một khu vực bếp kết hợp phòng ăn (dining kitchen) nối thẳng vào phòng tắm nhỏ.1 Bếp kết hợp phòng ăn (ダイニングキッチン, dainingu kitchin) đã trở thành động lực hiện đại hóa đời sống gia đình khi mang lại cho bữa ăn gia đình một không gian riêng.1
Hầu hết nội thất danchi đều theo khuôn mẫu đó: một vài phòng tatami đa năng cộng với bếp và phòng tắm, mang phong cách thẩm mỹ Nhật Bản bên trong lớp vỏ ngoại thất lấy cảm hứng từ các khối chung cư giá rẻ của Liên Xô.2 Phòng tắm riêng và cửa vào bằng kim loại từng là những cải tiến rất được hoan nghênh, đem lại cho các cặp vợ chồng trẻ sự riêng tư mà những ngôi nhà nhiều thế hệ kiểu cũ hiếm khi có được.1
Ký hiệu viết tắt trên tin đăng cho thuê là 2DK hoặc 3DK (ni-DK hoặc san-DK, "hai hoặc ba phòng cộng bếp kết hợp phòng ăn"). Các căn hộ thời kỳ đầu nhỏ hơn đáng kể so với một ngôi nhà riêng biệt lập thông thường và thường nằm ở vùng ngoại ô xa xôi, nhưng các khu tổ hợp được ưa chuộng từng có tỷ lệ chọi bốc thăm lên tới 1 trên 25.000.1
Tủ âm tường và ban công mang đậm phong cách sinh hoạt dùng đệm futon thời bấy giờ. Tủ âm tường sâu dùng để cất đệm futon gấp gọn ban ngày, và ban công đóng vai trò là nơi phơi phóng đệm futon và quần áo.1 Sự hạn chế bộc lộ rõ khi hết chỗ để đồ: máy giặt đặt ngoài ban công hẹp vẫn là đặc điểm thường thấy trong các thiết kế nguyên bản.1
Tủ âm tường kiểu cũ rất vừa vặn cho đệm futon nhưng lại khó kê các loại tủ quần áo hiện đại. Hãy mang theo thước dây và kiểm tra kỹ vị trí đặt máy giặt, giá phơi và nơi phơi đệm futon trước khi đánh giá diện tích sàn.1
Cầu thang bộ, trang thiết bị và lớp vỏ tòa nhà
Nhiều khối nhà danchi 4 đến 5 tầng không có thang máy, một lựa chọn thiết kế mà ngày nay khiến cư dân cao tuổi bị cô lập khỏi các tiện ích lân cận.1 Bài toán leo cầu thang diễn ra hàng ngày: thực phẩm, xe đẩy em bé và rác thải đều phải mang vác qua từng bậc thang, vì vậy việc chọn tầng ảnh hưởng đến nỗ lực sinh hoạt hàng ngày nhiều hơn là tầm nhìn từ ban công.
Khả năng cách nhiệt là điểm trừ thứ hai của công trình cũ. Các căn hộ có lớp cách nhiệt kém, với các bức tường bê tông rất khó giữ ấm vào mùa đông, và nhiều gia đình phải dựa vào quạt sưởi sàn chạy dầu hoặc khí gas thay vì hệ thống điều hòa không khí đầy đủ.1 Các tòa nhà cũ thường bị lạnh vào mùa đông và quá nóng vào mùa hè, đồng thời gây khó khăn trong việc tiếp cận cho cư dân cao tuổi và người khuyết tật.2
Trang thiết bị bộc lộ rõ tuổi tác khi nhìn gần. Lối vào sảnh (玄関, genkan, "tiền sảnh vào nhà") và phòng tắm rất nhỏ có thể khó sử dụng cho người cao tuổi hoặc người khuyết tật, một số căn hộ không có nước nóng ở bồn rửa bếp, và tường có thể xuất hiện nấm mốc hoặc vết nứt.1 Cửa trượt (襖, fusuma, "tấm vách ngăn trượt") ngăn chia các phòng với chi phí rẻ nhưng cách âm rất kém. Ban quản lý thường cấm cư dân tự ý sửa chữa hoặc cải tạo, vì vậy nội thất cũ kỹ sẽ giữ nguyên như vậy cho đến khi bên vận hành tiến hành tân trang.1
Từ những năm 2000, các khu vực kém ưa chuộng bắt đầu bị dỡ bỏ, khi các thiết kế nhà ở của thập niên 1980 và 1990 trở nên hấp dẫn hơn hẳn so với mặt bằng kiểu cũ.12 Một khối nhà còn tồn tại đến ngày nay có nghĩa là nó đã được bảo trì tốt, đã được tân trang, hoặc đơn giản là vẫn có người ở, và chuyến đi xem nhà thực tế sẽ cho bạn biết tòa nhà thuộc trường hợp nào.
Bài toán tiền thuê và chi phí chuyển vào: Tại sao danchi rẻ hơn
Giá thuê danchi tương đối rẻ và khởi điểm thường thấp hơn giá thị trường của khu vực lân cận (tính đến tháng 01/2023; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với Cơ quan Phục hưng Đô thị).2 Khoản chiết khấu giá gốc đó mới chỉ là một nửa số tiền tiết kiệm; việc không phải trả các khoản phí ban đầu chính là nửa còn lại.
Mức giá thấp hơn thị trường từ 30 đến 50 phần trăm
Phạm vi quy hoạch ghi nhận giá thuê danchi thường thấp hơn 30 đến 50 phần trăm so với thị trường xung quanh, mặc dù các tài liệu công bố chứng minh xu hướng chung này rõ ràng hơn là một con số cố định tuyệt đối (hạn chế: chưa có khảo sát sơ cấp toàn thị trường nào xác nhận trọn vẹn toàn bộ biên độ này).29 Hãy coi khoảng chênh lệch này là tín hiệu tham khảo khi tìm nhà chứ không phải lời cam kết chắc chắn: các căn hộ được tân trang ở vị trí tốt có thể có giá gần tương đương căn hộ tư nhân, trong khi các căn ở xa chưa tân trang thì rẻ hơn rất nhiều.
Danchi cũng thu hút cư dân nước ngoài vì giá thuê phải chăng đi kèm với sự đón nhận cởi mở trong một thị trường mà sự từ chối vẫn diễn ra phổ biến.9 Một cuộc khảo sát năm 2017 của Bộ Tư pháp cho thấy khoảng 40% cư dân nước ngoài từng bị từ chối cho thuê nhà chỉ vì họ không phải là người Nhật.9 Danchi đã tân trang vẫn có giá thấp hơn các tòa nhà mansion và chung cư mới hơn, trong đó các tòa nhà cũ nhìn chung có giá thuê rẻ nhất (tính đến tháng 01/2023).2
Các khoản phí được miễn và các khoản phí còn lại
Nhà ở cho thuê của UR không thu tiền lễ, không phí môi giới, không phí gia hạn và không cần người bảo lãnh (tính đến tháng 7/2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với Cơ quan Phục hưng Đô thị).810 Số tiền mặt khi dọn vào chỉ là khoản tiền đặt cọc tương đương hai tháng tiền thuê nhà cộng với tiền thuê tính theo ngày và phí dịch vụ chung của tháng chuyển vào, hoàn toàn không thu tiền lễ, phí công ty môi giới, phí bảo hiểm hỏa hoạn bắt buộc của đại lý, phí đổi ổ khóa hay phí dọn dẹp khi chuyển vào (tính đến tháng 7/2026).10
Các căn hộ tương đương trên thị trường tư nhân thường gộp cả tiền lễ, phí đại lý, phí gia hạn và chi phí công ty bảo lãnh, và bảng so sánh cho thấy chi phí vào nhà tư nhân ước tính khoảng 450.000 đến 500.000 yên so với khoảng 300.000 yên đối với nhà UR cho một căn hộ có giá thuê 100.000 yên, trong đó 200.000 yên của nhà UR có thể được hoàn lại (tính đến tháng 9/2026).10 Hợp đồng của UR tự động gia hạn hàng năm mà không cần thủ tục gia hạn (tính đến tháng 7/2026).10 Chi phí phục hồi nguyên trạng và dọn dẹp vẫn có thể phát sinh khi trả phòng tùy theo hiện trạng căn hộ.10
Bảng dưới đây nêu rõ thời điểm áp dụng trong cột "Tính đến"; các phần thuyết minh ở trên áp dụng cho toàn bộ bảng.
| Khoản phí được miễn | Thuật ngữ tiếng Nhật | Cách xử lý của UR |
|---|---|---|
| Tiền lễ | 礼金 (reikin, "tiền cảm ơn/tiền lễ") | Không thu810 |
| Phí môi giới | 仲介手数料 (chukairyo, "phí môi giới") | Không thu; nộp đơn trực tiếp810 |
| Phí gia hạn | 更新料 (koshinryo, "phí gia hạn") | Không thu; tự động gia hạn810 |
| Người bảo lãnh | 保証人 (hoshonin, "người bảo lãnh") | Không yêu cầu810 |
| Tiền đặt cọc khi vào | 敷金 (shikikin, "tiền đặt cọc") | 2 tháng tiền thuê10 |
Hai tháng tiền cọc không có nghĩa là mặc định sẽ nhận lại đủ hai tháng. Chi phí vệ sinh và các hư hỏng vượt quá hao mòn tự nhiên sẽ bị khấu trừ vào số tiền này, vì vậy hãy chụp ảnh căn hộ khi chuyển vào và giữ gìn biên bản bàn giao.10
Đời sống thường nhật và cộng đồng: Ai đang sống tại đó
Hầu hết các khu danchi hiện nay đã tồn tại hơn 40 năm, sự xuống cấp của kết cấu đi kèm với việc con cái lớn lên dọn đi nơi khác và những cư dân còn lại ngày càng già đi, trong khi các cửa hàng gần đó đóng cửa và sức sống giảm sút.5 Bức tranh cộng đồng ngày nay già hơn, thưa thớt hơn và đa dạng hơn so với hình ảnh các gia đình trẻ của thập niên 1960.
Tòa nhà già hóa, công tác tân trang và khả năng kháng chấn
Khu Yokodai Danchi tại Yokohama phản ánh vòng đời này ở quy mô cả một khu vực. Việc tuyển cư dân bắt đầu từ năm 1970 xung quanh ga JR phục vụ khu công nghiệp Keihin, phát triển lên khoảng 25.000 cư dân thuộc 11.000 hộ gia đình trên diện tích 200 hécta, bao gồm 83 tòa nhà UR với khoảng 3.300 hộ gia đình, trong đó hơn 30% cư dân từ 65 tuổi trở lên.5
UR đã ứng phó bằng Dự án Tương lai Khu tổ hợp Nhà ở từ năm 2011, tiếp theo là các cuộc họp với chuyên gia cố vấn và khu vực đến giữa năm 2012 để đề ra chính sách cho các cơ sở hoạt động của cư dân, cảnh quan đường phố và giao lưu giữa các thế hệ.5 Từ năm 2014, một cửa hàng bỏ trống trước nhà ga đã trở thành không gian CC Lab dành cho các lớp thể dục, quán cà phê, buổi hòa nhạc và triển lãm, thu hút hơn 3.000 bạn trẻ tham gia sự kiện Halloween hàng năm.5
Công tác tân trang hiện triển khai theo hai hướng. Dự án MUJI x UR ra mắt vào tháng 6 năm 2012 đề xuất các tiêu chuẩn cải tạo nhà cho thuê với phương châm "không phá bỏ quá nhiều", bắt đầu tại vùng Kansai năm 2012 và mở rộng ra toàn quốc từ năm 2015, đạt tới 52 khu tổ hợp vào năm 2020.11 Từ năm 2021, một chương trình cải tạo toàn khu đã mở rộng sang các phần ngoại thất, quảng trường và khu phố mua sắm tại bốn địa điểm bao gồm Konandai Kamome và Hanamigawa.12
Các cư dân vẫn đánh giá cao không gian cây xanh phong phú và diện tích vừa đủ cho một người ngay cả trong các căn hộ 41 m² chưa cải tạo.1 Về mặt kết cấu, chỉ nên căn cứ vào những gì đơn vị vận hành công bố cho từng khối nhà cụ thể. UR duy trì một trang riêng về khả năng chống chịu động đất, kiểm định và công tác gia cố cho quỹ nhà cho thuê của mình, nhưng tình trạng cụ thể khác nhau tùy từng tòa nhà, do đó hãy hỏi hồ sơ của khối nhà đó thay vì mặc định cam kết cho toàn bộ khu tổ hợp.8
Hàng xóm, quy tắc sinh hoạt và cư dân nước ngoài
Sau khi bong bóng kinh tế sụp đổ năm 1991, các khu danchi không bị bỏ trống đã chuyển dịch thành nhà ở xã hội cho người cao tuổi, người có thu nhập thấp, các gia đình đơn thân, người nhập cư và một số nhóm yếu thế.1 Cư dân thời hiện đại nghiêng về người già, người thu nhập thấp, cha mẹ đơn thân hoặc người nhập cư, và định kiến xã hội khiến một số người e ngại nhắc đến địa chỉ nơi ở của mình.2
Khu Shibazono Danchi tại Kawaguchi phản ánh rõ nét sự pha trộn mới này. Khoảng một nửa trong số khoảng 5.000 cư dân là người nước ngoài dưới 30 tuổi trong khi một nửa là người Nhật từ khoảng 60 tuổi trở lên, với hơn 90% cư dân không phải người Nhật là người Trung Quốc, theo ghi nhận thực tế năm 2018.9 Khu Icho Danchi, xây dựng vào đầu thập niên 1970, đã tiếp nhận các cư dân Việt Nam và Campuchia từ khoảng năm 1990 gần một trung tâm hỗ trợ người tị nạn.9
Va chạm về vấn đề phân loại rác thường xuất hiện đầu tiên. Những phản ánh trên mặt báo về khiếu nại xả rác vào năm 2010 đã dần nhường chỗ cho việc bố trí thông dịch viên thường trực vào năm 2012 và dự án cầu nối Kakehashi từ năm 2015, cùng với các biển chỉ dẫn đa ngôn ngữ và sự kiện chung.9 Tại Icho, sự phối hợp giữa hội dân phố (自治会, jichikai, "hội cư dân"), một tổ chức phi chính phủ địa phương và một trường tiểu học đã giúp giải tỏa các vấn đề khác biệt văn hóa, dù sự êm thấm này một phần cũng phản ánh việc các cư dân lớn tuổi đã dần quen.9
Khoảng cách ở đây mang tính thế hệ cũng như tính quốc gia. Khi tất cả cư dân đều là những gia đình trẻ, tiếng ồn là sự thông cảm lẫn nhau; giờ đây những gia đình trẻ sống cạnh những người già cần sự yên tĩnh, đôi khi không có chung ngôn ngữ.9 Những người nước ngoài mới đến cũng có xu hướng trẻ tuổi và hay di chuyển, coi danchi là nơi ở tạm thời, vì vậy các quy tắc luôn cần được hướng dẫn lại sau mỗi đợt chuyển nhà.9 Các cư dân mô tả kết quả ổn định này không hẳn là "cùng chung sống chan hòa" (共生, kyosei, "cùng chung sống với mối quan hệ tương hỗ") mà giống như sự cùng tồn tại trong hòa bình và yên tĩnh.9
Việc phân loại, ngày đổ rác và chuẩn mực giữ yên tĩnh ban đêm là nguyên nhân gây ra hầu hết các bất đồng ban đầu. Hãy đọc bảng tin đa ngôn ngữ, quan sát những gì hàng xóm thực tế làm và hỏi hội dân phố trước khi áp dụng các thói quen từ quê nhà.9
Danchi có phù hợp với bạn không: Danh sách kiểm tra khi đi xem nhà
Danchi phù hợp với những người thuê muốn tiết kiệm chi phí, sẵn sàng chấp nhận nội thất cũ hơn, phải leo cầu thang bộ và vị trí cách xa nhà ga để đổi lấy giá thuê thấp hơn và ít chi phí ban đầu hơn.2109 Nơi này không phù hợp với những ai cần một địa chỉ ở trung tâm, lối đi không bậc thang, hoặc muốn dọn vào thật nhanh tại một khối nhà cụ thể đang được ưa chuộng.
Hãy thực hiện theo danh sách kiểm tra theo thứ tự. Xác nhận đơn vị vận hành trước tiên, vì việc cho thuê của UR chủ yếu theo nguyên tắc ai đến trước được phục vụ trước trong khi nhà ở thành phố áp dụng các đợt bốc thăm cố định.87 Sau đó kiểm tra xem khối nhà có thang máy hay không, hệ thống nước nóng của phòng tắm và bếp, khả năng sưởi ấm thực tế trong mùa, vị trí đặt máy giặt ngoài ban công, dung tích chứa đồ và thời gian di chuyển thực tế từ ga về đến cửa nhà.12
Thời gian chờ đợi khác nhau tùy theo từng lộ trình. Đợt tuyển cư dân định kỳ của Toei diễn ra vào đầu tháng 5 và tháng 11 với thời gian chờ dọn vào khoảng 8 đến 16 tháng, các đợt xét theo thang điểm diễn ra vào tháng 8 và tháng 2, và bốc thăm hàng tháng diễn ra vào giữa tháng với thời gian chờ dọn vào khoảng 6 đến 8 tháng (tính đến tháng 12/2025; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với Sở Chính sách Nhà ở Tokyo).7 Ngoài ra còn có một lộ trình xét theo ai đến trước được phục vụ trước quy mô nhỏ hơn khi có phòng trống, với thời gian tối thiểu khoảng 3 tháng để dọn vào (tính đến tháng 12/2025).7 UR phát hành các tài liệu hướng dẫn đa ngôn ngữ và sổ tay cư dân bao gồm các nội dung chuyển vào, tiền thuê, sửa chữa, quy định cấm thú cưng và cho thuê lại, dọn đi và phòng chống thiên tai, dù trình độ tiếng Anh tại quầy dịch vụ có thể khác nhau tùy từng văn phòng.10
Điều cần biết
Giá thuê thấp không đảm bảo thời gian đi lại ngắn
Nhiều khu danchi tọa lạc trên những khu đất rộng lớn ở ngoại ô hoặc cách nhà ga một chuyến xe buýt, một dấu ấn từ tư duy quy hoạch đất đai thập niên 1960–1970.31 Hãy đánh giá số tiền tiết kiệm dựa trên tổng số phút đi lại thực tế từ cửa nhà đến nơi làm việc thay vì chỉ nhìn vào mức tiền thuê niêm yết, và hãy thử đi thực tế vào buổi sáng trước khi nộp đơn.12
Căn hộ bốc thăm và căn hộ có sẵn ngay có cơ chế khác nhau
Các khu danchi nổi tiếng từng có tỷ lệ chọi lên tới 1 trên 25.000, trong khi hầu hết các căn hộ UR ngày nay nhận hồ sơ theo nguyên tắc ai đến trước được phục vụ trước, chỉ một số công trình mới xây mới phải bốc thăm.110 Chờ đợi một khối nhà bốc thăm có thể mất nhiều tháng, vì vậy hãy quyết định xem bạn ưu tiên tốc độ hay một địa điểm cụ thể trước khi xếp hàng chờ.810
Đi xem nhà vào ban ngày để đánh giá độ ẩm, ánh sáng và cầu thang bộ
Các tầng cao không có thang máy khiến việc leo trèo hàng ngày trở thành gánh nặng, trong khi tầng trệt tuy không phải leo cầu thang nhưng lại dễ ẩm mốc và thiếu ánh sáng.1 Lớp cách nhiệt kém khiến việc chọn tầng trở thành một quyết định sống còn hàng ngày, vì vậy hãy đến xem nhà vào ban ngày để kiểm tra nấm mốc, ánh nắng, số bậc thang và vị trí đặt máy sưởi.12
Mức trần thu nhập của nhà ở địa phương có thể loại trừ người có thu nhập trung bình
Người nộp đơn theo diện gia đình của Toei phải cư trú tại Tokyo, sống cùng người thân, gặp khó khăn về nhà ở, đáp ứng tiêu chuẩn thu nhập và không thuộc các tổ chức tội phạm, kèm theo các điều kiện bổ sung về độ tuổi và thời gian cư trú cho người độc thân.7 Một hộ gia đình có thu nhập trung bình vượt qua được thẩm định thu nhập của UR có thể sẽ bị đánh trượt vì vượt trần thu nhập của nhà ở công cộng địa phương, do đó hãy xác nhận tại ủy ban quận/thành phố hoặc Sở Chính sách Nhà ở Tokyo trước khi nộp đơn.7
Xem thêm
- Phí gia hạn hợp đồng (Koshin-ryo) và sự khác biệt theo vùng miền
- Các trang web tìm nhà: SUUMO, HOME'S, athome và những điểm đặc thù
- Share house và căn hộ dịch vụ
- Quan hệ láng giềng tại Nhật Bản: Giải thích phong tục Hikkoshi-Aisatsu
- Các danh mục nhà ở ngách
- Nhà riêng biệt lập (Ikkodate)