Người nước ngoài có được mua bất động sản tại Nhật Bản không?

Người nước ngoài có được mua bất động sản tại Nhật Bản không? Có, hoàn toàn không có rào cản về visa hay quốc tịch đối với quyền sở hữu. Điểm mấu chốt nằm ở sự phân biệt giữa quyền sở hữu và nguồn vốn vay: bất kỳ ai cũng có thể mua, nhưng khả năng tiếp cận khoản vay thế chấp mua nhà phân cấp rõ rệt theo tư cách lưu trú, và sự phân cấp này sẽ định hình chiến lược cũng như thời điểm mua nhà.¹

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Các thủ tục, chi phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận các thông tin chi tiết hiện hành trên trang web của Bộ Tài chính.

Tổng quan

Nhật Bản là một trong số ít các nền kinh tế lớn không áp đặt hạn chế về quốc tịch đối với quyền sở hữu bất động sản. Các cá nhân và công ty nước ngoài, dù có cư trú tại Nhật hay không, đều có thể mua đất và công trình xây dựng có quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold) trên cùng cơ sở pháp lý như công dân Nhật Bản, không cần quy trình phê duyệt, không yêu cầu mức đầu tư tối thiểu và không đòi hỏi điều kiện có đi có lại.¹

Vay mua nhà là một thị trường hoàn toàn khác so với quyền sở hữu. Người có tư cách vĩnh trú có thể vay vốn với các điều kiện gần như người bản xứ, người cư trú theo tư cách lao động chưa có vĩnh trú đối mặt với nhóm ngân hàng cho vay hẹp hơn nhiều, còn người mua sống ở nước ngoài về cơ bản phải mua hoàn toàn bằng tiền mặt.¹² Bài viết này phác thảo quy tắc sở hữu, các phân cấp vay thế chấp mua nhà, và ý nghĩa của từng phân cấp đối với thời điểm cũng như cách thức mua bất động sản.

Quy tắc sở hữu: Không hạn chế quốc tịch

Người mua nước ngoài sở hữu đất và công trình vĩnh viễn, nhà riêng biệt lập, căn hộ chung cư và bất động sản thương mại hoàn toàn giống như người mua Nhật Bản. Mua một căn hộ chung cư bao gồm quyền sở hữu căn hộ đó cộng với phần sở hữu theo tỷ lệ đối với mảnh đất bên dưới tòa nhà.¹

Nhật Bản không đặt ra hạn ngạch sở hữu nước ngoài bên trong một tòa nhà. Một căn hộ có thể được mua bất kể chủ sở hữu nước ngoài đã nắm giữ bao nhiêu căn hộ trong đó.¹ Không cần có visa, thẻ cư trú (Zairyu card) hay tư cách lưu trú mới có thể mua, sở hữu hoặc đăng ký quyền sở hữu bất động sản.¹

Giao dịch mua của người không cư trú cần thủ tục giấy tờ sau khi mua

Quyền sở hữu không bị hạn chế, nhưng người không cư trú phải nộp báo cáo thu mua theo Đạo luật Ngoại hối và Ngoại thương (FEFTA) cho Bộ trưởng Tài chính thông qua Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (Bank of Japan) trong vòng 20 ngày kể từ ngày thu mua. Báo cáo phải được viết bằng tiếng Nhật và có thể do người đại diện cư trú tại Nhật Bản nộp thay.³

Đất và công trình trên cùng cơ sở như công dân Nhật Bản

Quyền sở hữu bao gồm cả đất đai và công trình xây dựng một cách trọn vẹn, không phải hình thức thuê đất thay thế. Quy trình đăng ký quyền sở hữu áp dụng tương tự cho cả người mua nước ngoài lẫn người mua Nhật Bản, bao gồm việc mua bán, thừa kế và chuyển nhượng.¹

Hoàn tất giao dịch từ xa hoàn toàn hợp pháp. Người mua không cư trú hoàn tất việc mua bán từ nước ngoài bằng cách sử dụng bản tuyên thệ danh tính có chứng nhận apostille thay cho 住民票 (Juminhyo, "phiếu cư trú") mà người mua cư trú tại Nhật phải cung cấp; không cần phải đến Nhật Bản hay có địa chỉ tại Nhật Bản.¹ Việc chuyển nhượng quyền sở hữu được ghi nhận tại 法務局 (Homukyoku, "Cục Pháp vụ"), do một 司法書士 (Shiho shoshi, "tư pháp thư sĩ") thực hiện thủ tục đăng ký.¹

Không có phụ phí dựa trên quốc tịch khi mua. Các loại thuế khi mua và thuế duy trì hàng năm áp dụng như nhau cho mọi chủ sở hữu, bất kể hộ chiếu nước nào.¹

Ngoại lệ hẹp: Khu vực an ninh và các loại đất được kiểm soát

Khung rà soát sử dụng đất riêng biệt (Đạo luật số 84 năm 2021, có hiệu lực đầy đủ từ ngày 20 tháng 9 năm 2022) cho phép Thủ tướng chỉ định các khu vực giám sát trong phạm vi khoảng 1.000 mét quanh các cơ sở quan trọng như cơ sở quốc phòng, cộng với các đảo xa thuộc lãnh thổ được áp dụng.⁴⁵

Bên trong các khu vực này, Thủ tướng có thể rà soát việc sử dụng bất động sản và có biện pháp ngăn chặn hành vi sử dụng gây phương hại. Các bên chuyển nhượng quyền sở hữu bên trong các khu vực được chỉ định đặc biệt phải nộp thông báo.⁴ Những nghĩa vụ này gắn liền với vị trí địa lý và giao dịch, không phụ thuộc vào quốc tịch của người mua, và không hạn chế các giao dịch mua nhà ở thông thường.⁴¹

Quyền sở hữu không mang lại điều gì: Visa hoặc tư cách lưu trú

Việc mua bất động sản không cấp visa, tư cách lưu trú hay quyền cư trú. Danh mục tư cách lưu trú do Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú Nhật Bản công bố chỉ bao gồm các diện lao động, gia đình, học tập và định cư, hoàn toàn không có tư cách lưu trú dựa trên việc sở hữu bất động sản, do đó việc mua nhà đơn thuần không tạo ra bất kỳ căn cứ cư trú nào.⁶

Điều này gây bất ngờ cho những người mua đến từ các thị trường có chương trình thị thực vàng. Tại Nhật Bản, mối quan hệ nhân quả đi theo chiều ngược lại: tư cách lưu trú quyết định bạn có thể tiếp cận nguồn vốn vay nào, trong khi bản thân quyền sở hữu không quyết định bất kỳ điều gì về vị thế xuất nhập cảnh của bạn.⁶²

Tiếp cận khoản vay thế chấp theo phân hạng cư trú

Khả năng tiếp cận khoản vay thế chấp mua nhà là nơi quyền sở hữu trung lập về quốc tịch gặp gỡ quy trình thẩm định tín dụng phân biệt theo tư cách lưu trú. Mỗi ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng riêng, và hầu hết các tổ chức cho vay trong nước đều coi những người nộp đơn chưa có tư cách vĩnh trú là hồ sơ có rủi ro cao hơn.²

Phân hạng dưới đây phản ánh các khung mức do giới chuyên môn ghi nhận (tính đến tháng 4 năm 2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với từng tổ chức cho vay). Trong phần này, lưu ý đầy đủ đó xuất hiện một lần; các số liệu còn lại được dẫn theo dạng rút gọn.

Phân hạng cư trú	Mức trả trước thông thường	Nhóm tổ chức cho vay
Người có vĩnh trú	0–10%	Hầu hết các ngân hàng lớn và ngân hàng khu vực
Người cư trú theo diện lao động chưa có vĩnh trú	20–30% (tính đến tháng 4 năm 2026)	Một số ngân hàng chọn lọc; đôi khi yêu cầu người đồng bảo lãnh

Khung mức và nhóm tổ chức cho vay tính đến tháng 4 năm 2026.²

Các ngân hàng cũng thường giới hạn mức vay tối đa ở khoảng 7–8 lần thu nhập hàng năm, với khoản thanh toán định kỳ dự kiến chiếm khoảng 30–35% tổng thu nhập hàng tháng (tính đến tháng 4 năm 2026).² Lộ trình từ mỗi phân hạng như sau:

Người có vĩnh trú và vợ/chồng của công dân Nhật Bản

Người có tư cách vĩnh trú được vay vốn với các điều kiện về cơ bản tương đương người bản xứ: lựa chọn đầy đủ mọi ngân hàng, mức trả trước tiêu chuẩn khoảng 0–10% (tính đến tháng 4 năm 2026), và thâm niên làm việc thường yêu cầu từ 1–3 năm (tính đến tháng 4 năm 2026).²

Flat 35, gói 住宅ローン (jutakuron, "khoản vay mua nhà") lãi suất cố định 35 năm do Cơ quan Hỗ trợ Nhà ở Nhật Bản bảo trợ, là dấu mốc rõ ràng nhất của phân hạng này. Chỉ công dân Nhật Bản, 永住者 (eijusha, "người có tư cách vĩnh trú"), và người vĩnh trú đặc biệt mới được nộp đơn; các tư cách lưu trú khác đều bị loại trừ, và khoản vay được cấp mà không có tư cách hợp lệ sẽ bị buộc phải hoàn trả một lần toàn bộ.⁷

Có vợ/chồng là công dân Nhật Bản sẽ cải thiện đáng kể tình hình đối với người chưa có vĩnh trú. Một số ngân hàng chấp nhận đơn vay nếu có vợ/chồng là công dân Nhật Bản hoặc người có vĩnh trú đứng tên đồng bảo lãnh, dù chính sách cụ thể có khác nhau tùy từng tổ chức (tính đến tháng 4 năm 2026).² Khung lãi suất do giới chuyên môn ghi nhận dao động trong khoảng xấp xỉ 0,3–0,7% cho lãi suất thả nổi, 1,0–1,5% cho lãi suất cố định 10 năm, và 1,5–2,0% cho Flat 35 (tính đến tháng 4 năm 2026), với lãi suất thường xuyên biến động.²

Người cư trú theo diện lao động chưa có vĩnh trú

Người cư trú theo diện lao động chưa có tư cách vĩnh trú chỉ có thể vay từ một nhóm ngân hàng hẹp hơn. Các tổ chức cho vay trước đây cởi mở hơn với nhóm đối tượng này bao gồm SMBC Prestia (xem xét theo từng trường hợp, có hỗ trợ tiếng Anh), Shinsei Bank (ưu tiên người có vĩnh trú nhưng có một số ngoại lệ, hỗ trợ tiếng Anh), và SBI Net Bank (ngoại lệ dựa trên vợ/chồng); MUFG nhìn chung yêu cầu phải có vĩnh trú (tính đến tháng 4 năm 2026).²

Hãy chuẩn bị tinh thần cho những điều kiện khắt khe hơn ở nhóm này: khoản trả trước từ 20–30%, thâm niên làm việc từ 3 năm trở lên tại Nhật Bản, và có thể yêu cầu người đồng bảo lãnh (tính đến tháng 4 năm 2026).² Uy tín và chính sách của các tổ chức cho vay có thể thay đổi theo thời gian, vì vậy hãy xác nhận trang sản phẩm hiện hành trước khi chọn bất động sản.²

Người không cư trú sinh sống ở nước ngoài

Người mua sinh sống ở nước ngoài không có lịch sử thu nhập tại Nhật Bản đối mặt với phân hạng tài trợ hẹp nhất, với các phương án khác nhau tùy theo bên cho vay. Rất nhiều người mua không cư trú mua đứt bằng tiền mặt.¹

Chủ sở hữu không cư trú cho thuê bất động sản sẽ phải thực hiện thêm các thủ tục báo cáo, bao gồm việc chỉ định người đại diện nộp thuế. Chi tiết về việc khai thuế thuộc về bài viết liên quan về thuế bất động sản và không được trình bày chi tiết ở đây.¹

Chiến lược và thời điểm: Khi nào mỗi phương án là hợp lý

Mỗi phân hạng dẫn đến một logic mua nhà khác nhau. Người mua bằng tiền mặt cạnh tranh về tốc độ và sự chắc chắn; người mua vay thế chấp cạnh tranh về sự chuẩn bị và thời điểm.¹²

Việc xác nhận khả năng vay vốn cần thực hiện trước khi cam kết mua bất động sản (tính đến tháng 4 năm 2026; hãy xác nhận tiến độ thời gian hiện hành với bên cho vay). Quá trình 事前審査 (jizen shinsa, "thẩm định sơ bộ") khoản vay thường mất 1–3 ngày và thẩm định chính thức mất 1–3 tuần, vì vậy hãy bắt đầu trao đổi với ngân hàng trước khi quyết định chọn một căn nhà.²

Ký hợp đồng trước khi xác nhận được khoản vay có nguy cơ mất tiền cọc

Hợp đồng mua bán thường yêu cầu đặt cọc khoảng 5–10% giá trị bất động sản khi ký kết (tính đến tháng 4 năm 2026). Hãy thực hiện thẩm định sơ bộ trước để tránh trường hợp đơn vay bị từ chối làm mất trắng khoản tiền cọc đó.²

Mua ngay bằng tiền mặt so với chờ đủ điều kiện vay thế chấp

Người không cư trú chủ yếu đưa ra quyết định dựa trên giá cả, mục đích sử dụng và sự sẵn sàng về giấy tờ, bởi phương án vay vốn hiếm khi khả thi. Người cư trú chưa có vĩnh trú phải cân nhắc giữa việc mua ngay thông qua nhóm ngân hàng hạn chế hơn với việc chờ đợi cho đến khi có vĩnh trú để mở rộng lựa chọn ngân hàng và giảm yêu cầu trả trước.¹²

Không có lựa chọn nào vượt trội tuyệt đối trong mọi hoàn cảnh. Mua bằng tiền mặt giúp loại bỏ hoàn toàn rủi ro từ ngân hàng nhưng chôn vốn lớn; chờ đợi giúp duy trì đòn bẩy tài chính nhưng khiến người mua chịu rủi ro biến động giá nhà và lãi suất trong thời gian chờ.¹²

Thời điểm nhận vĩnh trú và lợi ích tài chính mang lại

Tư cách vĩnh trú là chìa khóa mở ra tiềm năng vay vốn lớn nhất: phạm vi ngân hàng rộng hơn, khung trả trước tiêu chuẩn và đủ điều kiện tham gia Flat 35.⁷² Những người mua tính toán thời điểm mua nhà xoay quanh đợt cấp vĩnh trú sắp tới nên căn thời gian hoàn tất giao dịch trùng với ngày nhận kết quả cấp vĩnh trú.

Đừng vội cho rằng mình đủ điều kiện vay Flat 35 trước khi thực sự nắm giữ tư cách lưu trú này. Một khoản vay được duyệt mà không có tư cách vĩnh trú hoặc vĩnh trú đặc biệt hợp lệ sẽ dẫn đến việc bị thu hồi và bắt buộc trả nợ một lần.⁷

Chi phí ngoài giá mua

Chi phí hoàn tất thủ tục giao dịch làm tăng thêm khoảng 6–10% ngoài giá mua (tính đến tháng 4 năm 2026; hãy xác nhận các số liệu hiện hành với môi giới và bên cho vay). Bảng dưới đây phân tách khung chi phí đó thành từng phần; mỗi hàng ghi rõ thời điểm áp dụng tương ứng.

Khoản mục	Mức thông thường	Tính đến
Phí hoa hồng môi giới	Tối đa 3% giá mua cộng 60.000 yên cộng thuế	Tháng 4/20262
Thuế trước bạ và đăng ký	Khoảng 1–2% giá trị bất động sản	Tháng 4/20262
Phí tư pháp thư sĩ	Khoảng 100.000–200.000 yên	Tháng 4/20262
Tổng chi phí hoàn tất giao dịch	Khoảng 6–10% giá mua	Tháng 4/20262

Việc duy trì sở hữu đi kèm với thuế bất động sản hàng năm hoàn toàn giống nhau giữa chủ sở hữu nước ngoài và chủ sở hữu Nhật Bản. Mức thuế và thủ tục kê khai được trình bày trong bài viết liên quan về thuế bất động sản, trong đó nêu rõ số liệu cùng thời điểm áp dụng.¹

Điều cần biết

Nhận văn bản chấp thuận vay trước khi đưa ra đề nghị mua

Chính sách của bên cho vay đối với người chưa có vĩnh trú và người không cư trú khác nhau tùy theo từng tổ chức và thay đổi theo thời gian. Hãy thực hiện thẩm định sơ bộ trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào, vì tiền đặt cọc mua nhà sẽ gặp rủi ro một khi hợp đồng đã được ký kết.²

Các hướng dẫn cũ được viết trước quy định công bố thông tin tháng 4 năm 2026

Các tài liệu hướng dẫn trước năm 2026 mô tả một trường hợp miễn trừ hiện không còn tồn tại. Cho đến tháng 4 năm 2026, giao dịch mua nhà để ở của người không cư trú được miễn nộp báo cáo thu mua theo FEFTA; từ thời điểm đó, báo cáo này áp dụng cho mọi giao dịch thu mua của người không cư trú với bất kỳ mục đích nào, phải nộp trong vòng 20 ngày cho Bộ trưởng Tài chính thông qua Ngân hàng Trung ương Nhật Bản.¹³

Yêu cầu khai báo quốc tịch khi đăng ký sở hữu cũng là quy định mới tương tự. Kể từ tháng 4 năm 2026, mọi người mua đều phải nộp bản sao hộ chiếu hoặc thẻ cư trú tại Cục Pháp vụ, được lưu giữ như một hồ sơ hành chính nội bộ và không hiển thị trên sổ bộ đăng ký công khai.¹

Thủ tục chuyển nhượng và đăng ký cần có lộ trình thời gian riêng

Báo cáo FEFTA có thời hạn rất ngắn và chỉ sử dụng tiếng Nhật, do đó hãy sắp xếp người thực hiện nộp báo cáo (người mua, bên môi giới hoặc tư pháp thư sĩ) trước ngày hoàn tất giao dịch. Người mua từ xa cần chuẩn bị sớm bản tuyên thệ danh tính có chứng nhận apostille, vì tài liệu này thay thế cho phiếu cư trú của người mua cư trú tại Nhật.³¹

Quy định về khu vực an ninh chỉ tác động đến rất ít bất động sản nhà ở

Việc rà soát khu vực giám sát chỉ ràng buộc với các địa điểm cụ thể, không ràng buộc với người mua nước ngoài. Chỉ những bất động sản gần các cơ sở được chỉ định hoặc trên các đảo xa thuộc diện áp dụng mới thuộc diện rà soát, và chỉ các hợp đồng trong các khu vực chỉ định đặc biệt mới kích hoạt thủ tục thông báo chuyển nhượng, vì vậy các căn hộ chung cư và nhà ở thông thường tại đô thị hoàn toàn không bị ảnh hưởng.⁴¹

Xem thêm

• Khoản vay mua nhà cho người nước ngoài cư trú tại Nhật
• Quy trình mua bất động sản
• Thuế bất động sản và các chi phí duy trì thường xuyên

References

Footnotes

1. Housing Japan K.K. "Can Foreigners Buy Property in Japan?" https://housingjapan.com/resources/can-foreigners-buy-property-in-japan/ (rules current to June 2026 per page; licensed Tokyo brokerage, Tokyo Governor Licence No. (3) 98912) ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹

2. Zairyu Navi (Japan Life Guide). "Getting a Housing Loan (住宅ローン) in Japan as a Foreign Resident." https://zairyu-navi.com/en/guide/housing/housing-loan-foreigners (page marked verified April 2026) ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²²

3. Ministry of Finance (Japan). "Reporting Requirement Under the FEFTA For a Non-Resident Acquiring Real Property Located in Japan." https://www.mof.go.jp/english/policy/international_policy/real_property/index.html ↩ ↩² ↩³

4. Cabinet Office (Japan). "Act on the Review and Regulation of the Use of Real Estate Surrounding Important Facilities and on Remote Territorial Islands" (English overview). https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/index_en.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. Japanese Law Translation (Ministry of Justice). "Act on the Review and Regulation of the Use of Real Estate Surrounding Important Facilities and on Remote Territorial Islands" (Act No. 84 of 2021). https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3966/en ↩

6. Immigration Services Agency of Japan. 「在留資格から探す」 (status-of-residence index). https://www.moj.go.jp/isa/applications/status/index.html ↩ ↩²

7. Japan Housing Finance Agency. Flat 35 FAQ No. 308, 「外国籍でも申込みできますか。」 https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge308.html ↩ ↩² ↩³