Akiya Bank: Cách tìm kiếm và nộp đơn

Bài đăng trên Akiya Bank tại Nhật Bản là lời mời từ chính quyền đô thị nhằm mua hoặc thuê một ngôi nhà bỏ hoang, chứ không phải là quảng cáo bất động sản thông thường.¹² Hướng dẫn này vạch ra nơi lưu trữ các bài đăng đó, nội dung bao gồm những gì, ai đủ điều kiện tham gia và quy trình từ tìm kiếm đến nộp đơn diễn ra như thế nào dành cho những ai quan tâm đến akiya.

Xác nhận thông tin chi tiết hiện hành từ các nguồn chính thức

Các thủ tục, lệ phí và yêu cầu có thể thay đổi. Hãy xác nhận lại thông tin chi tiết hiện hành tại Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT).

Tổng quan

空き家 (akiya, "nhà bỏ hoang") là nhà ở không có người cư trú và không có hộ gia đình sinh sống.³ 空き家バンク (akiya banku, "ngân hàng nhà bỏ hoang") cấp đô thị công khai các bất động sản để trống do chủ sở hữu đăng ký để người mua có thể nộp đơn thông qua ủy ban thị trấn hoặc thành phố.¹²

Nhật Bản ghi nhận khoảng 9 triệu ngôi nhà bỏ hoang, chiếm 13,8% tổng quỹ nhà ở (tính đến ngày 01-10-2023; hãy xác nhận số liệu hiện hành với Cục Thống kê Nhật Bản).³ Khoảng 3,85 triệu căn trong số đó là nhà ở bị bỏ hoang hoàn toàn, không có kế hoạch cho thuê hay bán (tính đến ngày 01-10-2023).³ Các tỉnh có tỷ lệ nhà bỏ hoang cao nhất là Wakayama và Tokushima với 21,2%, tiếp theo là Yamanashi với 20,5% (tính đến ngày 01-10-2023).²³

Luật sở hữu áp dụng bình đẳng cho mọi người mua bất kể quốc tịch, trong khi điều kiện tham gia ngân hàng nhà và các khoản trợ cấp sẽ khác nhau tùy theo từng đô thị.²¹ Hãy xác nhận chương trình cụ thể của thị trấn trước khi lập kế hoạch xoay quanh bất kỳ bài đăng nào.

Nơi lưu trữ thông tin nhà đăng bán

Quỹ nhà akiya tồn tại trên ba tầng: trang web ngân hàng nhà cấp đô thị, cổng thông tin quốc gia của MLIT và các trang tổng hợp thương mại hoặc tiếng Anh.¹ Mỗi tầng bao quát một lát cắt khác nhau của thị trường. Những người mua nghiêm túc thường kiểm tra cả ba tầng đối với cùng các đô thị mục tiêu.

Trang web Akiya Bank của chính quyền địa phương

Mỗi đô thị tự vận hành Akiya Bank độc lập với trang web, định dạng và quy trình riêng.²¹ Không có cơ sở dữ liệu cấp đô thị duy nhất nào bao phủ toàn bộ Nhật Bản. Người mua sẽ tìm kiếm theo từng thị trấn thay vì tìm trên quy mô toàn quốc.

Chất lượng thông tin chênh lệch rất lớn. Một số đô thị vận hành cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm được, kèm theo hình ảnh, sơ đồ mặt bằng và ghi chú về tình trạng căn nhà, trong khi những nơi khác chỉ đăng một tệp PDF cập nhật vài lần mỗi năm hoặc một bảng HTML cơ bản.¹ MLIT duy trì một bộ sưu tập liên kết dẫn đến các trang thông tin nhà bỏ hoang của hàng trăm chính quyền địa phương, phản ánh rõ nét sự phân mảnh này.⁴

Tìm kiếm từng thị trấn mục tiêu theo tên tiếng Nhật của ngân hàng nhà

Để tìm chương trình cụ thể, hãy tìm kiếm trực tiếp theo cú pháp "[tên đô thị] 空き家バンク".¹ Một thị trấn bạn quan tâm có thể không xuất hiện trên bất kỳ trang tổng hợp nào nhưng vẫn tự vận hành ngân hàng nhà của riêng mình.

Cổng thông tin quốc gia của MLIT

Vào năm 2017, MLIT đã tổ chức đấu thầu công khai và lựa chọn hai đơn vị vận hành là LIFULL HOME'S và At Home cho hệ thống 全国版空き家・空き地バンク (zenkoku-ban akiya akichi banku, "ngân hàng đất và nhà bỏ hoang tổng hợp toàn quốc").⁵² Hệ thống bắt đầu vận hành thử nghiệm vào tháng 10 năm 2017 và đi vào hoạt động chính thức từ tháng 4 năm 2018. MLIT đã trợ cấp một phần chi phí xây dựng nhưng không trực tiếp vận hành các nền tảng này.⁵

Mỗi nền tảng trong số hai nền tảng trên sẽ tập hợp các bài đăng đã đăng ký từ những đô thị tham gia vào cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm theo tỉnh và đô thị.⁵² Việc tham gia là hoàn toàn tự nguyện, do đó một bất động sản có thể xuất hiện trên trang ngân hàng nhà của địa phương nhưng không bao giờ có mặt trên cả hai nền tảng quốc gia.⁵² Cả hai nền tảng quốc gia này đều chỉ sử dụng tiếng Nhật.²¹

Một bài đăng chỉ được đưa lên cổng thông tin quốc gia khi có sự đồng ý của bên định đoạt tài sản lúc đăng ký.⁵ Do đó, một bài đăng trên Akiya Bank cấp đô thị có thể vắng mặt trên cổng quốc gia vì lý do chưa có sự đồng ý hoặc theo quyết định riêng của đô thị. Bản thân cổng thông tin quốc gia không yêu cầu đăng ký người dùng, nhưng đô thị quản lý bất động sản được niêm yết có thể yêu cầu quy trình đăng ký người mua riêng.⁵

Các trang web tổng hợp thương mại và tiếng Anh

Các nền tảng tiếng Anh như Akiya and Inaka, AkiyaBanks và Akiya Japan chọn lọc hoặc dịch lại một phần nhỏ trong các bài đăng.² Chúng đóng vai trò là tầng dịch thuật và tuyển chọn bổ trợ cho hệ thống chính thức chứ không thể thay thế hệ thống này.²¹ Các mô hình phổ biến bao gồm tìm kiếm bản đồ miễn phí hoặc freemium, và môi giới dựa trên tư vấn phụ trách từ khâu tìm kiếm cho đến lúc thanh toán tất toán.²

Điểm đánh đổi của các dịch vụ tiếng Anh chọn lọc là phạm vi bao quát: chúng chỉ tiếp cận được một phần rất nhỏ của thị trường.¹ Những người mua kỹ tính sẽ duyệt các nguồn thị trường tiếng Nhật rộng lớn bằng công cụ dịch thuật và sử dụng các dịch vụ chọn lọc như một kênh bổ trợ. Trái với suy nghĩ thông thường, hầu hết các ngôi nhà bỏ hoang giá rẻ lại là những bài đăng thông thường trên các cổng bất động sản lớn của Nhật Bản, chẳng hạn như nhà biệt lập dưới 5 triệu yên, chứ không phải nằm trong ngân hàng nhà, và những căn nhà đó luôn có môi giới đi kèm.¹

Nội dung của một bài đăng điển hình

Bài đăng trên ngân hàng nhà là sự giới thiệu từ chính quyền đô thị, chứ không phải do chính quyền đô thị trực tiếp đứng ra bán.¹ Thị trấn công khai thông tin bất động sản và giới thiệu người mua với chủ nhà hoặc đại lý địa phương, sau đó giao dịch sẽ diễn ra như một vụ mua bán tư nhân bình thường.²¹

Hình thức giao dịch	Ý nghĩa	Điều khoản điển hình
Mua bán	Chủ sở hữu bán nhà và đất	Thường từ 500.000 đến 5.000.000 yên đối với akiya nông thôn; tính đến 08-20261
Cho thuê	Chủ sở hữu cho thuê nhà bỏ hoang	Tiền thuê hàng tháng quy định theo từng bài đăng; tính đến 08-20262
Chuyển nhượng có điều kiện	Chuyển nhượng gần như miễn phí hoặc giá tượng trưng có ràng buộc	Cam kết cư trú hoặc nghĩa vụ cải tạo; tính đến 08-202616

Các con số trên phản ánh các mức phổ biến được báo cáo ở ngân hàng nhà nông thôn (tính đến tháng 08-2026; hãy xác nhận số liệu hiện hành với đô thị đăng bài). Chi phí giao dịch sẽ cộng thêm vào mức giá niêm yết: hoa hồng môi giới khi có đại lý tham gia, thuế đăng ký và thuế mua lại bất động sản, thuế trước bạ và phí công chứng viên tư pháp.¹ Đối với những bất động sản rất rẻ, các chi phí cố định này chiếm tỷ trọng đáng kể so với giá mua.

Các gói ưu đãi của đô thị đi kèm bài đăng có thể bao gồm trợ cấp cải tạo, trợ cấp chuyển vùng, giảm thuế tài sản tạm thời và tiền thưởng hỗ trợ nuôi con.² Các mức trợ cấp cải tạo thường dao động trong khoảng 500.000 đến 5.000.000 yên tùy theo từng đô thị (tính đến tháng 08-2026).² Tại các thị trấn đang giảm dân số, giá trị gói ưu đãi thậm chí có thể vượt quá chính giá trị bất động sản.

Các hình thức mua bán, cho thuê và chuyển nhượng có điều kiện

Các bài đăng bán chiếm ưu thế trong quỹ nhà của ngân hàng nhà, bên cạnh một số mục cho thuê xuất hiện ở vài chương trình.² Các trường hợp chuyển nhượng gần như miễn phí hoặc với giá tượng trưng vẫn tồn tại nhưng thường đi kèm điều kiện cư trú hoặc nghĩa vụ cải tạo, chủ yếu vì chi phí phá dỡ vượt quá giá trị thị trường.¹ Những bất động sản được trợ cấp lớn hoặc gần như cho không là những nơi có nhiều khả năng kèm theo các điều kiện này nhất.¹

Một số bài đăng hoặc khoản trợ cấp yêu cầu bản kế hoạch bằng văn bản nêu rõ người mua sẽ sử dụng, bảo trì hoặc cải tạo bất động sản như thế nào.⁶ Bên bán và chính quyền đô thị muốn có sự bảo đảm rằng ngôi nhà sẽ không tiếp tục bị bỏ hoang dưới quyền chủ sở hữu mới. Một kế hoạch sinh sống và cải tạo đáng tin cậy sẽ giúp củng cố hồ sơ ở những nơi áp dụng tiêu chí sàng lọc này.⁶

Đọc và phân tích thông tin bài đăng một cách thận trọng

Hình ảnh chụp luôn phản ánh nhẹ hơn tình trạng thực tế của những ngôi nhà gỗ bị bỏ hoang lâu năm.¹⁶ Tuyệt đối không mua một công trình xây dựng khi chưa tận mắt kiểm tra. Công việc sửa chữa nhẹ để ở được bắt đầu vào khoảng 2 đến 5 triệu yên, trong khi các đợt cải tạo toàn diện thường tốn từ 10 triệu yên trở lên (tính đến tháng 08-2026).¹

Hai khâu kiểm tra kết cấu quyết định một căn nhà giá rẻ có khả thi hay không. Thứ nhất là khả năng xây mới lại: một tỷ lệ đáng kể nhà cũ ở nông thôn thuộc diện 再建築不可 (saikenchiku fuka, "không thể xây mới lại"), điều này gây hạn chế về vay vốn, bảo hiểm và bán lại; tình trạng này có thể kiểm tra trước khi đưa ra đề nghị mua thông qua việc kiểm tra mặt tiền tiếp giáp đường và quy hoạch phân vùng.¹ Thứ hai là rủi ro chi phí phá dỡ: phá dỡ một ngôi nhà gỗ nhỏ thường tốn từ 1 đến 3 triệu yên, và việc dỡ bỏ công trình có thể làm tăng thuế tài sản cố định của đất do mất đi mức giảm trừ dành cho đất ở (tính đến tháng 08-2026).¹

Nhiều bài đăng của ngân hàng nhà không có đại lý đi kèm, đồng nghĩa với việc không có chuyên gia nào đứng ra xử lý hợp đồng trừ khi người mua tự thuê một đại lý.¹ Bản giải thích bắt buộc của đại lý mang tên 重要事項説明 (jūyō jikō setsumei, "giải thích các vấn đề quan trọng") là biện pháp bảo vệ người tiêu dùng then chốt cho người mua, vì vậy việc thuê đại lý là rất đáng giá ngay cả khi chương trình không bắt buộc.¹

Xác minh khả năng xây dựng lại trước khi đưa ra bất kỳ lời đề nghị mua nào

Xác nhận số thửa đất và diện tích đăng ký, kiểm tra mặt tiền tối thiểu 2 mét tiếp giáp với tuyến đường đạt chuẩn, yêu cầu trích lục sổ bộ địa chính để xác nhận chủ sở hữu cùng các quyền thế chấp, và xem xét các tầng quy hoạch phân vùng cũng như bản đồ rủi ro thiên tai.¹ Kiểm tra khả năng xây dựng lại là bước bắt buộc không bao giờ được bỏ qua.

Điều kiện hợp lệ và tiêu chí nộp đơn

Các tiêu chí hợp lệ do từng đô thị quy định chứ không phải chính phủ quốc gia.² Một số thị trấn nông thôn giới hạn đối tượng nộp đơn chỉ dành cho những người có ý định chuyển đến sinh sống tại khu vực đó thay vì nhà đầu tư.² Luôn kiểm tra các điều kiện đã công bố của đô thị cụ thể trước khi nộp đơn, vì quy định sẽ khác nhau giữa các thị trấn.

Cam kết đăng ký cư trú

Một số chương trình cấp đô thị giới hạn người nộp đơn chỉ bao gồm những ai có ý định chuyển về khu vực đó, và một số ít nơi ưu tiên người nộp đơn chuyển từ ngoài tỉnh đến như một biện pháp ứng phó với tình trạng sụt giảm dân số.⁵² MLIT xác nhận rằng các đô thị định vị ngân hàng nhà như một công cụ thúc đẩy di cư có thể hạn chế việc sử dụng, chỉ dành riêng cho những người nộp đơn đến từ bên ngoài tỉnh hoặc đô thị.⁵

Nhiều khoản trợ cấp của đô thị và trợ cấp cải tạo yêu cầu người mua phải xác lập nơi cư trú thông qua 住民票 (jūminhyō, "giấy chứng nhận cư trú") tại đô thị đó, cam kết sinh sống trong khoảng thời gian quy định vài năm và hoàn thành đầy đủ các khoản thuế địa phương.⁷ Thời hạn cư trú bắt buộc để hưởng trợ cấp thường được quy định từ 3 đến 5 năm thực tế sinh sống (tính đến tháng 07-2026; hãy xác nhận các điều khoản hiện hành với đô thị đăng bài).⁶

Điều kiện về hộ gia đình và mục đích sử dụng

Một số chương trình ưu tiên các hộ gia đình hơn người độc thân, ưu tiên người sẽ đến cư trú hơn nhà đầu tư, hoặc người mua trẻ tuổi hơn người lớn tuổi, trong đó có nơi áp dụng bảng chấm điểm cụ thể.² Tiền thưởng nuôi con và các khoản trợ cấp bổ sung cho gia đình có con nhỏ là hình thức ưu đãi đã được ghi nhận trong các chương trình ở khu vực giảm dân số.²

Các chương trình nhằm mục tiêu tăng số lượng trẻ em có thể sàng lọc ưu tiên cho các hộ gia đình có con.² Những nơi khác sàng lọc chính mục đích sử dụng, yêu cầu kế hoạch kinh doanh hoặc kế hoạch cải tạo và sinh sống trước khi phê duyệt hồ sơ.⁶ Những bất động sản có mức trợ cấp lớn là nơi thường áp dụng các tiêu chí sàng lọc này nhất.¹

Quy trình nộp đơn

Lộ trình tiêu chuẩn diễn ra thông qua ủy ban đô thị từ bước hỏi thông tin cho đến khi được giới thiệu.² Chủ nhà đăng ký với đô thị, đô thị công bố bài đăng, người mua gửi thắc mắc thông qua ủy ban, ủy ban chuyển tiếp yêu cầu tới chủ sở hữu hoặc đại lý địa phương được chỉ định, người mua nộp đơn chính thức, sau đó đô thị xem xét hồ sơ và hỗ trợ xúc tiến giao dịch giữa chủ sở hữu và người mua.²

Nhiều chương trình cấp đô thị yêu cầu người mua phải đăng ký thông tin trước khi tiết lộ địa chỉ hoặc sắp xếp buổi xem nhà.¹ Hồ sơ nộp đơn điển hình bao gồm hộ chiếu hoặc thẻ cư trú, đôi khi có giấy tờ chứng minh thu nhập và bản kế hoạch sử dụng hoặc bảo trì bằng văn bản.⁶ Một số đô thị yêu cầu hoặc khuyến nghị mạnh mẽ việc thuê một 宅建業者 (takken gyōsha, "đại lý bất động sản được cấp phép") để thực hiện thủ tục chuyển nhượng pháp lý mặc dù ủy ban là bên làm trung gian giới thiệu.²

Từ bước đưa ra đề nghị mua trở đi, quy trình tương tự như bất kỳ giao dịch mua bất động sản nào tại Nhật Bản: đơn đăng ký mua, bản giải thích các vấn đề quan trọng của đại lý, hợp đồng mua bán kèm tiền đặt cọc, sau đó là thanh toán tất toán và đăng ký quyền sở hữu.¹ Người mua không cư trú tại Nhật Bản cần nộp thêm báo cáo ngoại hối cho Ngân hàng Trung ương Nhật Bản trong vòng 20 ngày kể từ ngày mua và đăng ký một 納税管理人 (nōzei kanrinin, "người đại diện nộp thuế") để nhận thông báo thuế tài sản hàng năm.² Một 司法書士 (shihō shoshi, "công chứng viên tư pháp") có giấy phép thường sẽ đảm nhiệm việc nộp hồ sơ đăng ký sang tên.²

Quy trình từng bước từ tìm kiếm đến nộp đơn

Hãy rút gọn danh sách khu vực trước khi chọn bất động sản. Chọn hai hoặc ba đô thị dựa trên các tiêu chí thực tế như khả năng chịu đựng tuyết rơi, sự thuận tiện khi ra sân bay hoặc nhu cầu thuê nhà, sau đó tìm kiếm sâu trên các ngân hàng nhà địa phương và các cổng thông tin đó.¹ Việc xem lướt trên toàn quốc mà không cam kết với một khu vực cụ thể là nguyên nhân phổ biến nhất khiến quá trình tìm kiếm bị đình trệ.

Toàn bộ trình tự từ lúc rút gọn danh sách đến khi nhận chìa khóa diễn ra như sau:

Đăng ký với Akiya Bank ở nơi có yêu cầu và xác nhận các điều kiện kèm theo, chẳng hạn như ý định cư trú hoặc cam kết cải tạo, trước khi đi xem nhà.¹ Gửi thắc mắc và sắp xếp lịch xem nhà thông qua chính quyền đô thị hoặc đại lý được chỉ định; thời gian phản hồi có thể mất nhiều tuần và các đại lý ở nông thôn hiếm khi làm việc bằng tiếng Anh, vì vậy hãy giữ câu hỏi ngắn gọn hoặc nhờ người đại diện song ngữ hỗ trợ.¹

Xác minh kỹ lưỡng trước khi đặt giá mua: xác nhận số thửa đất và diện tích đăng ký, kiểm tra khả năng xây dựng lại căn cứ theo điều kiện mặt tiền tối thiểu 2 mét tiếp giáp đường đạt chuẩn, trích lục sổ bộ đăng ký bất động sản, đồng thời xem xét quy hoạch phân vùng và các lớp rủi ro thiên tai.¹ Sau đó tiến hành trả giá và ký kết thông qua quy trình mua bán thông thường gồm nộp đơn, nghe giải thích các vấn đề quan trọng, ký hợp đồng kèm tiền đặt cọc, tất toán và đăng ký sở hữu.¹

Xác định phạm vi công việc sau mua trước khi hoàn tất giao dịch, chứ không phải sau đó.¹ Việc đấu nối lại tiện ích, kiểm tra bể tự hoại và chi phí cải tạo thường vượt quá giá mua nhà. Hầu hết các ngân hàng Nhật Bản đều yêu cầu tư cách vĩnh trú hoặc visa dài hạn để vay thế chấp, do đó mua bằng tiền mặt là con đường phổ biến nhất đối với người mua akiya từ nước ngoài.²

Dự toán chi phí cải tạo và tiện ích trước khi hoàn tất giao dịch mua

Một bất động sản bị bỏ hoang nhiều năm thường cần đấu nối lại hoặc lắp đặt mới hoàn toàn đường nước, ga và điện, cộng thêm các hạng mục sửa chữa kết cấu với chi phí lấn át cả giá niêm yết.⁶¹ Việc bỏ qua bước này sẽ biến một thương vụ mua nhà giá rẻ thành một dự án thiếu hụt ngân sách trầm trọng.

Các yếu tố dẫn đến thành công và thất bại

Các kế hoạch chuyển chỗ ở thông qua ngân hàng nhà thành công hay thất bại phụ thuộc vào khâu chuẩn bị nhiều hơn là giá niêm yết. Các đô thị sàng lọc những người mua sẽ ở lại và bảo trì căn nhà, chứ không chỉ là những người có đủ tiền chi trả.⁶²

Yếu tố duy trì sự thành công

Những người mua thành công thường sớm đưa ra cam kết với một khu vực thay vì tìm kiếm vu vơ khắp toàn quốc trong nhiều tháng.¹ Họ chuẩn bị sẵn năng lực tiếng Nhật hoặc có đại diện song ngữ khi trao đổi thư từ với chính quyền, đồng thời dự trù kinh phí để xác minh sổ bộ, khả năng xây dựng lại và rủi ro thiên tai trước khi đưa ra đề nghị mua.¹

Họ cũng kiểm tra toàn bộ gói ưu đãi của đô thị trước khi nộp đơn, bởi vì một số khoản trợ cấp phải được nộp trước khi mua chứ không phải sau khi đã mua xong.² Ở những nơi chính quyền sàng lọc rủi ro nhà bị bỏ hoang trở lại, một kế hoạch cải tạo và cư trú đáng tin cậy sẽ giúp củng cố hồ sơ đáng kể.⁶

Sai lầm dẫn đến thất bại

Sai lầm phổ biến nhất trong giai đoạn tìm kiếm là dành nhiều tháng lướt xem khắp toàn quốc mà không cam kết với một khu vực nào.¹ Sai lầm thứ hai là bỏ qua bước xác minh chỉ vì cảm thấy giá nhà quá rẻ không đáng bỏ công sức, dẫn đến việc sở hữu những căn nhà không thể xây lại hoặc nằm trong vùng hiểm họa thiên tai.¹

Việc ngộ nhận rằng nhà bỏ hoang là có thể dọn vào ở ngay sẽ làm vỡ vụn ngân sách, bởi ảnh đăng chụp luôn giảm nhẹ mức độ xuống cấp và nhiều ngôi nhà của ngân hàng nhà cần sửa chữa kết cấu lớn.¹⁶ Việc chỉ phát hiện ra yêu cầu cư trú nhiều năm sau khi đã mua xong, thường là 3 đến 5 năm đối với các giao dịch có nhận trợ cấp (tính đến tháng 07-2026), sẽ buộc bạn phải cam kết ngoài dự tính hoặc bị mất khoản tiền trợ cấp đó.⁶ Việc bỏ qua khâu đấu nối lại tiện ích sẽ làm phát sinh thêm các chi phí ngoài dự toán và thủ tục hành chính sau khi nhận nhà.⁶

Những điều cần lưu ý

Phần lớn nhà giá rẻ nằm ngoài Akiya Bank

Chỉ tìm kiếm trên các Akiya Bank sẽ bỏ lỡ phần lớn nguồn cung. Hầu hết các ngôi nhà bỏ hoang giá rẻ là những bài đăng bình thường trên cổng thông tin được lọc theo giá chứ không nằm trong danh mục ngân hàng nhà, do đó người mua nghiêm túc sẽ kiểm tra cả Akiya Bank của đô thị lẫn các cổng thông tin thông thường cho cùng các đô thị đó.¹ Danh sách nhà trong ngân hàng nhà chỉ là mảng được trợ cấp của một thị trường nhà giá rẻ rộng lớn hơn, chứ không phải là toàn bộ thị trường.

Được chấp thuận là qua vòng xét duyệt chứ không phải xếp hàng chờ lượt

Chính quyền đô thị có thể chọn lọc kỹ lưỡng và có thể ưu tiên các gia đình, người có kế hoạch đến cư trú hoặc người mua trẻ tuổi theo các tiêu chí tính điểm rõ ràng hoặc ngầm định.² Việc nộp đơn là một quá trình xét duyệt chứ không phải chiếc vé xếp hàng theo thứ tự ai đến trước được phục vụ trước. Hãy xác nhận các điều kiện công bố của chương trình trước khi nộp, vì quy định khác nhau giữa các thị trấn và các hồ sơ nộp mang tính chất đầu tư sẽ gặp bất lợi lớn nhất ở những nơi hướng tới mục tiêu thúc đẩy di dân.⁵²

Giao diện hoàn toàn bằng tiếng Nhật và thời gian phản hồi hàng tuần

Hầu như mọi Akiya Bank cấp đô thị đều hoạt động hoàn toàn bằng tiếng Nhật với thời gian phản hồi tính bằng tuần.²⁶ Nhân viên ủy ban thường chỉ giao tiếp bằng tiếng Nhật ngay cả khi người mua có sử dụng đại lý song ngữ cho chính giao dịch đó. Một người nói tiếng Nhật gần như là yếu tố bắt buộc để điền mẫu đơn, đàm phán và trao đổi thư từ tiếp theo.²⁶

Các bài đăng cũng có thể bị lỗi thời: những bất động sản đã bán vẫn còn hiển thị, thông tin liên hệ không còn chính xác và định dạng bài đăng trải dài từ cơ sở dữ liệu tìm kiếm cho đến các tệp PDF cập nhật theo quý.² Hãy xác nhận lại tình trạng còn trống qua ủy ban đô thị trước khi lên kế hoạch cho chuyến đi xem nhà.

Tổng ngân sách quyết định trước giá niêm yết

Các chi phí chuyển nhượng cố định chiếm tỷ lệ rất lớn đối với những căn nhà dưới 5 triệu yên, và chi phí cải tạo thường vượt quá giá mua nhà, vì vậy quyết định nộp đơn là quyết định dựa trên tổng ngân sách chứ không phải dựa trên mức giá niêm yết ban đầu.¹ Một số khoản trợ cấp bắt buộc phải nộp đơn trước khi mua và kèm theo điều kiện cư trú nhiều năm, do đó nộp đơn mua nhà trước rồi mới xin trợ cấp sau có thể làm bạn mất đi khoản tiền đã dự trù.²⁶ Ngoài ra, nhiều chương trình còn yêu cầu phải nộp đơn trước khi ký hợp đồng thi công hoặc bắt đầu sửa chữa, và sẽ thu hồi lại tiền trợ cấp nếu người mua chuyển đi hoặc bán nhà trong thời gian thực hiện nghĩa vụ.⁷

Xem thêm

• Akiya: Hiện tượng nhà bỏ hoang
• Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Nhật Bản không?
• Quy trình mua bất động sản
• Thuế bất động sản và các chi phí duy trì
• Thực tế cải tạo nhà akiya
• Chính sách khuyến khích chuyển vùng của các đô thị tại Nhật Bản

References

Footnotes

1. Japan Property Research. "How To Find Akiya For Sale In Japan (Akiya Banks and Listing Sites)." https://japanpropertyresearch.com/en/guides/how-to-find-akiya-for-sale-in-japan ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸ ↩²⁹ ↩³⁰ ↩³¹ ↩³² ↩³³ ↩³⁴ ↩³⁵ ↩³⁶ ↩³⁷ ↩³⁸ ↩³⁹ ↩⁴⁰ ↩⁴¹ ↩⁴²

2. MailMate (Tammy Dang). "Akiya Banks for Foreigners: 7 Best Sites in 2026." Last updated 2026-08-21. https://mailmate.jp/blog/akiya-banks-for-foreigners ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸ ↩²⁹ ↩³⁰ ↩³¹ ↩³² ↩³³ ↩³⁴ ↩³⁵ ↩³⁶ ↩³⁷

3. Statistics Bureau of Japan (via ISVD compilation, 2026-04-24, citing 2023 Housing and Land Survey confirmed results published 2024-09-25). "The Structure Behind 9 Million Vacant Houses." https://isvd.or.jp/en/columns/empty-houses-9million-structural-deadlock ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

4. 国土交通省 (MLIT). 「全国地方公共団体空き家・空き地情報サイトリンク集」. https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/akiyabank_link.html ↩

5. 国土交通省 (MLIT). 「空き家・空き地バンク総合情報ページ」. https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹

6. A-Realty (Lucy). "Akiya (Abandoned House) Buying Guide for Foreigners 2026." 2026-07-24. https://arealty.jp/blog/akiya-buying-guide-for-foreigners/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶

7. AllAkiyas. "Buying and Renovating an Akiya as a Non-Japanese." https://www.allakiyas.com/en/article/buying-renovating-an-akiya-as-a-non-japanese/1028/ ↩ ↩²