Disputas de caução de aluguel (shikikin)

Você se mudou e o proprietário reteve o seu shikikin. O padrão é tão comum que tem um procedimento nacional consolidado: o 敷金 (shikikin, "depósito caução") financia apenas danos genuínos causados pelo inquilino, a diretriz de restauração do ministério de terras define o que é considerado e uma escalada em três etapas recupera o restante.¹²³

Confirme os detalhes atuais com fontes oficiais

Procedimentos, taxas e requisitos podem mudar. Confirme os detalhes atuais na diretriz de restauração do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) e com o centro de atendimento ao consumidor local antes de agir. Este artigo contém informações gerais, não consultoria jurídica; para o seu caso específico, consulte um advogado licenciado (bengoshi, 弁護士).

Visão geral

O 敷金 (shikikin) é uma garantia mantida contra aluguéis não pagos e danos causados pelo inquilino, não um presente de despedida ao proprietário. Onde não existirem tais dívidas na entrega do imóvel, o depósito deve ser devolvido integralmente; onde houver danos, o proprietário deduz a parcela do inquilino e devolve o restante.³

Desde que o Código Civil emendado entrou em vigor em 01/04/2020, ambas as metades dessa regra estão fixadas em lei: a restauração cobre apenas danos que vão além do desgaste natural pelo tempo e do uso normal, e o saldo do depósito deve ser restituído.³ A diretriz abaixo complementa os valores práticos. Os mecanismos de locação, como prazos de aviso prévio e fluxo de vistoria, estão nos guias de locação do pilar; este artigo aborda a disputa em si.⁴

O padrão da disputa

O padrão realista funciona da mesma maneira quase todas as vezes. Você desocupa o imóvel, o proprietário retém parte ou a totalidade da caução alegando limpeza, danos ou desgaste, e o demonstrativo discriminado varia de linha por linha a um único valor arredondado.¹²

Um demonstrativo vago é por si só um sinal de alerta. Os inquilinos podem exigir uma discriminação detalhada e por escrito das cobranças de restauração com uma explicação da base de cálculo, e os proprietários são obrigados a divulgá-la.² Peça isso por escrito antes de discutir sobre valores; o demonstrativo que você recebe molda cada etapa posterior.

O padrão do MLIT em resumo

A diretriz de restauração do ministério de terras estabelece o padrão nacional de divisão de custos. 原状回復 (genjō kaifuku, "restauração ao estado original") significa reparar apenas danos decorrentes de dolo, negligência, violação do dever de diligência (善管注意義務, zenkan chūi gimu) ou uso além do normal. O envelhecimento natural e o 通常損耗 (tsūjō sonmō, "desgaste normal pelo uso") já estão cobertos pelo aluguel que você pagou.¹³

Três critérios decidem a maioria dos casos. Primeiro, até mesmo os danos atribuíveis ao inquilino sofrem depreciação com os anos decorridos: quanto mais tempo desde a instalação, menor a sua parcela.¹ Segundo, o reparo limita-se à unidade mínima de trabalho ao redor do dano — por exemplo, uma placa de carpete manchada em vez do cômodo inteiro, permitindo-se uma parede inteira apenas para uniformidade de tom do papel de parede.¹

Terceiro, embora a diretriz seja um padrão geral sem força legal direta estrita, tribunais e balcões de consulta decidem casos com base nela na prática. Cite suas categorias linha por linha nas negociações em vez de debater sobre justiça em termos abstratos.¹

A depreciação é o desconto silencioso do inquilino

As cotas de responsabilidade sobre papel de parede e carpete caem com a idade em direção a zero, portanto um carpete de seis anos de uso carrega uma participação mínima do inquilino, mesmo onde você tiver causado a mancha. Pergunte qual ano de instalação e qual curva de depreciação cada item deduzido pressupõe.¹⁵

Seu conjunto de provas

As disputas giram em torno da cronologia: o dano já existia na entrada ou surgiu durante a sua estadia? Ambas as partes devem comparecer às vistorias de entrada e saída com uma lista de verificação e fotografias, já que a incerteza de prazos é uma das principais causas de conflitos.²⁵

Reúna quatro itens antes de negociar: fotos datadas de entrada e de saída de cada cômodo; o contrato de locação original com suas 特約 (tokuyaku, "cláusulas especiais"), especialmente qualquer cláusula de taxa fixa de limpeza; a lista de checagem do estado do imóvel assinada em ambas as vistorias; e comprovantes de qualquer limpeza ou reparo que você tenha contratado por conta própria.²⁵

Fotografe o cômodo vazio, não mobiliado

Os móveis escondem arranhões em paredes, marcas no chão e queimaduras em tomadas que só aparecem na vistoria. Fotografe todas as superfícies depois que a transportadora sair, com registro de data/hora ativado, e guarde os arquivos até que o valor da caução caia na sua conta.²⁵

O caminho de escalada

Siga as etapas em ordem e mantenha tudo por escrito. O primeiro passo é uma solicitação formal por escrito do demonstrativo discriminado de deduções, seguida pela negociação de cada item em relação ao padrão da diretriz.²

O segundo passo leva o caso à linha direta do consumidor (188), onde um mediador intervém junto ao proprietário ou à imobiliária gestora. A mediação de um orientador resolve uma parcela substancial dos casos, embora não haja uma taxa de sucesso publicada oficialmente, portanto encare isso como um padrão e não como uma garantia absoluta.⁶

O terceiro passo é uma ação no tribunal de pequenas causas da comarca sumária para reaver o saldo remanescente em disputa (conforme dados de 2026-09). Ações de restituição de caução são expressamente elegíveis para essa via, e os residentes vencem com frequência quando as deduções violam o padrão da diretriz do ministério.⁷ Os procedimentos de abertura, custos e preparação de idioma são detalhados no guia de pequenas causas.

Bom saber

A cláusula especial (tokuyaku) de taxa fixa de limpeza não é automaticamente válida

Alguns contratos impõem uma taxa fixa de limpeza por cláusula especial independentemente do estado real do imóvel. Os tribunais invalidaram tais cláusulas em casos onde faltou explicação clara ou razoabilidade; portanto, uma taxa impressa no contrato é um ponto de partida para argumentação, não uma dívida inquestionável.²

Não assine nada sob pressão na vistoria de saída

Confirmações assinadas geralmente fixam o escopo de danos acordado, de modo que questionar uma linha duvidosa na hora é fundamental. Danos fora da sua responsabilidade continuam sendo incobráveis mesmo após a assinatura, mas evitar a disputa desde o início é muito melhor do que ter que revertê-la mais tarde.²

O desgaste normal continua sendo conta do proprietário mesmo após anos

O envelhecimento natural e o desgaste por uso comum são cobertos pelo aluguel por definição legal. Longos períodos de locação não os convertem em encargos para o inquilino, e a depreciação só reduz ainda mais a cota do inquilino ao longo do tempo.¹³

Veja também

• Vistoria de saída e negociação de caução no Japão
• A armadilha da taxa fixa de limpeza de saída
• Cláusulas do contrato de locação no Japão para ler e negociar
• Aviso prévio de saída: o padrão de 1 a 2 meses
• Como funciona o aluguel no Japão

References

Footnotes

1. 国土交通省 (via 中国地方整備局). 「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの概要」 (PDF; restoration definition; A/B burden split; depreciation; minimum work unit; guideline history H10.3, revised H16.2). https://www.cgr.mlit.go.jp/chiki/kensei/kensetu/pdf/04_3gaiyou.pdf ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

2. 国土交通省. 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）のQ&A」 (photos at move-in/out; tokuyaku validity limits; cleaning-fee case law; itemized-statement right; inspection-signature caution). https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹

3. e-Gov法令検索. 「民法」 (Act No. 89 of 1896; restoration Article 621, deposit return Article 622-2; amended-rules effective 2020-04-01). https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

4. 国土交通省. 「民間賃貸住宅」 (confirm contract terms and restoration scope before signing). https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html ↩

5. 国土交通省＋日本賃貸住宅管理協会. 「賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」 (R5.3 pamphlet; burden examples table; tokuyaku check; condition-checklist advice). https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001595124.pdf ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 九州経済産業局. 「8日間を過ぎてもクーリング・オフできる可能性があります！」 (2025-05-14; 188 routes to nearest center). https://www.kyushu.meti.go.jp/seisaku/shohisya/oshirase/250514_1.html ↩

7. 裁判所. 「簡易裁判所の民事事件Q&A」 (deposit-return claims eligible for small claims; 60万円 ceiling). https://www.courts.go.jp/saiban/qa/qa_kansai/index.html ↩