Taxas de renovação contratual (kōshin-ryō) e disparidades regionais

A taxa de renovação contratual com a qual inquilinos se deparam ao término de um contrato de aluguel padrão de dois anos no Japão é denominada 更新料 (kōshin-ryō), correspondendo a uma retribuição pecuniária paga ao locador pela prorrogação da locação.¹ Onde essa praxe é aplicada, o encargo equivale habitualmente a um mês de aluguel; contudo, em diversas províncias japonesas essa cobrança simplesmente não existe.

Confirme os detalhes atuais com fontes oficiais

Procedimentos, valores e exigências operacionais podem sofrer alterações. Confirme as orientações vigentes junto ao Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (MLIT). Este artigo possui caráter informativo geral e não constitui aconselhamento jurídico formal; para litígios sobre cláusulas de taxa de renovação, consulte um advogado credenciado (bengoshi, 弁護士).

Visão geral

Este artigo aborda a taxa de renovação faturada ao locatário em contratos residenciais comuns: quanto custa, em quais regiões do país o encargo é habitual, o posicionamento vinculante da Suprema Corte do Japão de 2011 e o que o inquilino pode fazer no vencimento do biênio.¹² O conteúdo aplica-se a locações habitacionais ordinárias, tanto para cidadãos japoneses quanto para residentes estrangeiros.

A cobrança decorre de costumes regionais consolidados, e não de determinação imperativa de lei federal. Em Tóquio, o inquilino deve provisionar o valor como padrão; em Osaka, a maioria dos contratos não prevê essa taxa.¹

O que é a taxa de renovação e quando ela vence

Estrutura e parâmetros usuais

Onde a taxa de renovação é contratada, a praxe de mercado fixa a cobrança em um mês de aluguel, quitada a cada prorrogação bienal da locação.¹ Entre os imóveis que cobram a taxa, pesquisas governamentais apontam que 80% fixam-na em exatamente um mês de aluguel e 13,2% em valor inferior, de modo que mais de 90% das cobranças limitam-se ao teto de uma mensalidade (pesquisa do mercado habitacional do MLIT).¹³

A notificação formal de renovação é entregue habitualmente com 1 a 3 meses de antecedência do vencimento do contrato.¹ O locatário assina e devolve o aditivo de renovação e transfere os valores devidos até a data limite indicada.

A Suprema Corte do Japão define juridicamente o kōshin-ryō como uma verba de natureza mista: atua como complemento ou antecipação diferida de aluguel, como contraprestação pela continuidade pacífica da locação e como parte legítima do rendimento operacional da atividade do locador.² Por essa razão, a taxa decorre da autonomia privada de vontade manifestada no contrato, e não de um tributo público compulsório.

Taxa de renovação versus encargos acessórios correlatos

As luvas (reikin) são quitadas uma única vez na entrada do imóvel, enquanto a taxa de renovação (kōshin-ryō) repete-se a cada biênio contratual.¹ São institutos distintos com rubricas contratuais autônomas.

Custos de garantidora e seguro vencem no mesmo período

A renovação anual ou bienal da garantidora de aluguel (cerca de 10.000 ienes ou 10% a 30% do aluguel) decorre de contrato separado com a empresa fiadora, ainda que seu vencimento coincida com a data de renovação do aluguel.¹ A apólice bienal do seguro contra incêndio também vence nessa época, custando habitualmente entre 10.000 e 20.000 ienes.¹

Disparidades regionais: onde a taxa é cobrada e onde inexiste

A incidência da taxa de renovação é reflexo direto de usos e costumes locais. Considerando as três maiores áreas metropolitanas do Japão de forma conjunta, o mercado divide-se praticamente ao meio: cerca de 42,1% dos imóveis cobram a taxa e 44% não a cobram (dados da pesquisa do MLIT).¹³

Região de Kanto (Grande Tóquio): praxe consolidada

Na região metropolitana de Tóquio, cerca de 57,8% dos imóveis alugados cobram taxa de renovação e apenas 28,7% não a cobram (dados oficiais do MLIT).¹³ Imobiliárias tratam o encargo como regra padrão em Tóquio, Kanagawa, Chiba e Saitama.¹

Quem aluga na região de Kanto deve assumir o pagamento da taxa de renovação como regra geral. Ainda assim, a cobrança subordina-se à existência de cláusula contratual expressa.

Região de Kansai e Kyoto: o contraste

Na região metropolitana de Kinki (Kansai), apenas 21,9% dos imóveis cobram a taxa, enquanto 68,4% são isentos de cobrança bienal.¹³ Em cidades como Osaka e Kobe (província de Hyogo), a taxa de renovação é considerada uma anomalia pouco frequente.¹

Kyoto é a grande exceção histórica documentada no seio de Kansai: as cláusulas de taxa de renovação são enraizadas na cultura imobiliária local, tendo os processos judiciais anteriores a 2011 envolvido cobranças de até dois meses de aluguel por renovação.⁴

Região de Chubu (Nagoya) e restante do país

Na região metropolitana de Nagoya (Chukyo), apenas 17,4% dos imóveis aplicam taxa de renovação, enquanto 59,3% a dispensam expressamente.¹³ Corretores em Nagoya apontam a isenção de taxa de renovação como padrão de mercado, advertindo locadores de que imóveis que tentam impor a cobrança sofrem vacância crônica perante a concorrência.⁵

Em Hokkaido e em grande parte do norte do Japão, a taxa é igualmente incomum. Quem se muda entre províncias distintas deve checar o contrato antes de supor que a praxe de Tóquio se repete no novo endereço.¹

O posicionamento jurídico da Suprema Corte (2011)

O teor do julgamento vinculante

Em 15 de julho de 2011, a Suprema Corte do Japão julgou três recursos extraordinários emblemáticos sobre a validade do kōshin-ryō e reconheceu a legalidade da cláusula em todos os casos.² As ações versavam sobre um contrato anual com taxa de 100.000 ienes (para aluguel de 45.000), um contrato de 2 anos com taxa equivalente a 2 meses (aluguel de 52.000) e um contrato anual de 38.000 ienes com taxa de dois meses.²

O tribunal fixou um teste de validade em duas vertentes: a cláusula especial de taxa de renovação inserida de forma clara e específica no contrato de locação é válida e exigível, a menos que seu valor seja manifestamente abusivo e desproporcional frente ao valor do aluguel mensal e ao prazo de vigência do contrato.² A Corte ponderou que o conhecimento público da praxe consuetudinária afasta a alegação de ofensa à boa-fé objetiva.²

A análise teve como parâmetro o Artigo 10 da Lei de Contratos do Consumidor, que invalida cláusulas que imponham obrigações excessivas em detrimento unilateral do consumidor.⁶² Como a cobrança de um mês a cada biênio situa-se dentro da média histórica admitida pela Suprema Corte, tais cláusulas são plenamente executáveis no âmbito judicial.²

Hipóteses não cobertas pela decisão

A decisão preservou a possibilidade de anulação em casos concretos que envolvam taxas manifestamente desmedidas em relação à duração do contrato.²

Além disso, a jurisprudência protege unicamente previsões contratuais claras e específicas; termos vagos que não detalhem a quantia ou a periodicidade exata não encontram respaldo na decisão.²

A renovação tácita sem assinatura de aditivo é zona cinzenta

Se o prazo bienal expirar sem que as partes assinem um novo instrumento aditivo, a locação continua em vigor por força de lei (renovação tácita ou legal). A corrente majoritária entende que a cláusula de um mês permanece vinculante, embora decisões divergentes de instâncias inferiores recomendem cautela jurídica.²⁷

Negociação no momento da renovação e provisão financeira

Como solicitar isenção ou abatimento da taxa

A cláusula inserida em contrato assinado é vinculante, não cabendo ao inquilino recusar o pagamento de forma unilateral arbitrária.¹² A negociação amigável, contudo, é viável.

Proprietários receosos de enfrentar vacância prolongada e novos custos de comissão para encontrar outro morador podem conceder descontos ou isentar a taxa caso solicitados com cortesia antes da assinatura do aditivo.⁵ A experiência do mercado de Nagoya ilustra bem esse incentivo econômico: na dúvida, o locador abre mão da taxa para não perder um bom inquilino adimplente.⁵ Em caso de dificuldades financeiras temporárias, consulte a administradora predial propondo o parcelamento do valor em cotas mensais.¹

Questione a taxa antes de assinar o formulário de renovação

Uma vez assinado o termo de renovação bienal, sua margem de negociação é extinta. Abra o diálogo sobre desconto ou parcelamento assim que a carta de notificação chegar, obtendo qualquer acordo formalizado por escrito antes da data de vencimento da fatura.¹

Planejamento do orçamento no ano de renovação

A expectativa orçamentária no segundo ano de contrato deve somar o valor de um mês de aluguel-base para a taxa do locador, mais a renovação da garantidora e a renovação da apólice contra incêndio faturadas em separado:¹³

Item de despesa na renovação	Montante habitual	Data	Observações
Taxa de renovação do locador (kōshin-ryō)	1 mês de aluguel	Pesquisa do MLIT	Cobrada em mais de 90% dos imóveis que a preveem13
Renovação da sociedade garantidora	Cerca de 10.000 JPY (ou 10% a 30%)	2025-06	Contrato de fiança cobrado anualmente1
Renovação da apólice contra incêndio	Cerca de 10.000 a 20.000 JPY	2025-06	Cobertura bienal de sinistros prediais1

A correspondência de cobrança costuma chegar de um a três meses antes do termo final; tome a decisão de permanecer ou se mudar antes desse prazo para não ser surpreendido com o vencimento da taxa.¹

Dicas úteis

A empresa de garantia pode cobrar renovação mesmo em imóveis sem kōshin-ryō

Mesmo em províncias ou apartamentos onde não se cobra taxa de renovação do locador, a anuidade da empresa garantidora (cerca de 10.000 ienes) e o seguro habitacional vencem normalmente sob seus respectivos contratos autônomos.¹⁵ O termo "sem taxa de renovação" refere-se exclusivamente à relação com o proprietário.

Ausência de cláusula no contrato impede a cobrança

A cobrança é juridicamente devida apenas quando constar de maneira expressa e transparente no instrumento assinado.² Supor a existência de cobrança apenas por costume local sem conferir as cláusulas do contrato pode induzir o inquilino a pagar encargos que nunca foram pactuados.¹

A renovação legal automática protege a permanência do inquilino

Caso o contrato atinja o termo sem renovação formal assinada, a locação prorroga-se por prazo indeterminado sob os mesmos termos originais por força do Artigo 26 da Lei de Locação de Terras e Edifícios, restringindo-se a recusa do proprietário aos requisitos estritos de justa causa do Artigo 28.⁷²

Mudar em vez de renovar exige cumprir o prazo de aviso prévio

Quem optar por não renovar o contrato deve enviar a notificação formal de desocupação respeitando a antecedência contratual estipulada (habitualmente um mês antes da mudança).¹ Notificações tardias geram a obrigação de pagar a taxa de renovação ou indenização por desocupação intempestiva.¹

Veja também

• O contrato de aluguel padrão de 2 anos
• Como funciona o mercado de locação residencial no Japão
• Detalhamento dos custos iniciais de locação: o que 4 a 6 meses de aluguel realmente cobrem
• Negociação no mercado de aluguel japonês
• Taxas de renovação da empresa garantidora
• Seguro contra incêndio e a possibilidade de contratação independente

References

Footnotes

1. LIFULL HOME'S. 三輪歩己 (real-estate appraiser, licensed broker). 「賃貸物件の契約更新ルールを解説! 更新料の相場や手続きの流れも押さえておこう」. Published 2018-10-04, updated 2025-06-12. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00222/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸

2. 公益財団法人不動産流通推進センター (RETPC). 賃貸事例 1404-R-0133「平成23年の更新料裁判における最高裁の判決の趣旨と法定更新の場合の更新料請求との関係」. Published 2014-04. https://www.retpc.jp/archives/14953/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴

3. 国土交通省住宅局. 「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」(FY2021 housing market survey, published 2022-03). PDF at https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

4. Stippy. "How to reclaim your apartment 'renewal fee' (Koshinryo)." Published 2009-07-29. https://www.stippy.com/japan-life/tenant-rights-kyoto-koshinryo-case/ ↩

5. LIFULL HOME'S編集部. 「東京では当たり前な更新料が無い!?名古屋の賃貸住み替え事情」(interview with Style Estate, Nagoya). Published 2016-12-22, updated 2021-10-22. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00084/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. e-Gov法令検索. 「消費者契約法」(平成12年法律第61号, Consumer Contract Act)第10条. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061 ↩

7. e-Gov法令検索. 「借地借家法」(平成3年法律第90号, Act on Land and Building Leases). https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 ↩ ↩²