Vistoria de saída e negociação do depósito caução no Japão

A vistoria de saída no Japão define qual fração do seu depósito caução (shikikin) será efetivamente devolvida. Embora a inspeção presencial seja rápida, o demonstrativo financeiro emitido na sequência é o que fundamenta cada desconto pretendido pelo proprietário.¹

Confirme os detalhes atuais com fontes oficiais

Procedimentos, valores e entendimentos jurídicos podem sofrer alterações. Confirme as diretrizes vigentes junto ao Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (MLIT). Este conteúdo destina-se a fins informativos gerais e não substitui aconselhamento jurídico formal; para casos específicos litigiosos, consulte um advogado credenciado (bengoshi, 弁護士).

Visão geral

Este guia abrange o procedimento de vistoria presencial (tachiai), a linha divisória entre avarias causadas pelo locatário e o desgaste natural decorrente do tempo, as práticas recorrentes de sobretaxação e os canais formais de contestação. O conteúdo aplica-se a locações residenciais do mercado privado em todo o país.²¹

A obrigação legal de restauração ao estado original não significa entregar o apartamento no estado estético de novo em folha. O inquilino que utilizou o imóvel de forma ordinária e razoável deve devolvê-lo no estado em que se encontra, sendo indenizáveis unicamente avarias provocadas por dolo, negligência, imprudência ou uso anormal.¹

O 敷金 (shikikin, "depósito caução") serve como garantia pecuniária para aluguéis em atraso e reparos devidos. Se não houver pendências financeiras legítimas no momento da entrega das chaves, o valor total deve ser restituído; havendo débitos comprovados, o locador abate o montante e devolve o saldo remanescente.¹

Como funciona a vistoria presencial de saída

A vistoria de saída é uma verificação factual conjunta, e não uma reunião de liquidação financeira imediata. As partes constatam o estado físico do imóvel no local para posterior apuração com base em demonstrativo discriminado.¹

Quem participa e quando ocorre

O vistoriador da imobiliária ou da administradora predial e o locatário percorrem juntos todos os cômodos do imóvel completamente desocupado. O MLIT recomenda formalmente a presença de ambas as partes na vistoria de entrada e na de saída, com preenchimento conjunto de lista de checagem e registro fotográfico.¹

Desocupe totalmente o imóvel e faça uma limpeza cuidadosa antes da chegada do inspetor. Esquecer pertences, chaves faltantes ou deixar cômodos desnecessariamente sujos gera cobranças acessórias que tumultuam a negociação de restauração.¹

Leve o contrato, fotos de entrada e a lista de vistoria para a inspeção

Tenha em mãos a cópia do contrato de locação com as cláusulas especiais, as fotos tiradas no dia da mudança e novas fotos do imóvel vazio. Assim você pode contrapor na hora qualquer alegação de avaria anterior.¹

Assinar o formulário de vistoria presencial confirmando a existência de um defeito físico não significa concordar com o valor cobrado para o reparo. A divisão da conta obedece aos parâmetros legais do MLIT ou a eventuais cláusulas especiais válidas.¹

Caso você assine declarando que assume formalmente determinado valor em ienes, essa declaração terá força de confissão de dívida. Mesmo assim, custos puramente decorrentes do tempo continuam indevidos; portanto, anote suas ressalvas por escrito no próprio formulário antes de assinar.¹

O que você recebe após a inspeção

O proprietário tem o dever legal de comprovar o fundamento de qualquer desconto efetuado sobre o depósito caução. O inquilino tem o direito de exigir o demonstrativo discriminado de despesas com a especificação de cada item cobrado.¹

Caso o demonstrativo não seja encaminhado após a entrega das chaves, cobre-o formalmente por escrito. Jamais aceite um total verbal sem indicação de quantidades, valores unitários e localização exata de cada conserto.¹

O direito à devolução da caução só se consolida juridicamente após a restituição formal do imóvel, salvo estipulação em contrário no contrato. Reter as chaves na tentativa de forçar a devolução imediata do dinheiro apenas atrasa a constituição do seu direito legal à restituição.¹

O que o proprietário pode descontar legitimamente

O locador pode deduzir danos concretos atribuíveis a culpa do inquilino que ultrapassem o desgaste ordinário, além de aluguéis em atraso e encargos contratuais inadimplidos. Toda retenção deve ter respaldo no contrato ou nas diretrizes oficiais.¹

Exemplos de danos atribuíveis ao inquilino

Despesas causadas por dolo, negligência, quebra do dever de zelo ou uso desarrazoado recaem sobre o morador. Casos típicos abrangem rasgos profundos no papel de parede, queimaduras de cigarro, arranhões e odores de animais domésticos e mofo originado de falta crônica de ventilação ou limpeza.¹

O locatário está sujeito ao dever de zelo como bom administrador (善管注意義務, zenkan chūi gimu). Isso implica utilizar o imóvel com o cuidado socialmente esperado, arejar e limpar os ambientes com regularidade e comunicar vazamentos ou infiltrações de imediato.¹

Deixar de avisar a administradora sobre goteiras, umidade excessiva ou infiltrações transfere a culpa do estrago ao morador. Uma mancha que seria reparada sem custos pelo proprietário transforma-se em indenização a cargo do inquilino se decorrer de negligência informacional.¹

Termo em japonês	Significado e alcance legal
原状回復 (genjō kaifuku, "restauração ao estado original")	Reparar danos por dolo, culpa ou mau uso; o desgaste comum fica a cargo do locador1
通常損耗 / 経年変化 (tsūjō sonmō / keinen henka, "desgaste normal / depreciação temporal")	Amarelamento, envelhecimento e marcas de uso padrão cobertos pelo aluguel1
特約 (tokuyaku, "cláusula especial")	Disposição que altera as regras gerais de encargo; válida apenas sob critérios estritos1

Aluguéis pendentes e encargos contratuais em atraso

O depósito caução (shikikin) garante todas as obrigações pecuniárias decorrentes do contrato de locação. O proprietário compensa aluguéis não pagos e indenizações por danos devidamente comprovados, restituindo o saldo excedente.¹

Qualquer garantia financeira entregue com essa finalidade possui natureza jurídica de caução, independentemente do nome utilizado no documento (como fundos de garantia regionais ou cauções de garantia).¹

Fixações prévias de indenização integral contratual nem sempre são válidas, podendo ser afastadas pelos tribunais com base nas normas do Código Civil ou da Lei de Contratos do Consumidor se forem abusivas.¹

O Artigo 621 do Código Civil estatui o dever de restauração e o Artigo 622-2 disciplina o depósito caução e sua restituição após o término da locação e a entrega da posse do imóvel, integrando o arcabouço legislativo vigente desde abril de 2020.³

O que o proprietário não pode descontar

A depreciação pelo tempo e o desgaste decorrente do uso rotineiro cabem exclusivamente ao locador, salvo cláusula especial expressa e válida. A menção contratual genérica de "devolver o imóvel em seu estado original" não obriga o inquilino a pagar por uma reforma estética geral.¹

Desbotamento por luz solar, furos de quadros e marcas do tempo

O amarelamento ou desbotamento natural do papel de parede pela incidência solar, pequenos orifícios de tachinhas ou pregos de fixação de quadros dentro de limites normais, marcas de pés de móveis pesados no piso e o desgaste natural de maçanetas e torneiras são classificados pelo MLIT como despesas do proprietário.¹

A substituição de portas corrediças de papel (襖, fusuma ou 障子, shōji) e esteiras de tatame obedece ao mesmo critério: se o locatário rasgou intencionalmente ou por descuido uma folha, arca com a unidade avariada; contudo, o escurecimento natural pelo tempo ou uso rotineiro não pode ser cobrado.¹

Em contratos de longa duração em que o proprietário nunca realizou manutenções, o limite fica evidente: discuta a depreciação temporal antes de aceitar cobranças de substituição integral.¹

Reformas de melhoria (upgrade) correm sempre por conta do locador

O inquilino não é obrigado a custear reformas de modernização ou instalação de papéis de parede de padrão superior ao existente, devendo sempre ser considerada a depreciação pelos anos de ocupação. Questione orçamentos com valores unitários inflacionados.¹

Faxina de rotina para novo morador

A limpeza profissional comum realizada para colocar o imóvel novamente no mercado cabe ao locador quando o morador desocupante realizou a faxina rotineira básica. O repasse dessa despesa ao inquilino só é legítimo quando fundamentado em cláusula especial de limpeza válida e inequívoca.¹

A jurisprudência avalia a cláusula de limpeza sob três critérios: delimitação expressa do ônus, comprovação de que o morador estava ciente de arcar com o desgaste natural ordinário, e valor financeiro razoável.¹

Cláusulas abertas geram nulidade: enquanto juízes convalidam cláusulas claras com taxa estipulada em torno de 25.000 ienes, termos vagos afirmando simplesmente que "a limpeza corre por conta do locatário" são considerados ineficazes para impor cobranças arbitrárias.¹

Práticas abusivas recorrentes de sobretaxação

O padrão mais frequente de superfaturamento é a cobrança de troca total de acabamentos para corrigir danos pontuais mínimos. Conhecer os limites do manual do MLIT permite reduzir a conta aos parâmetros corretos.¹⁴

Troca integral do papel de parede por mancha pontual

Cobrar a substituição do papel de parede de todo o cômodo sob a justificativa de uniformidade de tonalidade é uma prática comum, mas irregular. As diretrizes do MLIT estabelecem que a responsabilidade do morador limita-se à menor unidade técnica indivisível: no máximo a face da parede onde ocorreu a mancha, e jamais o cômodo inteiro.¹

O Centro Nacional de Defesa do Consumidor adverte sobre demonstrativos de saída que afirmam categoricamente que o papel de parede deve ser trocado por inteiro. Uma circular oficial de 2025 orienta os cidadãos a acionarem os órgãos de defesa do consumidor caso a imobiliária recuse negociação amigável.⁴

Depreciação temporal e percentual de responsabilidade

Sua responsabilidade patrimonial diminui à medida que o tempo passa. As tabelas do MLIT aplicam o conceito de vida útil: para papel de parede, por exemplo, a vida útil contábil é fixada em cerca de 6 anos, momento no qual o valor residual contábil atinge praticamente 1 iene.¹

Assim, se você causou um dano ao papel de parede após morar 6 anos no local, sua obrigação financeira limita-se ao valor residual mínimo ou à mão de obra direta de reparo do ponto afetado, e não ao valor de um papel de parede novo.²

Verifique se o demonstrativo considerou a depreciação temporal

Uma cobrança que fatura o preço integral de materiais novos após anos contínuos de moradia viola frontalmente as diretrizes do governo. Questione a administradora sobre como os anos de moradia (keinen henka) foram abatidos do orçamento.¹

Como contestar cobranças abusivas

Siga as etapas em ordem progressiva: discriminação das contas, negociação por escrito, consulta aos órgãos de proteção ao consumidor e, se indispensável, medidas judiciais.¹⁵

Exija demonstrativo discriminado por escrito

Solicite formalmente o 精算書 (seisan-sho, "demonstrativo detalhado de liquidação de caução") com indicação do cômodo, material, metragem e preço unitário de cada serviço. Responda por escrito pontuando os itens aceitos e os pontos contestados à luz das normas do MLIT.¹

Não assine termos de concordância sob pressão. Leve o demonstrativo para casa, compare cada foto de antes e depois e envie sua resposta fundamentada por e-mail ou correspondência registrada.¹

Centro de Atendimento ao Consumidor e o Disque 188

A linha nacional de atendimento ao consumidor 188 encaminha a ligação para o centro de defesa do consumidor municipal mais próximo. Basta digitar o CEP da residência na discagem eletrônica para ser atendido pelo setor competente.⁵

A orientação é gratuita, aplicando-se apenas o custo da ligação: chamadas telefônicas tarifam cerca de 8,5 ienes (9,35 com imposto) a cada 180 segundos a partir de linha fixa, e 10 ienes (11 com imposto) a cada 20 segundos a partir de aparelhos celulares.⁵ O horário de funcionamento é habitualmente das 9h às 17h em dias úteis e das 10h às 16h em finais de semana e feriados.⁵⁶

Os atendentes orientam sobre os precedentes do MLIT, redigem orientações de mediação e podem sugerir assistência jurídica gratuita. Reúna contrato, demonstrativo detalhado, fotos de entrada e saída e as mensagens trocadas com a administradora antes do contato.⁶

Em Tóquio, existem balcões específicos: a Linha de Habitação de Aluguel (03-5320-4958), a Equipe de Orientação e Consulta (03-5320-5071) e o Centro Geral de Defesa do Consumidor de Tóquio (03-3235-1155) com atendimento em japonês e inglês.⁷

Carta com comprovação de conteúdo e Juizado de Pequenas Causas

Se os contatos por mensagem não surtirem efeito, envie uma notificação formal via correio com comprovação de conteúdo (naiyō shōmei yūbin). Exponha o valor que exige de devolução, os itens impugnados, as referências do manual do MLIT e estipule um prazo peremptório para o depósito em conta.¹

Caso o impasse persista, o Juizado de Pequenas Causas (shōgaku soshō) processa causas de valor até 600.000 ienes no tribunal sumário (kan'i saibansho) do domicílio da empresa ré, sendo decidido habitualmente em audiência de julgamento única com custas cartorárias reduzidas (apenas 6.000 ienes para ações no teto de 600.000 ienes).¹

Item	Valor	Data de referência	Observações
Custas de distribuição no Juizado Especial (para 600.000 JPY)	6.000 JPY	2026-091	Valor oficial da taxa judiciária; causas menores custam menos

Dicas úteis

Fotografe detalhadamente o imóvel na entrada e na saída

Tire fotos nítidas de pisos, rodapés, esquadrias, louças sanitárias, azulejos e forros no dia em que receber as chaves, mantendo o registro de data ativado. Envie qualquer defeito pré-existente à imobiliária por e-mail no primeiro dia para consolidar a prova temporal.¹

Repita o mesmo procedimento fotográfico logo após a retirada de todas as caixas e móveis no dia da devolução. Esse arquivo de fotos comparativas é a melhor ferramenta para anular cobranças indevidas.¹

Não assine o termo de quitação no calor do momento

Encare a vistoria como uma coleta de dados técnicos. Peça ao vistoriador que aponte cada item que pretende cobrar, o tipo de reparo pretendido e a respectiva estimativa de preço; em seguida, leve o formulário para conferência com calma.¹

Assinar concordando com determinados valores vincula o locatário juridicamente. Se houver divergências, escreva a observação "valores sujeitos a posterior confirmação" antes de apor sua assinatura no documento.¹

Verifique a existência de cláusula especial de taxa de limpeza

Leia a seção de cláusulas especiais do seu contrato antes de discutir. Uma taxa de limpeza com valor fixo razoável, expressamente explicada e assinada, tem respaldo judicial frequente; contudo, previsões genéricas não autorizam a imposição de custos abusivos.¹

Locatários em Tóquio recebem folheto específico de restauração

Em Tóquio, as normas distritais determinam a entrega e explicação obrigatória de um folheto dedicado às regras de prevenção de disputas de desocupação.⁷ Fora de Tóquio, solicite você mesmo essa explicação detalhada à imobiliária.

Veja também

• Caminhos para resolver disputas de caução com proprietários
• Detalhamento dos custos iniciais de locação: o que 4 a 6 meses de aluguel realmente cobrem
• O dia da assinatura do contrato de locação: o que realmente acontece
• Procedimentos de desocupação: encerramento de contas de consumo
• Logística do dia da mudança: transportadoras e o setor de hikkoshi

References

Footnotes

1. 国土交通省 (MLIT). 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のQ&A (Q1–Q17). https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸ ↩²⁹ ↩³⁰ ↩³¹ ↩³² ↩³³ ↩³⁴ ↩³⁵ ↩³⁶ ↩³⁷ ↩³⁸ ↩³⁹ ↩⁴⁰ ↩⁴¹ ↩⁴² ↩⁴³ ↩⁴⁴ ↩⁴⁵ ↩⁴⁶

2. 国土交通省 (MLIT). 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html ↩ ↩²

3. e-Gov法令検索. 民法 (明治29年法律第89号). https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 ↩

4. 国民生活センター (National Consumer Affairs Center of Japan). 賃貸住宅の退去時トラブル対応注意喚起 (2025-02-21). https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20250221_1.html ↩ ↩²

5. 消費者庁 (Consumer Affairs Agency). 消費者ホットライン (188). https://www.caa.go.jp/policies/policy/local_cooperation/local_consumer_administration/hotline/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 政府広報オンライン (Cabinet Office). どうしよう?困ったときは、消費者ホットライン188番にご相談を! https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201807/1.html ↩ ↩²

7. 東京都住宅政策本部 (Tokyo Metropolitan Government, Office for Housing Policy). Ordinance for the Prevention of Residential Rental Disputes in Tokyo and Guidelines for Preventing Tenant-Landlord Disputes (English, December 2019). https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/juutakuseisaku/310-23-00-jyuutaku_eng ↩ ↩²