Contratos de aluguel por prazo determinado no Japão

Ofertas de locação por prazo determinado no Japão parecem contratos comuns de apartamento à primeira vista, mas extinguem-se impreterivelmente em uma data prefixada, sem direito de renovação.¹² Se lhe for ofertado um imóvel com a classificação 定期借家 (teiki shakka), a única decisão que realmente importa é se você pode aceitar desocupar o apartamento nessa data final.

Confirme detalhes atuais com fontes oficiais

Procedimentos, taxas e requisitos podem mudar. Confirme as normas vigentes junto ao Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) do Japão. Este artigo traz informações gerais e não substitui consultoria jurídica; para disputas específicas, consulte um advogado credenciado (bengoshi) ou um corretor de imóveis habilitado (takken-shi) antes da assinatura.

Visão geral

Este guia destina-se a locatários que receberam a proposta de um 定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku, "contrato de locação predial por prazo determinado").¹² O texto detalha as diferenças em relação ao contrato ordinário renovável, em quais circunstâncias esse modelo é utilizado, quais as duas notificações do proprietário que asseguram sua validade legal, o impacto financeiro esperado e o que pode ser negociado antes de assinar.

O termo jurídico estrito é 定期建物賃貸借 (teiki tatemono chintaishaku, "locação predial por prazo determinado"), previsto no artigo 38 da 借地借家法 (Shakuchi Shakka Hō, "Lei de Locação de Terrenos e Edificações").¹ O sistema para fins residenciais vigora desde 1º de março de 2000, quando entrou em vigor a emenda legal de 1999.³⁴

Essas normas aplicam-se a todo o território nacional, decorrendo de lei federal e diretrizes do MLIT, e não de arbítrio de subprefeituras.¹² O tipo de visto e a nacionalidade do locatário não alteram as regras jurídicas; estrangeiros submetem-se ao mesmo termo final de desocupação, com o desafio adicional de interpretar a redação do contrato em japonês.

Imóveis por prazo determinado compõem uma minoria restrita das ofertas. Levantamento do setor imobiliário com base em dados da At Home aponta que unidades com prazo determinado representam 6,0% ou menos do total de locações na maioria das regiões, com exceção de apartamentos familiares amplos em bairros centrais de Tóquio, onde a proporção é maior (dados de agosto de 2023; confirme estatísticas com o MLIT).⁵ O aluguel pedido costuma ser inferior ao de contratos ordinários equivalentes em alguns nichos, embora a diferença não seja regra geral e levantamentos recentes indiquem alta nos preços pedidos (dados de agosto de 2023).⁵

Termo em japonês	Significado prático
定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku)	Contrato de locação com prazo determinado; designação comum de mercado12
定期建物賃貸借 (teiki tatemono chintaishaku)	Locação predial por prazo determinado; termo legal do Artigo 381
普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku)	Locação predial ordinária renovável; o modelo padrão do mercado3
再契約 (saikeiyaku)	Recontratação; assinatura de um novo contrato após o encerramento do prazo26

Como termina o contrato por prazo determinado e por que o ordinário não termina

O contrato ordinário de aluguel renova-se de forma quase automática por força de lei, enquanto a locação com prazo determinado extingue-se impreterivelmente na data de vencimento. Saber qual modalidade você assinou determina se você tem direito de permanecer ou se será obrigado a sair.¹³

O ciclo de cada modalidade organiza-se da seguinte forma, destacando que a via com prazo determinado não possui renovação, admitindo apenas a celebração de um novo contrato autônomo:

A regra básica do contrato ordinário em síntese

Na locação ordinária com prazo de um ano ou mais, o contrato presume-se tacitamente renovado sem prazo determinado caso nenhuma das partes notifique a outra entre um ano e seis meses antes do vencimento manifestando a intenção de não renovar.¹³ O locador que pretenda recusar a renovação ou rescindir o contrato precisa comprovar justa causa jurídica relevante (seitō jiyū), sopesada pela necessidade de uso do imóvel por ambas as partes e pelo histórico da relação locatícia.¹³ Qualquer cláusula contratual que restrinja essas garantias em desfavor do inquilino é nula de pleno direito.¹

A mecânica de extinção do contrato por prazo determinado

A locação por prazo determinado que estipule período prefixado pode prever expressamente a ausência de renovação, extinguindo-se a relação contratual definitivamente ao término do prazo estipulado.¹² Permanecer no imóvel exige a assinatura de um contrato inteiramente novo sob novos termos, proposta que o proprietário é livre para recusar.² Prazos determinados inferiores a um ano mantêm sua eficácia estrita pelo período contratado.¹³

Caso a cláusula de não renovação seja considerada juridicamente nula por descumprimento de formalidades, os tribunais determinam a conversão do contrato em locação ordinária protegida, e não a extensão do prazo determinado.⁶

Onde surgem as ofertas com prazo determinado

Proprietários recorrem a esse formato quando pretendem reaver a posse direta do imóvel em uma data precisa. Compreender a motivação do locador permite avaliar melhor a proposta recebida.⁵⁷

Imóveis de pessoas físicas transferidas e planos de demolição futura

Imobiliárias apontam dois perfis clássicos: imóveis pertencentes a empresas ou residências particulares alugadas temporariamente durante períodos de transferência profissional do dono, que pretende retornar à casa ao término da missão.⁷ Casos típicos englobam viagens de trabalho ao exterior, transferências temporárias de cidade, imóveis com demolição programada para reconstrução ou grandes reformas e locações corporativas atreladas ao tempo de contrato de um expatriado.⁵⁷

A motivação por demolição programada é pragmática. Em uma locação ordinária, reaver o imóvel para demolição exige longas negociações e pagamento de vultosas indenizações de despejo ao inquilino; já o prazo determinado estabelece a saída pacífica sem litígio indenizatório.⁵ Locações corporativas seguem o mesmo raciocínio do ponto de vista do empregador: ajustar o contrato ao período da missão evita manter custos com imóveis vazios após o regresso do funcionário.⁷

Como identificar a modalidade no anúncio ou minuta

Examine o título do contrato e a cláusula de tipo de locação, verificando se consta 普通借家契約 (ordinária) ou 定期借家契約 (prazo determinado) antes de enviar a proposta, exigindo confirmação por escrito.⁸³ As fichas dos portais trazem expressões como 定期借家, 定期借家契約 e 契約期間 para o prazo contratual; nosso guia de leitura de anúncios de aluguel no Japão mostra a localização desses campos.⁸ Quando há previsão de recontratação, o anúncio destaca 再契約可 (recontratação permitida) e 再契約料 (taxa de recontratação) com suas condições.⁸

O pacote de formulários multilíngues do MLIT traz um documento específico intitulado "Explicação do Contrato de Locação Residencial por Prazo Determinado" com menção ao Artigo 38, além de um formulário de Notificação de Término de Contrato.⁹ Se os documentos que você recebeu omitirem essa folha autônoma de explicação, encare isso como um alerta e exija a regularização antes da assinatura.⁹⁶

Confirme qual modalidade você está assinando

Um contrato por prazo determinado não se renova, pouco importando há quanto tempo você more no imóvel. Pergunte expressamente se a oferta é futsū ou teiki, verifique a entrega da notificação de não renovação e obtenha a resposta por escrito antes de formalizar a proposta.³⁸

As duas notificações que validam o prazo determinado

A locação por prazo determinado só adquire validade jurídica se o proprietário cumprir duas formalidades documentais obrigatórias. A omissão da primeira descaracteriza a modalidade, convertendo o vínculo em contrato ordinário renovável.¹⁶

A validação jurídica opera nesta ordem, sendo indispensável a resposta positiva em ambas as etapas:

O documento explicativo prévio, apartado do contrato principal

O contrato deve ser impreterivelmente formalizado por escrito, admitindo-se formato eletrônico qualificado.¹⁴ Antes da assinatura, o locador deve entregar um documento físico autônomo e explicar verbalmente que o contrato não comporta renovação e extinguir-se-á com o término do prazo.¹² O MLIT disponibiliza um modelo de contrato padrão (定期賃貸住宅標準契約書, revisado em março de 2018), embora a adoção dessa minuta específica não seja obrigatória por lei.¹⁰

Se a explicação prévia for omitida, a estipulação de não renovação torna-se nula de pleno direito, convertendo a avença em locação ordinária.¹²⁶ A jurisprudência da Suprema Corte consolidou o entendimento de que esse documento informativo deve ser físico e totalmente separado do instrumento contratual principal, mesmo que o locatário já soubesse de antemão que o prazo era determinado.⁶

A mera realização da Explicação de Fatos Importantes (重要事項説明, jūyō jikō setsumei) pela imobiliária no dia da assinatura não supre, por si só, essa obrigação do locador.⁶⁹ Ela só é aceita caso o corretor atue expressamente como mandatário formal do proprietário com poderes outorgados e o documento contemple as declarações exigidas pelo Artigo 38, conforme portaria do MLIT de 28 de fevereiro de 2018.⁶

Item de verificação	Exigência jurídica legal
Contrato por escrito	A locação por prazo determinado deve ser estritamente escrita1
Documento prévio autônomo	Explicação de extinção sem renovação, entregue antes da assinatura e em folha separada do contrato12
Consequência da omissão	Nulidade da cláusula de não renovação; conversão em contrato ordinário16
Explicação do corretor	Só supre a exigência se houver procuração expressa e cumprimento integral do Art. 386

A celebração de um novo contrato ao término do prazo reinicia todas as formalidades. Por se tratar de nova avença, o proprietário deve entregar nova explicação prévia autônoma e a imobiliária deve emitir nova Explicação de Fatos Importantes.⁶

Guarde o documento explicativo prévio junto com o contrato

Arquive a declaração autônoma de prazo determinado junto à sua via do contrato de locação. Se o término do contrato for contestado no futuro, essa folha avulsa constitui a prova material da validade formal do ato.⁶

A notificação de término antes do encerramento do prazo

Em contratos com prazo igual ou superior a um ano, o locador deve notificar o locatário formalmente entre um ano e seis meses antes da data de encerramento comunicando que a locação chegará ao fim naquele dia.¹² Sem o envio dessa notificação tempestiva, o locador não pode opor a extinção do contrato contra o inquilino.¹² Contratos inferiores a um ano não exigem essa notificação prévia de término.²

A notificação tardia não extingue o contrato na data originalmente prevista. O inquilino tem o direito de permanecer no imóvel por seis meses a contar da data em que a notificação em atraso for efetivamente entregue, pagando o aluguel normal e devendo desocupar após esse semestre, a menos que um novo contrato seja firmado.¹²

Vigência do contrato	Dever formal do proprietário	Efeito em caso de omissão ou atraso
Menos de 1 ano	Nenhuma notificação final exigida2	Não se aplica
1 ano ou mais	Notificação de encerramento entre 1 ano e 6 meses antes do fim12	Não pode opor o término; notificação tardia estende a permanência por 6 meses da entrega12

Cláusulas contratuais especiais que reduzam esses prazos protetivos em desfavor do locatário são nulas de pleno direito.¹

Custos e vantagens compensatórias

Uma oferta de aluguel por prazo determinado pode parecer atraente na despesa mensal e mostrar-se onerosa na apuração global do ciclo de moradia. Compare o custo consolidado para todo o período de estada, e não apenas o boleto mensal isolado.⁵⁸

Aluguel mais baixo e dispensa de taxa de renovação

O valor mensal pedido em contratos por prazo determinado é por vezes reduzido em relação a contratos ordinários vizinhos com o intuito de atrair inquilinos para um imóvel com data marcada para ser desocupado; todavia, essa redução reflete uma tática de mercado pontual e não uma imposição legal (dados de agosto de 2023; confirme com o corretor).⁵ Levantamentos recentes apontam inclusive elevação nos aluguéis pedidos em diversas categorias residenciais em Tóquio, demonstrando que o desconto nem sempre está presente.⁵

Não há incidência de taxa bienal de renovação, uma vez que não existe renovação jurídica. A 更新料 (kōshinryō, "taxa de renovação"), habitual em contratos ordinários em certas províncias, não se aplica a este modelo; nosso guia sobre o contrato padrão de 2 anos explica a dinâmica dessa taxa.³⁷ Essa economia é real, mas restrita, já que a celebração de um novo contrato pode gerar encargos administrativos análogos.

Custos de recontratação na assinatura de novo contrato

A celebração de uma nova avença ao final do período implica novos termos contratuais e pode desencadear cobranças adicionais.⁶⁸ Verifique se há previsão contratual de 再契約料 (saikeiyakuryō, "taxa de recontratação"), além de novas taxas de análise cadastral ou reativação da garantia locatícia com a fiadora.⁸

O mercado imobiliário classifica essas ofertas entre 終了型 (shūryō-gata, imóveis com término estrito sem recontratação prevista) e 再契約型 (saikeiyaku-gata, imóveis que admitem celebração de novo contrato ao final do prazo).⁵ Apenas a segunda modalidade abre a possibilidade de permanência continuada, permanecendo a decisão sob a vontade discricionária do locador.⁵

Cobrança contratual	Momento de incidência	Aplicabilidade no prazo determinado
更新料 (Taxa de renovação)	Renovação do contrato ordinário37	Inexistente, por ausência de renovação
再契約料 (Taxa de recontratação)	Assinatura de novo contrato após o prazo8	Cobrada apenas se expressamente estipulada e aceita
Taxas cadastrais e fiadora	Intermediação e garantias financeiras68	Podem incidir novamente no novo contrato

O que negociar antes da assinatura

Negocie enquanto você detém margem de manobra, ou seja, antes de assinar os papéis. Nosso artigo sobre negociação no mercado imobiliário japonês detalha quais concessões os proprietários costumam aceitar. Após a assinatura, a data final passa a vigorar de forma irrevogável.⁸⁹

Preferência para recontratação e condições de reajuste

Pergunte expressamente se há possibilidade de recontratação, sob quais condições de análise, se há preferência de continuidade para o inquilino atual e qual será o valor do aluguel no contrato seguinte.⁸⁹ Apenas disposições formalizadas nos documentos vinculam as partes; transfira promessas verbais para as cláusulas escritas antes de firmar o compromisso.⁸⁹

Analise a cláusula de reajuste do aluguel com cautela. O contrato por prazo determinado pode conter cláusulas especiais de reajuste que afastam o direito legal de pleitear redução de aluguel por desvalorização, aplicando reajustes prefixados durante o período contratado.¹³⁴ Obtenha por escrito todas as taxas administrativas e de recontratação e compare o custo global somando o período inicial com a perspectiva de um novo contrato ou de uma nova mudança.⁸

Registre as condições de recontratação dentro do próprio contrato

Exija que a viabilidade de novo contrato, os critérios de aprovação, as taxas e o valor futuro do aluguel constem formalmente no texto. Confirmações verbais do corretor na visita não prorrogam o prazo de estadia.⁸²

Rescisão antecipada e prazos de aviso prévio

Em contratos residenciais por prazo determinado com área construída inferior a 200 m², a legislação faculta ao inquilino a rescisão antecipada mediante aviso prévio de um mês quando transferência de trabalho, tratamento de saúde, cuidados de familiares ou outros motivos impreteríveis inviabilizarem a continuidade do uso do imóvel como residência.¹² Cláusulas contratuais que imponham avisos mais longos para essa prerrogativa legal são nulas no que prejudicarem o locatário.²

Fora dessa hipótese legal estrita, vigora a cláusula de rescisão pactuada no instrumento. Um contrato por prazo determinado que não preveja saída antecipada voluntária pode obrigar o locatário a honrar as mensalidades até a data final estipulada; leia essa redação com atenção antes de assinar.²⁷ Marque na sua agenda a data final, o intervalo legal de notificação (de 1 ano a 6 meses) e o momento decisivo para deliberar sobre a permanência.²⁸

Informações práticas úteis

Assinar um contrato com prazo determinado por desatenção

O erro mais comum e oneroso é presumir que o contrato conta com a renovação automática dos contratos ordinários ao assinar uma oferta 定期借家.⁸³ Confira o título da minuta, exija a folha avulsa de explicação prévia e certifique-se por escrito de qual regime está em jogo antes de protocolar a proposta de locação. Não conte com eventuais vícios formais para tentar anular a cláusula na justiça mais tarde; verifique as condições enquanto ainda puder recusar a proposta.⁶

Promessas verbais de recontratação não garantem a continuidade da moradia

Garantias orais da imobiliária de que "será possível renovar" não sustentam a permanência legal.²⁶ Apenas a celebração formal de um novo instrumento contratual confere direito de posse continuada, e a celebração de novo contrato por prazo determinado exige novas explicações prévias e minuta própria.⁶ Se permanecer no imóvel for importante, formalize todas as condições por escrito antes do vencimento do contrato vigente.

Um aluguel baixo pode custar mais caro considerando duas mudanças

Uma mensalidade reduzida deixa de ser vantajosa quando impõe uma segunda mudança forçada em curto intervalo de tempo, computando novos custos iniciais de entrada, taxas de recontratação, caminhão de mudança e instalação de serviços.⁵⁸ Calcule a comparação considerando o horizonte temporal completo — o período do contrato somado ao custo de uma segunda contratação ou mudança — em vez de avaliar unicamente o boleto do mês.⁸

Veja também

• O contrato de aluguel padrão de 2 anos no Japão
• Taxas de renovação (Kōshin-ryō) e particularidades regionais
• Cláusulas do contrato de aluguel no Japão: leitura e negociação
• Negociação no mercado imobiliário japonês
• Custos iniciais de locação: o que 4 a 6 meses de aluguel cobrem
• O sistema de empresas fiadoras (Hoshō Gaisha)

References

Footnotes

1. Japanese Law Translation Database System, Ministry of Justice. Act on Land and Building Leases (Act No. 90 of October 4, 1991), English translation, last version Act No. 53 of 2011, Article 38. https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3787/en ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷

2. 国土交通省 (MLIT). 定期建物賃貸借 Q&A. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000060.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³

3. 東建コーポレーション (Token Corporation). 普通借家契約と定期借家契約. https://www.token.co.jp/estate/apartment-management-encyclopedia/legal-affairs/04-06/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²

4. 金子剛 (Takeshi Kaneko), Tek-Law. 借地借家法第38条（定期建物賃貸借）条文解説. https://tek-law.jp/act-on-land-and-building-leases/building-lease/fixed-term-building-leases/article-38/ ↩ ↩² ↩³

5. 健美家 (Kenbiya, reporting At-home survey). 定期借家物件は普及するのか、賃貸に占める割合は未だに低水準. 2023-08-08. https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/purchase_know_how/7060.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

6. 公益社団法人全日本不動産協会「月刊不動産」Vol.11, 一般財団法人不動産適正取引推進機構 (RETIO) 中戸康文. 定期借家契約の借地借家法38条2項の事前説明に関するトラブル. https://magazine.zennichi.or.jp/trouble/6760 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷

7. A-Realty. Fixed-Term Rental vs. Ordinary Lease in Japan: A Complete Guide. 2025-08-14. https://arealty.jp/blog/fixed-term-rental-vs-ordinary-lease-contract-in-japan/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

8. Chintai Checker. Fixed-term lease in Japan: 定期借家契約 points to check. https://chintai-checker.com/en/guide/fixed-term-lease ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸

9. 国土交通省 (MLIT). Private Rental Housing guide for foreigners, standard forms set (includes Explanation of Fixed-term Rental Housing Contract under Article 38, Paragraph 2 and Notice to Terminate the Fixed-term Rental Housing Contract). https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/anshin/minkanguide/minkanguide3e.pdf ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

10. 国土交通省 (MLIT). 『定期賃貸住宅標準契約書』について. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html ↩