Pengurangan pajak bunga pinjaman perumahan

Belilah rumah yang memenuhi syarat dengan KPR Jepang, dan sistem perpajakan akan memberikan pengembalian tahunan: 0,7 persen dari saldo pinjaman akhir tahun akan dipotongkan langsung dari pajak penghasilan Anda hingga maksimal 13 tahun. Pelaporan tahun pertama wajib melalui kantor pajak; mulai tahun kedua, pemrosesannya ditangani langsung oleh sistem penggajian kantor (payroll).¹

Konfirmasikan perincian terbaru dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan ketentuan terkini di situs web Badan Pajak Nasional (NTA). Artikel ini menyajikan informasi umum, bukan saran perpajakan; untuk kasus spesifik Anda, konsultasikan dengan konsultan pajak berlisensi (zeirishi, 税理士).

Gambaran umum

住宅借入金等特別控除 (jutaku kariirekin-to tokubetsu kojo, "kredit pajak khusus untuk pinjaman perumahan") merupakan kredit pajak (tax credit), bukan potongan penghasilan (deduction): fasilitas ini langsung memotong jumlah pajak terutang setelah tarif pajak progresif diterapkan.¹ Tiga variabel menentukan nilainya bagi setiap pembeli rumah: saldo akhir tahun, plafon batas pinjaman untuk jenis properti tersebut, dan prosedur pelaporan untuk tahun yang bersangkutan.¹

Besaran kredit yang diberikan dan durasinya

Setiap tahun, nilai kredit setara dengan 0,7 persen dari 年末残高 (nenmatsu zandaka, "saldo pinjaman terutang akhir tahun"), yang pertama-tama dipotongkan terhadap pajak penghasilan, dan sisa kelebihannya dapat dilimpahkan ke pajak tempat tinggal hingga batas tertentu (per 2026-09; konfirmasikan angka terkini dengan NTA).¹² Rumah baru yang memenuhi syarat berhak menerima kredit hingga 13 tahun; rumah bekas berhak menerima jangka waktu standar 10 tahun, dengan kemungkinan mencapai 13 tahun untuk rumah bekas berperingkat hemat energi berdasarkan aturan yang diperluas (per 2026-09).¹³

Reformasi pajak tahun 2026 memperpanjang jendela waktu kepindahan hingga Desember 2030 dan mempertahankan tarif 0,7 persen, disertai kenaikan plafon khusus bagi rumah tangga dengan anak serta pasangan muda pada hunian yang memenuhi kriteria (per 2026-06-15; pastikan tabel NTA terkini sebelum mengacu pada tingkatan setelah tahun 2025).⁴³

Batas plafon berdasarkan jenis properti

借入限度額 (kariire gendogaku, "plafon batas pinjaman") membatasi saldo pinjaman maksimal yang berhak diperhitungkan untuk mendapatkan kredit pajak, dan besarannya bervariasi bergantung pada sertifikasi bangunan dan tahun kepindahan (per 2026-09).¹ Untuk kepindahan ke bangunan baru antara tahun 2022 hingga 2025, rinciannya meliputi: rumah bersertifikasi jangka panjang unggul (choki yuryo jutaku) atau rendah karbon sebesar 45.000.000 yen; rumah hemat energi standar ZEH sebesar 35.000.000 yen; rumah standar lainnya antara 30.000.000 hingga 20.000.000 yen bergantung tahun; serta rumah bekas dengan plafon standar yang lebih rendah sebesar 20.000.000 yen (per 2026-09; konfirmasikan angka terkini dengan NTA).¹

Periksa tingkatan Anda dari tabel NTA resmi, bukan dari berita sekilas

Ringkasan reformasi menyebutkan plafon yang berbeda untuk tahun kepindahan yang berbeda, sehingga angka 30.000.000 yen dari satu kelompok tahun kepindahan dapat keliru bila diterapkan pada kelompok lain. Cocokkan tahun kepindahan Anda dan sertifikasi rumah Anda dengan tabel tingkatan resmi NTA sebelum memperkirakan besaran kredit.

Pihak yang memenuhi syarat

Seluruh ketentuan berikut wajib dipenuhi pada tahun pajak pengajuan kredit: total penghasilan tahunan 20.000.000 yen atau kurang; luas lantai bangunan minimal 50 meter persegi (atau minimal 40 meter persegi jika total penghasilan 10.000.000 yen atau kurang); jangka waktu pinjaman 10 tahun atau lebih; mulai menempati rumah dalam kurun waktu 6 bulan sejak perolehan; dan bertempat tinggal terus-menerus hingga 31 Desember (per 2026-09).¹ Melewatkan salah satu syarat pada tahun berjalan akan menggugurkan hak kredit untuk tahun tersebut; pembelian properti untuk tujuan investasi maupun rumah singgah kedua (second home) sama sekali tidak berhak atas fasilitas ini.¹

Tahun ke-1: laporkan di kantor pajak

Tahun pertama selalu mewajibkan pelaporan kakutei shinkoku langsung ke kantor pajak, tidak dapat diproses melalui administrasi penggajian perusahaan.¹⁵ Siapkan sertifikat saldo akhir tahun dari bank pemberi pinjaman, sertifikat pendaftaran hak milik tanah dan bangunan (tokibo tohon), kontrak jual beli properti, surat bukti domisili (juminhyo), dan formulir perhitungan kredit; kantor pajak akan memverifikasi berkas tersebut satu kali dan menerbitkan sertifikat kredit multi-tahun yang akan dipakai dari tahun kedua dan seterusnya.¹⁵

Bagan di atas memperlihatkan prosedur dua jalur yang ditetapkan NTA: satu tahun awal melalui pelaporan SPT ke kantor pajak, dilanjutkan dengan jalur payroll perusahaan bagi karyawan atau pelaporan SPT tahunan rutin bagi pekerja mandiri.¹

Tahun ke-2 dan seterusnya: ditangani melalui pemotongan gaji (payroll)

Mulai tahun kedua, pembeli rumah yang berstatus karyawan cukup menyerahkan dua dokumen kepada bagian personalia perusahaan: lembar sertifikat kantor pajak dari tahun pertama dan sertifikat saldo pinjaman bank tahun berjalan.¹ Bagian payroll perusahaan akan memasukkan kredit tersebut ke dalam penyesuaian akhir tahun (nencho) bulan Desember, dan kredit pajak akan muncul langsung pada gaji bersih (take-home pay), bukan sebagai pengembalian pajak di kemudian hari.¹

Pembeli yang berstatus pekerja mandiri/wirausaha tidak memiliki bagian penggajian kantor, sehingga mereka mengklaim kredit pajak ini pada formulir SPT tahunan setiap tahun dengan melampirkan dua dokumen sertifikat yang sama.¹ Perhitungan nilai nominalnya persis sama; hanya prosedur penyampaiannya yang berbeda.

Penghasilan sampingan dihitung ke dalam batas penghasilan tahunan

Batas maksimal 20.000.000 yen dinilai dari total penghasilan bruto kumulatif, sehingga penghasilan pekerja lepas (freelance) atau keuntungan investasi akan diakumulasikan ke atas gaji Anda. Tahun di mana Anda menerima penghasilan sampingan melonjak dapat menangguhkan hak kredit untuk tahun tersebut, tetapi tidak menghilangkan hak kredit pada tahun-tahun berikutnya.

Pelimpahan ke pajak tempat tinggal

Apabila nilai kredit pajak pinjaman perumahan melebihi total pajak penghasilan terutang, kelebihannya akan dilimpahkan untuk mengurangi pajak tempat tinggal dalam batas plafon tertentu: pada kasus standar, maksimal 5 persen dari dasar pengenaan pajak penghasilan dengan plafon tertinggi 97.500 yen (per 2026-09; konfirmasikan angka tahun berjalan untuk kohor kepindahan Anda).² Dengan demikian, pembeli berpenghasilan menengah ke bawah dengan pajak penghasilan yang kecil tetap dapat memanfaatkan sebagian besar nilai kredit; pelimpahan ini, bukan pengembalian tunai, adalah mekanisme yang mewujudkannya.

Warga negara AS: kredit di Jepang, pengurangan bunga di AS

Pemerintah Jepang meringankan beban pembelian melalui kredit pengurang pajak langsung, sedangkan pihak AS umumnya mengizinkan pengurangan bunga pinjaman (mortgage interest deduction) dengan ketentuan tersendiri: kedua sistem memberikan keringanan terhadap hal yang berbeda dan tidak saling menggantikan.⁶ Fluktuasi nilai tukar mata uang atas pinjaman dalam denominasi yen juga dapat menimbulkan peristiwa laba atau rugi selisih kurs di sisi AS yang sama sekali tidak dikenal dalam aturan Jepang. Wajib pajak yang terkait dengan kedua yurisdiksi sebaiknya berkonsultasi mengenai struktur pembelian dengan profesional pajak lintas batas sebelum proses penutupan kredit (closing), bukan sesudahnya.⁶

Hal yang perlu diketahui

Pindah rumah di tengah periode kredit menghanguskan sisa tahun yang ada

Bertempat tinggal terus-menerus hingga akhir tahun pajak berjalan merupakan syarat mutlak yang harus selalu dipenuhi.¹ Mutasi kerja dinas luar kota yang menyebabkan seluruh anggota keluarga pindah rumah, atau pengalihan fungsi rumah menjadi properti sewa, akan menghentikan fasilitas kredit untuk tahun-tahun tidak berpenghuni tersebut; tidak ada mekanisme penundaan lalu dilanjutkan kembali (pause-and-resume).

Pembiayaan ulang atau pelunasan lebih awal dapat memperkecil kredit

Perhitungan kredit mengacu pada saldo akhir tahun dan mewajibkan jangka waktu cicilan pinjaman minimal 10 tahun.¹ Pelunasan dipercepat yang memperpendek sisa masa pinjaman menjadi di bawah batas minimal, atau pembiayaan ulang (refinancing) yang mengubah sifat dasar pinjaman, dapat menghilangkan hak kredit untuk tahun-tahun mendatang. Hitung potensi kehilangan kredit pajak sebelum menandatangani pelunasan dini.

Batas penghasilan diuji setiap tahun

Tahun tertentu yang melonjak di atas batas total penghasilan 20.000.000 yen akibat bonus besar atau penjualan aset hanya menangguhkan fasilitas kredit pada tahun tersebut.¹ Pada tahun berikutnya saat penghasilan kembali berada di bawah batas, hak kredit akan aktif kembali secara otomatis, sehingga lonjakan sesaat hanya merupakan jeda sementara, bukan pembatalan permanen.

Lihat pula

• KPR untuk warga negara asing
• Pajak properti dan biaya berkelanjutan
• Kejutan pajak tempat tinggal di tahun kedua
• Perjanjian pajak AS-Jepang: Mekanisme dan jebakan
• Mendaftar sebagai pemilik usaha perseorangan (Kojin Jigyounushi)
• Penyesuaian akhir tahun vs kakutei shinkoku: Dokumen yang Anda laporkan

References

Footnotes

1. National Tax Agency. No.1211-1 住宅の新築等をし令和4年以降に居住の用に供した場合 (0.7%, tier ceilings, 13-year terms). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸

2. National Tax Agency. 2025 filing guide, housing-credit computation statement (年末残高 × 0.7%; residence-tax overflow mechanics). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2025/pdf/030.pdf ↩ ↩²

3. Life-information secondary: 2026 reform detail (extension to Dec-2030 move-ins; energy-graded used homes up to 13 years; childcare and young-couple uplifts). 2026-03-28. (limitation: professional-press summary; confirm against NTA before relying on post-2025 tiers.) ↩ ↩²

4. Ministry of Finance note. 2026 Tax Reform summary (housing-loan deduction extended; 0.7% of year-end balance as tax credit). 2026-06-15. ↩

5. National Tax Agency. 2025 Income Tax and Special Income Tax for Reconstruction Guide (English; filing channel for first-year credit). 2025. https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/incometax_2025.htm ↩ ↩²

6. National Tax Agency. No.12007, Foreign tax credit for residents (English). https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12007.htm ↩ ↩²