J-REIT di Jepang: Penjelasan pendapatan properti terdaftar

J-REIT di Jepang adalah korporasi investasi terdaftar di bursa efek yang menghimpun modal investor untuk memiliki aset real estat penghasil pendapatan dan membagikan pendapatan sewa sebagai distribusi (dividen).¹ Memahami struktur, perilaku imbal hasil (yield), dan perlakuan rekening dengan benar sangatlah penting karena harga unit bereaksi terhadap berita suku bunga lebih cepat daripada penyesuaian harga sewa, dan hasil perpajakannya bergantung pada jenis akun tempat Anda menyimpan unit tersebut.¹²

Konfirmasikan rincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan rincian terkini di situs Japan Exchange Group (JPX) dan Tokyo Stock Exchange (TSE). Artikel ini bersifat informasi umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau investasi; untuk kasus spesifik Anda, konsultasikan dengan penasihat instrumen keuangan berlisensi atau perencana keuangan mengenai kesesuaian profil, serta konsultan pajak berlisensi (zeirishi, 税理士, ditambah profesional pajak AS bagi warga negara/pembayar pajak AS) untuk perlakuan perpajakan.

Gambaran umum

Sebuah 不動産投資信託 (fudōsan tōshi shintaku, "real estate investment trust" atau dana investasi real estat) menghimpun modal dari banyak investor, memiliki aset real estat, dan mengembalikan pendapatan sewa serta hasil penjualan properti sebagai dividen.¹ Unit-unit ini diperdagangkan di pasar TSE melalui perusahaan sekuritas dengan cara yang sama seperti saham, lengkap dengan pesanan pasar (market order), pesanan batas (limit order), serta perdagangan daring (internet trading).¹³

Panduan rujukan ini mencakup struktur pasar TSE, komposisi sektor, mekanisme distribusi, perlakuan NISA versus akun kena pajak, serta sensitivitas suku bunga bagi penduduk. Dokumen ini hanya menjelaskan mekanisme dan struktur produk, tanpa memberikan rekomendasi beli atau jual untuk emisi tertentu.

Apa itu J-REIT

Meskipun menggunakan nama bahasa Inggris "trust", setiap J-REIT yang terdaftar di bursa menggunakan bentuk badan hukum korporasi investasi (investment corporation) berdasarkan Undang-Undang tentang Kontrak Investasi dan Korporasi Investasi, bukan berbentuk trust murni.⁴ Entitas 投資法人 (tōshi hōjin, "korporasi investasi") ini memiliki portofolio properti dan melimpahkan pengelolaan sehari-hari kepada perusahaan pengelola aset (asset management company), yang biasanya terafiliasi dengan grup sponsor pengembang.⁴⁵

Pemisahan ini menentukan hak kepemilikan Anda. Anda memegang 投資口 (tōshikuchi, "unit investasi") yang terdaftar di bursa, sementara para profesional memilih, menyewakan, dan mengelola banyak properti untuk mendiversifikasi risiko di antara penyewa dan bangunan fisik.¹⁶

Pendapatan sewa yang dikumpulkan mendukung imbal hasil yang relatif tinggi ketika instrumen ini memenuhi kriteria pembebasan pajak penghasilan badan, yang menjadi salah satu alasan mengapa distribusinya tampak lebih besar dibandingkan dividen saham pada umumnya.¹ Pembebasan pajak badan ini bersyarat pada pemenuhan kriteria tertentu, dan tidak berlaku otomatis untuk setiap instrumen pada setiap periode.¹

Bagaimana distribusi sampai ke pemegang unit

Pendapatan sewa dari portofolio, setelah dikurangi biaya pengelolaan, bunga pinjaman, dan biaya operasional, digunakan untuk mendanai distribusi tunai per unit.¹ Setiap emisi menetapkan periode akuntansinya sendiri, misalnya Januari dan Juli atau Juni dan Desember, sehingga jadwal pembayaran dividen ditentukan per emisi dan bukan serentak pada satu tanggal di seluruh pasar.⁵

Periksa bulan pembayaran tiap emisi sebelum mengandalkan arus kas

Bulan tutup buku berbeda-beda untuk setiap emisi, sehingga dua J-REIT dapat membayar pada kalender yang berbeda meskipun keduanya membagikan dividen dua kali setahun. Pastikan untuk mengonfirmasi periode akuntansi pada halaman informasi emisi sebelum menyusun perencanaan arus kas pribadi Anda.⁵

Struktur pasar di TSE

TSE mengelola J-REIT sebagai kelompok produk tersendiri dengan halaman khusus untuk pencatatan perdana, perdagangan, daftar emisi terdaftar, emisi yang dihapus (delisted), laporan keuangan, dan pengungkapan informasi tepat waktu (timely disclosure).⁷ Pesanan dialirkan melalui perusahaan sekuritas dan diselesaikan melalui transfer rekening di Japan Securities Depository Center (JASDEC).³

Daftar kuotasi harga JPX menampilkan 58 emisi terdaftar (per 07-09-2026; konfirmasikan angka terkini dengan JPX).⁸ Ringkasan sekunder mencatat sekitar 60 trust terdaftar dengan total kapitalisasi pasar sekitar 15 triliun JPY (per 09-07-2026).⁹ Total nilai agregat bergerak mengikuti fluktuasi harga, pencatatan baru, dan penghapusan pencatatan, sehingga angka gabungan apa pun harus dilihat berdasarkan tanggal acuannya dan bukan ukuran pasar yang statis (per 07-09-2026).⁸⁹

Bagan di bawah ini mengilustrasikan bagaimana pasar bursa, emisi, dan indeks saling terhubung.

Komposisi sektor: perkantoran, residensial, logistik, hotel, ritel

ARES mengelompokkan setiap emisi berdasarkan sektor, termasuk REIT Perkantoran, Residensial, Logistik, Hotel, Ritel, Terdiversifikasi, dan Layanan Kesehatan.⁵ Contoh sektor perkantoran meliputi Nippon Building Fund dan Japan Real Estate Investment Corporation. Contoh sektor residensial meliputi Advance Residence dan Comforia Residential.⁵

Contoh sektor logistik mencakup Japan Logistics Fund, GLP J-REIT, dan Nippon Prologis. Contoh sektor hotel mencakup Japan Hotel REIT dan Hoshino Resorts, sedangkan contoh sektor ritel mencakup AEON REIT dan Mitsui Fudosan Retail Fund.⁵

Emisi terdiversifikasi menggabungkan beberapa tipe aset, misalnya perkantoran plus ritel, atau perkantoran plus residensial dan fasilitas logistik.⁵ Label sektor ini menggambarkan komposisi portofolio saat ini, bukan jaminan mengenai akuisisi di masa mendatang atau hasil profil risiko.⁵

Cara membaca ukuran dan konteks indeks

Kapitalisasi pasar per emisi tercantum dalam satuan jutaan JPY pada daftar kuotasi harga JPX, berdampingan dengan proyeksi imbal hasil dividen tahunan (forecast annualized dividend yield) per emisi yang diperbarui setiap hari kerja sekitar pukul 17:20.⁸ Gunakan data tersebut untuk membaca skala emisi tunggal dan konteks rasio pembayarannya.

Untuk membaca konteks pasar secara keseluruhan, gunakan Indeks REIT TSE (TSE REIT Index). Indeks ini dibobotkan berdasarkan kapitalisasi pasar dari seluruh J-REIT yang terdaftar di TSE dengan basis 1.000 poin per 31 Maret 2003, dan mulai dihitung sejak 1 April 2003.¹

Istilah	Pelafalan	Arti
不動産投資信託	fudōsan tōshi shintaku	Instrumen dana investasi real estat terdaftar di bursa1
投資法人	tōshi hōjin	Korporasi investasi, bentuk badan hukum yang digunakan untuk J-REIT terdaftar4
投資口	tōshikuchi	Unit investasi terdaftar yang dimiliki oleh investor6

Profil imbal hasil dan perilaku harga

JPX menjelaskan bahwa dividen J-REIT menawarkan imbal hasil yang relatif tinggi bersumber dari akumulasi uang sewa, didukung oleh terpenuhinya kriteria pembebasan pajak penghasilan badan.¹ Ringkasan sekunder menempatkan proyeksi imbal hasil tahunan rata-rata sekitar 3,5 hingga 5,0 persen, di atas rata-rata TOPIX sekitar 2,0 persen yang dikutipnya (per 09-07-2026; konfirmasikan angka terkini dengan JPX).⁹

Dispersi imbal hasil antar-emisi cukup lebar. Baris kuotasi harga JPX menunjukkan variasi proyeksi imbal hasil tahunan antar-emisi, dengan contoh berkisar di area 4 hingga 7 persen pada data tangkapan layar yang diambil (per 07-09-2026).⁸ Rentang 3 hingga 6 persen dalam artikel ini menggambarkan titik tengah pasar secara umum, bukan janji hasil untuk emisi tertentu.

JPX mengingatkan bahwa harga unit dapat turun di bawah harga beli dan baik harga unit maupun nilai dividen dapat mengalami penurunan.¹ Melemahnya pasar sewa properti, pergerakan suku bunga acuan, lonjakan biaya operasional, bencana alam, perubahan regulasi perpajakan, dan kesulitan keuangan emiten semuanya dicatat sebagai faktor pemicu risiko.¹

Rentang imbal hasil menggambarkan titik tengah pasar, bukan emisi Anda

Rentang titik tengah pasar membantu Anda membaca daftar emisi dengan lebih cepat, namun imbal hasil emisi tunggal bergerak mengikuti harga pasar dan pembayaran dividen emisi tersebut secara spesifik. Bandingkan baris proyeksi per emisi dan laporan keuangannya langsung alih-alih menganggap rentang umum sebagai kuotasi pasti.⁸

Alasan harga bergerak seiring ekspektasi suku bunga

JPX menyatakan bahwa REIT merespons faktor ekonomi makro termasuk kondisi pasar sewa dan suku bunga acuan.¹ Ekspektasi suku bunga yang lebih tinggi dapat meningkatkan biaya pendanaan utang bagi korporasi investasi dan membuat imbal hasil instrumen pendapatan tetap (obligasi) tampak lebih menarik sebagai alternatif pembanding.

Bank of Japan (BOJ) mengakhiri kebijakan suku bunga negatif pada Maret 2024, kemudian menaikkan suku bunga menjadi 0,25 persen pada Juli 2024 dan 0,50 persen pada Januari 2025 (per 24-01-2025).¹⁰ Komentar pasar untuk tahun 2026 memperkirakan suku bunga jangka pendek dan panjang akan terus merangkak naik dengan kemungkinan pengetatan moneter lebih lanjut, sementara penyaluran kredit perbankan yang akomodatif dan kenaikan tarif sewa tetap menopang minat terhadap aset properti (per 16-12-2025).¹¹

Reaksi pasar terhadap setiap peristiwa berbeda-beda. Analisis siklus 2024 hingga 2025 menggambarkan keluarnya kebijakan suku bunga negatif pada Maret 2024 berlangsung tertib, penutupan posisi carry trade pada Juli 2024 berlangsung tajam dan volatil, sedangkan kenaikan suku bunga Januari 2025 direspons stabil (per 06-12-2025).¹⁰¹¹ Pelajaran utama bagi pembaca adalah: berita utama terkait suku bunga dapat menggerakkan harga unit J-REIT jauh lebih cepat daripada penyesuaian tarif sewa riil dan tingkat okupansi properti.

Cara penduduk membeli dan menyimpan J-REIT

J-REIT diperdagangkan dengan cara yang sama persis seperti saham biasa di TSE, sehingga akun perusahaan sekuritas merupakan jalur pemesanannya, termasuk melalui kanal daring.¹³ Verifikasi identitas, kepemilikan rekening bank Jepang untuk penyetoran dana, dan biasanya kepemilikan nomor My Number melengkapi rangkaian pembukaan akun sebelum pesanan pertama dapat dipasang.¹²

Pialang sekuritas daring utama yang sering digunakan oleh penduduk warga negara asing meliputi Rakuten Securities, SBI Securities, dan Monex, dengan tingkat dukungan bahasa Inggris parsial yang berbeda di setiap perusahaan.¹² Biaya transaksi berlaku untuk jual beli, dan pajak atas dividen serta keuntungan modal (capital gains) bergantung pada jenis akun yang digunakan.¹

Langkah-langkah berikut memperlihatkan tahapan pembukaan dan pengelolaan akun secara berurutan.

Jenis akun yang digunakan untuk unit J-REIT

Penduduk menyimpan unit terdaftar di dalam akun khusus kena pajak (specified account / tokutei koza) atau di dalam kuota investasi pertumbuhan (growth investment allowance) NISA jika emisi tersebut memenuhi syarat.¹³²¹⁴ Kuota pertumbuhan mencakup saham terdaftar, REIT, ETF, dan pilihan reksa dana yang lebih luas, dengan batas tahunan 2,4 juta JPY di dalam sub-batas akumulasi seumur hidup kuota pertumbuhan sebesar 12 juta JPY dari total batas keseluruhan 18 juta JPY (per 01-04-2026; konfirmasikan angka terkini dengan Financial Services Agency).¹³²¹⁴

Kuota tsumitate (akumulasi berkala) dibatasi hanya untuk reksa dana tertentu yang disetujui untuk akumulasi jangka panjang, dan bukan wadah untuk membeli unit J-REIT individual.¹⁴ Konfirmasikan kelayakan instrumen per efek dengan broker Anda alih-alih mengasumsikan setiap kode emisi terdaftar otomatis memenuhi syarat.¹⁴

Langkah	Konten	Per tanggal	Catatan
Akun sekuritas	Buka akun di pialang berlisensi dan selesaikan verifikasi identitas	09-202612	My Number dan tautan rekening bank diwajibkan dalam praktiknya
Penautan NISA	Ajukan pembukaan NISA di satu institusi keuangan	09-202612	Verifikasi kantor pajak biasanya memakan waktu 1 hingga 2 minggu
Pemesanan	Pasang pesanan TSE untuk kode J-REIT yang dipilih	09-202613	Jenis pesanan sama seperti perdagangan saham

Tabel di atas merangkum urutan pembukaan akun; tanggal mencerminkan penelusuran riset dan halaman resmi sekuritas yang dirujuk.

Istilah	Pelafalan	Arti
特定口座	tokutei kōza	Akun sekuritas khusus yang mengelola kalkulasi pajak, dengan opsi pemotongan otomatis12
成長投資枠	seichō tōshi waku	Kuota investasi pertumbuhan, wadah NISA yang dapat menampung unit REIT terdaftar1314
つみたて投資枠	tsumitate tōshi waku	Kuota akumulasi yang dibatasi hanya untuk reksa dana tertentu, bukan unit REIT tunggal14

Perlakuan pajak: NISA vs kena pajak

Di luar NISA, dividen saham terdaftar termasuk distribusi korporasi investasi masuk ke dalam dasar pengenaan pajak reguler. Di dalam akun NISA, dividen yang memenuhi syarat dan keuntungan modal penjualan dibebaskan dari pajak Jepang.²⁶ Aturan pasar, akun, dan pajak pihak Jepang di sini merupakan sistem nasional, sehingga perbedaan kantor wilayah/kelurahan (ward office) tidak berlaku; kewajiban pajak negara asal adalah lapisan terpisah yang bergantung pada kewarganegaraan Anda.²¹²

Garis dasar kena pajak standar

Dividen saham terdaftar, di luar kasus pemegang saham mayoritas (large-shareholder), dikenakan pemotongan pajak nasional 15,315 persen (termasuk pajak tambahan rekonstruksi) ditambah pajak daerah 5 persen saat pembayaran, dengan total gabungan 20,315 persen (per 01-04-2025; konfirmasikan angka terkini dengan National Tax Agency).⁶ NTA mengklasifikasikan distribusi dana dari korporasi investasi dan dividen atas unit investasi dari korporasi investasi tertentu sebagai pendapatan dividen berdasarkan aturan ini.⁶

Keuntungan modal atas penjualan unit terdaftar melalui pialang dikenakan tarif pajak flat efek terdaftar sebesar 20,315 persen, terpisah dari pendapatan gaji (separate taxation) (per 02-07-2026).¹² Akun khusus dengan pemotongan otomatis (tokutei koza with withholding) menangani perhitungan dan penyetoran pajak sehingga banyak pemilik unit tidak perlu melaporkan SPT tahunan secara terpisah untuk penghasilan tersebut.¹²

Komponen	Tarif/Jumlah	Per tanggal	Catatan
Pemotongan pajak dividen, unit terdaftar di akun kena pajak	Total gabungan 20,315 persen	01-04-20256	Pajak nasional 15,315 persen termasuk surtax plus 5 persen pajak daerah
Pajak keuntungan modal, unit terdaftar di akun kena pajak	Flat 20,315 persen, pajak terpisah	02-07-202612	Terpisah dari pendapatan gaji tahunan

Angka-angka dalam tabel sesuai dengan baris rujukan berpenanggalan di atas.⁶

Kerugian di dalam NISA tetap berada di dalam NISA

NTA memperlakukan kerugian investasi pada aset di dalam NISA sebagai tidak ada secara fiskal, sehingga tidak dapat digunakan untuk mengimbangi (offset) keuntungan modal atau dividen di akun lain dan tidak dapat dikompensasikan ke tahun-tahun berikutnya (carry forward). Akun bebas pajak yang melindungi keuntungan Anda ini secara bersamaan juga menutup fasilitas peredam kerugian rugi-laba.²

Hal yang diubah dan tidak diubah oleh NISA

Unit J-REIT yang memenuhi syarat dan dibeli di dalam kuota pertumbuhan tidak dikenakan pajak Jepang atas distribusi dividen maupun keuntungan modal penjualannya selama berada di dalam NISA.²¹⁴ Batas plafon seumur hidup adalah 18 juta JPY berdasarkan harga perolehan (acquisition cost), dengan maksimal 12 juta JPY melalui kuota pertumbuhan, dan posisi yang dijual akan memulihkan kembali kuota harga perolehan tersebut untuk dapat digunakan kembali mulai tahun berikutnya (per 01-04-2026).¹³²

Pembebasan pajak dividen di dalam NISA mewajibkan penerimaan dividen melalui pialang menggunakan metode alokasi proporsional berdasarkan jumlah saham (proportional-allocation method). Jumlah yang dibayarkan langsung oleh emiten di luar saluran tersebut akan tetap dikenakan pajak.²

Fasilitas bebas pajak NISA hanya mencakup yurisdiksi pajak Jepang. Kewajiban pajak di negara asal tetap berlaku jika pemilik berstatus wajib pajak di sana, dan warga negara AS memerlukan analisis PFIC terpisah bersama profesional pajak AS.¹² Pengecualian dari kuota pertumbuhan mencakup efek yang berada dalam pengawasan atau likuidasi, trust dengan jangka waktu di bawah 20 tahun, reksa dana distribusi bulanan, dan reksa dana tertentu yang banyak menggunakan instrumen derivatif.¹⁴

Pertimbangan bagi investor asing

Tidak ada pembatasan pembelian berdasarkan kewarganegaraan dari sisi hukum Jepang untuk unit J-REIT yang terdaftar di TSE yang dibeli melalui pialang. Kelayakan sepenuhnya didasarkan pada status domisili dan kepemilikan akun.¹² Penduduk asing dengan alamat di Jepang, My Number, kartu izin tinggal (zairyu card), rekening bank Jepang, dan nomor telepon lokal dapat mendaftar melalui pialang daring utama, meskipun status izin tinggal pelajar atau visa jangka pendek mungkin menghadapi pembatasan dari kebijakan masing-masing pialang.¹²

Tidak ada pembatasan pembelian khusus, tetapi praktik sekuritas bervariasi

Hambatan pembukaan akun bersifat praktis administratif, bukan larangan hukum kewarganegaraan terhadap efek itu sendiri.¹² Kelengkapan dokumen identitas, penguasaan bahasa, dan jalur transfer dana menentukan seberapa cepat pesanan pertama dapat dieksekusi.

Layanan berbahasa Inggris bersifat parsial dan bervariasi antar-perusahaan sekuritas.¹² Pastikan daftar dokumen identitas yang diterima dan tata cara NISA pada pialang terkait sebelum berasumsi akun dapat aktif pada hari yang sama.

Warga negara AS dan jalur perpajakan negara asal

Warga negara AS dan pemegang green card menghadapi kompleksitas aturan pajak AS terkait kepemilikan pooled investment funds di Jepang, yang dianalisis berdasarkan ketentuan PFIC (Passive Foreign Investment Company) secara terpisah dari perlakuan pajak Jepang.¹² Panduan ini hanya menguraikan aturan di sisi yurisdiksi Jepang dan menyerahkan analisis pajak AS kepada akuntan publik/profesional pajak AS.

Kepindahan permanen dari Jepang mengakhiri status domisili pajak fasilitas NISA. Akun NISA tidak dapat dilanjutkan tanpa batas setelah keberangkatan permanen, dan keuntungan dapat menjadi kena pajak saat keberangkatan berdasarkan ketentuan yang berlaku.¹² Rencanakan lini masa investasi Anda berdasarkan rencana masa tinggal domisili, bukan semata-mata berdasarkan pergerakan pasar.

J-REIT vs kepemilikan properti langsung

Unit J-REIT menyediakan likuiditas perdagangan TSE selayaknya saham biasa, berbeda dari properti fisik yang memerlukan proses balik nama hak milik dan pengelolaan fisik berkelanjutan.¹ Manajer profesional mengelola banyak aset properti sekaligus untuk mendiversifikasi risiko investor, dibandingkan pemilik langsung yang biasanya hanya memiliki satu atau sedikit unit properti.¹

Kepemilikan properti langsung secara hukum juga tidak memiliki larangan kewarganegaraan di Jepang, tetapi hambatan praktisnya berada pada aspek lain. Kredit pemilikan rumah (KPR) standar umumnya mensyaratkan status izin tinggal tetap (permanent residency / PR) atau kewarganegaraan Jepang, sementara produk pinjaman untuk penduduk asing mengenakan persyaratan yang lebih ketat, serta pengelolaannya membutuhkan kemampuan bahasa Jepang atau jasa manajemen properti berbayar.¹²

Nilai investasi minimumnya berbeda sangat signifikan. JPX menggambarkan ambang masuk J-REIT mulai dari sekitar 100.000 JPY, dibandingkan dengan harga satu unit/gedung properti utuh ditambah biaya transaksi pembelian, pajak, dan biaya pemeliharaan untuk kepemilikan langsung (per 20-03-2015; konfirmasikan angka terkini dengan JPX).¹ Perbedaan ini menjelaskan mengapa banyak penduduk memilih unit terdaftar di bursa untuk mendapatkan eksposur terhadap pasar properti tanpa harus repot menjalankan operasional sebagai pemilik sewa (landlord).

Hal penting untuk diketahui

Distribusi tidak dijamin dan imbal hasil bergerak mengikuti harga

Imbal hasil historis (trailing yield) adalah sebuah rasio perhitungan, bukan jaminan kepastian. JPX mengingatkan bahwa harga unit dapat jatuh di bawah harga beli dan dividen dapat menurun akibat tekanan pasar, lonjakan suku bunga, peningkatan biaya operasional, bencana alam, pajak, atau kesulitan keuangan emiten.¹ Ketika harga unit naik sementara pembayaran dividen tetap sama, persentase imbal hasil historis akan turun meskipun tidak ada pemotongan nominal dividen sama sekali.

Berita utama kebijakan suku bunga dapat menggerakkan harga J-REIT lebih cepat daripada harga sewa

Tarif sewa riil dan tingkat keterisian ruang (okupansi) menyesuaikan secara lambat, sedangkan harga unit di bursa melakukan penyesuaian harga (repricing) berdasarkan ekspektasi pada hari yang sama. Siklus 2024 hingga 2025 menunjukkan keluarnya suku bunga negatif pada Maret 2024 yang tertib, pelepasan carry trade Juli 2024 yang tajam, dan kenaikan Januari 2025 yang stabil, yang menegaskan mengapa berita utama kebijakan moneter patut dipantau tanpa harus langsung dianggap sebagai ramalan arah pasar.¹⁰¹¹

Label sektor menggambarkan portofolio, bukan hasil risiko

Kategori sektor memberi tahu Anda aset apa yang dimiliki korporasi investasi saat ini. Unit hotel mengikuti pergerakan permintaan pariwisata, perkantoran mengikuti permintaan sewa korporat, dan fasilitas logistik mengikuti selektivitas penyewa terhadap lokasi dan spesifikasi teknis gudang modern, sehingga siklus bisnisnya berbeda di tiap sektor.⁵ Pelajari komposisi portofolio dan data okupansi di balik label sektor tersebut sebelum membandingkan dua emisi yang berbeda.⁵

Kelayakan NISA tidak menghapus pajak negara asal

NISA membebaskan pajak Jepang atas distribusi dividen dan keuntungan modal yang memenuhi syarat, namun investor yang menjadi wajib pajak di negara lain tetap harus melapor berdasarkan ketentuan perpajakan negara asalnya.²¹² Warga negara AS harus memproses penghasilan tersebut melalui analisis PFIC tersendiri bersama profesional pajak AS daripada berasumsi bahwa pembebasan NISA diakui oleh otoritas pajak AS (IRS).¹²

Langkah pendaftaran sekuritas dan My Number mendahului pesanan apa pun

Pesanan perdagangan di TSE dialirkan melalui akun pialang sekuritas, dan penautan fasilitas NISA memerlukan nomor My Number serta penyetoran dana melalui rekening bank Jepang.¹¹² Konfirmasi pembukaan NISA dari kantor pajak Jepang biasanya memerlukan waktu 1 hingga 2 minggu, sehingga kesiapan rangkaian akun tersebut menentukan kapan transaksi pertama dapat dilakukan meskipun pilihan produk investasi sudah diputuskan.¹²

Lihat juga

• NISA Baru (Mulai 2024)
• Pialang Sekuritas Daring di Jepang: Rakuten, SBI, Monex
• Reksa Dana Indeks yang Tersedia di Jepang
• Repatriasi Saldo Pensiun dan Investasi Saat Kepindahan

References

Footnotes

1. Japan Exchange Group. "Overview (REITs)". https://www.jpx.co.jp/english/equities/products/reits/outline/index.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²²

2. National Tax Agency. "No.1535 NISA seido". https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1535.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

3. Japan Exchange Group. "Trading (REITs)". https://www.jpx.co.jp/english/equities/products/reits/trading/index.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

4. Chambers and Partners. "Investment Funds 2026: Japan (Law and Practice)". https://practiceguides.chambers.com/practice-guides/investment-funds-2026/japan ↩ ↩² ↩³

5. Association for Real Estate Securitization (ARES) / J-REIT.jp. "List of J-REITs". https://j-reit.jp/en/list/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

6. National Tax Agency. "No.1330 Haitokin wo uketotta toki (haito shotoku)". https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1330.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

7. Japan Exchange Group. "Listed Issues (REITs)". https://www.jpx.co.jp/english/equities/products/reits/issues/index.html ↩

8. Japan Exchange Group. "List of J-REITs (price information)". https://quote.jpx.co.jp/jpxhp/main/index.aspx?F=e_reit_list ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

9. KabuWire Research. "Japan REITs (J-REITs) Explained: How They Work and Where They Fit in a NISA Portfolio". https://kabuwire.com/investing/japan-reits-j-reit-nisa-portfolio/ ↩ ↩² ↩³

10. Bank of Japan. Speech "Economic Activity, Prices, and Monetary Policy in Japan" (Oct 2025). https://www.boj.or.jp/en/about/press/koen_2025/data/ko251020a1.pdf ↩ ↩² ↩³

11. CBRE Japan. "Japan Market Outlook 2026". https://www.cbre.co.jp/en/insights/reports/japan-market-outlook-2026 ↩ ↩² ↩³

12. Gaijin Blog. "Investing in Japan as a Foreigner: NISA and More (2026)". https://gaijinblog.com/posts/investing-in-japan-foreigners ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹

13. Financial Services Agency. "NISA wo shiru (About NISA)". https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

14. MoneyInJapan. "The NISA growth-investment allowance". https://www.moneyinjapan.com/en/investing/growth-investment-allowance ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸