Kontrak sewa standar 2 tahun

Kontrak sewa standar 2 tahun di Jepang merupakan sewa bangunan biasa yang diperbarui saat masa berlaku berakhir, bukan memaksa penyewa untuk keluar.¹² Mengetahui cara kerja pembaruan tersebut, serta betapa berpihaknya aturan terminasi kepada penyewa, mengubah hari penandatanganan kontrak dari sebuah spekulasi menjadi sekadar daftar periksa.

Konfirmasikan rincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan rincian terkini di Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT).

Gambaran umum

Panduan ini membahas sewa hunian privat yang terstruktur sebagai sewa bangunan biasa: konvensi 2 tahun, cara kerja pembaruan, cara masing-masing pihak mengakhiri kontrak, serta rangkaian klausul yang perlu dibaca sebelum menandatangani kontrak.¹³ Aturan-aturan ini berasal dari undang-undang nasional, sehingga berlaku sama di setiap prefektur; hanya kebiasaan pasar seperti biaya pembaruan yang bervariasi menurut wilayah.

Panduan ini tidak mencakup sewa berjangka pasti (fixed-term leases), perumahan publik UR, sewa korporasi, atau share house, yang mengikuti aturan berbeda.¹²

Sasaran panduan dan batasannya

Artikel ini ditujukan bagi setiap penyewa yang menandatangani, memperbarui, atau mengakhiri sewa biasa untuk hunian privat, baik warga Jepang maupun warga negara asing, di setiap tahap izin tinggal.¹ Sewa biasa mendominasi pasar, dengan salah satu ringkasan industri mencatat angka 94,7% dari properti sewaan di tiga wilayah metropolitan utama (per 2026-01; konfirmasikan angka terkini dengan survei pasar perumahan MLIT).³

Sewa biasa: alasan dua tahun menjadi durasi baku

Bentuk baku sewa hunian di Jepang adalah 普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku, "sewa bangunan biasa"), yang diatur oleh Bab III dari 借地借家法 (shakuchi shakka hō, "Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan").¹ Dua tahun merupakan durasi lazim yang tercantum dalam sebagian besar kontrak semacam ini, cukup lama untuk memberikan stabilitas tanpa mengikat salah satu pihak terlalu lama (per 2026-01; konfirmasikan angka terkini dengan agen real estat setempat).³

Durasi tersebut merupakan konvensi pasar, bukan mandat undang-undang. Hal yang ditetapkan oleh undang-undang justru adalah batas minimum di bawahnya.

Istilah	Arti
借地借家法 (shakuchi shakka hō, "Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan")	Undang-undang nasional yang mengatur sewa tanah dan bangunan1
普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku, "sewa bangunan biasa")	Sewa hunian baku yang dapat diperbarui13
定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku, "sewa bangunan berjangka pasti")	Sewa yang berakhir saat masa berlaku habis tanpa hak pembaruan12

Konvensi dua tahun dan aturan sewa di bawah satu tahun

Sewa bangunan dengan jangka waktu di bawah satu tahun dianggap oleh undang-undang sebagai sewa tanpa jangka waktu pasti sama sekali.¹ Hal ini menghapus ketentuan terkait jangka waktu yang menjadi sandaran pemilik properti dan agen, seperti periode pemberitahuan tetap, sehingga sewa biasa di bawah satu tahun secara praktis tidak pernah ditawarkan.¹³

Masa tinggal singkat dilayani melalui skema berjangka pasti. Oleh karena itu, penyewa yang menginginkan stabilitas sebaiknya mencari sewa biasa, di mana durasi dua tahun merupakan norma meskipun durasi satu atau tiga tahun juga ada.³

Perbedaannya dengan sewa berjangka pasti

Kontrak sewa berjangka pasti berakhir ketika masa berlakunya habis dan tidak memiliki pembaruan berdasarkan undang-undang; untuk tetap tinggal, penyewa harus menandatangani kontrak yang sama sekali baru.¹² Kontrak ini harus dibuat secara tertulis, dan pemilik properti wajib menyerahkan dokumen penjelasan tertulis terpisah, di luar kontrak sewa itu sendiri, yang menyatakan bahwa sewa berakhir tanpa pembaruan.²⁴

Periksa dokumen penjelasan terpisah tanpa pembaruan sebelum tanda tangan

Sewa berjangka pasti sekilas bisa terlihat identik dengan sewa biasa. Tanyakan secara langsung apakah kontrak tersebut berupa futsū atau teiki, dan perhatikan adanya dokumen penjelasan tertulis tersendiri yang hanya diwajibkan untuk sewa berjangka pasti.²⁴

Cara kerja pembaruan kontrak

Pembaruan dalam sewa biasa merupakan norma, bukan kebaikan hati yang diberikan oleh pemilik properti. Jika tidak ada pihak yang mengirimkan pemberitahuan tidak memperpanjang (atau pemberitahuan pembaruan bersyarat) dalam rentang waktu antara satu tahun hingga enam bulan sebelum masa berlaku berakhir, kontrak dianggap diperbarui dengan syarat-syarat yang identik, hanya saja sewa yang diperbarui tersebut menjadi tidak memiliki jangka waktu pasti.¹

Dalam praktiknya, pembaruan berlangsung dalam dua bentuk: pembaruan otomatis, di mana tidak ada dokumen yang ditandatangani dan sewa berlanjut begitu saja, serta pembaruan yang disepakati, di mana para pihak menandatangani berkas pembaruan menjelang masa berlaku habis. Bentuk pembaruan otomatis dilaporkan semakin umum (per 2026-01; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan manajemen pengelola).³

Siklus pembaruan berlangsung seperti berikut:

Kontrak biasanya mengoperasionalkan rentang waktu undang-undang tersebut sebagai pemberitahuan dari pemilik sekitar enam bulan sebelum kedaluwarsa dan pemberitahuan penyewa sekitar satu bulan sebelumnya, meskipun batas waktu pastinya berbeda di setiap kontrak (per 2026-01).³ Penyewa yang terus tinggal di unit setelah masa berlaku habis tanpa adanya keberatan segera dari pemilik juga memperoleh status pembaruan yang dianggap sah tersebut.¹

Rentang pemberitahuan dan arti ketiadaan kabar

Ketiadaan pemberitahuan dari kedua belah pihak dalam rentang waktu satu tahun hingga enam bulan berarti pembaruan berlangsung dengan syarat-syarat yang sama.¹ Jika berkas pembaruan ditandatangani, itu adalah pembaruan yang disepakati; jika tidak ada tindakan sama sekali, undang-undang tetap menganggap sewa diperbarui, yang kini berstatus tanpa jangka waktu pasti (pembaruan menurut undang-undang atau statutory renewal).¹²

Sewa yang diperbarui tanpa jangka waktu pasti tidak berarti dapat diakhiri semaunya. Pemilik properti tetap memerlukan alasan yang sah (just cause) ditambah pemberitahuan enam bulan sebelumnya untuk mengakhirinya.¹

Klausul biaya pembaruan dalam konteks ini

更新料 (kōshinryō, "biaya pembaruan") adalah ketentuan kontraktual, bukan kewajiban berdasarkan undang-undang. Apakah biaya ini harus dibayar, termasuk setelah pembaruan otomatis, bergantung pada apa yang sebenarnya dinyatakan dalam kontrak.³⁵

Rincian	Jumlah	Per	Catatan
Biaya pembaruan	Biasanya 1 bulan sewa	2026-013	Ketentuan kontrak; kebiasaan daerah bervariasi
Pembaruan asuransi kebakaran	Umumnya 10.000–20.000 yen untuk 2 tahun	2026-013	Polis biasanya disesuaikan dengan jangka waktu sewa
Pembaruan perusahaan penjamin	Umumnya sekitar 10.000 yen atau 10–30% dari sewa bulanan	2026-013	Biasanya lebih murah daripada biaya awal

Angka-angka di atas mencerminkan laporan pasar (per 2026-01; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan manajemen atau perusahaan asuransi terkait).³ Biaya pembaruan adalah hal lumrah di wilayah metropolitan Tokyo dan Osaka, tetapi tidak lazim di wilayah seperti Chugoku dan Kyushu (per 2026-01).³

Klausul biaya pembaruan yang dinyatakan secara jelas dan spesifik dapat diberlakukan dan tidak batal berdasarkan Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen, kecuali jika jumlahnya terlampau tinggi dibandingkan dengan uang sewa dan periode pembaruan.⁵ Analisis profesional menafsirkan putusan Mahkamah Agung tertanggal 15 Juli 2011 juga mencakup pembaruan menurut undang-undang, kecuali jika ada perjanjian khusus yang membatasi biaya tersebut hanya untuk pembaruan yang disepakati.⁵ Perbandingan regional lengkap dan sejarah peradilannya dibahas dalam artikel khusus mengenai biaya pembaruan.

Mengakhiri kontrak lebih awal: hak penyewa dan pemilik properti

Aturan terminasi dalam sewa biasa sengaja dibuat asimetris. Penyewa dapat keluar dengan pemberitahuan singkat; pemilik properti membutuhkan alasan yang diakui secara hukum ditambah pemberitahuan yang panjang. Asimetri tersebut tampak seperti berikut:

Pembatalan di tengah masa sewa oleh penyewa biasanya tidak dikenakan denda; penyewa hanya wajib membayar sewa hingga akhir periode pemberitahuan sesuai kontrak, meskipun sudah pindah lebih awal (per 2026-01; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan manajemen pengelola).³

Pemutusan oleh penyewa dengan pemberitahuan 1 hingga 2 bulan

Periode pemberitahuan standar dari pihak penyewa adalah satu bulan sebelum tanggal keluar yang direncanakan, dengan beberapa kontrak mensyaratkan dua bulan; periode pastinya ditentukan oleh masing-masing kontrak (per 2026-01; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan manajemen pengelola).³⁴ Sewa biasa dua tahun tidak mewajibkan penyewa untuk tinggal selama dua tahun penuh; pindah setelah enam bulan atau satu tahun diperbolehkan selama aturan pemberitahuan dipatuhi (per 2026-01).³

Konfirmasikan batas waktu pemberitahuan sebelum menetapkan tanggal pindah

Masa pemberitahuan dihitung sejak pemilik properti atau manajer menerima pemberitahuan terminasi, bukan dari hari ketika penyewa memutuskan untuk pindah. Bacalah terlebih dahulu periode yang tercantum dalam kontrak, baru kemudian jadwalkan jasa pindahan.³⁴

Alasan pemilik properti praktis tidak dapat memutuskan kontrak

Pemberitahuan tidak memperpanjang atau terminasi dari pihak pemilik properti membutuhkan waktu enam bulan untuk mulai berlaku dan tidak sah tanpa adanya 正当事由 (seitō jiyū, "alasan sah").¹ Pengadilan menimbang kebutuhan penggunaan dari kedua belah pihak sebagai faktor utama, di samping riwayat sewa, penggunaan dan kondisi bangunan, serta kompensasi relokasi yang ditawarkan oleh pemilik.¹²

Pemilik properti tidak dapat menolak pembaruan demi mencari uang sewa lebih tinggi

Keinginan mendapatkan penyewa yang membayar lebih mahal atau menaikkan uang sewa bukan merupakan alasan sah tersendiri. Pengadilan menafsirkan batasan ini secara sempit, sehingga keinginan penyewa yang taat aturan untuk tetap tinggal biasanya dimenangkan.²

Bahkan ketika penyewa melanggar kontrak sewa dan klausul pemutusan terpicu, pengadilan dapat membatalkan pemutusan tersebut kecuali jika pelanggaran tersebut cukup mendasar hingga merusak hubungan kepercayaan, dengan menimbang tingkat keparahan, kerugian bagi penyewa, serta bagaimana kedua belah pihak bertindak setelahnya.²

Rangkaian klausul umum saat penandatanganan

MLIT menerbitkan model kontrak sewa standar (edisi Maret 2018, dalam varian perusahaan penjamin dan penjamin bersama, dalam 14 bahasa) sebagai templat acuan dasar yang digunakan sebagian besar agen.⁶ Klausul-klausul di bawah ini merupakan bagian yang perlu ditemukan dalam berkas tersebut sebelum menandatangani kontrak.

Masing-masing pihak dapat meminta kenaikan atau penurunan uang sewa di masa mendatang ketika sewa menjadi tidak wajar akibat perubahan pajak, pergeseran harga atau kondisi ekonomi, atau perbandingan harga di lingkungan sekitar, terlepas dari apa yang dinyatakan dalam kontrak, kecuali jika terdapat kesepakatan tidak menaikkan sewa untuk jangka waktu tertentu.¹ Jika kedua pihak tidak mencapai kesepakatan, penyewa membayar jumlah yang dianggapnya wajar hingga ada putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap, kemudian menyelesaikan kekurangan pembayaran ditambah bunga keterlambatan 10% per tahun.¹

Bagian uang sewa, deposit, uang kunci, dan biaya pembaruan

Uang sewa bulanan, deposit, uang kunci, jumlah dan waktu pembayaran biaya pembaruan, serta biaya perusahaan penjamin dan asuransi merupakan ketentuan pasar yang dicantumkan dalam kontrak dan bagian 特約 (tokuyaku, "ketentuan khusus"), bukan angka yang ditetapkan undang-undang.³⁶ Penyesuaian uang sewa saat pembaruan hanya berlaku dengan persetujuan penyewa; baris "sewa yang disesuaikan" dalam dokumen pembaruan hanyalah sebuah usulan sampai ditandatangani.¹²

Tata tertib hunian, larangan, dan klausul pemulihan ke kondisi semula

Larangan standar mengenai menyewakan kembali tanpa izin, aturan hewan peliharaan dan kebisingan, serta pembatasan penggunaan tercantum berdampingan dengan klausul 原状回復 (genjō kaifuku, "pemulihan ke kondisi semula") yang mengatur kondisi saat keluar.⁶ Ketentuan khusus dapat menambahkan penalti pengakhiran dini atau syarat pemulihan tetap, tetapi syarat semacam itu bergantung pada kesepakatan tertulis yang jelas serta kewajarannya.³⁵ Rincian negosiasi klausul demi klausul dibahas dalam artikel khusus mengenai klausul kontrak sewa.

Hal yang perlu diketahui

Pastikan Anda menandatangani sewa biasa, bukan sewa berjangka pasti

Kedua jenis sewa ini terlihat serupa di atas kertas, tetapi hanya sewa biasa yang dapat diperbarui. Kontrak sewa berjangka pasti berakhir sekalipun penyewa ingin tetap tinggal, dan pembuatan kontrak baru menjadi satu-satunya jalan keluar.²³ Periksalah dokumen penjelasan tertulis terpisah tanpa pembaruan sebelum menandatangani kontrak; tanpa dokumen tersebut, kontrak yang diklaim sebagai sewa berjangka pasti dianggap gugur statusnya.²⁴

Berakhirnya masa berlaku tidak berarti harus keluar dalam sewa biasa

Mencapai akhir masa berlaku dua tahun tidak mewajibkan penyewa untuk mengosongkan unit. Tanpa adanya pemberitahuan sah dari pemilik properti yang didukung alasan sah, sewa akan diperbarui.¹³ Penyewa pemula yang mengartikan "kontrak 2 tahun" sebagai "harus keluar setelah 2 tahun" salah memahami struktur ini; keinginan penyewa untuk tetap tinggal biasanya sudah mencukupi.²³

Keterlambatan pemberitahuan terminasi berarti biaya sewa tambahan

Periode pemberitahuan dihitung sejak pemilik properti atau manajer menerima pemberitahuan tersebut, dan uang sewa tetap wajib dibayar hingga akhir periode pemberitahuan sekalipun penyewa keluar lebih awal (per 2026-01).³ Penyewa yang terlambat memberitahukan harus membayar sewa untuk sisa periode pemberitahuan yang terlewat, sehingga mengonfirmasikan batas waktu kontrak—biasanya satu bulan dan terkadang dua bulan—sebelum menentukan tanggal pindah akan menghindarkan dari biaya tersebut (per 2026-01).³⁴

Kenaikan uang sewa saat pembaruan membutuhkan persetujuan Anda

Pemilik properti dapat mengusulkan kenaikan uang sewa saat pembaruan, tetapi tidak dapat memaksakannya secara sepihak. Penyewa dapat menyanggahnya berdasarkan Pasal 32 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan dan tetap membayar uang sewa saat ini selama perselisihan diselesaikan.¹² Baris sewa yang direvisi dalam berkas pembaruan hanya berlaku dengan tanda tangan penyewa, sehingga menandatanganinya tanpa bernegosiasi membuat usulan tersebut dianggap telah disepakati.¹²

Lihat pula

• Cara kerja sewa properti di Jepang
• Rincian biaya awal masuk: apa yang didapat dari 4-6 bulan sewa
• Sistem perusahaan penjamin
• Negosiasi di pasar sewa Jepang
• Kontrak sewa berjangka pasti di Jepang
• Biaya pembaruan (koshin-ryo) dan variasi daerah

References

Footnotes

1. Japanese Law Translation Database System. Act on Land and Building Leases (Act No. 90 of 1991), English. https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3787/en ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴

2. Munakata International Law Office (Takasumi Munakata). Japanese Real Estate – Protection of Building Tenants' Rights Under the Act on Land and Building Leases. 2025-03-10. https://milaw-jp.com/en/column/japanese-real-estate-protection-of-building-tenants-rights-under-the-act-on-land-and-building-leases/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶

3. SUUMO (Recruit). 賃貸の契約期間とは？2年更新が多い理由や途中解約時の違約金も解説. Updated 2026-01-15. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_other/chintai_keiyakukikan/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵

4. PLAZA HOMES. Ordinary Lease Contract vs. Fixed-term Lease Contract. 2023-10-27. https://www.realestate-tokyo.com/news/fixed-term-vs-ordinary-lease-contract ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

5. 公益財団法人不動産流通推進センター. 平成23年の更新料裁判における最高裁の判決の趣旨と法定更新の場合の更新料請求との関係. 2014-04. https://www.retpc.jp/archives/14953/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 国土交通省 (MLIT). 外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html ↩ ↩² ↩³