Cara kerja sewa hunian di Jepang

Cara kerja sewa hunian di Jepang mengikuti pola struktur yang berulang: listing melalui perantara agen real estat, kontrak sewa dua tahun yang dapat diperpanjang, tumpukan biaya awal yang besar, dan—bagi sebagian besar penyewa saat ini—kewajiban menggunakan perusahaan penjamin (guarantor company) sebagai pengganti penjamin perorangan.¹²³ Melewatkan salah satu bagian dari struktur ini, seperti tahap penjamin atau kebiasaan regional biaya perpanjangan kontrak, dapat mengubah pencarian hunian biasa menjadi pengalaman yang penuh tekanan.

Konfirmasikan rincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan rincian terkini di Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT).

Gambaran umum

Panduan ini membedah pasar properti sebagaimana lazimnya dihadapi oleh penyewa pertama kali: perumahan sewa sektor swasta standar di bawah kontrak sewa biasa (chintai shakuya keiyaku), yang berbeda dari perumahan publik UR, apartemen sewa korporasi, atau share house.³ Panduan ini berlaku sama bagi penyewa warga negara Jepang maupun warga negara asing pada tahap pra-pencarian atau awal pencarian; hampir tidak ada ketentuan di sini yang dibedakan berdasarkan kewarganegaraan secara hukum.

Satu-satunya pengecualian adalah pola penolakan terhadap penyewa asing yang dibahas lebih lanjut di bagian bawah. Hal tersebut merupakan pola nyata yang terdokumentasi di pasar, tetapi bukan aturan status kependudukan yang ditetapkan oleh undang-undang mana pun.⁴⁵

Sistem perantara agen sebagai standar baku: Mengapa (hampir) tidak ada yang menyewa secara langsung

Hampir setiap transaksi sewa-menyewa di Jepang dilakukan melalui agen real estat berlisensi (fudōsan-ya atau chūkai gyōsha), bukan melalui transaksi langsung antara pemilik properti (landlord) dan penyewa.¹⁶ Pihak agen memasang listing properti, mengoordinasikan peninjauan berkas (screening), dan menyiapkan dokumen kontrak, bertindak sebagai penengah proses mulai dari pencarian hingga penandatanganan.

Istilah	Arti
不動産会社 / 仲介業者 (fudōsan-ya / chūkai gyōsha)	Perusahaan real estat atau agen perantara yang menjembatani transaksi sewa1
大家 (ōya)	Pemilik properti (landlord)6
仲介手数料 (chūkai tesūryō)	Biaya perantara agen (brokerage fee) yang dibayarkan atas mediasi kontrak7

Situs-situs portal utama seperti SUUMO, LIFULL HOME'S, dan athome merupakan saluran iklan yang digunakan oleh agen untuk memajang properti, bukan pasar tempat pemilik properti memasang iklan secara langsung.⁸ Unit yang sama sering kali diiklankan oleh beberapa agen sekaligus, itulah sebabnya kamar yang identik dapat muncul dengan foto yang berbeda atau harga yang sedikit berbeda tergantung pada situs agen mana yang memasangnya.

Hubungan antara pemilik properti, agen, dan situs portal terlihat seperti ini:

Alasan mengapa sewa langsung pemilik-ke-penyewa jarang terjadi

Pemilik properti yang melewati perantara agen harus menangani sendiri penyaringan penyewa, pembuatan draf kontrak, penagihan uang sewa, dan penyelesaian sengketa.¹ Beban kerja tersebut, khususnya dalam menagih tunggakan sewa atau memasarkan kembali unit yang kosong, menjadi alasan utama mengapa sebagian besar pemilik perseorangan lebih memilih mendelegasikan tugas tersebut kepada agen atau perusahaan pengelola.

Dari sisi penyewa, pemilik properti yang bersedia mengadakan kontrak langsung sangat sulit ditemukan karena memang sangat sedikit yang menawarkannya. Penyewa yang berhasil menemukannya pun kehilangan peran agen sebagai perantara informasi, termasuk keterbukaan kondisi fisik unit dan pembanding harga pasar yang objektif.¹

Kontrak sewa standar: Kontrak dua tahun yang dapat diperpanjang

Kontrak sewa hunian standar di Jepang adalah futsū shakuya keiyaku (普通借家契約, "kontrak sewa bangunan biasa") di bawah Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan (Shakuchi Shakka Hō / 借地借家法).³⁹ Menurut undang-undang, jangka waktu tetap yang disepakati kurang dari satu tahun akan diperlakukan sebagai sewa tanpa jangka waktu tertentu sama sekali.³

Dalam praktiknya, dua tahun adalah durasi sewa yang umum secara kebiasaan pasar, cukup panjang untuk memberi kepastian bagi kedua belah pihak tanpa mengikat salah satu pihak secara berlebihan (per 07-2026; konfirmasikan angka terkini dengan agen real estat setempat).¹⁰ Durasi tersebut adalah konvensi pasar, bukan ketentuan kaku yang tertulis dalam undang-undang itu sendiri. Klausul kontrak sewa yang penting dibaca dengan cermat sebelum menandatangani dibahas secara terpisah di luar tinjauan umum ini.

Kontrak yang dapat diperpanjang bekerja dalam siklus yang berulang, bukan berakhir secara mutlak:

Pengecualian kontrak jangka waktu pasti (teiki shakuya)

Sebagian kecil kontrak sewa menggunakan struktur yang berbeda: teiki shakuya keiyaku (定期借家契約, "kontrak sewa bangunan jangka waktu pasti") berdasarkan Pasal 38 undang-undang yang sama, yang berakhir secara otomatis pada saat jatuh tempo tanpa hak perpanjangan.³¹¹

Bentuk kontrak ini hanya sah secara hukum jika pemilik properti menyerahkan surat pemberitahuan tertulis terpisah—di luar dokumen kontrak sewa itu sendiri—yang menjelaskan sebelum penandatanganan bahwa kontrak sewa tidak akan diperpanjang dan akan berakhir pada saat jatuh tempo. Melewatkan langkah formalitas tersebut membatalkan klausul tanpa perpanjangan, dan kontrak secara hukum kembali menjadi sewa biasa yang dapat diperpanjang.³¹¹

Pastikan jenis kontrak sewa yang Anda tandatangani

Kontrak jangka waktu pasti tampak serupa dengan sewa biasa di permukaan, tetapi kontrak ini tidak akan diperpanjang berapa lama pun penyewa telah tinggal di sana. Periksalah apakah ada dokumen pemberitahuan terpisah mengenai tiadanya perpanjangan sebelum menandatangani, dan tanyakan langsung apakah kontraknya berjenis futsū atau teiki.³¹¹

Kontrak jangka waktu pasti relatif jarang ditemukan, umumnya dikutip hanya mencakup 6% atau kurang dari total apartemen sewa lintas wilayah dalam data survei industri, meskipun sumber tersebut tidak mencantumkan tanggal pasti survei dasarnya.¹² Penyewa pemula pada umumnya akan menemui kontrak sewa biasa yang dapat diperpanjang sebagai standar baku. Tinjauan ini tidak membahas lebih jauh kekhususan klausul kontrak dari kedua jenis sewa tersebut.

Istilah	Arti
借地借家法 (Shakuchi Shakka Hō)	Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan, landasan hukum yang mengatur hak sewa tanah dan bangunan/tempat tinggal3
普通借家契約 (futsū shakuya keiyaku)	Kontrak sewa bangunan biasa yang dapat diperpanjang, format standar baku9
定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku)	Kontrak sewa bangunan jangka waktu pasti yang berakhir tanpa perpanjangan11

Kejutan biaya awal: Empat hingga enam bulan sewa sebelum Anda menerima kunci

Biaya awal sewa (move-in costs) di Jepang umumnya berjumlah setara 4 hingga 6 bulan uang sewa setelah seluruh rincian komponen dimasukkan, jauh melampaui deposit satu bulan yang umum di banyak pasar sewa negara lain (per 07-2026; konfirmasikan angka terkini dengan agen real estat setempat).¹³ Listing yang diiklankan tanpa uang deposit maupun uang kunci pun biasanya masih memerlukan biaya total sekitar 3 hingga 4 bulan sewa; sedangkan yang mengenakan keduanya umumnya mencapai 5 hingga 6 bulan sewa.

Komponen	Jumlah	Per tanggal	Catatan
敷金 (shikikin, deposit jaminan)	0–2 bulan sewa	07-2026	Pada prinsipnya dapat dikembalikan, dikurangi biaya perbaikan kerusakan atau tunggakan13
礼金 (reikin, uang kunci/tanda terima kasih)	0–2 bulan sewa	07-2026	Tidak dapat dikembalikan berdasarkan kebiasaan pasar13
前家賃 (zen-yachin, sewa dibayar di muka)	1 bulan sewa	07-2026	Sewa bulan pertama, dibayarkan saat penandatanganan kontrak13
保証会社利用料 (biaya perusahaan penjamin)	0,5–1 bulan sewa	07-2026	Dibayarkan kepada perusahaan penjamin, bukan kepada pemilik properti13
仲介手数料 (biaya perantara agen)	Maksimal 1,1 bulan sewa termasuk pajak dengan persetujuan penyewa; jika tidak, 0,5 bulan plus pajak per pihak	Perubahan surat edaran terakhir 30-08-2019	Batas resmi menurut Undang-Undang Transaksi Bangunan dan Tanah Kavling7
火災保険料 (asuransi kebakaran & penyewa) dan 鍵交換代 (penggantian silinder kunci)	Puluhan ribu yen secara gabungan	07-2026	Sering kali dimasukkan ke dalam rincian estimasi biaya oleh agen13

Siapkan dana setara empat hingga enam bulan sewa sebelum menyurvei unit

Biaya awal harus dibayar lunas sekaligus (lump-sum) saat penandatanganan kontrak, bukan dicicil seiring waktu. Mempersiapkan likuiditas dana penuh sebelum mulai menyurvei unit akan menghindari kepanikan saat unit yang tepat ditemukan.¹³

Panduan strategi negosiasi biaya rincian per rincian dan perbandingan biaya yang lebih mendalam dibahas secara terpisah di luar panduan ringkas ini.

Komponen yang dapat dikembalikan dan yang tidak dapat dikembalikan

Shikikin pada prinsipnya dapat dikembalikan. Biaya ini berfungsi sebagai deposit jaminan kerusakan dan tunggakan sewa, dan pemilik properti dapat memotong biaya perbaikan kerusakan di luar keausan normal (wear-and-tear) atau tunggakan sewa sebelum mengembalikan sisanya.¹⁴

Klausul kontrak yang menetapkan sebagian deposit tidak dapat dikembalikan (shikibiki tokuyaku / 敷引特約) tidak serta-merta batal demi hukum di bawah Undang-Undang Kontrak Konsumen. Putusan Mahkamah Agung tahun 2011 atas klausul semacam ini menyatakan klausul tersebut sah dan mengikat kecuali jika jumlah yang ditahan dinilai tidak proporsional terhadap uang sewa, lama masa sewa, dan biaya pemulihan keausan normal.¹⁴

Sebaliknya, reikin adalah pembayaran yang tidak dapat dikembalikan kepada pemilik properti menurut kebiasaan pasar, tanpa fungsi jaminan yang setara dengan deposit. Pembayaran ini lebih tepat dipahami sebagai uang tanda terima kasih yang dibayarkan di muka daripada perlindungan atas risiko kerusakan fisik.¹³

Perusahaan penjamin: Perantara yang hampir wajib

Perusahaan penjamin sewa (yachin saimu hoshō gyōsha / hoshō gaisha) kini berdiri di balik mayoritas besar kontrak sewa baru, dengan survei asosiasi industri menunjukkan tingkat penggunaan sekitar 70% dari seluruh kontrak (berdasarkan data survei 2016–2017; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan penjamin terkait atau pengelola properti Anda).¹⁵² Hal ini telah menggeser peran penjamin perorangan sebagai standar lama.

Perusahaan penjamin berdiri di antara penyewa dan pemilik properti sebagai perantara berbayar:

Persetujuan perusahaan penjamin terpisah dari persetujuan pemilik properti

Lolos dari peninjauan awal pemilik properti atau agen tidak menjamin perusahaan penjamin akan menyetujui permohonan yang sama. Alokasikan waktu untuk tahap penyaringan kedua yang terpisah ini sebelum kontrak sewa dinyatakan final.²

MLIT menyelenggarakan sistem pendaftaran sukarela bagi pelaku usaha penjamin sewa (yachin saimu hoshō gyōsha tōroku seido), yang dibentuk pada Oktober 2017, agar pemilik properti dan penyewa dapat mengidentifikasi perusahaan yang terverifikasi, termasuk perusahaan yang siap melayani penyewa non-Jepang.¹⁶ Prosedur pemeriksaan kelayakan (underwriting) spesifik yang dijalankan oleh masing-masing perusahaan penjamin berada di luar cakupan panduan ini.

Alasan memudarnya model penjamin perorangan

Laporan mengenai pergeseran ini menunjuk pada beberapa tren yang saling bertumpuk: meningkatnya rumah tangga lajang dan warga lanjut usia yang tinggal sendiri, melemahnya jaringan keluarga besar yang bersedia menjadi penjamin perorangan, bertambahnya penyewa warga negara asing yang tidak memiliki kerabat residen di Jepang untuk dimintai bantuan penjaminan, serta amendemen Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer/Minpō) tahun 2020 (per 07-2026).²

Sejak 1 April 2020, seseorang yang bertindak sebagai rentai hoshōnin (連帯保証人, penjamin tanggung renteng) untuk sewa hunian wajib memiliki batas tanggung jawab maksimum (kyokudogaku / 極度額) yang dinyatakan secara eksplisit dalam dokumen kontrak, jika tidak maka perjanjian penjaminan tersebut batal demi hukum.¹⁷ Kontrak sewa yang telah berlaku sebelum tanggal tersebut tetap sah tanpa batas nominal sampai diperbarui berikutnya melalui kesepakatan bersama. Ini adalah persyaratan mutlak dari amendemen Minpō, bukan ketentuan yang diatur oleh peraturan pelaksana.

Istilah	Arti
保証会社 / 家賃債務保証業者 (hoshō gaisha / yachin saimu hoshō gyōsha)	Perusahaan penjamin sewa, badan usaha yang menjamin kewajiban sewa penyewa dengan imbalan biaya tertentu216
連帯保証人 (rentai hoshōnin)	Penjamin perorangan tanggung renteng17
極度額 (kyokudogaku)	Batas tanggung jawab maksimum menurut undang-undang yang wajib dicantumkan dalam kontrak penjamin perorangan17

Pembayaran sewa: Standar tunai/debit otomatis, transaksi nontunai kian meningkat

Untuk pembayaran uang sewa dan biaya pengelolaan gedung secara khusus, metode debit otomatis rekening bank (kōza furikae / 口座振替) adalah metode yang paling dominan: salah satu survei nasional lama mencatat penggunaannya mencapai 51% dari responden, dibandingkan 20% untuk transfer tunai manual dan 15% untuk kartu kredit (berdasarkan survei 08-2023; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan pengelola properti Anda).¹⁸ Ini merupakan rincian khusus pembayaran sewa, bukan angka transaksi nontunai perekonomian secara keseluruhan.

Dalam skala ekonomi makro, rasio pembayaran nontunai Jepang secara keseluruhan di seluruh pengeluaran konsumen mencapai 58,0% pada tahun 2025 menurut Kementerian Ekonomi, Perdagangan, dan Industri (METI) Jepang (berdasarkan data tahun 2025, diterbitkan 31-03-2026).¹⁹ Angka tersebut adalah konteks pendukung mengenai tren umum di tingkat nasional, bukan angka spesifik untuk transaksi sewa properti.

Pembayaran uang sewa dengan kartu kredit mulai berkembang melalui kemitraan antara perusahaan pengelola, perusahaan penjamin, dan pemroses pembayaran. Sebuah waralaba agen nasional menjalin kemitraan pada Desember 2024 yang memungkinkan penyewa membayar uang sewa dan biaya penjamin secara bersamaan melalui kartu kredit, dan layanan pembayaran kartu khusus sewa mulai dipasarkan ke perusahaan-perusahaan pengelola properti pada awal 2025 (per 12-2024 / 03-2025).²⁰²¹ Tidak ditemukan angka pertumbuhan tahunan tersendiri untuk adopsi transaksi nontunai pada pembayaran sewa di luar titik data tunggal tahun 2023 di atas, sehingga ekspansi ini digambarkan di sini sebagai arah perkembangan, bukan garis tren terukur yang pasti.

Pola penolakan penyewa asing: Seperti apa kenyataan pasar sebenarnya

Dalam survei nasional pertama Kementerian Kehakiman terhadap warga negara asing yang dilakukan pada November dan Desember 2016 di 37 kotamadya dengan sekitar 2.000 responden yang mencari hunian dalam lima tahun sebelumnya, sebagian besar responden melaporkan pernah ditolak menyewa rumah karena mereka adalah orang asing, dan sebagian lainnya menyatakan telah mengurungkan pencarian setelah melihat tulisan "tidak menerima orang asing" (gaikokujin fuka) pada listing properti (berdasarkan survei 2016–2017; konfirmasikan data terkini dengan Kementerian Kehakiman).⁴⁵²² Angka pasti di sini mengacu pada pemberitaan media pers yang konsisten atas laporan pemerintah tersebut alih-alih pembacaan langsung dokumen primer, karena berkas primer tidak dapat diurai langsung dalam tinjauan ini; perlakukan pola umumnya sebagai fakta solid dan persentase spesifik yang dilaporkan di tempat lain sebagai estimasi mendekati.

Survei terhadap pemohon yang ditolak mencantumkan kewarganegaraan asing itu sendiri, di samping kekhawatiran umum peninjauan berkas seperti stabilitas penghasilan dan kelayakan pihak penjamin, sebagai alasan yang dikemukakan pemilik properti saat menolak permohonan. Tak satu pun dari faktor ini merupakan larangan kelayakan hukum. Hal-hal tersebut murni penilaian risiko pribadi dari pemilik properti.²³

Solusi praktis bagi penyewa yang menghadapi pola ini, seperti memanfaatkan agen ramah warga negara asing atau opsi hunian tanpa penjamin, dibahas di luar cakupan tinjauan umum ini.

Latar belakang hukum: Tidak adanya undang-undang komprehensif antidiskriminasi perumahan

Jepang tidak memiliki satu undang-undang tunggal yang melarang pemilik properti swasta menolak menyewakan unit kepada calon penyewa atas dasar kewarganegaraan. Jaminan kesetaraan dalam Konstitusi (Pasal 14) dipahami ditujukan kepada tindakan negara, bukan keputusan kontrak perdata antarpihak swasta, dan Jepang telah meratifikasi Konvensi Internasional tentang Penghapusan Segala Bentuk Diskriminasi Rasial tanpa mengundangkan undang-undang pelaksana komprehensif yang menjangkau diskriminasi di sektor swasta.²⁴

Undang-Undang tahun 2016 tentang Promosi Upaya Penghapusan Ujaran dan Perilaku Diskriminatif yang Tidak Adil terhadap Orang yang Berasal dari Luar Jepang, yang umumnya disebut Undang-Undang Ujaran Kebencian (Hate Speech Act), mengarahkan pemerintah nasional dan daerah pada upaya sosialisasi dan penyediaan sarana konsultasi. Undang-undang ini tidak memuat sanksi pidana maupun perdata, dan menyasar ujaran diskriminatif di ruang publik, bukan penolakan sewa hunian; undang-undang ini merupakan konteks terkait, bukan hukum perumahan.²⁵

Sebagian kecil pemerintah daerah telah melangkah lebih jauh. Peraturan Daerah Kota Kawasaki tahun 2019 adalah yang pertama di Jepang yang mengenakan sanksi pidana atas ujaran kebencian, tetapi ketentuan pidananya terbatas pada tindakan ujaran kebencian di muka umum seperti penggunaan pengeras suara dan demonstrasi, bukan pada keputusan penolakan sewa oleh pemilik properti swasta.²⁶

Undang-Undang Jaring Pengaman Perumahan (Housing Safety Net Act / 住宅セーフティネット法) menetapkan warga negara asing, bersama warga lanjut usia, penyandang disabilitas, dan rumah tangga berpenghasilan rendah, sebagai jūtaku kakuho yō-hairyosha (住宅確保要配慮者, "orang yang memerlukan pertimbangan khusus dalam mengamankan perumahan") melalui peraturan kementerian. Kebijakan ini beroperasi melalui pendaftaran sukarela properti oleh pemilik dengan imbalan subsidi dan dukungan penjaminan sewa. Kebijakan tersebut tidak melarang pemilik mana pun, baik yang terdaftar maupun tidak, untuk menolak pemohon asing, dan pemilik yang tidak terdaftar tetap memiliki diskresi penuh.²⁷

Terdapat undang-undang terkait, tetapi tidak ada yang melarang penolakan

Tidak ada satu pun undang-undang yang melarang penolakan sewa hunian swasta berdasarkan kewarganegaraan, meski ada beberapa regulasi pendukung dan program sukarela yang bersinggungan dengan isu ini: Undang-Undang Ujaran Kebencian, peraturan daerah seperti di Kawasaki, dan Undang-Undang Jaring Pengaman Perumahan. Tak satu pun dari instrumen hukum tersebut yang secara mandiri menjadikan penolakan pemilik properti sebagai tindakan ilegal.²⁴²⁵²⁷

MLIT dan Kementerian Kehakiman merespons pola penolakan yang terdokumentasi ini dengan panduan serta kampanye sosialisasi ketimbang larangan hukum yang mengikat. MLIT menerbitkan panduan sukarela untuk memfasilitasi akses perumahan sewa bagi warga negara asing, termasuk templat kontrak multibahasa dan daftar periksa untuk pemilik serta agen, dan Biro Perlindungan Hak Asasi Manusia Kementerian Kehakiman mencantumkan penolakan sewa apartemen sebagai perhatian hak asasi manusia di bawah program pencerahan publiknya, bukan sebagai masalah yang dituntut secara pidana atau diputus di pengadilan.²⁸²⁹

Hal penting untuk diketahui

Lonjakan musim semi mendistorsi segalanya

Periode antara bulan Februari hingga Maret, yang didorong oleh dimulainya tahun fiskal dan tahun ajaran sekolah baru Jepang pada bulan April, merupakan puncak lonjakan permintaan paling tajam dalam setahun. Lulusan baru, karyawan yang dimutasi, dan mahasiswa baru berpindah tempat tinggal dalam kurun waktu 6 hingga 8 pekan yang sama. Pemilik properti umumnya berada pada posisi yang sangat kuat, dengan ruang negosiasi yang jauh lebih sempit untuk meminta penghapusan uang kunci atau konsesi bebas sewa (free rent) dibandingkan waktu-waktu lainnya dalam setahun.³⁰

Biaya jasa perusahaan pindahan (moving company), di luar uang sewa itu sendiri, dilaporkan secara konsisten melonjak sekitar 1,5 hingga 2 kali lipat dari tarif musim normal pada periode ini. Hal tersebut semakin memperberat anggaran total kepindahan penyewa meskipun biaya sewanya sendiri tidak mengalami kenaikan yang tampak.³⁰

Biaya perpanjangan bersifat regional, bukan universal

Biaya perpanjangan kontrak (更新料, kōshinryō), yang dipungut saat kontrak sewa biasa diperbarui di akhir jangka waktu, adalah praktik yang lazim di wilayah Kanto (Tokyo dan prefektur sekitarnya), tetapi jauh lebih jarang ditemui di wilayah Kansai, di mana sebagian besar daerah Osaka dan Hyogo secara kebiasaan tidak memungut biaya ini sama sekali. Kyoto merupakan pengecualian terdokumentasi di dalam kawasan Kansai yang secara kebiasaan memang memungut biaya perpanjangan.

Salah satu survei pasar perumahan pemerintah mengaitkan praktik ini pada sekitar 58% kontrak di wilayah metropolitan Tokyo, berbanding sekitar 17 hingga 22% di wilayah metropolitan Chukyo (Nagoya) dan Kinki (Kansai) (berdasarkan survei TA2021/Reiwa 3, diterbitkan 03-2022; konfirmasikan angka terkini dengan survei berkala pasar perumahan MLIT).³¹ Persentase persis ini tidak dapat diverifikasi secara mandiri langsung terhadap dokumen survei primer MLIT, jadi perlakukan perbedaan kesenjangan regional sebagai fakta yang solid dan angka persisnya sebagai estimasi mendekati.

Mahkamah Agung mengesahkan keabsahan klausul ini pada 15 Juli 2011, dalam perkara yang berakar dari sewa satu tahun di Kyoto dengan biaya perpanjangan setara dua bulan sewa. Mahkamah memutuskan bahwa klausul biaya perpanjangan yang dinyatakan secara jelas dan spesifik di dalam kontrak sewa mengikat secara hukum, bukan klausul sepihak yang dapat dibatalkan menurut Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen, kecuali jika biaya tersebut dinilai terlalu tinggi secara berlebihan terhadap uang sewa dan periode perpanjangannya.³²³³³⁴

Sebelum adanya putusan ini, pengadilan tingkat bawah pernah memutus sebaliknya: seorang penyewa di Kyoto yang menandatangani kontrak pada tahun 2006 memenangkan gugatan atas klausul serupa di Pengadilan Negeri Kyoto pada tahun 2009, dan putusan serupa yang menguntungkan penyewa dilaporkan terjadi di Osaka dan Kyoto pada akhir tahun yang sama, sebelum putusan Mahkamah Agung 2011 membalikkan arah yurisprudensi secara nasional (keterbatasan: sejarah kasus pra-2011 ini bersumber dari satu rujukan non-hukum).³⁵ Perbandingan biaya regional secara lengkap dan sejarah peradilan di balik putusan tersebut dibahas di luar tinjauan umum ini; pemisahan di atas diuraikan agar pembaca tidak berasumsi bahwa kebiasaan Tokyo berlaku otomatis di seluruh penjuru Jepang.

Penolakan sering kali berupa keheningan, bukan kata "tidak"

Laporan mengenai bagaimana agen dan pemilik properti menangani keengganan menyewakan unit kepada pemohon asing menggambarkan penyaringan yang terjadi di balik layar di luar pandangan portal-portal utama, bukan berupa listing yang secara terang-terangan bertuliskan "tidak menerima orang asing". Keengganan pemilik properti disampaikan secara lisan kepada pihak agen, dan unit tersebut langsung tidak ditawarkan kepada calon penyewa asing, atau calon penyewa disaring keluar selama tahap administrasi berkas tanpa pernah diberitahu alasan sebenarnya.³⁶

Penolakan terbuka pada portal publik secara internal dinilai berisiko terhadap reputasi dan hukum, sehingga eksklusi lebih umum dilakukan di hulu, bahkan sebelum suatu listing sempat diperlihatkan, daripada penolakan kasatmata yang dapat ditunjukkan buktinya oleh penyewa.³⁶

Karena penyaringan ini terjadi sebelum atau selama proses peninjauan berkas tanpa alasan resmi yang diungkapkan, penyewa yang diam-diam disaring dengan cara ini tidak memiliki sinyal yang jelas untuk ditindaklanjuti. Biasanya tidak ada penjelasan apa pun yang diberikan, sangat kontras dengan penolakan resmi yang dikeluarkan atas dasar alasan terdokumentasi seperti penghasilan yang tidak mencukupi atau kendala ketiadaan penjamin.²³

Lihat juga

• Selamat datang di J-Compass: Panduan hidup di Jepang bagi penduduk jangka panjang
• Sistem perusahaan penjamin sewa
• Portal pencarian properti: SUUMO, HOME'S, athome, dan kekhasannya
• Pola-pola yang dihadapi penduduk asing di Jepang

References

Footnotes

1. 三井のリハウス.「賃貸借契約は大家さんと直接契約できる？注意点や仲介会社を挟むメリットも解説」. https://www.rehouse.co.jp/relifemode/home/lend/lend_0031/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

2. マネーフォワード クラウド.「保証会社とは？種類から審査基準、メリット・デメリット、選び方まで徹底解説」. https://biz.moneyforward.com/realestate/basic/417/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

3. e-Gov法令検索.「借地借家法」（平成3年法律第90号）. https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

4. 法務省委託調査研究事業（公益財団法人人権教育啓発推進センター）.「平成28年度 外国人住民調査報告書（訂正版）」2017年6月. https://www.moj.go.jp/content/001226182.pdf ↩ ↩²

5. 日本経済新聞.「外国人『入居断られた』4割 法務省調査、就職拒否も25%」. https://www.nikkei.com/article/DGXLASDG31H0D_V00C17A4CR0000/ ↩ ↩²

6. LIFULL HOME'S.「賃貸契約で知りたい『大家』『管理会社』『仲介会社』役割と関係は？」. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00199/ ↩ ↩²

7. さとちん不動産コラム.「賃貸の仲介手数料の上限は？宅建業法46条の『原則0.5ヶ月』と例外ルール」. https://satochin.jp/column/knowledge/upper-commision/ ↩ ↩²

8. 東京なっトク部屋探し.「大手賃貸ポータルサイト｜SUUMO（スーモ）・HOMES（ホームズ）・athome（アットホーム）について徹底解説！」. https://tokyochintai.co.jp/%E5%A4%A7%E6%89%8B%E8%B3%83%E8%B2%B8%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%83%AB%E3%82%B5%E3%82%A4%E3%83%88%EF%BD%9Csuumo%EF%BC%88%E3%82%B9%E3%83%BC%E3%83%A2%EF%BC%89%E3%83%BBhomes%EF%BC%88%E3%83%9B%E3%83%BC/ ↩

9. 東建コーポレーション.「普通借家契約と定期借家契約」. https://www.token.co.jp/estate/apartment-management-encyclopedia/legal-affairs/04-06/ ↩ ↩²

10. SUUMO（株式会社リクルート）.「賃貸の契約期間とは？2年更新が多い理由や途中解約時の違約金も解説」. https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_other/chintai_keiyakukikan/ ↩

11. 公益社団法人全日本不動産協会「月刊不動産」Vol.11.「定期借家契約の借地借家法38条2項の事前説明に関するトラブル」. https://magazine.zennichi.or.jp/trouble/6760 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

12. 健美家（不動産投資メディア）.「定期借家物件は普及するのか、賃貸に占める割合は未だに低水準。」. https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/purchase_know_how/7060.html ↩

13. 賃貸スタイルコラム (CHINTAI).「初期費用は家賃の6ヶ月分にも！？賃貸契約で損しないための完全ガイド」. https://www.chintaistyle.jp/article/breakdown-of-initial-costs-fa/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

14. あなたのまちの司法書士事務所グループ.「敷引特約の有効性｜不動産賃貸借契約」. https://www.anamachigroup.com/%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB%E8%A7%A3%E6%B1%BA/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3-%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB/%E6%95%B7%E5%BC%95%E7%89%B9%E7%B4%84%E3%81%AE%E6%9C%89%E5%8A%B9%E6%80%A7/ ↩ ↩²

15. R.E.port 不動産ニュース.「家賃債務保証会社の利用率は約7割／日管協」. https://www.re-port.net/article/news/0000052105/ ↩

16. 国土交通省.「家賃債務保証業者登録制度」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ↩ ↩²

17. 法務省.「保証に関する民法のルールが大きく変わります（2020年4月1日施行）」. https://www.moj.go.jp/content/001399956.pdf ↩ ↩² ↩³

18. NIRA総合研究開発機構.「キャッシュレス決済実態調査2023（速報）」2023年9月. https://www.nira.or.jp/paper/research-report/2023/212309.html ↩

19. 経済産業省 (METI).「2025年のキャッシュレス決済比率を算出しました」. https://www.meti.go.jp/press/2025/03/20260331006/20260331006.html ↩

20. SBペイメントサービス.「賃貸物件の家賃のクレジットカード決済に向けた協業を開始」2024年12月10日. https://www.sbpayment.jp/en/news/press/2024/20241210_001407/ ↩

21. 東洋経済オンライン.「毎月の家賃をクレジットカード支払いにできる『RentEase』っていったいどんなサービス？」. https://toyokeizai.net/articles/-/865270 ↩

22. 新会社設立.JP.「『日本で入居拒否されたことがある』外国人4割 法務省初の全国調査で明らかに」. https://www.sin-kaisha.jp/article/resources/%E3%80%8C%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%A7%E5%85%A5%E5%B1%85%E6%8B%92%E5%90%A6%E3%81%95%E3%82%8C%E3%81%9F%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%8C%E3%81%82%E3%82%8B%E3%80%8D%E5%A4%96%E5%9B%BD%E4%BA%BA4%E5%89%B2%E3%80%80/ ↩

23. 外国人不動産トピックス (realestate.co.jp).「外国人が入居審査で拒否される理由トップ５」. https://resources.realestate.co.jp/ja/living/top-5-reasons-rental-applications-are-rejected-by-landlords-in-japan-jp/ ↩ ↩²

24. 東京弁護士会.「人種差別撤廃モデル条例案 コンメンタール」. https://www.toben.or.jp/message/pdf/201127kommentar.pdf ↩ ↩²

25. 日本法令外国語訳データベースシステム.「本邦外出身者に対する不当な差別的言動の解消に向けた取組の推進に関する法律」（平成28年法律第68号）. https://www.japaneselawtranslation.go.jp/ja/laws/view/4081 ↩ ↩²

26. 川崎市.「『本邦外出身者に対する不当な差別的言動』の解消に向けた取組」. https://www.city.kawasaki.jp/250/page/0000088788.html ↩

27. 国土交通省住宅局.「住宅：住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html ↩ ↩²

28. 国土交通省 (MLIT).「外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html ↩

29. 法務省 人権擁護局.「外国人の人権を尊重しましょう」. https://www.moj.go.jp/JINKEN/jinken04_00101.html ↩

30. 不動産連合隊ジャーナル.「賃貸の繁忙期はいつ？引っ越しのピークと4月入居の逆算スケジュールを解説！」. https://www.rals.net/journal/residence/peak-rental-season/ ↩ ↩²

31. LIFULL HOME'S PRESS.「賃貸物件の契約更新ルールを解説！更新料の相場や手続きの流れも押さえておこう」. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00222/ ↩

32. 公益財団法人不動産流通推進センター.「平成23年の更新料裁判における最高裁の判決の趣旨と法定更新の場合の更新料請求との関係」. https://www.retpc.jp/archives/14953/ ↩

33. 竹村淳法律事務所 (立川).「更新料は消費者契約法10条により無効となるか（最高裁平成23年7月15日判決）」. https://orangeline-law.jp/column/%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%96%99%E3%81%AF%E6%B6%88%E8%B2%BB%E8%80%85%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%B3%9510%E6%9D%A1%E3%81%AB%E3%82%88%E3%82%8A%E7%84%A1%E5%8A%B9%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%82%8B%E3%81%8B%EF%BC%88%E6%9C%80/ ↩

34. e-Gov法令検索.「消費者契約法」（平成12年法律第61号）第10条. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000090 ↩

35. Stippy. "How to reclaim your apartment 'renewal fee' (Koshinryo)." https://www.stippy.com/japan-life/tenant-rights-kyoto-koshinryo-case/ ↩

36. 東洋経済オンライン.「日本に多い『外国人お断り物件』根底にある大問題 『貸さない大家』の意識変える不動産屋の存在」. https://toyokeizai.net/articles/-/622362 ↩ ↩²