Biaya perpanjangan kontrak (koshin-ryo) dan variasi regionalnya

Biaya perpanjangan sewa hunian di Jepang yang dihadapi penyewa pada akhir masa sewa dua tahun adalah 更新料 (koshin-ryo, "biaya perpanjangan kontrak"), yaitu pembayaran kepada pemilik properti (landlord) untuk melanjutkan kontrak sewa.¹ Jika diterapkan, besaran biayanya biasanya setara dengan satu bulan uang sewa, tetapi sebagian besar wilayah lain di Jepang tidak pernah memungut biaya ini sama sekali.

Konfirmasikan rincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan rincian terkini di Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata (MLIT). Artikel ini bersifat informasi umum, bukan nasihat hukum; untuk sengketa klausul biaya perpanjangan, berkonsultasilah dengan pengacara berlisensi (bengoshi, 弁護士).

Gambaran umum

Artikel ini membahas biaya perpanjangan dari sisi pemilik properti pada kontrak sewa biasa (ordinary lease): berapa besarannya, di wilayah mana di Jepang biaya ini menjadi kebiasaan umum, bagaimana Mahkamah Agung memutuskan keabsahannya pada tahun 2011, serta langkah apa yang dapat diambil penyewa saat waktu perpanjangan tiba.¹² Ketentuan ini berlaku bagi penyewa yang memegang kontrak sewa bangunan biasa untuk tujuan tempat tinggal, baik warga negara Jepang maupun warga negara asing.

Biaya ini mengikuti kebiasaan regional, bukan undang-undang nasional. Penyewa di Tokyo harus menganggarkannya sebagai asumsi standar, sedangkan penyewa di Osaka lebih sering tidak pernah menemui tagihan semacam ini.¹

Pengertian biaya perpanjangan dan waktu jatuh temponya

Struktur tipikal

Di wilayah tempat biaya perpanjangan diberlakukan, norma pasar umumnya adalah satu bulan uang sewa, yang dibayarkan kepada pemilik properti setiap kali kontrak sewa biasa diperbarui.¹ Di antara properti tersurvei yang memungut biaya ini, 80% menetapkannya sebesar satu bulan sewa dan 13,2% menetapkannya di bawah satu bulan sewa, sehingga lebih dari 90% membatasi nilainya maksimal satu bulan sewa (berdasarkan survei tren pasar perumahan TA2021, diterbitkan 03-2022).¹³

Pemberitahuan perpanjangan biasanya tiba satu hingga tiga bulan sebelum masa kontrak berakhir.¹ Penyewa menandatangani dan mengembalikan dokumen pembaruan serta mentransfer biayanya sebelum batas waktu yang ditentukan.

Mahkamah Agung menguraikan biaya ini sebagai gabungan dari beberapa fungsi: sebagian sebagai penyesuaian sewa atau pembayaran sewa di muka, sebagian sebagai kompensasi atas kelanjutan hak sewa, dan sebagian lagi sebagai pendapatan usaha sewa pemilik properti.² Karakterisasi inilah yang membuat biaya perpanjangan diakui secara hukum sebagai hal yang disepakati oleh para pihak dalam kontrak, bukan pungutan yang menyerupai pajak.

Biaya perpanjangan vs biaya terkait lainnya

Uang kunci (reikin) dibayarkan satu kali saat penandatanganan awal, sedangkan biaya perpanjangan muncul kembali pada setiap siklus pembaruan kontrak.¹ Keduanya merupakan kebiasaan terpisah dengan baris klausul yang berbeda di dalam kontrak.

Tagihan perusahaan penjamin tiba pada jadwal yang sama

Biaya pembaruan dari perusahaan penjamin (guarantor company), sekitar ¥10.000 atau 10 hingga 30% dari uang sewa (per 06-2025), berasal dari kontrak terpisah meskipun sering kali jatuh tempo pada waktu pembaruan yang sama.¹ Asuransi kebakaran dengan siklus dua tahun juga umumnya diperbarui pada saat itu, dengan biaya sekitar ¥10.000 hingga ¥20.000 (per 06-2025).¹

Variasi regional: wilayah yang menerapkan dan yang tidak menerapkan

Ada tidaknya pungutan biaya perpanjangan merupakan kebiasaan regional. Di ketiga wilayah metropolitan utama yang digabungkan, proporsi properti tersurvei terbagi hampir merata: 42,1% mengenakan biaya perpanjangan dan 44% tidak mengenakannya (berdasarkan survei pasar perumahan TA2021, diterbitkan 03-2022; konfirmasikan angka terkini dengan survei berkala pasar perumahan MLIT).¹³

Kanto: umumnya dikenakan

Di wilayah metropolitan Tokyo, 57,8% properti yang disurvei memungut biaya perpanjangan dan 28,7% tidak memungutnya (berdasarkan survei TA2021, diterbitkan 03-2022).¹³ Sumber praktisi menggambarkan biaya ini sebagai praktik standar di Tokyo, Kanagawa, Chiba, dan Saitama.¹

Penyewa yang berpindah di kawasan Kanto harus menganggap biaya ini sebagai asumsi bawaan. Namun, ketentuan properti spesifik tetap berlaku mutlak, sehingga pemeriksaan klausul kontrak sebagaimana dijelaskan di bawah ini tetap diperlukan.

Kansai dan Kyoto: perbedaan penerapan

Di wilayah metropolitan Kinki (Kansai), hanya 21,9% properti tersurvei yang memungut biaya ini, sedangkan 68,4% tidak memungutnya (berdasarkan survei TA2021, diterbitkan 03-2022).¹³ Konsensus praktisi menggambarkan Osaka dan Hyogo sebagai pasar yang jarang membebankan biaya perpanjangan.¹

Kyoto merupakan pengecualian terdokumentasi di dalam kawasan Kansai. Klausul biaya perpanjangan merupakan kebiasaan yang lazim di sana, dan kasus hukum Kyoto sebelum 2011 bahkan melibatkan biaya perpanjangan sebesar dua bulan sewa, membuktikan kebiasaan tersebut diterapkan secara aktif (per catatan kasus tahun 2009).⁴ Sumber praktisi menyebutkan bahwa biaya perpanjangan di Kyoto umumnya lebih rendah daripada level Kanto, meski tidak tersedia data survei tingkat prefektur untuk mengonfirmasi nominal pastinya.

Hokkaido dan wilayah lainnya

Di wilayah metropolitan Chukyo (Nagoya), 17,4% properti tersurvei memungut biaya ini dan 59,3% tidak memungutnya (berdasarkan survei TA2021, diterbitkan 03-2022).¹³ Seorang praktisi Nagoya menjelaskan bahwa ketiadaan biaya perpanjangan adalah norma setempat, dan menambahkan bahwa pemilik properti di sana disarankan untuk tidak memungutnya karena penyewa akan menghindari unit tersebut.⁵

Hokkaido digambarkan oleh konsensus praktisi sebagai pasar yang sangat jarang menerapkan biaya ini (keterbatasan: tidak tersedia sumber khusus tingkat prefektur Hokkaido pada tinjauan ini; perlakukan penjelasan ini sebagai panduan kebiasaan umum, bukan fakta hasil survei mutlak). Penyewa yang berpindah antardaerah harus memeriksa ulang klausul kontrak pada setiap perpindahan daripada menggeneralisasi asumsi lintas prefektur.¹

Kedudukan hukum pascaputusan Mahkamah Agung tahun 2011

Pertimbangan Mahkamah Agung

Pada 15 Juli 2011, Mahkamah Agung Jepang memutus tiga perkara biaya perpanjangan sekaligus dan menyatakan klausul tersebut sah dalam setiap perkara.² Ketiga perkara tersebut meliputi: sewa satu tahun dengan uang sewa ¥45.000 berbiaya perpanjangan ¥100.000; sewa dua tahun dengan sewa ¥52.000 berbiaya perpanjangan dua bulan sewa; serta sewa satu tahun dengan sewa ¥38.000 berbiaya perpanjangan dua bulan sewa.²

Putusan tersebut menetapkan pengujian dua bagian. Klausul biaya perpanjangan yang dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam kontrak sewa mengikat secara hukum kecuali jika nominalnya dinilai terlalu tinggi secara berlebihan jika dibandingkan dengan uang sewa dan periode perpanjangannya.² Mahkamah mempertimbangkan sifat klausul, proses pembentukan kontrak, serta kesenjangan informasi dan posisi tawar dalam seluruh rangkaian situasi, seraya menegaskan bahwa eksistensi kebiasaan regional yang telah dikenal luas menjadi faktor yang mendukung keabsahan klausul tersebut.²

Dasar hukum di balik pengujian ini adalah Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen, yang menyatakan batal klausul kontrak konsumen yang menambah kewajiban konsumen melampaui aturan baku dan secara sepihak merugikan kepentingan konsumen yang bertentangan dengan asas itikad baik.⁶² Biaya satu bulan sewa untuk perpanjangan dua tahun berada di dalam rentang wajar yang telah dikuatkan oleh Mahkamah Agung, sehingga biaya dengan besaran ini umumnya sah dan mengikat (per putusan tahun 2011; konfirmasikan yurisprudensi terkini dengan pengacara berlisensi untuk kasus sengketa aktif).²

Hal-hal yang belum diselesaikan oleh putusan tersebut

Putusan ini menyisakan celah penilaian proporsionalitas. Biaya yang dinilai kelewat tinggi terhadap uang sewa dan periode pembaruan berdasarkan fakta-fakta spesifik perkaranya tetap dapat dinyatakan batal.²

Putusan ini juga hanya melindungi klausul yang disepakati secara jelas. Klausul yang ambigu atau klausul mengenai biaya yang tidak pernah dicantumkan secara spesifik di dalam kontrak sewa tidak memperoleh perlindungan hukum dari putusan tersebut.²

Perpanjangan demi hukum tanpa kesepakatan tertulis merupakan area abu-abu

Jika masa sewa terlewati tanpa adanya penandatanganan dokumen perpanjangan, kontrak sewa berlanjut secara otomatis sebagai perpanjangan demi hukum (statutory renewal / hotei koshin), dan pandangan profesional menganggap klausul satu bulan sewa pada dasarnya tetap mengikat kecuali ada kesepakatan khusus yang membatasinya hanya pada perpanjangan atas dasar kesepakatan bersama.²⁷ Pengadilan tingkat bawah terpecah mengenai hal ini, sehingga penyewa tidak boleh langsung berasumsi tanpa memastikan keabsahannya.²

Negosiasi saat perpanjangan dan cara menganggarkannya

Meminta pembebasan atau pengurangan biaya

Klausul biaya perpanjangan dalam kontrak yang telah ditandatangani pada prinsipnya mengikat secara hukum, dan penyewa tidak dapat menolak membayarnya secara sepihak.¹² Negosiasi tetap dapat dilakukan dalam kerangka tersebut.

Pemilik properti yang khawatir unitnya kosong mungkin bersedia membebaskan atau mengurangi biaya jika diminta, sehingga mengajukan pertanyaan sebelum menandatangani dokumen perpanjangan adalah langkah yang layak dicoba (berdasarkan panduan praktisi; tidak tersedia survei tingkat keberhasilan pada tinjauan ini).⁵ Pasar Nagoya menunjukkan insentif mendasar dari sisi pemilik: di pasar tempat penyewa memiliki banyak pilihan alternatif, pemilik properti rela menghapus biaya daripada kehilangan penyewa.⁵ Penyewa yang benar-benar kesulitan membayar harus segera berkonsultasi dengan pemilik properti atau perusahaan pengelola, karena opsi cicilan terkadang dapat diterima tergantung situasi.¹

Ajukan pertanyaan sebelum menandatangani dokumen perpanjangan

Setelah dokumen perpanjangan ditandatangani, posisi tawar Anda hilang. Tanyakan mengenai opsi pembebasan, pengurangan, atau skema cicilan begitu surat pemberitahuan tiba, dan mintalah kesepakatan apa pun secara tertulis sebelum batas waktu pembayaran tiba.¹

Menganggarkan tahun perpanjangan kontrak

Ekspektasi praktis penganggaran pada tahun perpanjangan adalah satu bulan uang sewa untuk biaya dari pemilik properti, ditambah tagihan terpisah untuk pembaruan perusahaan penjamin dan pembaruan asuransi kebakaran jika berlaku (berdasarkan survei TA2021 untuk besaran biaya pokok dan pembaruan 06-2025 untuk kisaran biaya tambahan; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan pengelola).¹³

Komponen	Jumlah	Per tanggal	Catatan
Biaya perpanjangan pemilik properti (jika ada)	1 bulan uang sewa	Survei TA2021, diterbitkan 03-2022	Lebih dari 90% properti penagih mematok ≤ 1 bulan sewa13
Pembaruan perusahaan penjamin	Sekitar ¥10.000, atau 10–30% dari sewa	06-2025	Kontrak terpisah, waktu pembayaran bersamaan1
Pembaruan asuransi kebakaran	Sekitar ¥10.000–¥20.000	06-2025	Siklus dua tahunan, waktu pembayaran bersamaan1

Surat tagihan perpanjangan tiba bersama pemberitahuan 1 hingga 3 bulan sebelum kontrak berakhir.¹ Oleh karena itu, keputusan untuk bertahan atau pindah harus diambil sebelum periode pemberitahuan tersebut, karena keterlambatan keputusan pindah keluar berisiko mewajibkan Anda tetap membayar biaya perpanjangan.

Hal penting untuk diketahui

Perusahaan penjamin dapat menagih biaya perpanjangannya sendiri secara terpisah

Bahkan di properti atau wilayah yang bebas biaya perpanjangan pemilik properti, biaya pembaruan perusahaan penjamin sekitar ¥10.000 atau 10 hingga 30% dari uang sewa tetap dapat ditagihkan pada jadwal yang sama berdasarkan kontrak penjaminan tersendiri (per 06-2025).¹⁵ Informasi regional yang menyebutkan "tanpa biaya perpanjangan" hanya merujuk pada kebiasaan pemilik properti, bukan biaya penjamin.

Tidak ada klausul dalam kontrak berarti tidak ada biaya perpanjangan

Biaya perpanjangan hanya wajib dibayar jika kontrak sewa mencantumkannya secara jelas dan spesifik.² Penyewa yang berasumsi kebiasaan setempat berlaku otomatis tanpa memeriksa klausul kontraknya dapat keliru menganggarkan, atau bahkan membayar biaya yang sebenarnya tidak pernah disepakati.¹

Perpanjangan demi hukum tanpa perjanjian tertulis memicu persoalan biaya yang berbeda

Jika jangka waktu kontrak berakhir tanpa perpanjangan yang ditandatangani, sewa berlanjut secara otomatis dengan ketentuan yang sama berdasarkan Pasal 26 Undang-Undang Sewa Tanah dan Bangunan (Act on Land and Building Leases), dan penolakan pemilik dibatasi oleh syarat alasan yang dapat dibenarkan (just-cause) pada Pasal 28.⁷² Pandangan profesional menganggap klausul satu bulan sewa pada dasarnya tetap mengikat dalam situasi tersebut, namun pengadilan tingkat bawah memiliki putusan yang saling berbeda, sehingga kedua belah pihak tidak boleh menganggap penafsiran mereka pasti benar.²

Pindah keluar alih-alih memperpanjang memiliki batas waktu pemberitahuan tersendiri

Penyewa yang memutuskan tidak memperpanjang kontrak harus menyampaikan pemberitahuan pindah keluar sesuai batas waktu dalam kontrak, umumnya satu bulan sebelum tanggal pindah.¹ Pemberitahuan yang terlambat berisiko menyebabkan biaya perpanjangan tetap jatuh tempo meskipun Anda berniat pindah, sehingga tanggal pengambilan keputusan dan tenggat waktu pemberitahuan harus dicatat bersama pada awal tahun terakhir masa sewa.¹

Lihat juga

• Kontrak sewa standar 2 tahun
• Cara kerja sewa hunian di Jepang
• Rincian biaya awal sewa: Apa saja yang dibeli dengan 4–6 bulan sewa
• Negosiasi dalam pasar sewa hunian Jepang
• Biaya pembaruan perusahaan penjamin
• Asuransi kebakaran dan trik penggantian penyedia polis

References

Footnotes

1. LIFULL HOME'S. 三輪歩己 (real-estate appraiser, licensed broker). 「賃貸物件の契約更新ルールを解説! 更新料の相場や手続きの流れも押さえておこう」. Published 2018-10-04, updated 2025-06-12. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00222/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸

2. 公益財団法人不動産流通推進センター (RETPC). 賃貸事例 1404-R-0133「平成23年の更新料裁判における最高裁の判決の趣旨と法定更新の場合の更新料請求との関係」. Published 2014-04. https://www.retpc.jp/archives/14953/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶

3. 国土交通省住宅局. 「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」(FY2021 housing market survey, published 2022-03). PDF at https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf (linked from ¹; PDF body not directly parseable in this run, see Open issues) ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

4. Stippy. "How to reclaim your apartment 'renewal fee' (Koshinryo)." Published 2009-07-29. https://www.stippy.com/japan-life/tenant-rights-kyoto-koshinryo-case/ (limitation: single-author expat blog, tier 5; used only for pre-2011 Kyoto case history) ↩

5. LIFULL HOME'S編集部. 「東京では当たり前な更新料が無い!?名古屋の賃貸住み替え事情」(interview with Style Estate, Nagoya). Published 2016-12-22, updated 2021-10-22. https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00084/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. e-Gov法令検索. 「消費者契約法」(平成12年法律第61号, Consumer Contract Act)第10条. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061 ↩

7. e-Gov法令検索. 「借地借家法」(平成3年法律第90号, Act on Land and Building Leases). https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 ↩ ↩²