Kurva penyusutan nilai properti di Jepang

Kurva penyusutan nilai properti di Jepang menggambarkan bagaimana bangunan tempat tinggal mengalami penurunan nilai menurut jadwal yang telah ditetapkan, sementara tanah di bawahnya mengikuti dinamika pasar lokal masing-masing.¹² Pembeli yang menilai kedua komponen ini secara terpisah dapat memperhitungkan harga properti secara lebih akurat dibandingkan pembeli yang memperlakukan rumah beserta bidang tanahnya sebagai satu aset tunggal yang nilainya pasti terapresiasi.

Konfirmasikan rincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat mengalami perubahan. Konfirmasikan rincian terkini di National Tax Agency dan Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT).

Gambaran umum

Panduan ini ditujukan bagi pembeli yang sedang mengevaluasi konsekuensi finansial jangka panjang dari pembelian properti di Jepang.² Panduan ini menjelaskan jadwal penyusutan menurut undang-undang, kebiasaan pasar yang memperkuatnya, pembagian harga jual kembali antara tanah dan bangunan, serta cara instrumen properti baru dan bekas memperhitungkan kurva tersebut.

Mekanisme perpajakan bersifat nasional dan seragam.¹ Hasil di pasar riil bervariasi menurut lokasi, mengingat permintaan tanah berbeda-beda antara pusat kota, kawasan komuter, dan kota-kota yang populasinya menyusut.² Pembeli asing maupun warga Jepang menghadapi ketentuan hukum yang sama; kendala pada saat penjualan kembali adalah likuiditas lokal, bukan kewarganegaraan.²

Secara garis besar, kurva tersebut bekerja sebagai berikut: nilai struktur bangunan menurun sesuai jadwal, sedangkan nilai tanah mengikuti permintaan pasar lokal.

Jadwal menurut undang-undang: 22 tahun dan 47 tahun

Jepang menetapkan masa manfaat menurut undang-undang (法定耐用年数, hōtei taiyō nensū, "statutory useful life") untuk setiap bangunan, yang hanya digunakan untuk keperluan penyusutan pajak.¹³ Angka ini merupakan periode alokasi akuntansi, bukan batas ketahanan fisik mengenai berapa lama bangunan tersebut dapat berdiri.³

Rumah beton bertulang tidak lantas menjadi tidak dapat digunakan pada tahun ke-47, sama halnya seperti mobil yang tetap bisa berjalan normal meskipun nilai penyusutan pajaknya sudah habis.³ Perbedaan pemahaman inilah yang menimbulkan banyak kesalahpahaman seputar anggapan umum bahwa rumah di Jepang hanya berumur 30 tahun.

Objek yang dicakup oleh jadwal: hanya bangunan, bukan tanah

Aset yang nilainya berkurang seiring berjalannya waktu, seperti bangunan, tergolong sebagai aset yang dapat disusutkan (減価償却資産, genka shōkyaku shisan, "depreciable assets").¹ Tanah dan barang antik yang nilainya tidak berkurang seiring waktu bukan merupakan aset yang dapat disusutkan.¹

Biaya perolehan aset yang dapat disusutkan dibagi selama masa penggunaannya, alih-alih dibebankan sekaligus pada saat perolehan.¹ Masa manfaat menurut undang-undang yang menjadi representasi periode tersebut diatur dalam tabel peraturan Ministry of Finance.¹ Gambaran umum dalam bahasa Inggris dari National Tax Agency (NTA) mengonfirmasi struktur yang sama mengenai pembagian biaya, masa pakai menurut hukum, dan tarif yang ditetapkan peraturan.⁴

Untuk bangunan yang diperoleh pada atau setelah 1 April 1998, hanya metode garis lurus (定額法, teigaku-hō, "straight-line method") yang berlaku.¹⁴ Struktur tambahan di luar bangunan berada di luar cakupan artikel ini; pembeli rumah tapak dan kondominium tunduk pada aturan metode garis lurus.

Masa manfaat berdasarkan jenis struktur

Jadwal di bawah ini tidak merepresentasikan harga pasar riil, melainkan menentukan seberapa cepat nilai porsi bangunan dihapusbukukan untuk keperluan perpajakan. Angka-angka di bawah ini diatur menurut undang-undang dan tidak memiliki masa kedaluwarsa tanggal tertentu karena hanya dapat diubah melalui revisi peraturan menteri.

Struktur	Masa manfaat undang-undang	Tarif tahunan metode garis lurus
Kayu atau mortar rangka kayu	22 tahun	0,046
Baja ringan (3 mm atau kurang)	19 tahun	0,053
Rangka baja (3–4 mm)	27 tahun	tarif sesuai tabel peraturan
Rangka baja (lebih dari 4 mm)	34 tahun	0,030
Bata, batu, atau blok	38 tahun	tarif sesuai tabel peraturan
Baja beton bertulang atau beton bertulang	47 tahun	0,022

Masa pakai tersebut sesuai dengan tabel masa manfaat NTA sebagaimana dikutip dalam berbagai rujukan bagi pembeli properti.³⁵⁶ Tarif persentase utama berasal dari ketentuan resmi yang sama.⁵

Porsi bangunan kayu baru senilai ¥20.000.000 dengan tarif 0,046 menghasilkan penyusutan tahunan sebesar ¥920.000 selama 22 tahun.⁵ Sebaliknya, bangunan kayu berusia 10 tahun akan disusutkan berdasarkan sisa masa manfaat 14 tahun: (22 dikurangi 10) ditambah (10 dikali 0,2).⁶⁷

Bangunan kayu yang telah melewati masa manfaat 22 tahun akan disusutkan selama 22 dikali 0,2, yaitu 4,4 tahun yang dibulatkan ke bawah menjadi 4 tahun.⁶⁵ Rumus umum sisa masa manfaat adalah (masa manfaat undang-undang dikurangi umur bangunan) ditambah (umur bangunan dikali 0,2) untuk bangunan yang belum melewati masa manfaat, dan masa manfaat undang-undang dikali 0,2 setelah melewatinya.⁶⁵⁷

Pisahkan porsi tanah dan porsi bangunan saat pembelian

Hanya porsi bangunan yang menjadi dasar perhitungan penyusutan, sehingga pembagian nilai antara tanah dan bangunan di dalam kontrak akan menentukan seluruh perhitungan di kemudian hari, termasuk pajak pembelian dan anggaran kepemilikan yang dibahas di Pajak Properti dan Biaya Berkelanjutan.¹⁷ Pastikan alokasi harga dalam dokumen transaksi sebelum proses penutupan (closing).

Alasan bangunan juga kehilangan nilai pasar

Jadwal resmi menyusutkan nilai bangunan di atas kertas, sementara preferensi pembeli mendiskon harga pasar bangunan kayu yang sudah tua.²³ Kedua mekanisme ini berbeda tetapi bermuara pada kesimpulan yang sama untuk bangunan kayu yang menua.

Pihak perbankan turut memperkuat pola ini dengan memberikan pinjaman yang jaminannya lebih mengacu pada nilai tanah daripada struktur bangunan yang menua.² Oleh karena itu, komponen penilaian bangunan pada rumah kayu tua cenderung mendekati nol dalam praktiknya.

Preferensi terhadap bangunan baru

Norma pembeli di Jepang telah lama lebih mengutamakan bangunan baru dibandingkan bangunan bekas.²⁵ Rumah bekas sempat memiliki stigma tersendiri, sementara rumah baru memiliki nilai premium, yang pada gilirannya mengalihkan permintaan pasar ke pasokan bangunan baru.

Kondisi pascaperang menjadikan penggantian bangunan sebagai hal yang lumrah.³ Pembangunan kembali struktur kayu secara cepat pascaperang dan bencana menormalisasi siklus bongkar-dan-bangun kembali, sehingga merobohkan dan mengganti rumah dipandang sebagai hal yang biasa, bukan hal luar biasa.

Stok pascaperang, standar ketahanan gempa, dan kebiasaan penggantian

Standar ketahanan gempa yang lebih ketat (新耐震基準, shin-taishin kijun, "standar seismik baru") berlaku untuk persetujuan konstruksi pada atau setelah 1 Juni 1981.³ Undang-Undang Jaminan Kualitas Perumahan (Housing Quality Assurance Act) telah berlaku sejak tahun 2000 dengan langkah penilaian kondisi bangunan yang lebih terperinci.³

Angka 30 tahun yang sering dikutip sebenarnya mengukur frekuensi penggantian bangunan, bukan batas usia hidup bangunan: rumah di Jepang rata-rata berusia sekitar 30 tahun saat dibongkar (per Juni 2026; konfirmasikan angka terkini dengan publikasi stok perumahan MLIT).³ Perbandingan usia pembongkaran mencatat rata-rata Jepang berada di angka 32,1 tahun, berbanding 66,6 tahun di Amerika Serikat dan 80,6 tahun di Inggris (per 2020).³

Kajian MLIT berbasis tingkat kelangsungan hidup (survival-based study) yang menghitung rumah yang masih berdiri di samping rumah yang dibongkar memperkirakan rata-rata usia bangunan sekitar 65 tahun (per Juni 2026).³ Dengan perawatan yang memadai, bahkan rumah kayu sekalipun dapat bertahan selama 60 tahun atau lebih (per Juni 2026).³

Pahami usia pembongkaran sebagai kebiasaan penggantian, bukan masa pakai fisik

Rata-rata yang dihitung hanya pada saat pembongkaran mengabaikan seluruh rumah yang masih berdiri, yang merupakan mayoritas populasi rumah yang ada.³ Nilailah suatu bangunan spesifik berdasarkan inspeksi fisik dan catatan perawatan, bukan dari angka rata-rata nasional semata.

Tanah vs bangunan: pembagian nilai jual kembali

Harga iklan sebuah rumah tapak (一戸建て, ikkodate, "detached house") terdiri dari nilai tanah ditambah nilai bangunan.²³ Pemisahan ini menentukan apa yang sebenarnya dibayar oleh pembeli dan apa yang dapat diperoleh kembali oleh penjual.

Catatan harga transaksi MLIT (不動産取引価格情報, fudōsan torihiki kakaku jōhō, "Real Estate Transaction Price Information"), yang mencakup jutaan penjualan sejak tahun 2005 beserta rincian harga, luas, tahun pendirian, struktur, dan lokasi blok, memungkinkan para analis memisahkan kedua komponen ini.² Komponen bangunan nilainya memudar seiring usia, sedangkan komponen tanah nilainya mengikuti dinamika permintaan lokal.²

Cara pembagian harga jual kembali saat transaksi

Struktur kayu yang telah berusia lebih dari sekitar 25 hingga 30 tahun sering kali memberikan sedikit nilai tambah yang terukur dibandingkan dengan tanah kosong serupa di sekitarnya.² Penjualan kembali yang realistis untuk rumah yang lebih tua kerap kali dihargai tepat atau mendekati nilai tanah semata.²

Dalam transaksi semacam itu, struktur bangunan bisa dianggap hampir tidak memiliki nilai, atau bahkan diposisikan sebagai biaya pembongkaran yang diperhitungkan oleh calon pembeli.² Penjual yang mengharapkan bangunannya masih memiliki nilai jual sering menghadapi ketidaksesuaian antara harapan dan hasil taksiran penilai; pasar pada akhirnya menetapkan harga berdasarkan nilai bidang tanahnya.

Kondisi lokasi yang mengesampingkan kurva

Nilai tanah di kawasan perkotaan dengan permintaan tinggi tetap bertahan atau bahkan meningkat, sedangkan tanah di kota-kota pedesaan yang mengalami penurunan populasi terus merosot hingga ke tingkat nominal (per Juni 2026; konfirmasikan angka terkini dengan publikasi harga tanah MLIT).² Oleh karena itu, bangunan dengan usia dan struktur yang sama dapat menghasilkan capaian nilai yang sangat berbeda tergantung pada munisipalitas dan distriknya.²

Tanah residensial di 23 distrik khusus Tokyo menunjukkan ketahanan jangka panjang dalam publikasi harga tanah MLIT, dengan beberapa area pusat melampaui titik tertinggi dalam dua dekade terakhir (per Juni 2026).³ Properti di pusat kota yang sebagian besar nilainya bertumpu pada tanah hampir tidak terpengaruh oleh penyusutan nilai struktur bangunan; sebaliknya, rumah kayu yang lebih baru di atas tanah pedesaan yang murah menanggung sebagian besar nilainya pada komponen bangunan yang terus menyusut.²

Taksir nilai bidang tanah terlebih dahulu, baru kemudian bangunannya

Dua rumah dengan harga penawaran yang sama persis dapat memiliki tren nilai yang saling bertolak belakang hanya karena perbedaan perbandingan nilai tanah terhadap bangunannya.² Bandingkan harga transaksi terkini di distrik bersangkutan sebelum menilai bangunannya.

Baru vs bekas: pengaruh kurva terhadap strategi pembelian

Bagian ini menguraikan bagaimana masing-masing jenis stok properti memperhitungkan kurva nilai; bagian ini tidak menganjurkan salah satu jenis properti di atas jenis lainnya. Sumber rujukan pembeli menggambarkan premi bangunan baru secara kualitatif tanpa rentang persentase nasional yang dapat diverifikasi secara seragam, sehingga tidak ada persentase pasti yang dicantumkan di sini.²³

Pembeli menimbang kondisi struktur fisik terhadap ketahanan nilai tanah dalam kedua kasus.³² Bangunan baru menawarkan standar terkini dan pangsa pasar pembeli masa depan yang lebih luas, sementara bangunan bekas menawarkan penetapan harga yang lebih bertumpu pada nilai tanah disertai pemeriksaan inspeksi dan pembaruan teknis.

Nilai lebih bangunan baru di luar struktur fisik

Bangunan yang lebih baru memenuhi tolok ukur ketahanan gempa dan jaminan kualitas saat ini.³ Bangunan baru juga lebih disukai oleh pembeli domestik Jepang, yang dapat menopang permintaan ketika properti tersebut dijual kembali di kemudian hari.³

Bangunan baru memiliki masa manfaat penuh menurut undang-undang sejak tanggal pembelian: 22 tahun penyusutan untuk struktur kayu baru dengan tarif 0,046 per tahun.⁵⁷ Dengan demikian, nilai buku bangunan dimulai dari titik tertingginya dan kemudian terus menurun dari waktu ke waktu.

Faktor yang diperhitungkan pada harga properti bekas

Properti bekas yang telah melampaui masa manfaat undang-undang memiliki jadwal penyusutan sisa yang dipadatkan: 4 tahun untuk bangunan kayu yang berusia lebih dari 22 tahun.⁶⁵ Hal ini memadatkan penghapusan nilai buku ke dalam rentang waktu yang singkat alih-alih meratakannya dalam periode panjang.

Pemeriksaan penting oleh pembeli terhadap properti bekas mencakup era ketahanan gempa (sebelum atau setelah Juni 1981), era jaminan kualitas (sebelum atau setelah tahun 2000), serta catatan pemeliharaan dan renovasi.³ Rumah tua yang terawat dengan baik dapat menjadi tempat tinggal yang sangat layak huni meskipun nilai taksiran bangunannya sudah sangat kecil.

Jepang vs pasar dengan apresiasi harga

Jepang menganut pola bongkar-dan-bangun (scrap-and-build), di mana bangunan diganti daripada dipertahankan lintas generasi.³⁵ Hal ini berbeda dengan pasar properti di Amerika Serikat dan Inggris, tempat rumah-rumah tua umumnya bertambah nilainya jika dirawat dengan baik.

Di pasar negara-negara Barat, bangunan residensial umumnya diharapkan dapat bertahan 50 hingga 100 tahun atau lebih dan sering mengalami apresiasi nilai jika dipelihara (keterbatasan: rentang ini adalah generalisasi praktisi).⁵ Di Jepang, rumah kayu memiliki masa manfaat 22 tahun menurut undang-undang untuk keperluan pajak, terlepas dari seberapa baik perawatannya.⁵

MLIT mempublikasikan harga transaksi, luas, usia bangunan, dan jenis struktur, tetapi tidak menerbitkan kurva penyusutan resmi secara eksplisit.² Pernyataan mengenai kurva ini disimpulkan oleh para pengamat dengan membandingkan transaksi tanah kosong terhadap transaksi tanah beserta bangunan, serta dengan memetakan tren harga terhadap usia bangunan dari berbagai catatan pembanding.²

Hal penting yang perlu diketahui

Rumah kayu berusia 22 tahun tidak serta-merta tidak layak huni pada tahun ke-22

Berakhirnya masa manfaat menurut undang-undang hanya menghentikan penyusutan untuk keperluan perpajakan.¹³ Hal tersebut tidak membuat bangunan menjadi tidak layak huni atau tidak sah secara hukum untuk digunakan.

Berbagai sumber menganalogikan hal ini dengan mobil yang nilai bukunya sudah terdepresiasi penuh namun tetap dapat dikendarai dengan prima.³ Pemanfaatan tempat tinggal, kelayakan huni, dan penggunaan pasar tetap berjalan; yang berakhir hanyalah alokasi akuntansi di atas kertas.

Renovasi jarang memulihkan nilai taksiran bangunan pada rumah kayu tua

Renovasi dapat meningkatkan daya tarik pasar dan nilai guna sewa.² Namun untuk rumah kayu tua, nilai jual kembali sering kali tetap terpaku pada nilai tanah, dengan pembeli yang tetap mendiskon porsi bangunannya.

Apakah biaya renovasi dapat kembali sepenuhnya bergantung pada lokasi, komposisi nilai, dan pangsa pembeli yang dituju.² Perlakukan renovasi sebagai peningkatan nilai guna atau peningkatan imbal hasil sewa terlebih dahulu, dan baru memandangnya sebagai pengungkit nilai jual kembali jika didukung oleh bukti data di distrik bersangkutan.

Lembaga pemberi pinjaman memperhitungkan kurva yang sama ke dalam persyaratan pinjaman

Bank memperlakukan struktur kayu tua dengan bobot agunan yang rendah atau bahkan nol, dan menyalurkan pinjaman terutama berdasarkan nilai tanahnya (keterbatasan: ini merupakan gambaran praktisi, bukan buku aturan resmi yang dipublikasikan oleh asosiasi perbankan).² Oleh sebab itu, tenor pinjaman dan penilaian agunan sangat mencerminkan usia dan jenis struktur bangunan.

Konfirmasikan tenor dan perlakuan agunan dengan lembaga pemberi pinjaman terkait sebelum mengasumsikan bahwa struktur bangunan yang tua dapat menopang pinjaman hipotek dalam jumlah besar.² Ketentuan pinjaman berbeda-beda menurut lembaga keuangan dan kondisi properti masing-masing.

Lihat juga

• Pajak Properti dan Biaya Berkelanjutan
• Properti Baru vs Bekas di Jepang
• Bisakah Orang Asing Membeli Properti di Jepang?
• Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk Warga Negara Asing

References

Footnotes

1. 国税庁 (National Tax Agency). 「No.2100 減価償却のあらまし」 (as published; current law basis stated as 令和7年4月1日). https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

2. Japan Real Estate Analytics (JRE Analytics Research Team). 「Do Japanese Houses Really Lose All Their Value? What MLIT Data Actually Shows (2026)」, 2026-06-06. https://www.japan-realestate-analytics.com/blog/do-japanese-houses-lose-value-mlit-data-2026 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵

3. Housing Japan. 「Do Houses in Japan Only Last 30 Years? Why the Japanese Prefer Brand New Homes (Updated for 2026)」, 2026-06-05. https://housingjapan.com/blog/are-30-years-a-lifetime-why-the-japanese-prefer-brand-new-homes/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³

4. National Tax Agency Japan. 「No.12013 Overview of depreciation」 (English). https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12013.htm ↩ ↩²

5. MailMate (Aguri Osada). 「Japan Housing Depreciation: What Property Owners Must Know」, updated 2026-03-13. https://mailmate.jp/blog/japan-housing-depreciation ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

6. immoJapon. 「Property Depreciation in Japan: The 22-Year Wood Lever」, updated 2026-07-04. https://immojapon.com/en/articles/amortissement-immobilier-japon ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

7. MISAWA Masaki Tax Accountant Office. 「Depreciation of Japanese Buildings: Useful Lives and the Land-Building Split」, 2026-07-17. https://misawa-tax.com/en/notes/depreciation-of-japanese-buildings/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴