Sistem perusahaan penjamin sewa

Pengaturan penjamin sewa di Jepang hampir selalu membingungkan penyewa baru, karena pihak yang meminta pembayaran jaminan bukanlah pemilik properti melainkan perusahaan yang belum pernah didengar oleh sebagian besar penyewa.¹² Memahami peran pihak perantara ini sebelum mengajukan aplikasi akan menghemat uang sekaligus menghindarkan Anda dari penolakan berkas.

Konfirmasikan perincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan perincian terkini di Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT).

Gambaran umum

Perusahaan penjamin (保証会社, hoshō gaisha, "perusahaan penjamin") adalah badan usaha swasta yang menjamin kewajiban pembayaran sewa dari penyewa kepada pemilik properti dengan imbalan sejumlah biaya.¹² Lembaga ini menggantikan peran penjamin perorangan, yang umumnya tidak dapat dipenuhi oleh sebagian besar penyewa berkewarganegaraan asing.

Ketika penyewa tidak mampu membayar, perusahaan membayarkan sewa kepada pemilik properti terlebih dahulu lalu menagih penggantian uang tersebut dari penyewa.¹³ Oleh sebab itu, biaya jaminan ini berfungsi sebagai perlindungan bagi pemilik properti, bukan polis asuransi bagi penyewa.

Panduan ini membahas peralihan dari penjamin perorangan ke perusahaan penjamin, fungsi utama perusahaan penjamin, cara kerja peninjauan kelayakan (screening), besaran biaya kontrak, serta berbagai opsi bagi penyewa yang tidak memiliki penjamin berkewarganegaraan Jepang.

Peralihan dari penjamin perorangan ke perusahaan penjamin

Pasar sewa di Jepang dulunya bertumpu pada penjamin perorangan. Model ini perlahan memudar seiring menyusutnya ukuran keluarga inti serta meningkatnya penyewa asing, hingga perubahan hukum pada tahun 2020 menyempurnakan pergeseran ini sepenuhnya.

Istilah	Arti
保証会社 / 家賃債務保証業者 (hoshō gaisha / yachin saimu hoshō gyōsha, "perusahaan penjamin / bisnis penjamin utang sewa")	Badan usaha yang menjamin kewajiban pembayaran sewa dengan memungut biaya tertentu14
連帯保証人 (rentai hoshōnin, "penjamin renteng / joint-and-several guarantor")	Individu yang memikul tanggung jawab hukum setara dengan penyewa3
極度額 (kyokudogaku, "batas maksimum nilai jaminan")	Batas atas liabilitas yang wajib dicantumkan dalam kontrak penjamin perorangan3

Model penjamin perorangan

Penjamin perorangan biasanya adalah orang tua atau kerabat yang tinggal di Jepang dengan penghasilan stabil, yang bersedia menanggung liabilitas luas atas kewajiban utang penyewa.³ Penjamin bersama (co-guarantor / rentai hoshōnin) memikul tanggung jawab yang setara dengan penyewa. Pemilik properti berhak menuntut pembayaran langsung kepada penjamin tanpa perlu menagih ke penyewa terlebih dahulu.³

Tanggung jawab tersebut dapat meluas melebihi sewa bulanan, mencakup biaya pengelolaan (kanrihi), biaya perpanjangan (kōshinryō), biaya pemulihan kondisi semula (genjo kaifuku), ganti rugi kerusakan, hingga denda penalti.³ Bagi warga asing, pemenuhan model ini sering kali mustahil sejak awal. Keluarga umumnya tinggal di luar negeri, sedangkan persyaratan biasanya mewajibkan warga negara Jepang atau penduduk tetap (permanent resident) dengan penghasilan domestik di Jepang.³

Alasan model perusahaan mengambil alih

Kebutuhan akan perusahaan penjamin meningkat seiring meluasnya fenomena keluarga kecil (nuclear family), serta banyaknya warga lanjut usia dan warga asing yang tidak memiliki kerabat dekat di sekitarnya.¹ Menemukan penjamin bersama menjadi hal yang sulit bahkan bagi sebagian warga Jepang sendiri.

Revisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Jepang (Civil Code) memberikan dorongan hukum yang kuat terhadap pergeseran ini. Sejak 1 April 2020, perjanjian penjaminan perorangan wajib mencantumkan batas atas pertanggungan liabilitas (kyokudogaku) di dalam teks kontraknya; jika tidak dicantumkan, kontrak penjaminan tersebut dianggap batal demi hukum.¹⁵⁶ Ini adalah ketentuan wajib berdasarkan undang-undang, bukan sekadar jadwal biaya administratif. Laporan industri mencatat bahwa mayoritas kontrak sewa baru kini menggunakan jasa perusahaan penjamin, meskipun angka persentase pastinya bervariasi menurut survei dan tanggal laporan.¹

Sistem pendaftaran MLIT

Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT) mengoperasikan sistem pendaftaran sukarela bagi pelaku usaha penjamin utang sewa, yang dibentuk berdasarkan pemberitahuan kementerian pada 2 Oktober 2017 dan berlaku efektif sejak 25 Oktober 2017.⁴ Pendaftaran ini bersifat sukarela, sehingga pelaku usaha yang tidak terdaftar pun tetap dapat beroperasi secara legal.⁴

Perusahaan yang memenuhi persyaratan resmi akan dipublikasikan oleh pemerintah. Daftar terbitan tersebut berfungsi sebagai materi rujukan seleksi bagi pemilik properti dan penyewa.⁴ MLIT juga memublikasikan daftar perusahaan terdaftar yang menyediakan dukungan bahasa asing, yang mencakup 52 badan usaha (per 2025-12-31; konfirmasikan angka terkini dengan MLIT).⁷

Fungsi nyata dari perusahaan penjamin

Peran perusahaan penjamin tergolong spesifik dan sering kali disalahpahami. Perusahaan menjamin agar pemilik properti tetap menerima pembayaran sewa tepat waktu, lalu menagihkan kembali uang tersebut kepada penyewa.

Oleh karena itu, keterlambatan pembayaran sewa akan menciptakan utang langsung kepada perusahaan penjamin, bukan pembebasan kewajiban.³ Menghubungi perusahaan sejak dini jauh lebih baik daripada menunggu hingga datangnya surat peringatan penagihan.

Alur pembayaran ketika sewa menunggak

Urutan standar meliputi pengajuan aplikasi, peninjauan kelayakan (screening), penandatanganan kontrak dengan pembayaran biaya, dan berjalannya masa jaminan sejalan dengan masa sewa.³ Ketika terjadi gagal bayar atau tunggakan, perusahaan menalangi pembayaran ke pemilik properti, biasanya dalam waktu tiga hingga lima hari kerja (per 2026-09-06), lalu menerbitkan tagihan pembayaran kepada penyewa.³

Jika penyewa tidak dapat melunasi seluruhnya sekaligus, Casa menyediakan ruang konsultasi mengenai penyesuaian tanggal pembayaran atau rencana cicilan ketika terjadi penurunan penghasilan akibat pemutusan hubungan kerja, sakit, atau perceraian.¹ Tunggakan yang terus berlanjut akan mengarah pada tindakan penagihan intensif dan akhirnya proses hukum pengadilan.³

Hal yang dijamin dan tidak dijamin

Jaminan ini melindungi kepastian penerimaan sewa oleh pemilik properti.³² Riwayat tunggakan juga dapat dilaporkan dan dicatat pada lembaga informasi kredit (credit information agency), tergantung pada jenis perusahaan penjaminnya.³

Penyewa disarankan memeriksa rincian cakupan, batas periode, dan klausul pengecualian dari masing-masing perusahaan sebelum menandatangani kontrak.³ Salah satu produk untuk pemilik properti, Aplus, mendefinisikan cakupannya mencakup sewa bulanan ditambah biaya gugatan penggusuran termasuk biaya pengacara, pembersihan barang yang ditinggalkan, dan restorasi unit, dengan jaminan biaya pengacara hingga 2 juta JPY.⁸ Deskripsi produk tersebut menunjukkan bahwa cakupan perlindungan bersifat khusus per perusahaan, bukan aturan pasar yang seragam.

Biaya jaminan melindungi pemilik properti, bukan asuransi untuk penyewa

Membayar biaya jaminan tidak melindungi penyewa dari kewajiban tunggakan. Perusahaan membayarkan dana talangan ke pemilik properti terlebih dahulu lalu menagihkan utang tersebut kepada penyewa nantinya.³

Peninjauan (screening): hal-hal yang diperiksa

Peninjauan kelayakan adalah tahap yang paling sering mengejutkan para pemohon. Persetujuan dari pemilik properti dan persetujuan dari perusahaan penjamin adalah dua keputusan terpisah yang independen.

Seluruh proses ini biasanya memakan waktu sekitar satu minggu sejak pengajuan aplikasi hingga penandatanganan kontrak (per 2026-09-06; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan penjamin terkait).³ Pemeriksaan dokumen membutuhkan waktu dua hingga tiga hari, verifikasi telepon sekitar satu hari, dan pemberitahuan hasil sekitar satu hingga dua hari (per 2026-09-06).³

Penghasilan, pekerjaan, dan status kependudukan

Penilaian peninjauan berpusat pada keseimbangan antara penghasilan dan nominal uang sewa, ditambah status serta masa berlaku izin tinggal (per 2026-09-06).³ Pedoman praktisi menetapkan penghasilan bulanan minimal tiga kali lipat dari harga sewa (per 2026-09-06), dengan pekerjaan tetap yang stabil dan bukti tabungan yang memperkuat berkas permohonan.³

Jenis perusahaan yang berbeda memeriksa catatan yang berlainan. Perusahaan afiliasi kartu kredit memeriksa riwayat di lembaga informasi kredit (seperti CIC atau JICC), perusahaan anggota asosiasi berbagi data riwayat tunggakan di industri sewa, sedangkan perusahaan independen menitikberatkan pada penghasilan terkini, status kependudukan, dan kontak darurat.³ Dokumen yang lazim diminta meliputi paspor, kartu izin tinggal (zairyu card), kontrak kerja, slip gaji tiga bulan terakhir, bukti potong pajak (gensen chōshūhyō), serta surat keterangan saldo bank, beserta terjemahan jika diperlukan.³

Ketentuan dasar dari Nihon Safety mencakup salinan kartu izin tinggal (tampak depan dan belakang) serta formulir kontak darurat di negara asal dengan format yang mereka sediakan.² Dokumen tambahan dapat diminta tergantung pada jenis kontraknya.

Kontak darurat dan penjamin cadangan

Proses peninjauan Casa dapat mencakup panggilan telepon ke pemohon, tempat kerja, atau kontak darurat.¹ Nihon Safety mewajibkan informasi kontak darurat saat pengajuan aplikasi.² GTN menyarankan untuk mencantumkan kontak yang dapat diandalkan dan, jika memungkinkan, kenalan yang mampu berkomunikasi dalam bahasa Jepang.³

Halaman resmi GTN menyatakan bahwa layanannya tidak memerlukan penjamin bersama dan tidak menetapkan batas kemahiran bahasa Jepang, dengan layanan multibahasa yang sudah tercakup di semua paket.⁹ Sebagian properti tetap meminta orang tua atau penjamin cadangan di samping perusahaan penjamin, jadi pastikan persyaratan pasti untuk properti tertentu alih-alih menganggap ketentuan satu perusahaan berlaku di semua tempat.³¹

Lini masa dan panggilan konfirmasi

Verifikasi telepon mencakup konfirmasi identitas pemohon dan pemeriksaan status pekerjaan.³ Nihon Safety mendeskripsikan alur serupa: pengajuan aplikasi melalui agen perantara, pemeriksaan kelayakan oleh perusahaan, penyampaian hasil melalui agen, dilanjutkan dengan penandatanganan kontrak konsinyasi jaminan dan pembayaran biaya.²

Aplikasi dapat ditolak semata-mata berdasarkan informasi yang diserahkan.² Alasan penolakan umumnya berpusat pada penghasilan yang tidak mencukupi, sisa masa tinggal yang terlalu pendek, atau status pekerjaan yang tidak dapat diverifikasi. Inilah sebabnya mengapa persiapan dokumen sebelum mengajukan aplikasi jauh lebih penting daripada berulang kali mengajukan aplikasi setelah ditolak.³

Siapkan bukti penghasilan sebelum mengajukan permohonan, bukan setelah ditolak

Pendatang baru dengan riwayat dokumen yang minim sebaiknya menyiapkan kontrak kerja atau surat penawaran kerja (offer letter), slip gaji terkini atau bukti saldo rekening bank, kartu izin tinggal yang valid, beserta terjemahannya sebelum permohonan pertama diajukan.³

Ketentuan kontrak dan rincian biaya

Biaya mengikuti rentang pasar yang umum dikenali, tetapi nominal pastinya ditetapkan per perusahaan dan per properti. Tabel di bawah ini memuat acuan waktu untuk setiap baris; catatan deskriptif mencakup tabel secara keseluruhan (per 2026-09-06; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan penjamin terkait).³

Pos biaya	Jumlah	Per tanggal	Catatan
Biaya jaminan awal	50–100% dari satu bulan sewa	2026-09-06	Dibayar saat penandatanganan kontrak3
Biaya perpanjangan tahunan	10.000–20.000 JPY	2026-09-06	Dibayar setiap tahun3
Biaya administrasi saat kontrak	5.000–10.000 JPY	2026-09-06	Dikenakan oleh beberapa paket tertentu3
Biaya jaminan tahunan Casa	10.000 JPY setiap tahun	halaman perusahaan diambil 2026-09-06	Penggunaan bisnis dan beberapa agen mungkin berbeda1

Rentang biaya awal dan biaya perpanjangan

Besaran biaya awal yang umum di pasar berkisar antara 50 hingga 100 persen dari satu bulan uang sewa saat penandatanganan kontrak (per 2026-09-06).³ Biaya perpanjangan tahunan berkisar antara 10.000 hingga 20.000 JPY, dengan beberapa paket yang menambahkan biaya administrasi sebesar 5.000 hingga 10.000 JPY pada saat kontrak awal.³

Ketentuan resmi Casa adalah biaya awal ditambah 10.000 JPY setiap tahun (per pengambilan data halaman web 2026-09-06).¹ Besaran biaya dapat bervariasi untuk kebutuhan komersial dan antar-agen real estat.¹ Nihon Safety menetapkan periode jaminan satu tahun dengan perpanjangan tahunan dan biaya keamanan (safety fee) per perpanjangan, yang tidak dapat dikembalikan bahkan jika kontrak dibatalkan di tengah periode (per pengambilan data halaman web 2026-09-06).²

Pihak yang menentukan perusahaan dan apakah biaya dapat dinegosiasikan

Penyewa mengajukan permohonan melalui agen real estat, dan unit properti yang dapat disewa bergantung pada sistem perusahaan penjamin mana yang digunakan oleh agen tersebut.² Alur Casa juga berjalan serupa: aplikasi melalui agen dan pemilik properti, peninjauan kelayakan oleh perusahaan penjamin, lalu kontrak disertai pembayaran biaya awal.¹

Dalam praktiknya, pemilik properti atau perusahaan pengelola yang menentukan perusahaan penjamin yang digunakan dan penyewa wajib membayar nominal yang telah ditetapkan. Anggarkan dana sesuai jumlah yang tertera daripada berencana untuk menegosiasikannya agar turun.

Perusahaan yang melayani warga asing dan jalur tanpa penjamin

Informasi di bawah ini bukan merupakan urutan pemeringkatan. Perusahaan-perusahaan berikut dijelaskan sebagai opsi sistem yang tersedia karena mereka melayani permohonan dari warga asing atau terdaftar dalam daftar dukungan bahasa resmi pemerintah, bukan sebagai bentuk rekomendasi promosi.

GTN adalah perusahaan penjamin sewa khusus warga asing yang menyatakan memiliki sekitar 43.000 mitra agen properti, dengan layanan multibahasa di semua paket, tanpa penjamin bersama, dan tanpa syarat kemahiran bahasa Jepang.⁹ Tabel perbandingannya melaporkan ketersediaan dukungan dalam 25 bahasa termasuk bahasa Inggris, Mandarin, Korea, Vietnam, Nepal, dan Thai (per 2026-09-06; konfirmasikan angka terkini dengan GTN).³

Casa terdaftar dalam daftar resmi MLIT untuk pelaku usaha dengan dukungan bahasa asing dan secara eksplisit melayani warga asing yang tidak memiliki kerabat dekat di Jepang.⁷¹ Nihon Safety menyatakan siap membantu warga non-Jepang yang kesulitan mendapatkan penjamin tanpa membatasi kewarganegaraan, usia, maupun jenis pekerjaan selama pembayaran bulanan terjamin; sistemnya juga mencakup toko dan kantor selain tempat tinggal.² Aplus mengoperasikan layanan penjamin sewa bagi perusahaan pengelola dengan penagihan debit otomatis dan peninjauan berkas, tanpa memerlukan penjamin bersama dari pihak penyewa, khusus hunian dengan tarif sewa bulanan 10.000 JPY ke atas.⁸

Perusahaan yang menangani aplikasi warga asing

Direktori netral untuk memeriksa ketersediaan dukungan bahasa asing adalah daftar resmi perusahaan penjamin utang sewa dengan dukungan bahasa dari MLIT, yang mencatat 52 badan usaha (per 2025-12-31; konfirmasikan angka terkini dengan MLIT).⁷ Gunakan daftar ini untuk memastikan apakah perusahaan penjamin yang ditunjuk oleh properti incaran Anda benar-benar mendukung bahasa yang Anda kuasai.

Tingkat ketatnya peninjauan tetap bervariasi menurut kategori perusahaan dan profil pemohon. Masa berlaku izin tinggal yang masih panjang membuka lebih banyak pilihan, sedangkan masa tinggal yang singkat dan kemampuan bahasa Jepang yang minim mengarah pada perusahaan independen atau spesialis warga asing.³ Kemampuan bahasa Jepang semata bukanlah penentu utama kelulusan; bukti penghasilan yang jelas dan kontak darurat yang dapat dihubungi memegang bobot penilaian yang jauh lebih besar.

Jalur yang melewati tahap perusahaan penjamin

Beberapa institusi menyediakan saluran penjaminan internal mereka sendiri. Perguruan tinggi menawarkan skema jaminan khusus bagi mahasiswa internasional, perusahaan pemberi kerja menyediakan fasilitas asrama atau penjaminan kontrak korporat (shataku), serta dukungan dari pemerintah kota atau asosiasi pertukaran internasional di area tertentu.³ Ketersediaannya berbeda di tiap institusi, sehingga tanyakan langsung ke pihak universitas, perusahaan tempat kerja, atau kantor pemerintah daerah setempat.

Bantuan dari agen penjamin khusus serta organisasi nirlaba (NPO) atau badan pertukaran internasional juga ada sebagai kategori tersendiri.³ Perlakukan opsi ini sebagai petunjuk yang perlu diverifikasi secara lokal, bukan pengganti mutlak atas perusahaan yang sudah ditentukan oleh pemilik properti.

Hal penting untuk diketahui

Persetujuan pemilik properti bukan persetujuan penjamin

Penyewa yang lolos peninjauan oleh agen atau pemilik properti belum tentu disetujui oleh perusahaan penjamin untuk berkas yang sama.² Perusahaan penjamin melakukan pemeriksaannya sendiri secara independen dan dapat menolak permohonan hanya berdasarkan informasi berkas yang diserahkan. Siapkan waktu ekstra untuk menunggu keputusan kedua ini sebelum kontrak sewa dianggap sah.

Penolakan di satu perusahaan bukan vonis untuk seluruh pasar

Kriteria peninjauan berbeda-beda di antara perusahaan afiliasi kartu kredit, asosiasi penjamin sewa, dan perusahaan independen.³ Penolakan di perusahaan dengan kriteria kredit yang ketat tidak mencerminkan bagaimana perusahaan spesialis warga asing menilai berkas yang sama. Mengajukan aplikasi ke properti lain yang menggunakan perusahaan penjamin berbeda umumnya merupakan langkah baru yang realistis.

Biaya jaminan adalah biaya hangus yang tidak dapat dikembalikan

Nihon Safety menegaskan bahwa biaya jaminan bukanlah uang deposit dan tidak akan pernah dikembalikan, bahkan jika kontrak dihentikan di tengah masa tinggal.² Biaya tahunan Casa juga akan terus ditagihkan setiap tahun selama masa jaminan masih berjalan.¹ Hitung biaya-biaya ini sebagai pengeluaran sewa rutin dan bukan simpanan yang dapat ditarik kembali saat pindah keluar.

Dokumen minim memerlukan persiapan berkas sebelum aplikasi pertama

Pemohon dengan riwayat tinggal yang singkat di Jepang, pekerjaan yang baru dimulai, atau berpenghasilan pekerja lepas (freelancer) sebaiknya melengkapi berkas dengan surat penawaran kerja (offer letter) atau kontrak kerja resmi, rekening koran bank yang membuktikan adanya tabungan atau riwayat transfer berkala, serta terjemahan dokumen yang akurat.³ Mengisi setiap kolom formulir secara cermat dan memastikan seluruh masa berlaku dokumen masih aktif akan menghindarkan Anda dari penundaan yang tidak perlu.

Baca juga

• How Renting Works in Japan
• Move-In Cost Breakdown: What 4-6 Months Actually Buys
• Foreigner-Rejection Patterns and How to Navigate Them
• Negotiation in the Japanese Rental Market
• UR Rental Housing: The Foreigner-Accessible Default
• Reading a Japanese Rental Listing

References

Footnotes

1. Casa Inc. "Guarantee Service." https://casa-inc.co.jp/en/service/user/guarantee/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶

2. Nihon Safety Co., Ltd. "The rental guarantee system." https://www.nihon-safety.co.jp/english/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²

3. Global Trust Networks. "Understanding Japan's Co-guarantor and Guarantee Company System for Foreign Renters." GTN Magazine, updated 2026-09-06. https://www.gtn.co.jp/magazine/en_us/article206/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸ ↩²⁹ ↩³⁰ ↩³¹ ↩³² ↩³³ ↩³⁴ ↩³⁵ ↩³⁶ ↩³⁷ ↩³⁸

4. 国土交通省 (MLIT). 「家賃債務保証業者登録制度」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. e-Gov法令検索. 「民法」 (Act No. 89 of 1896, as amended; guarantee-cap rule effective 2020-04-01). https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 ↩

6. 法務省 (MOJ). 「保証に関する民法のルールが大きく変わります (2020年4月1日施行)」. 2018 (PDF leaflet). https://www.moj.go.jp/content/001399956.pdf ↩

7. 国土交通省 (MLIT). 「外国人の言語対応サポートを行っている登録家賃債務保証業者一覧」. 52 businesses as of 2025-12-31. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000031.html ↩ ↩² ↩³

8. アプラス (Aplus, SBI新生銀行グループ). 「アプラス家賃サービス『プラス』(W) サービス概要」. https://www.aplus.co.jp/business/service/rent/plusw ↩ ↩²

9. Global Trust Networks Co., Ltd. "家賃保証サービス (Rent Guarantor Service)." https://www.gtn.co.jp/business/realestate/rent-guarantor ↩ ↩²