Biaya perpanjangan perusahaan penjamin

Biaya perpanjangan perusahaan penjamin di Jepang adalah biaya berulang yang menjaga jaminan sewa Anda tetap aktif lama setelah masa awal Anda menempati hunian.¹² Tagihan ini datang sesuai jadwal perusahaan penjamin itu sendiri, dan sering kali disalahartikan sebagai biaya perpanjangan kontrak sewa milik pemilik properti.³⁴

Konfirmasikan perincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan perincian terkini di Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT).

Gambaran umum

Sebuah perusahaan penjamin (保証会社, hoshō gaisha, "perusahaan penjamin") menjamin kewajiban sewa Anda kepada pemilik properti dengan imbalan biaya tertentu.¹² Biaya perpanjangan ini memperpanjang masa jaminan tersebut untuk periode berikutnya, biasanya untuk satu tahun lagi.¹²

Casa menyatakan bahwa kontraknya memerlukan biaya jaminan awal ditambah biaya jaminan tahunan sebesar 10.000 JPY setiap tahun (per 2026-09-06; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan penjamin terkait).¹ Nihon Safety menyebutkan bahwa periode jaminannya adalah satu tahun dan diperbarui setiap tahun untuk penyewaan jangka panjang, dengan biaya keamanan (safety fee) yang jatuh tempo pada setiap perpanjangan (per 2026-09-06).² Besaran dan siklus tagihan bervariasi antar-perusahaan di seluruh negeri, sehingga jadwal pasti ditentukan oleh perusahaan yang ditunjuk dan bukan oleh peraturan distrik atau pemerintah daerah.

Panduan ini membahas hakikat biaya ini, besarannya di berbagai model perusahaan, cara kerja penagihannya, dan mengapa biaya ini tidak dapat dibatalkan selama Anda masih tinggal di unit tersebut. MLIT mengoperasikan sistem pendaftaran sukarela bagi bisnis penjamin utang sewa, sehingga status pendaftaran dapat menjadi salah satu referensi saat memeriksa perusahaan yang ditunjuk.⁵

Hakikat biaya perpanjangan ini dan perbedaannya

Perpanjangan jaminan menjaga kelangsungan kontrak privat antara Anda dan perusahaan penjamin. Biaya ini tidak dibayarkan kepada pemilik properti untuk sewa kamar itu sendiri, dan biaya ini bukan polis asuransi untuk melindungi Anda pribadi.¹⁶

Istilah	Arti
保証委託更新料 (hoshō itaku kōshinryō, "biaya perpanjangan konsinyasi jaminan")	Biaya berkala untuk memperpanjang jaminan sewa7
更新料 (kōshinryō, "biaya perpanjangan sewa")	Biaya perpanjangan kontrak sewa yang dibayarkan kepada pemilik properti4
口座振替 (kōza furikae, "transfer debit otomatis bank")	Saluran debit otomatis bank yang umum digunakan untuk pembayaran sewa dan biaya hunian terkait

Terpisah dari biaya perpanjangan kontrak sewa pemilik properti

Biaya perpanjangan perusahaan penjamin diserahkan kepada perusahaan penjamin, sedangkan biaya perpanjangan sewa diserahkan kepada pemilik properti.³⁴ Japan LifeHub mencantumkan keduanya sebagai pos perpanjangan yang terpisah, dengan pos penjamin biasanya berkisar sekitar 10.000 JPY berbanding biaya perpanjangan kontrak sewa pemilik properti yang biasanya sebesar sekitar satu bulan sewa (per 2026-07-28; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan penjamin terkait).³

Mooovin mencantumkan perpanjangan perusahaan penjamin berdampingan dengan asuransi kebakaran sebagai biaya tambahan di luar biaya perpanjangan sewa pemilik properti pada saat perpanjangan kontrak sewa.⁴ Anggarkan untuk masing-masing pihak penerima secara terpisah daripada menganggap satu pembayaran sudah mencakup keduanya.

Terpisah dari perpanjangan asuransi kebakaran

Perpanjangan asuransi kebakaran merupakan kontrak terpisah dengan perusahaan asuransinya sendiri, yang biasanya berbiaya sekitar 10.000 hingga 20.000 JPY untuk masa perlindungan dua tahun (per 2026-09-07; konfirmasikan angka terkini dengan penyedia asuransi).⁴ Perpanjangan jaminan mengikuti siklus perusahaan penjamin yang sering kali ditagih tahunan, sedangkan asuransi kebakaran umumnya berjalan dalam periode dua tahun yang terikat dengan masa kontrak sewa (per 2026-09-06).²⁴

Besaran biaya dan frekuensi penagihan

Biaya mengikuti rentang yang dapat dikenali, tetapi setiap perusahaan menetapkan sistemnya sendiri untuk biaya awal dan biaya perpanjangan.⁷ Tabel di bawah ini mencantumkan acuan tanggal untuk setiap baris, dan catatan deskriptif mencakup tabel secara keseluruhan (per 2026-09-06; konfirmasikan angka terkini dengan perusahaan penjamin terkait).¹⁶⁷³

Pos biaya	Jumlah	Per tanggal	Catatan
Biaya jaminan tahunan Casa	10.000 JPY setiap tahun	2026-09-06	Setelah biaya awal; penggunaan bisnis dan agen penangan mungkin berbeda1
Kisaran perpanjangan tahunan pasar	10.000–20.000 JPY per tahun	2026-09-06	Dibayar setiap tahun6
Perpanjangan tahunan menurut glosarium	Sekitar 10.000 JPY per tahun	2026-09-06	Dikenakan setelah tahun kedua dalam contoh glosarium7
Kisaran perpanjangan menurut praktisi	Sekitar 5.000–20.000 JPY	2026-07-28	Bervariasi menurut perusahaan dan besaran sewa3
Varian dua tahunan atau persentase	10.000 JPY setiap 1–2 tahun, atau sekitar 10% dari sewa tahunan	2026-09-07	Alternatif tergantung perusahaan4

Model tarif tetap tahunan

Pola yang paling banyak terdokumentasi adalah biaya tahunan dengan tarif tetap (flat fee). Persyaratan yang dinyatakan oleh Casa adalah sebesar 10.000 JPY setiap tahun di luar biaya jaminan awal (per 2026-09-06).¹ Biaya dapat berbeda untuk penggunaan komersial/bisnis dan antar-perusahaan real estat yang menangani produk jaminan yang sama.¹

Tabel biaya GTN menunjukkan struktur yang sama pada tingkat pasar, dengan perpanjangan tahunan berkisar antara 10.000 hingga 20.000 JPY (per 2026-09-06).⁶ Glosarium sebuah agen di Tokyo mendeskripsikan kasus umum sebesar sekitar 10.000 JPY per tahun setelah tahun kedua (per pengambilan data halaman 2026-09-06).⁷

Model dua tahunan dan model persentase

Sebagian perusahaan menagihkan biaya setiap dua tahun sekali alih-alih tahunan, selaras dengan siklus standar kontrak sewa dua tahun. Mooovin menyebutkan bahwa perpanjangan perusahaan penjamin berkisar antara 10.000 JPY setiap satu atau dua tahun hingga 10 persen dari total sewa tahunan, tergantung perusahaannya (per 2026-09-07).⁴

Sumber praktisi mendeskripsikan penagihan dua tahunan sekitar setengah dari biaya jaminan awal, namun tidak ada halaman utama resmi perusahaan yang memuat angka 50 persen tersebut secara harfiah, sehingga perlakukan rasio pasti tersebut sebagai kebijakan khusus tiap perusahaan dan periksalah pada tabel biaya sebelum menandatangani kontrak (per 2026-09-06).⁷⁴

Mintalah jadwal perpanjangan secara tertulis sebelum menandatangani kontrak

Penawaran yang hanya mencantumkan biaya awal dapat menyembunyikan biaya berulang di kemudian hari. Mintalah nama perusahaan penjamin yang ditunjuk beserta tabel perpanjangannya, termasuk siklus dan nominal pasti dalam yen, sebelum menandatangani kontrak.⁷

Model biaya bulanan

Sebagian kecil paket mengenakan biaya 1 hingga 2 persen dari sewa bulanan sepanjang masa sewa alih-alih nominal tetap tahunan (per pengambilan data halaman 2026-09-06).⁷ Tabel GTN secara terpisah mencantumkan biaya administrasi sebesar 5.000 hingga 10.000 JPY saat kontrak bersamaan dengan biaya jaminan awal sebesar 50 hingga 100 persen dari sewa (per 2026-09-06).⁶

Untuk masa tinggal beberapa tahun, model persentase bulanan ini dapat menghasilkan total biaya yang lebih besar daripada tarif tahunan tetap. Bandingkan kedua skema tersebut berdasarkan perkiraan durasi tinggal Anda, bukan hanya melihat tagihan pada tahun pertama.

Cara kerja pembayaran

Biaya pada saat perpanjangan biasanya dibayarkan melalui transfer ke rekening bank yang ditentukan sebelum tanggal jatuh tempo, bersamaan dengan biaya perpanjangan sewa dan premi asuransi jika jatuh temponya bersamaan.⁴ Periksalah jadwal penjamin secara terpisah, karena sebagian perusahaan menagih setiap tahun meskipun kontrak sewanya diperbarui dua tahun sekali.³

Alur penagihan biasanya berjalan melalui saluran pembayaran sewa yang sama:

Waktu penagihan dan debit otomatis

Dalam praktiknya, perpanjangan sering kali dipotong langsung melalui saluran transfer debit otomatis untuk pembayaran sewa, meskipun tidak ada halaman utama perusahaan yang menyatakan debit otomatis sebagai aturan universal, jadi pastikan metode tersebut pada kontrak Anda sendiri alih-alih sekadar berasumsi. Mooovin menjelaskan pembayaran biaya jaminan saat masa perpanjangan dilakukan melalui transfer ke rekening yang ditentukan paling lambat pada tanggal jatuh tempo.⁴

Karena tanggal ulang tahun kontrak jaminan dan siklus sewa dua tahunan dapat berbeda, tagihan jaminan dapat tiba pada tahun saat tidak ada perpanjangan kontrak sewa gedung. Oleh karena itu, panduan perpanjangan menyarankan untuk selalu memeriksa jadwal perjanjian penjamin itu sendiri alih-alih hanya berpatokan pada tanggal kontrak sewa apartemen.³

Keterlambatan pembayaran dan masa berlaku jaminan yang hangus

Jaminan yang kedaluwarsa membuat pemilik properti kehilangan perlindungan kontrak yang disepakati, itulah sebabnya panduan perpanjangan memperlakukan biaya ini sebagai kewajiban mutlak untuk menjaga layanan tetap aktif, bukan pilihan sukarela.⁷³ Casa menjelaskan hakikat layanannya secara lugas: ketika uang sewa tidak dapat dibayarkan karena sakit atau kecelakaan, perusahaan membayarkan sewa kepada pemilik properti atas nama penyewa.¹

GTN mendeskripsikan urutan tunggakan pembayaran berupa pembayaran oleh perusahaan kepada pemilik properti (biasanya dalam tiga hingga lima hari kerja), dilanjutkan dengan surat peringatan pembayaran kepada penyewa, tindakan penagihan, dan akhirnya langkah hukum jika utang tetap tidak dibayar (per 2026-09-06).⁶ Hubungi perusahaan sedini mungkin jika pembayaran Anda diperkirakan akan terlambat.

Biaya perpanjangan memperpanjang cakupan jaminan, bukan asuransi untuk penyewa

Perusahaan menalangi pembayaran ke pemilik properti terlebih dahulu lalu menagihkan utang tersebut kepada penyewa. Pembayaran biaya perpanjangan tidak menghapus kewajiban atas tunggakan uang sewa.¹⁶

Pembatalan dan pindah keluar

Jaminan sewa adalah syarat mutlak penyewaan yang ditetapkan oleh pemilik properti atau perusahaan pengelola gedung, bukan layanan langganan opsional yang dapat dihentikan oleh penyewa di tengah masa sewa. Japan LifeHub mencatat bahwa biaya penjamin biasanya ditetapkan secara baku oleh perusahaan dan umumnya tidak dapat dinegosiasikan.³

Mengapa penjamin tidak dapat dibatalkan di tengah masa sewa

Nihon Safety hanya menerima pengajuan aplikasi melalui perusahaan real estat yang bekerja sama dengan sistemnya, dan properti yang dapat disewa bervariasi menurut sistem perusahaan mana yang ditangani oleh agen tersebut.² Dalam praktiknya, pemilik properti atau perusahaan pengelola yang menentukan perusahaan penjamin yang digunakan dan penyewa membayar jadwal biaya yang telah ditetapkan.²⁶

Daftar periksa kontrak GTN menekankan poin yang sama dari sudut pandang penyewa: periksa cakupan jaminan, ketentuan perpanjangan, dan klausul pembatalan sebelum menandatangani kontrak, karena opsi keluar di tengah masa sewa bersifat spesifik bagi tiap perusahaan.⁶ GTN mengoperasikan layanan penjamin sewanya sendiri sebagai saluran khusus warga asing yang tidak memerlukan penjamin bersama (joint guarantor), yang menunjukkan bagaimana ketentuan masing-masing perusahaan mengatur tiap kontrak alih-alih satu aturan pasar yang seragam.⁸ Jangan berencana untuk menghentikan jaminan penjamin selama Anda masih melanjutkan masa sewa di unit yang sama.

Hal yang mengakhiri siklus perpanjangan

Pindah keluar dari properti menghentikan tagihan perpanjangan di masa mendatang karena jaminan tersebut melekat pada masa sewa yang sedang berjalan. Biaya yang sudah dibayarkan sebelumnya bersifat tidak dapat dikembalikan (non-refundable): Nihon Safety menegaskan bahwa biaya jaminannya bukan merupakan deposit dan tidak dikembalikan bahkan pada pembatalan di tengah masa berlaku jaminan.²

Berikan surat pemberitahuan pindah (move-out notice) kepada perusahaan pengelola sebelum keluar, umumnya setidaknya satu bulan sebelum rencana tanggal kepindahan, alih-alih hanya membiarkan masa sewa berakhir begitu saja.⁴ Simpan salinan kontrak akhir sampai transaksi penagihan terakhir selesai diproses.

Hal penting untuk diketahui

Biaya perpanjangan tetap ada meski kontrak sewa bebas koshinryo

Sebagian kontrak sewa tidak memungut biaya perpanjangan sewa (kōshinryō) sama sekali, namun biaya perpanjangan perusahaan penjamin tetap ditagihkan sesuai jadwalnya sendiri. Kedua biaya ini memiliki penerima yang berbeda dan dasar pemicu yang berlainan, sehingga nilai nol pada pos biaya pemilik properti tidak serta-merta menghapus pos tagihan perusahaan penjamin.³⁴

Tagihan tahunan dan perpanjangan sewa dua tahunan berjalan pada siklus berbeda

Kontrak sewa yang diperpanjang setiap dua tahun dapat bersanding dengan kontrak jaminan yang ditagih setiap tahun. Ketidakselarasan tersebut membuat tagihan penjamin muncul pada tahun genap/ganjil saat tidak ada pembaruan kontrak sewa, yang kerap mengejutkan penyewa yang hanya menyiapkan anggaran perpanjangan di sekitar tanggal kontrak sewa apartemen.³ Catat kedua jadwal tersebut sejak awal masa sewa.

Anggarkan perpanjangan jaminan bersamaan dengan asuransi kebakaran pada tahun kedua

Pada perpanjangan kontrak sewa dua tahunan yang pertama, perpanjangan perusahaan penjamin dan perpanjangan asuransi kebakaran dapat jatuh tempo bersamaan dengan biaya perpanjangan sewa (kōshinryō) dari pemilik properti. Mooovin mencantumkan ketiganya sebagai biaya simultan saat masa perpanjangan kontrak.⁴ Siapkan dana untuk seluruh rangkaian biaya tersebut, bukan hanya untuk biaya perpanjangan pokok kepada pemilik properti.

Mintalah nama perusahaan dan tabel biaya sebelum menandatangani kontrak

Setiap perusahaan menjalankan sistem yang berbeda untuk biaya awal dan biaya perpanjangan, sehingga rincian penawaran yang hanya menyebutkan biaya awal saja masih belum lengkap.⁷ Mintalah nama perusahaan yang ditunjuk, siklus perpanjangan, nominal pasti dalam yen atau persentase dasar, serta metode pembayarannya secara tertulis sebelum Anda menandatangani kontrak.

Baca juga

• The Guarantor Company System
• Move-In Cost Breakdown: What 4-6 Months Actually Buys
• The Standard 2-Year Rental Contract
• Fire Insurance and the Carrier-Substitution Trick
• Negotiation in the Japanese Rental Market
• Renewal Fees (Koshin-ryo) and the Regional Variation

References

Footnotes

1. Casa Inc. "Guarantee Service." https://casa-inc.co.jp/en/service/user/guarantee/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

2. Nihon Safety Co., Ltd. "The rental guarantee system." https://www.nihon-safety.co.jp/english/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸

3. Japan LifeHub. "Apartment Lease Renewal Costs in Japan: Breaking Down Agency Fees, Guarantor Fees and Hidden Charges." 2026-07-28. https://japanlifehub.com/en/housing/apartment-contract-renewal-costs-fees-japan/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹

4. Mooovin Editorial Department. "What Is a Renewal Fee (Koshinryo) in Japan?" Published 2026-04-24, updated 2026-09-07. https://mooovin.jp/en/article/detail/78 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴

5. 国土交通省 (MLIT). 「家賃債務保証業者登録制度」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html ↩

6. Global Trust Networks. "Understanding Japan's Co-guarantor and Guarantee Company System for Foreign Renters." GTN Magazine, updated 2026-09-06. https://www.gtn.co.jp/magazine/en_us/article206/ ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹

7. HouseRep Tokyo. "Renewal Fee for Guarantor Company: 保証委託更新料 (Hoshōitaku-koushinryo) / Glossary." https://www.houserep-tokyo.com/glossary/20 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰

8. Global Trust Networks Co., Ltd. "家賃保証サービス (Rent Guarantor Service)." https://www.gtn.co.jp/business/realestate/rent-guarantor ↩