Diriset dan diperiksa faktanya melalui proses editorial J-Compass; tim editorial kami meninjau sumber dan akurasi sebelum diterbitkan. Lihat metodologi kami →
Terjemahan ini disediakan sebagai referensi untuk kemudahan Anda. Versi bahasa Inggris adalah versi yang berlaku. Baca versi asli bahasa Inggris →
Pola penolakan warga asing dan cara mengatasinya
Kasus penolakan penyewa warga negara asing oleh pemilik properti di Jepang merupakan fenomena pasar yang terdokumentasi nyata, bukan sekadar kesalahpahaman langka. Panduan ini menjelaskan bagaimana bentuk penolakan tersebut muncul, mengapa tindakan tersebut secara umum sah di mata hukum, serta alternatif solusi apa saja yang memberikan peluang terbaik bagi penyewa asing untuk menandatangani kontrak sewa.12
Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Pastikan rincian terkini di Kementerian Lahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT).
Gambaran umum
Panduan ini ditujukan bagi penyewa warga negara asing, khususnya yang baru pertama kali menyewa, yang sedang mencari hunian sewa swasta di Jepang. Pembahasan mencakup tiga bentuk penolakan di lapangan, latar belakang hukum yang membuat penolakan tersebut tidak melanggar hukum, serta empat jalur solusi praktis untuk melangkah maju.31
Uraian di sini sama sekali tidak mendeskripsikan stereotip kewarganegaraan mana pun. Setiap pola yang dibahas merupakan praktik yang terdokumentasi dari pemilik properti atau agen, yang dilaporkan lengkap beserta sumber dan ruang lingkupnya. Apabila angka bersifat perkiraan atau suatu halaman referensi tidak dapat diverifikasi sepenuhnya, hal tersebut dinyatakan secara terbuka dalam teks.
Bentuk penolakan yang terjadi di lapangan
Penolakan terjadi dalam tiga bentuk, dan hanya bentuk pertama yang terlihat langsung pada iklan listing. Dua bentuk lainnya hadir dalam bentuk keheningan tanpa kabar atau kegagalan seleksi tanpa menyebutkan alasan kewarganegaraan.24
Syarat larangan warga asing secara eksplisit
Sebagian pemilik properti menginstruksikan pihak agen perantara untuk menolak calon penyewa asing, dan sebagian iklan listing mencantumkan syarat tersebut secara terang-terangan. Keterangan 外国人お断り (gaikokujin okotowari, "tidak menerima warga negara asing") merupakan wujud penolakan yang paling terlihat.2
Gambaran skalanya terungkap dari survei nasional perdana Kementerian Kehakiman Jepang terhadap penduduk warga negara asing. Dilaksanakan pada bulan November dan Desember 2016 terhadap sekitar 2.000 responden yang mencari tempat tinggal dalam lima tahun sebelumnya, survei tersebut menemukan porsi besar yang mengaku ditolak semata-mata karena berstatus warga asing, ditambah sebagian lainnya yang mengurungkan niat mencari setelah melihat pemberitahuan larangan warga asing (per survei 2016 hingga 2017; pastikan data terkini dengan Kementerian Kehakiman Jepang).52
Persentase pasti dalam laporan praktisi (sekitar 39 persen pernah ditolak, sekitar 27 persen mengurungkan niat karena melihat pemberitahuan penolakan) bersumber dari laporan sekunder yang konsisten atas laporan pemerintah tersebut alih-alih pembacaan baris demi baris dari dokumen primer aslinya. Pahamilah polanya sebagai fakta umum yang kokoh dan angka persentasenya sebagai estimasi perkiraan.52
Biro Hak Asasi Manusia Kementerian Kehakiman Jepang (Human Rights Bureau) secara terpisah menyebut penolakan penyewaan apartemen dengan alasan status warga asing sebagai persoalan hak asasi manusia yang timbul akibat perbedaan bahasa, agama, budaya, dan adat istiadat.1
Penolakan kasus demi kasus setelah penyaringan (screening)
Porsi yang jauh lebih besar berupa penerimaan bersyarat, bukan penolakan mutlak sejak awal. Pemilik properti menyaring kestabilan penghasilan, jenis pekerjaan, dan kelayakan penjamin, lalu menolak aplikasi tanpa menyebutkan faktor kewarganegaraan sebagai alasannya.26
Sumber praktisi menggambarkan aturan praktis penghasilan: uang sewa bulanan idealnya berkisar sepertiga dari pendapatan bulanan, atau pendapatan tahunan sekitar 36 kali lipat dari harga sewa bulanan (per 27 Februari 2019).2 Pekerjaan tetap dengan status karyawan reguler (seishain) lebih diutamakan dibandingkan karyawan kontrak, pekerja alih daya (haken), pekerja lepas (freelance), atau pekerja dengan pendapatan tidak tetap, karena pemilik properti memperhitungkan risiko tunggakan sewa di tengah hukum perlindungan penyewa Jepang yang sangat kuat.2
Plaza Homes menyebutkan bahwa sebagian pemilik properti memilih tidak menerima penyewa asing demi menghindari potensi kendala komunikasi antara penyewa, pemilik, dan perusahaan pengelola. Lembaga tersebut menyarankan untuk memastikan terlebih dahulu apakah pemilik menerima penyewa asing sebelum mengajukan aplikasi.6
Bahkan pada properti yang tidak diiklankan secara terbuka menerima warga asing, negosiasi terkadang masih dimungkinkan. Kemampuan berbicara atau belajar bahasa Jepang, atau menyertakan kontak darurat yang berdomisili di Jepang, terkadang dapat membuka kembali peluang yang sebelumnya tampak tertutup.6
Tidak satu pun dari kriteria penyaringan ini merupakan larangan hukum yang melekat pada kewarganegaraan. Hal-hal tersebut murni penilaian risiko oleh pemilik properti yang juga diterapkan pada pelamar warga Jepang, dengan beban friksi tambahan bagi warga asing yang baru tiba.26
Filter dari pihak agen yang tidak pernah Anda lihat
Pihak 不動産屋 (fudōsan-ya, "agen real estat / perantara properti") kerap melakukan penyaringan sebelum calon penyewa sempat melihat unitnya. Keengganan dari pihak pemilik properti sampai ke meja agen, sehingga properti tersebut tidak pernah ditawarkan kepada Anda, atau proses aplikasi sengaja diperlambat pada tahap berkas.4
Penolakan secara terbuka di portal publik menimbulkan risiko reputasi, sehingga penyaringan biasanya terjadi di hulu, sebelum sebuah listing sempat diperlihatkan. Laporan mengenai penyaringan agen ini bersumber dari jurnalisme praktisi dengan keterbatasan verifikasi teks primer secara utuh, sehingga pahamilah mekanismenya sebagai pola umum dan bukan sebagai frekuensi statistik terukur.4
Pemilik properti dan perusahaan pengelola tidak memiliki kewajiban hukum untuk memberi tahu pemohon mengapa aplikasi mereka ditolak. Hal ini membuat pembuktian adanya motif diskriminasi kewarganegaraan menjadi sangat sulit pada setiap kasus perorangan.2
Latar belakang hukum: mengapa penolakan umumnya sah secara hukum
Jepang tidak memiliki undang-undang terpadu yang melarang pemilik properti swasta menolak calon penyewa atas dasar kewarganegaraan. Penolakan semacam itu secara umum sah di setiap prefektur.789
Hal-hal yang tidak dicakup oleh konstitusi, undang-undang ujaran kebencian, dan peraturan daerah
Jaminan kesetaraan dalam Konstitusi Jepang (Pasal 14) dipahami sebagai aturan yang mengikat tindakan negara atau pemerintah, bukan kebebasan berkontrak perdata antarindividu swasta. Jepang telah meratifikasi Konvensi Internasional tentang Penghapusan Segala Bentuk Diskriminasi Rasial tanpa mengesahkan undang-undang pelaksana komprehensif yang menjangkau ranah diskriminasi oleh pihak swasta (catatan batasan: konstruksi hukum ini merujuk pada ulasan asosiasi advokat yang tidak diuji ulang pada kesempatan ini).7
Undang-Undang Promosi Upaya Penghapusan Ucapan dan Perilaku Diskriminatif yang Tidak Adil terhadap Orang-Orang yang Berasal dari Luar Jepang tahun 2016 menargetkan ujaran kebencian dan perilaku diskriminatif di ruang publik. Undang-undang ini menetapkan prinsip, tanggung jawab pemerintah, dan langkah-langkah dasar seperti konsultasi, pendidikan, dan penyadaran publik, tanpa memuat sanksi pidana maupun perdata atas penolakan transaksi perumahan.8
Sebagian kecil pemerintah kota melangkah lebih jauh dalam mengatur ujaran kebencian. Peraturan daerah Kota Kawasaki tahun 2019 menindak ujaran kebencian diskriminatif, termasuk pembatasan perilaku kebencian di tempat umum dan pedoman penggunaan fasilitas publik, namun peraturan ini tidak menjangkau keputusan penyewaan oleh pemilik properti swasta (catatan batasan: rincian sanksi tidak diverifikasi ulang terhadap teks primer perda kali ini).10
Tidak ada satu pun undang-undang nasional yang melarang penolakan sewa rumah swasta berdasarkan kewarganegaraan. Undang-Undang Ujaran Kebencian, peraturan daerah seperti di Kawasaki, dan sistem Jaring Pengaman Perumahan di bawah ini bersinggungan dengan isu tersebut tanpa menjadikan penolakan sewa itu sendiri sebagai tindakan ilegal.8109
Sistem perumahan jaring pengaman: bersifat sukarela, bukan larangan
Undang-Undang Jaring Pengaman Perumahan (住宅セーフティネット法, Jūtaku Safety Net Hō) mendorong penyediaan unit sewa bagi 住宅確保要配慮者 (jūtaku kakuho yō-hairyosha, "kelompok yang memerlukan pertimbangan khusus dalam memperoleh perumahan"). Undang-undang ini menyebutkan masyarakat berpenghasilan rendah, korban bencana, lansia, penyandang disabilitas, dan keluarga dengan anak, dengan warga negara asing ditambahkan melalui peraturan kementerian.9
Mekanisme yang diterapkan adalah pendaftaran sukarela, bukan pelarangan. Pemilik properti secara sukarela mendaftarkan unit mereka yang berkomitmen tidak menolak kelompok yang memerlukan pertimbangan tersebut, sebagai imbalan atas subsidi perbaikan dan bantuan penjaminan. Pemilik properti yang tidak mendaftar tetap memiliki diskresi penuh, dan tidak ada klausul hukum yang melarang pemilik mana pun untuk menolak pemohon warga asing.9
Amandemen tahun 2025 yang berlaku efektif 1 Oktober 2025 memperluas fungsi perumahan pendukung dan sertifikasi penjaminan. Amandemen ini tetap tidak memperkenalkan larangan penolakan penyewa asing.9
Panduan resmi alih-alih pelarangan
MLIT merespons fenomena ini melalui panduan pembinaan alih-alih sanksi larangan. Pedoman sukarela bagi pemilik properti, agen, dan pengelola mencakup daftar periksa dan draf kontrak standar dalam 14 bahasa: Jepang, Inggris, Mandarin, Korea, Spanyol, Portugis, Vietnam, Nepal, Thai, Indonesia, Myanmar, Khmer, Tagalog, dan Mongolia.3
Program yang sama menerbitkan buku panduan pencarian apartemen bagi warga asing dalam 14 bahasa tersebut, pamflet bahasa Jepang sederhana yang memuat toko-toko yang melayani bahasa asing, serta poin-poin pemulihan kondisi saat pindah keluar beserta daftar periksa dalam 14 bahasa.3
MLIT juga mengelola sistem pendaftaran perusahaan penjamin sewa yang dibentuk pada Oktober 2017 dan menerbitkan daftar perusahaan terdaftar yang memiliki dukungan bahasa asing. Biro Hak Asasi Manusia Kementerian Kehakiman mengoperasikan loket konseling, saluran telepon bantuan multibahasa, dan layanan konsultasi daring sebagai langkah edukasi dan advokasi.31
Solusi alternatif yang terbukti berhasil
Empat jalur penanganan kerap direkomendasikan oleh sumber pemerintah maupun praktisi. Masing-masing berbeda dalam hal biaya, kecepatan proses, serta tingkat kemahiran bahasa Jepang atau riwayat sewa yang dituntut. Bagan di bawah ini mengurutkannya berdasarkan tingkat hambatan penyaringan, dari yang paling mudah.3611
Agen properti spesialis warga asing
Agen properti spesialis menyediakan daftar properti yang bersedia menerima warga asing dan menjembatani kendala bahasa serta penyaringan berkas. Opsi ini sering kali menjadi jalan keluar tercepat ketika agen umum terus-menerus mempersempit pilihan listing Anda.12136
| Agen | Layanan yang ditawarkan | Catatan |
|---|---|---|
| GaijinPot Apartments | Listing sewa berbahasa Inggris ramah warga asing, stok seluruh Jepang | Platform listing, bukan satu kantor agen perantara tunggal12 |
| Apamanshop | Salah satu jaringan waralaba perantara terbesar di Jepang; opsi jangka panjang dan bulanan | Laman bahasa Inggris menyediakan jangkauan nasional13 |
| Sakura House | Hunian ramah warga asing dengan staf berbahasa Inggris | Laman resmi tidak dapat diakses saat riset; konfirmasikan ketersediaan langsung14 |
| Tokyo Apartment Inc. | Sewa hunian area Tokyo ramah warga asing dengan dukungan bahasa Inggris | Rincian belum diverifikasi penuh; hubungi langsung15 |
| Plaza Homes | Sewa ekspatriat area Tokyo termasuk sewa bulanan, berlayanan, dan berperabot lengkap | Ditujukan untuk segmen anggaran lebih tinggi menurut sumber praktisi6 |
Pamflet warga asing dari MLIT dan Japan Property Management Association secara terpisah merekomendasikan kantor-kantor agen yang mampu melayani klien dalam bahasa asing.3
Sewa hunian UR: tanpa penjamin, tanpa uang kunci
都市再生機構 (Toshi Saisei Kikō, "Urban Renaissance Agency," UR) mengelola sekitar 700.000 unit sewa di seluruh Jepang. Prosedur penyaringannya distandardisasi murni berdasarkan pendapatan dan kelengkapan dokumen tanpa memandang kewarganegaraan, itulah sebabnya sumber praktisi menganggapnya sebagai rujukan utama yang ramah bagi warga asing (per 6 September 2026; pastikan ketentuan terkini dengan UR).1611
Gambaran ini mencerminkan kenyataan praktik di lapangan, bukan hak istimewa warga asing menurut undang-undang. Dokumen resmi UR menegaskan proses penyaringan yang netral dan terstandardisasi untuk semua orang.
| Komponen biaya | Ketentuan UR | Per tanggal |
|---|---|---|
| 礼金 Uang kunci (reikin) | Tidak ada | 2026-09-0611 |
| 仲介手数料 Biaya agen (chukairyo) | Tidak ada; daftar langsung di gerai UR | 2026-09-0611 |
| 更新料 Biaya perpanjangan (koshinryo) | Tidak ada; kontrak diperpanjang otomatis setiap tahun | 2026-09-0611 |
| 保証人 Penjamin (hoshonin) | Tidak diperlukan; cukup kartu identitas kependudukan dan bukti penghasilan pemohon sendiri | 2026-09-0611 |
| 敷金 Deposit (shikikin) | Sebesar dua bulan harga sewa | 2026-09-061116 |
Angka-angka di atas merupakan kebijakan administratif yang berlaku saat penulisan. Pembayaran saat pindah masuk hanyalah uang deposit ditambah sewa prorata dan iuran pemeliharaan area bersama.1116
Sebagian besar unit kosong disewakan dengan sistem siapa cepat dia dapat di gerai UR terdekat, dengan sebagian kecil seperti gedung baru atau unit khusus lansia menggunakan sistem undian. UR menyediakan buku panduan dalam bentuk PDF dalam bahasa Inggris, Mandarin sederhana dan tradisional, Korea, Portugis, dan Vietnam.1611
Share house dan solusi hunian jangka pendek
Share house atau apartemen bulanan (monthly mansion) berfungsi sebagai jembatan sementara sambil mengumpulkan berkas yang dibutuhkan dalam seleksi sewa biasa. Proses seleksinya lebih ringan dan proses pindah masuk lebih cepat, meski privasi tinggalnya lebih terbatas.613
Untuk kontrak jangka pendek seperti apartemen bulanan dan share house, perabot rumah tangga, perlengkapan elektronik, dan biaya utilitas (listrik, air, gas) biasanya sudah termasuk ke dalam tarif sewa. Sebaliknya, sewa jangka panjang menagihkan pos-pos tersebut secara terpisah.6
Apamanshop menawarkan kontrak sewa bulanan mulai dari satu bulan untuk masa tinggal singkat berdampingan dengan sewa standar dua tahun atau lebih (per 6 September 2026).13 Gunakan masa tinggal ini sebagai langkah perantara: bangun kembali bukti penghasilan resmi dan kelayakan penjamin, lalu ajukan kembali permohonan sewa standar.
Jaringan pemilik properti untuk warga asing JK Room Cooperative
Rencana konten mencatat JK Room Cooperative sebagai jaringan pemilik properti yang ramah bagi warga asing. Namun tidak ada laman resmi primer yang berhasil ditemukan selama penelusuran ini, sehingga panduan ini hanya mencantumkan informasi sebatas itu.
Perlakukan opsi ini sebagai jalur khusus dengan cakupan terbatas. Hubungi jaringan tersebut secara langsung untuk memeriksa ketersediaan unit daripada berasumsi bahwa mereka mencakup kota atau anggaran Anda.
Hal yang perlu diketahui
Penolakan tanpa alasan adalah bentuk yang lazim
Tidak adanya kabar atau penolakan tanpa penjelasan adalah hal yang biasa terjadi di pasar properti Jepang. Penyaringan sudah dilakukan sebelum atau selama verifikasi berkas, dan biasanya tidak ada alasan yang diberikan kepada pemohon.24
Menunggu penjelasan resmi sebelum berpindah opsi hanya akan membuang waktu berminggu-minggu. Anggap dua kali penolakan diam-diam sebagai tanda peringatan untuk segera beralih ke agen properti spesialis warga asing atau jalur sewa UR.
Persetujuan perusahaan penjamin adalah pintu gerbang kedua setelah pemilik properti
Lolos dari penyaringan awal oleh pemilik properti atau agen bukan berarti Anda otomatis lolos dari pemeriksaan perusahaan penjamin. Alokasikan waktu untuk pemeriksaan verifikasi kedua yang terpisah ini sebelum kontrak sewa benar-benar resmi.26
Biaya 保証会社 (hoshō gaisha, "perusahaan penjamin") jika diwajibkan umumnya berkisar antara 50 hingga 100 persen dari satu bulan sewa pada saat penandatanganan awal (per 27 Desember 2024; pastikan angka terkini dengan calon perusahaan penjamin Anda).6
Layanan berbahasa Inggris mempersempit pilihan listing dan dapat meningkatkan biaya
Pendampingan penuh berbahasa Inggris memiliki konsekuensi kompromi terhadap pilihan unit dan harga yang lebih mahal. Terimalah opsi ini jika kecepatan kepindahan lebih penting daripada kelengkapan pilihan, dan kembalilah ke pasar yang lebih luas setelah kemampuan bahasa Jepang atau riwayat sewa Anda meningkat.6
Struktur biaya sewa jangka panjang yang umumnya ditangani oleh agen spesialis warga asing mencakup komponen-komponen berikut. Angka di bawah merupakan standar panduan perusahaan pada tanggal rujukan. Uang kunci (reikin) umumnya berkisar 1 hingga 2 bulan sewa dan komisi agen perantara berkisar satu bulan sewa ditambah pajak konsumsi 10 persen (per 27 Desember 2024).6
Agen yang melayani bahasa Inggris terkonsentrasi di kota-kota besar seperti Tokyo, Yokohama, Kobe, dan Osaka. Di kota-kota daerah, agen semacam ini sangat sulit ditemukan, sehingga Plaza Homes menyarankan untuk meminta bantuan rekan kerja, teman, atau pihak kantor pemberi kerja Anda.6
Lihat juga
- Cara kerja sewa rumah di Jepang
- Sistem perusahaan penjamin
- Share house dan apartemen berlayanan (serviced apartment)
- Portal pencarian properti: SUUMO, HOME'S, athome dan karakteristiknya
- Rincian biaya pindah masuk: apa saja yang dibeli dengan 4-6 bulan sewa
- Pola diskriminasi yang dihadapi warga asing