Bisakah orang asing membeli properti di Jepang?

Bisakah orang asing membeli properti di Jepang? Jawabannya adalah ya, tanpa ada batasan visa maupun kewarganegaraan atas kepemilikan aset itu sendiri. Perbedaan mendasar yang krusial terletak antara aspek kepemilikan dan pembiayaan: siapa pun dapat membeli secara legal, tetapi akses terhadap kredit pemilikan rumah (KPR) berjenjang secara ketat berdasarkan status izin tinggal, dan pemisahan inilah yang menentukan strategi serta waktu pembelian.¹

Konfirmasikan rincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan rincian terkini melalui situs Kementerian Keuangan (Ministry of Finance) Jepang.

Gambaran umum

Jepang merupakan salah satu dari sedikit negara maju utama yang tidak menerapkan pembatasan kewarganegaraan dalam kepemilikan real estat. Individu maupun badan hukum asing, baik yang berstatus penduduk (resident) maupun bukan, dapat membeli tanah dan bangunan berstatus hak milik mutlak (freehold) atas dasar hukum yang persis sama dengan warga negara Jepang, tanpa memerlukan persetujuan khusus, batas investasi minimum, ataupun asas timbal balik (reciprocity).¹

Pasar pembiayaan hipotek / KPR beroperasi dengan dinamika yang sangat berbeda dari hak kepemilikan. Pemegang izin tinggal tetap (permanent resident) dapat meminjam dengan syarat yang hampir setara dengan warga negara lokal, pemegang izin tinggal kerja tanpa status tinggal tetap menghadapi pilihan lembaga perbankan yang jauh lebih terbatas, sementara pembeli yang tinggal di luar negeri secara praktis harus bertransaksi secara tunai.¹² Artikel ini memetakan regulasi kepemilikan, tingkatan akses KPR, serta implikasi setiap jenjang terhadap kapan dan bagaimana transaksi sebaiknya dilakukan.

Aturan kepemilikan: Tanpa pembatasan kewarganegaraan

Pembeli asing dapat memiliki tanah hak milik mutlak, rumah tapak, unit apartemen, dan properti komersial persis seperti halnya pembeli warga negara Jepang. Pembelian unit apartemen mencakup kepemilikan fisik unit beserta bagian kepemilikan proporsional atas tanah bersama di bawah gedung tersebut.¹

Jepang tidak membatasi kuota kepemilikan pihak asing di dalam sebuah gedung apartemen. Suatu unit dapat dibeli tanpa memandang berapa banyak unit yang telah dimiliki oleh pemilik asing lainnya.¹ Tidak diperlukan visa, kartu izin tinggal (zairyu card), maupun status kependudukan tertentu untuk membeli, memiliki, atau mendaftarkan hak atas properti.¹

Pembelian oleh non-residen memerlukan kewajiban pelaporan setelah transaksi

Meskipun kepemilikan terbuka tanpa batas, pembeli non-residen wajib menyerahkan laporan perolehan properti berdasarkan Undang-Undang Devisa dan Perdagangan Luar Negeri (FEFTA) kepada Menteri Keuangan melalui Bank of Japan dalam waktu 20 hari sejak tanggal transaksi. Laporan ini harus dibuat dalam bahasa Jepang dan dapat diurus oleh perwakilan yang berdomisili di Jepang.³

Tanah dan bangunan atas dasar yang sama dengan warga negara Jepang

Hak kepemilikan mencakup tanah dan bangunan secara penuh dan mutlak (freehold), bukan sekadar hak sewa jangka panjang (leasehold). Prosedur pendaftaran hak milik (title registration) yang sama berlaku untuk pembeli asing maupun warga negara Jepang, termasuk dalam hal penjualan kembali, pewarisan, dan pengalihan hak.¹

Penyelesaian transaksi jarak jauh (remote closing) diakui secara sah oleh hukum. Pembeli non-residen dapat menuntaskan pembelian dari luar negeri dengan menggunakan surat pernyataan identitas ber-apostille sebagai pengganti 住民票 (jūminhyō, "surat keterangan domisili") yang wajib dilampirkan oleh pembeli residen, tanpa keharusan mengunjungi Jepang secara fisik maupun memiliki alamat tinggal lokal.¹ Pengalihan kepemilikan dicatat resmi di kantor pendaftaran tanah 法務局 (hōmukyoku, "Biro Urusan Hukum"), dengan bantuan 司法書士 (shihō shoshi, "juru tulis yudisial") yang berlisensi untuk mengurus pendaftarannya.¹

Tidak ada biaya tambahan atau pajak khusus (surcharge) yang dibebankan atas dasar kewarganegaraan pembeli. Tarif pajak perolehan hak dan pajak kepemilikan rutin yang berlaku sama bagi seluruh pemilik properti tanpa membedakan paspor yang dipegang.¹

Pengecualian sempit: Zona keamanan dan jenis lahan yang diatur

Kerangka peninjauan pemanfaatan lahan terpisah (Undang-Undang No. 84 Tahun 2021, berlaku penuh sejak 20 September 2022) memberikan wewenang kepada Perdana Menteri untuk menetapkan kawasan yang dipantau dalam radius sekitar 1.000 meter di sekitar instalasi penting seperti fasilitas pertahanan negara, serta pulau-pulau perbatasan terluar tertentu.⁴⁵

Di dalam kawasan khusus ini, Perdana Menteri dapat meninjau pemanfaatan real estat dan mengambil tindakan terhadap penggunaan yang dinilai mengganggu fungsi pertahanan. Pihak-pihak yang mengalihkan kepemilikan di zona yang ditetapkan secara khusus wajib menyerahkan pemberitahuan resmi terlebih dahulu.⁴ Kewajiban administratif ini melekat pada lokasi geografis dan sifat transaksinya, bukan pada kewarganegaraan pihak pembeli, serta tidak membatasi pembelian properti permukiman biasa pada umumnya.⁴¹

Hal yang tidak diberikan oleh kepemilikan: Visa atau izin tinggal

Membeli properti di Jepang sama sekali tidak memberikan hak atas visa, status kependudukan, maupun hak izin tinggal. Indeks klasifikasi status izin tinggal yang dipublikasikan oleh Badan Pelayanan Imigrasi Jepang (Immigration Services Agency) hanya mencakup kategori pekerjaan, hubungan keluarga, pendidikan, dan suaka/pemukiman khusus, tanpa menyediakan status berbasis kepemilikan real estat. Dengan demikian, kepemilikan aset properti semata tidak dapat dijadikan dasar hukum untuk tinggal di Jepang.⁶

Fakta ini sering mengejutkan calon pembeli yang terbiasa dengan skema program visa emas (golden visa) di beberapa negara lain. Di Jepang, hubungan sebab-akibatnya berlaku sebaliknya: status izin tinggalah yang menentukan akses pembiayaan yang tersedia, sedangkan kepemilikan fisik properti tidak memengaruhi status keimigrasian Anda sedikit pun.⁶²

Akses KPR berdasarkan tingkatan izin tinggal

Akses pinjaman KPR adalah titik temu di mana asas kepemilikan tanpa batas kewarganegaraan berbenturan dengan penilaian risiko kredit bank yang sangat mempertimbangkan status tinggal. Setiap bank menerapkan kebijakan analisis kredit internal masing-masing, dan sebagian besar bank domestik memandang pemohon pinjaman tanpa status izin tinggal tetap sebagai profil risiko yang lebih tinggi.²

Pola tingkatan di bawah ini mencerminkan rentang yang dilaporkan oleh para praktisi pasar (per 2026-04; konfirmasikan ketentuan terkini dengan masing-masing bank).

Tingkatan status tinggal	Besaran uang muka umum	Pilihan lembaga perbankan
Pemegang izin tinggal tetap (permanent resident)	0–10%	Sebagian besar bank nasional dan bank daerah
Penduduk berstatus kerja tanpa izin tinggal tetap	20–30% (per 2026-04)	Bank-bank tertentu; terkadang mewajibkan penjamin (co-signer)

Rentang ketentuan dan pilihan bank per 2026-04.²

Pihak perbankan juga umumnya membatasi plafon pinjaman maksimal sekitar 7–8 kali penghasilan tahunan, dengan rasio cicilan bulanan yang diharapkan berada di kisaran 30–35% dari pendapatan kotor bulanan (per 2026-04).² Alur permohonan untuk masing-masing tingkatan adalah sebagai berikut:

Pemegang izin tinggal tetap dan pasangan warga negara Jepang

Pemegang status izin tinggal tetap dapat mengajukan pinjaman dengan persyaratan yang pada dasarnya setara dengan nasabah domestik: kebebasan memilih hampir seluruh bank, besaran uang muka standar sekitar 0–10% (per 2026-04), dan riwayat masa kerja di perusahaan Jepang yang umumnya disyaratkan antara 1 hingga 3 tahun (per 2026-04).²

Program Flat 35, yaitu pinjaman perumahan 住宅ローン (jūtakurōn, "KPR") dengan suku bunga tetap 35 tahun yang didukung oleh Japan Housing Finance Agency, merupakan indikator paling nyata untuk tingkatan ini. Hanya warga negara Jepang, pemegang izin tinggal tetap 永住者 (eijūsha, "penduduk tetap"), dan penduduk tetap khusus (special permanent residents) yang berhak mengajukan; status lain tidak memenuhi syarat, dan pinjaman yang terlanjur dicairkan tanpa kepemilikan status yang sah wajib dilunasi seketika secara sekaligus.⁷

Memiliki pasangan warga negara Jepang membuka peluang persetujuan KPR yang lebih luas meskipun Anda belum memegang status izin tinggal tetap. Beberapa bank menerima permohonan jika pasangan berstatus warga negara Jepang atau penduduk tetap bersedia bertindak sebagai penjamin bersama (co-signer), meski ketentuannya bervariasi di tiap bank (per 2026-04).² Kisaran suku bunga yang dilaporkan praktisi pasar berada di rentang 0,3–0,7% untuk bunga mengambang (variable rate), 1,0–1,5% untuk bunga tetap 10 tahun, dan 1,5–2,0% untuk Flat 35 (per 2026-04), dengan perubahan suku bunga berkala mengikuti kebijakan moneter.²

Penduduk dengan status kerja tanpa izin tinggal tetap

Warga negara asing yang menetap dengan visa kerja tanpa status izin tinggal tetap hanya memiliki pilihan bank yang terbatas. Lembaga keuangan yang secara historis lebih terbuka bagi kelompok pemohon ini antara lain SMBC Prestia (analisis kasus per kasus, layanan bahasa Inggris), Shinsei Bank (mengutamakan izin tinggal tetap dengan beberapa pengecualian, layanan bahasa Inggris), dan SBI Shinsei/Net Bank (pengecualian berbasis pasangan); sedangkan MUFG pada umumnya mensyaratkan izin tinggal tetap (per 2026-04).²

Persiapkan diri untuk menghadapi syarat kredit yang lebih ketat: setoran uang muka sebesar 20–30%, riwayat masa kerja minimal 3 tahun atau lebih di Jepang, serta kewajiban menghadirkan penjamin kredit (co-signer) (per 2026-04).² Kebijakan penerimaan nasabah antarbank kerap bergeser dari waktu ke waktu, sehingga pastikan Anda memeriksa langsung laman produk perbankan terkini sebelum memilih unit properti.²

Non-residen yang tinggal di luar negeri

Calon pembeli yang berdomisili di luar negeri dan tidak memiliki riwayat penghasilan kena pajak di Jepang menghadapi keterbatasan pembiayaan tertinggi, di mana opsi perbankan sangat langka. Sebagian besar pembeli non-residen menyelesaikan transaksi properti secara tunai penuh.¹

Pemilik properti non-residen yang menyewakan asetnya di Jepang memiliki kewajiban pelaporan administrasi tambahan, termasuk penunjukan wakil wajib pajak (nōzei kanrinin). Rincian pelaporan pajak properti dibahas secara mendalam dalam artikel pendamping tentang pajak dan tidak dirinci di sini.¹

Strategi dan waktu: Kapan setiap jalur masuk akal

Masing-masing kelompok profil pembeli menerapkan logika transaksi yang berbeda. Pembeli tunai mengandalkan kecepatan proses dan kepastian dana, sedangkan pembeli yang memanfaatkan pinjaman bank bertumpu pada persiapan berkas dan ketepatan linimasa waktu.¹²

Kepastian persetujuan pembiayaan harus dikantongi sebelum Anda menandatangani komitmen pembelian properti (per 2026-04; konfirmasikan jadwal pemrosesan dengan pihak bank). Tahap penilaian awal KPR 事前審査 (jizen shinsa, "skrining awal") umumnya memerlukan 1 hingga 3 hari dan persetujuan formal memakan waktu 1 hingga 3 minggu, sehingga mulailah konsultasi pinjaman dengan bank sebelum Anda terikat secara emosional pada sebuah properti idaman.²

Menandatangani kontrak sebelum persetujuan pembiayaan berisiko menghilangkan uang muka

Perjanjian jual beli properti umumnya mewajibkan penyetoran uang tanda jadi (deposit) sebesar 5–10% dari harga transaksi saat penandatanganan kontrak (per 2026-04). Lakukan penilaian awal perbankan terlebih dahulu agar penolakan KPR tidak menyebabkan uang muka Anda hangus.²

Membeli sekarang secara tunai versus menunggu akses KPR

Pembeli non-residen biasanya mendasarkan keputusan pada harga, tujuan penggunaan, dan kesiapan dokumen administrasi, karena opsi kredit jarang menjadi pertimbangan. Sementara itu, warga asing yang tinggal di Jepang tanpa izin tinggal tetap harus menimbang antara membeli saat ini melalui segmen perbankan non-PR yang menuntut uang muka tinggi, atau menunggu hingga hak izin tinggal tetap diperoleh demi terbukanya pilihan bank dengan uang muka ringan.¹²

Tidak ada satu pilihan yang mutlak lebih baik secara umum. Pembelian tunai menghapus risiko ketergantungan pada bank namun mengikat modal likuid dalam jumlah besar; sebaliknya, menunggu izin tinggal tetap menjaga daya ungkit keuangan (leverage) namun membiarkan pembeli terekspos fluktuasi kenaikan harga properti serta perubahan suku bunga di masa penantian.¹²

Waktu perolehan izin tinggal tetap dan dampaknya pada pembiayaan

Perolehan status izin tinggal tetap (permanent residency) adalah kunci pembuka fasilitas pembiayaan terbesar: pilihan bank yang luas, ketentuan uang muka standar yang rendah, serta hak mengakses fasilitas Flat 35.⁷² Pembeli yang menyelaraskan transaksi dengan proses pengajuan status tinggal sebaiknya menjadwalkan penutupan akad kredit bertepatan setelah surat keputusan izin tinggal resmi terbit.

Jangan pernah berasumsi bahwa fasilitas Flat 35 dapat dicairkan sebelum kartu izin tinggal tetap berada di tangan Anda. Fasilitas kredit yang dicairkan tanpa terpenuhinya syarat status penduduk tetap atau penduduk tetap khusus secara hukum akan memicu kewajiban pelunasan seketika secara menyeluruh.⁷

Biaya di luar harga pembelian

Biaya penutupan transaksi (closing costs) menambah pengeluaran sekitar 6–10% di atas harga beli properti (per 2026-04; konfirmasikan angka pasti dengan agen pialang dan bank terkait). Tabel di bawah memerinci komponen biaya tersebut beserta masa perhitungannya.

Komponen pengeluaran	Besaran umum	Per tanggal
Komisi agen real estat	Hingga 3% dari harga beli + ¥60.000 + pajak konsumsi	2026-042
Pajak pendaftaran hak dan bea meterai	Sekitar 1–2% dari nilai ketetapan pajak properti	2026-042
Jasa juru tulis yudisial (shihō shoshi)	Sekitar ¥100.000–200.000	2026-042
Total biaya transaksi penutupan	Sekitar 6–10% dari harga pembelian properti	2026-042

Kepemilikan properti berkelanjutan dikenakan pajak properti tahunan dengan besaran tarif yang persis sama bagi pemilik asing maupun warga negara Jepang. Tarif pajak dan mekanisme pelaporannya dipaparkan lengkap dalam artikel pendamping khusus pajak properti.¹

Hal yang perlu diketahui

Dapatkan kepastian persetujuan KPR secara tertulis sebelum mengajukan penawaran

Kebijakan perbankan terhadap pemohon tanpa status izin tinggal tetap dan non-residen berbeda di setiap institusi serta dapat berubah sewaktu-waktu. Ajukan penilaian awal (preliminary screening) sebelum menandatangani perjanjian apa pun, karena uang tanda jadi Anda dipertaruhkan begitu kontrak jual beli resmi disepakati.²

Panduan lama ditulis sebelum berlakunya aturan pengungkapan April 2026

Banyak artikel panduan properti sebelum tahun 2026 memuat informasi pengecualian yang sudah tidak lagi berlaku. Sebelum April 2026, pembelian properti untuk tempat tinggal pribadi oleh non-residen dibebaskan dari laporan perolehan FEFTA; namun sejak aturan baru diterapkan, laporan tersebut wajib diserahkan untuk setiap perolehan properti oleh non-residen tanpa memandang tujuan penggunaannya, paling lambat 20 hari ke Menteri Keuangan melalui Bank of Japan.¹³

Kewajiban pencatatan kewarganegaraan saat pendaftaran hak milik juga merupakan ketentuan baru sejak April 2026. Setiap pembeli diwajibkan melampirkan salinan paspor atau kartu izin tinggal di Biro Urusan Hukum, yang disimpan sebagai arsip administratif internal pemerintah dan tidak ditampilkan pada catatan sertifikat yang terbuka untuk publik.¹

Dokumen pengalihan dan pendaftaran memerlukan linimasa tersendiri

Pelaporan FEFTA memiliki tenggat waktu yang sangat ketat dan harus diserahkan dalam bahasa Jepang, sehingga tentukan pihak yang bertanggung jawab mengurusnya (pembeli, agen pialang, atau juru tulis hukum) sebelum hari penutupan transaksi. Pembeli yang berada di luar negeri disarankan menyiapkan surat pernyataan identitas ber-apostille jauh-jauh hari karena dokumen tersebut merupakan pengganti resmi dari surat domisili (jūminhyō).³¹

Tanda peringatan zona keamanan hanya menyentuh sedikit properti hunian

Pengawasan kawasan terpantau hanya berlaku pada titik-titik koordinat spesifik, bukan ditujukan kepada pembeli asing secara umum. Peninjauan dinas hanya menyasar properti di dekat pangkalan strategis militer atau pulau-pulau perbatasan tertentu, dan kewajiban notifikasi transfer hanya berlaku pada zona yang secara khusus ditetapkan. Oleh sebab itu, transaksi rumah dan apartemen hunian di wilayah perkotaan pada umumnya sama sekali tidak terpengaruh.⁴¹

Lihat pula

• Kredit pemilikan rumah (KPR) bagi penduduk asing
• Proses pembelian properti
• Pajak properti dan biaya berkelanjutan

References

Footnotes

1. Housing Japan K.K. "Can Foreigners Buy Property in Japan?" https://housingjapan.com/resources/can-foreigners-buy-property-in-japan/ (rules current to June 2026 per page; licensed Tokyo brokerage, Tokyo Governor Licence No. (3) 98912) ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹

2. Zairyu Navi (Japan Life Guide). "Getting a Housing Loan (住宅ローン) in Japan as a Foreign Resident." https://zairyu-navi.com/en/guide/housing/housing-loan-foreigners (page marked verified April 2026) ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²²

3. Ministry of Finance (Japan). "Reporting Requirement Under the FEFTA For a Non-Resident Acquiring Real Property Located in Japan." https://www.mof.go.jp/english/policy/international_policy/real_property/index.html ↩ ↩² ↩³

4. Cabinet Office (Japan). "Act on the Review and Regulation of the Use of Real Estate Surrounding Important Facilities and on Remote Territorial Islands" (English overview). https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/index_en.html ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. Japanese Law Translation (Ministry of Justice). "Act on the Review and Regulation of the Use of Real Estate Surrounding Important Facilities and on Remote Territorial Islands" (Act No. 84 of 2021). https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3966/en ↩

6. Immigration Services Agency of Japan. 「在留資格から探す」 (status-of-residence index). https://www.moj.go.jp/isa/applications/status/index.html ↩ ↩²

7. Japan Housing Finance Agency. Flat 35 FAQ No. 308, 「外国籍でも申込みできますか。」 https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge308.html ↩ ↩² ↩³