Batas standar bangunan tahun 1981

Satu tanggal membagi riwayat perumahan dan bangunan di Jepang menjadi dua era keselamatan gempa: Juni 1981. Bangunan yang perencanaannya disetujui berdasarkan standar baru sejak bulan tersebut dirancang untuk bertahan dari guncangan yang dapat meruntuhkan bangunan lama. Oleh karena itu, memeriksa di sisi mana suatu alamat berada merupakan pemeriksaan keselamatan paling bernilai yang dapat dilakukan penyewa atau pembeli properti.¹²

Konfirmasikan rincian terkini dengan sumber resmi

Prosedur, biaya, dan persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu. Konfirmasikan rincian terkini di situs Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata (MLIT) serta panduan bangunan di pemerintah daerah Anda.

Gambaran umum

Undang-Undang Standar Bangunan Jepang bermula sejak tahun 1950, namun aturan ketahanan gempanya diperbarui secara mendasar melalui revisi tahun 1981.³ Setelah gempa dahsyat Miyagi tahun 1978, proyek pengembangan multi-tahun menyusun ulang persyaratan desain seismik; peraturan pelaksana yang direvisi mulai berlaku pada Juni 1981, sebuah tonggak yang dicatat dalam riwayat amendemen MLIT sebagai salah satu revisi besar undang-undang tersebut.¹²⁴

Terdapat dua istilah utama yang perlu Anda pahami. Bangunan yang disetujui sebelum Juni 1981 mengikuti 旧耐震基準 (kyū-taishin kijun, "standar ketahanan gempa lama"). Bangunan sejak Juni 1981 dan seterusnya mengikuti 新耐震基準 (shin-taishin kijun, "standar ketahanan gempa baru").²

Standar lama vs standar baru

Standar lama dirancang terutama untuk menahan guncangan sedang tanpa mengalami keruntuhan. Revisi tahun 1981 menambahkan tiga hal penting yang belum ada pada regulasi lama: batasan simpangan antarlantai (story-drift) dan kekakuan pada beban rencana, tinjauan kapasitas geser setiap lantai saat mekanisme keruntuhan terjadi, serta penskalaan beban gempa rencana terhadap periode alami bangunan pada dua tingkat intensitas gempa.¹

Dalam praktiknya, revisi tersebut menaikkan target ketahanan desain sebesar satu kelas intensitas penuh. Bangunan berstandar lama diperkirakan mampu bertahan dari intensitas 5 tanpa runtuh; sementara bangunan berstandar baru dirancang untuk melewati intensitas 5 tanpa kerusakan struktural dan bertahan dari intensitas 6 hingga 7 tanpa runtuh.²

Hal yang sebenarnya diwajibkan dalam shin-taishin

Tujuan desain seismik ini memiliki dua tingkat: tidak ada kerusakan struktural pada guncangan kuat yang dapat ditoleransi, dan tidak boleh runtuh meskipun guncangan melebihi peristiwa rencana desain.² Pencegahan keruntuhan, bukan pencegahan kerusakan sama sekali, adalah jaminan utama pada puncak skala gempa; bangunan berstandar shin-taishin masih dapat mengalami keretakan dinding dan memerlukan biaya perbaikan besar setelah diguncang gempa intensitas 6.

Kinerja riil pada gempa besar membuktikan perbedaan standar ini. Bangunan pasca-1981 bertahan jauh lebih baik dibandingkan bangunan lama pada gempa Kobe 1995, gempa Tohoku 2011, dan gempa-gempa besar berikutnya, sehingga batas tanggal ini tetap menjadi acuan baku selama beberapa dekade evaluasi profesional.²

Pencegahan keruntuhan adalah janjinya, bukan bebas dari kerusakan

Shin-taishin menjamin bangunan Anda tidak akan runtuh dan membahayakan nyawa pada intensitas 6 hingga 7. Standar ini tidak menjamin Anda dapat langsung terus menempatinya tanpa kerusakan setelahnya. Asuransi kebakaran dan dana darurat menutup celah risiko yang tidak dijamin oleh standar teknis konstruksi.²

Penyempurnaan tahun 2000 untuk rumah kayu

Rumah kayu mendapatkan peningkatan standar tahap kedua. Pembelajaran dari bencana gempa Kobe memicu revisi pada Juni 2000 yang memperketat aturan sambungan rangka, keseimbangan penempatan dinding penahan geser, dan fondasi untuk konstruksi kayu.² Oleh karena itu, para profesional menilai rumah kayu ke dalam tiga era: pra-1981, 1981 hingga 2000, dan pasca-2000.

Tahun yang sama juga memperkenalkan Sistem Indikasi Kinerja Perumahan dengan peringkat Tingkat Seismik (耐震等級 (taishin tōkyū, "tingkat ketahanan gempa")): Tingkat 1 setara dengan batas minimum shin-taishin, Tingkat 2 mampu menahan 1,25 kali kekuatan tersebut, dan Tingkat 3 mampu menahan 1,5 kali kekuatan tersebut—tingkat yang ditentukan untuk pos pemadam kebakaran, kantor polisi, dan rumah sakit.²

Era	Standar	Tujuan desain
Sebelum Juni 1981	Standar lama (kyū-taishin)	Bertahan dari intensitas 5 tanpa runtuh2
Juni 1981 sampai Mei 2000	Standar baru (shin-taishin)	Intensitas 5 tanpa kerusakan; 6 sampai 7 tanpa runtuh2
Mulai Juni 2000 (kayu)	Aturan kayu yang diperketat plus peringkat	Sama seperti di atas, dengan sambungan lebih kuat dan peringkat resmi2

Memeriksa tanggal pembangunan gedung Anda

Daftar sewa properti mencantumkan 築年 (chikunen, "usia sejak dibangun"), biasanya berupa tahun dan bulan seperti "dibangun Maret 1995". Perlakukan informasi ini sebagai penyaring awal, bukan kepastian mutlak.²

Tanggal yang menentukan secara hukum adalah tanggal konfirmasi rencana konstruksi, yang terdokumentasi pada Sertifikat Konfirmasi Konstruksi (確認済証 (kakunin-zumishō)). Bangunan yang selesai dibangun pada akhir 1981 namun perencanaannya disetujui berdasarkan aturan sebelum revisi masih tergolong berstandar lama, sehingga pastikan tanggal sertifikat konfirmasinya untuk alamat apa pun di sekitar batas tahun tersebut.²

Tanyakan kepada agen mengenai tanggal sertifikat konfirmasi untuk bangunan pra-1982

Setiap bangunan yang mencantumkan tanggal penyelesaian antara tahun 1980 hingga 1982 patut diperjelas dengan satu pertanyaan: tanggal berapa sertifikat konfirmasinya diterbitkan. Agen yang menangani listing dapat menunjukkannya.²

Strategi bagi penyewa dan pembeli

Terapkan era-era tersebut sebagai penyaring. Bangunan pra-1981 merupakan sinyal peringatan penting, terutama untuk unit di lantai dasar pada kawasan padat perkotaan yang juga rentan terhadap keruntuhan bangunan tetangga. Pasca-1981 adalah pilihan standar yang aman untuk menyewa. Pasca-2000 dengan tingkat seismik resmi merupakan kasta teratas untuk rumah kayu.²

Untuk pembelian properti, tambahkan dua pemeriksaan: apakah sudah dilakukan diagnosis seismik dan apakah sudah dilakukan penguatan retrofitting, karena kedua biaya tersebut akan menjadi tanggungan pembeli. Program subsidi retrofitting tersedia tetapi bervariasi menurut kota atau distrik, jadi konfirmasikan dengan kantor pemerintah daerah sebelum menawar harga properti berstandar lama.²

Menemukan peta bahaya (hazard map) kota Anda

Struktur bangunan mencakup separuh risiko; kondisi tanah mencakup separuh lainnya. Gedung berstandar shin-taishin di atas lahan reklamasi yang rentan likuifaksi atau berada di dalam zona tsunami memiliki risiko yang tidak dapat diselesaikan oleh standar struktur bangunan saja.

Mulailah dari Portal Hazard Map nasional yang dikelola oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata di https://disaportal.gsi.go.jp/, yang memuat data banjir, tsunami, tanah longsor, dan kondisi tanah dalam satu peta terpadu.⁵ Kemudian lanjutkan dari portal tersebut ke peta resmi yang diterbitkan oleh pemerintah kota setempat dan evaluasi struktur serta kondisi tanah bersamaan sebelum menandatangani kontrak.⁵

Hal penting untuk diketahui

Tanggal pada daftar properti dapat meleset beberapa bulan

Bulan penyelesaian konstruksi dan tanggal konfirmasi dapat berada di sisi berbeda dari garis batas Juni 1981. Pada batas peralihan tersebut, hanya sertifikat konfirmasi yang dapat menentukan kepastiannya secara hukum.²

Standar lama bukan berarti bangunan tidak layak huni

Bangunan berstandar lama yang telah lolos diagnosis seismik lanjutan atau sudah diperkuat (retrofitting) dapat berfungsi dengan baik, dan banyak di antaranya berdiri di lokasi bertanah stabil dengan risiko rendah. Tanda peringatan ini berarti Anda perlu melakukan penelusuran lebih lanjut, bukan penolakan otomatis.²

Gedung baru di atas tanah yang buruk tetap berisiko banjir dan likuifaksi

Regulasi bangunan menilai ketahanan terhadap guncangan, bukan kestabilan tanah. Kawasan reklamasi tepi air dan dataran banjir sungai menambah paparan risiko likuifaksi dan banjir yang tidak dapat diatasi oleh tahun pembuatan gedung semata. Oleh karena itu, pemeriksaan peta bahaya harus selalu berdampingan dengan pemeriksaan tanggal bangunan pada setiap transaksi properti.⁵

Lihat pula

• Membaca daftar sewa properti Jepang
• Apato vs. mansion: perbedaan mutu bangunan
• Kurva penyusutan nilai bangunan di Jepang
• Properti baru vs. properti bekas di Jepang
• Perlengkapan kesiapsiagaan gempa rumah tangga

References

Footnotes

1. Shunsuke Otani. "Earthquake Resistant Design of Reinforced Concrete Buildings." Journal of Advanced Concrete Technology, 2004. https://doi.org/10.3151/jact.2.3 ↩ ↩² ↩³

2. Home in Nihon. "Japan Earthquake-Resistant Building Standards: Complete Guide." https://homeinnihon.com/articles/japan-earthquake-resistant-building-standards-guide ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹

3. Japanese Law Translation. "Building Standards Act (Act No. 201 of 1950)." https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/4024/en ↩

4. Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism. "Amendment history of building-administration laws." https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/amendment.html ↩

5. Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism. "Hazard Map Portal Site (Hazard Map Portal)." https://disaportal.gsi.go.jp/ ↩ ↩² ↩³